爱华网4号文件让什么样的开发商下马？
2004-5-8
―――――终结了以“地主”为代表的土地文明时代，迎来了以“资本”为代表的开发新时代!
全国有4万多家开发商，北京有近4000开发商，牵动开发商神经中枢的北京“土改”政策（4号令）日前出台。4号令全名《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，它宣布：从今年1月9日开始，北京将停止经营性项目土地的协议出让。这等于是堵上了两年前的33号令开出的“５个口子”。业内提醒：不要忘了关键词“2004年1月9日”这个时间限制，“历史遗留问题”仍悬而未决，因为这些土地已经在开发商手中了。所谓“历史遗留问题”包括两个时间段：从2002年5月国土资源部出台“招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定”到2002年７月１日前北京市的33号令颁布；此后到今年1月9日经营性项目土地暂停受理审批前。实施“一刀切”的形势下，虽然还不够彻底，却不能否认这个过渡性文件将产生的深远影响。北京房地产开发一级市场将在２４个月后逐渐步入规范。与此同时，北京的房地产企业也将逐步完成“洗牌”过程。那些拿不出土地出让金的中小公司要么直接卖地，要么将项目公司出售，这将为有实力的大公司提供发展良机。长期以来北京房地产市场上的外来投资很少，4号令预示着北京土地市场的“游戏规则”将更公开，会更加有效地刺激外地开发商乃至外资大规模进入。
可以说这次“土改”出台的严峻性和迫切性是让市场逼出来的。当各种开发区到处乱占滥占耕地，威胁到我们粮食问题时；当随着城市化发展“摊大饼”，建设用地急剧膨胀时；当33号文件实施一年多后，北京的土地招拍挂的数量只占土地出让总量的8．5％时；当开发商手中储备的土地已达上亿平方米，够干四五年的，而成立了一年多的市土地整理储备中心“有仓无粮“！及18个分中心手里却没几块像样的好地块时，土地储备中心“我们的确该清醒了
在痛下决心的同时，我们清醒地看到，虽然33号文件的五个口子看似堵住了，但是拿着立项手续和规划意见书的项目在北京还是太多了，就算一年内不批新项目，现在北京一天一个新开盘项目的情形仍将持续半年多。大家可以想象一下，这1亿多平方米，我们的市场有一个消化过程，再加上公开交易土地量的积累，数字更大。
2003年年末的一个统计数据，令4号“红色禁令”缘何会引起地产商惊恐清晰显影：在2003年北京市土地购置面积与2002年同期对比增长了37.3%，达到了近1亿平方米。显然，这又是一次典型的“搭末班车”运动，在国土资源部对土地必须公开交易的指令之前，开发商仍然可用传统的“协议”方式圈大片廉价地块；而4号令则让游戏突然中止，那些尚未来得及进入交易程序的土地将被政府收回，重新拍卖。
“1亿平方米这个数字来自官方，但仍然是一个相当保守的估计，这个数字还没有包括那些无法无天、未经任何手续获得的土地面积。”业界分析：按照住宅的平均容积率推算，在1亿平方米土地上可以开发3-4亿平方米的商品住宅。2003年全年，北京市商品住宅竣工面积为2080.8万平方米，以此推算，3亿平方米约相当于北京市近15年的开发能力。
长久以来，北京房地产界沐浴在国有土地使用权协议出让的春风里，所以当2004年1月9日经营性土地协议出让被叫停时，几乎无人不为之动容。有人认为该举措的影响力甚至不亚于2003年收紧房贷的121文件；也有来自开发商和顾问公司的声音说“不会有太大的影响”。据悉，签发日期为2月17日的4号令已于2004年2月9日对外公布，其配套文件目前正在进行会签并以北京市国土房管局的名义正式发布。
此前，消息灵通人士透露，1月9日北京叫停协议出让之后，受到波及的共有1270个带有“历史遗留问题”的项目，北京市土地整理储备中心官员肯定了这一数字。这1270个项目有三种类型：一是已经缴纳了15%的土地出让金的项目；二是进行了立项但手续不全的项目；三是与土地供应方有协议的项目，三种类型各占总数的1／3左右。
该官员进一步透露，以上项目凡是已经立项并具有规划意见书的“全部放行”，只是需要在规定期限内办齐协议出让手续。显然，将被卡住的是最后一种类型的400多个项目。
业界分析：“经济领域中的每一次政策演进和技术革新，都将使一部分原来无法进入该领域的人获得准入。”协议出让被叫停之后，北京的土地交易将进入公开市场，而招标挂牌拍卖的交易方式无疑给了“外资、外地、外行”等房地产“三外”企业进入北京市场的机会。不少人士看到4号令之后可能会长出一口气——在历史遗留问题的处理上，其举措未如想象中那样严厉。认为，受到限制而最终被政府收回的土地数量应占较小比例。政府应该制定游戏规则，而不是关注游戏的进行。时至今日，政府在此次“急停”中表现出的态度似乎更为关注未来土地交易的走向而不是既往问题。
1987年12月1日，万科在深圳以525万元人民币竞得中国第一块国有土地，尽管在当时率先推行土地使用权有偿转让的深圳涉嫌违宪。1989年七届全国人大修宪，从此确立土地使用权可以依法转让。2002年5月，国土资源部发布《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》(11号令)，规定自2002年7月1日起，经营性国有土地使用权出让必须通过招标、拍卖或挂牌的方式公开交易。随后，为具体实施11号令，北京市政府下发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》(33号令)，留下了绿化隔离带地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地五个协议出让的口子，事实上延长了协议出让的寿命。作为33号令的补充规定，2004年的4号令迅疾为协议出让画上句号。
有媒体用“突击批地”来形容在此之后迅猛增长的协议出让土地面积。由于长时间形成的惯性，有开发商认为协议出让的急停是政府“中途改变游戏规则”，而北京市土地整理储备中心的官员们对此说法并不认同。他们认为，作为一种本就应该由政府垄断的资源，土地交易不是一个由多个对等主体参与的多边协议。
业界观点：“政府应该掌握调控市场的能力，如果能够驾驭市场，是一件很好的事情。但是这种驾驭不应该靠政策，而应该用市场本身的因素，这样会更好。”土地储备中心也面临重新定位的问题，目前的土地储备中心担负着土地储备和一级开发的责任，而土地的一级开发是市场行为。“土地储备中心如果定位为政府部门，就应该把土地的一级开发剥离出去，由专门的企业承担，这样会更加有效。否则所有的权力都集中在土地储备中心，会出问题。”最好是一种可行的相互制约的模式，由决策层或者相关规划和计划部门组成土地储备委员会来制定决策，由土地储备中心具体执行决策。
房地产企业是否都能够享受“最惠国待遇”和在“洗牌”过程中生存下来取决于自己。
