繁荣世界 守护者 持续繁荣和温和调整——对2004年上海房地产市场的预期

 持续繁荣和温和调整——对2004年上海房地产市场的预期


持续繁荣和温和调整——对2004年上海房地产市场的预期

作者:张泓铭

2003年已经过去。上海房地产市场以新建房成交2000万平方米以上、二手房成交2000万平方米左右,共4000万平方米以上(如全部折成住房约40万套)的成绩,向世人交出了满意的答卷。这样的成交实绩,中国大陆任何城市无出其右;如果比较一下世界其他大型城市的房地产发展历史,恐怕也是罕见的。所以,说2003年上海房地产市场的繁荣兴旺,是相当贴切的。

其实,上海房地产市场的繁荣兴旺始自上世纪90年代的后期,屈指算来已有好个年头。人们自然会提出一个问题:这样的繁荣兴旺还能持续几个年头?是否到达了下降的通道?尤其是房价将会怎样表现?诸多问题令海内外人士关心。

首先,要肯定继续繁荣是2004年上海房地产市场的主线。不仅如此,这一繁荣局面还将保持10多年时间。或者不如这样说,2004年的继续繁荣,是由上海房地产市场还有10多年的繁荣期所决定的。所谓的繁荣主要是指市场需求持续强劲,未来一个时期内新房交易基本会保持在2000万平方米的高位,二手房交易将超过新房,总交易量将长期保持在4000万平方米以上的水平。

说上海房地产市场还有10多年的繁荣期的根本理由是,2001年中央政府提出,要在20年时间中,把上海基本建成国际经济、金融、贸易和航运中心之一,基本建成现代化的国际大都市。中央政府对于上海城市的这一新定位,是上海未来20年社会经济发展的根本目标,也是巨大的动力。回想一下在上世纪90年代,上海为了实现建成中国的经济、金融和贸易中心之一、成为长江流域发展的龙头,经过10年的奋力拼搏、全力赶超,终于实现了长达10年的经济大增长、城市基础设施的大改善、海内外投资的大进入、房地产的大发展。世纪之交,上海已经初步成为具有较强竞争力的国际城市,让世人刮目相看。试想,在中央政府对上海新定位的鼓舞下,新世纪中上海的眼界会更开阔、信心会更加高、努力会更加强,对于海内外的吸引力会进一步凝聚。经济是根,房地产是花,人们完全有理由对上海在新世纪前20年社会经济发展中的前景看好。试问,社会经济发展的前景看好,房地产发展的前景为什么不看好?房地产市场需求的前景为什么不看好?

如果稍微仔细地分析一下需求,会进一步增强对2004年及其以后较长时期上海房地产市场的信心:(1)目前,上海城市居民的居住水平以建筑面积而论,大体上只达到发达国家大城市的60%,提高居住水平的要求依然很高,梯度改善的动力长盛不衰。(2)上海还有数量不少的的破旧房屋需要清拆改造,市区人口要向郊区转移,需要几倍的新房予以替代。(3)根据90年代的经验,未来上海居民收入的较快增长是可以期待的,支撑住房消费的总体经济能力是不弱的。(4)中国的城市化在加速,上海作为特大型城市,在吸纳农业人口上有较大的吸引力,这是上海长期房屋需求不可忽视的因素。(5)由于海内外对上海及其周边地区的发展前景看好,海内外投资者源源不断地进入,需要经营和居住用房的数量也很可观。(6)即便近3年来上海房价有较多的上升,但平心而论上海的房价远未走到尽头,依然有着颇具吸引力的空间。以上种种,筑就了未来10多年上海房地产需求的深厚基础。这里,自然包括了2004年。

在肯定继续繁荣是2004年上海房地产市场主线的同时,我认为温和调整是一条副线。所谓温和调整包括了几个方面:一是政府继续鼓励低价位住房的开发建设,这有利于抑制绝对房价的结构性上升。二是政府继续理顺旧房的拆迁制度,同时适度降低拆迁强度,这有利于缓解这几年新旧住房的过分抢手和住房价格的短缺性上升。三是政府可能会颁布一些禁止炒卖楼盤的规定,这有利于抑制虚假需求,拧干需求中不实的水分,降低住房供不应求的程度,最终有利于缓解住房价格的短缺性上升。

以上调整的综合结果是:低价位住房供应的紧张状态有所缓解;过去几年来需求和房价较快上升的势头会得到抑制。但是,绝对不要误解,以为就此上海的房价就会下降。我认为:不仅平均房价不会下降;而且单项房价下降的可能性也比较小;最可能出现的结果是平均房价和单项房价上升的速度减缓了,或者说是价格上升的幅度比较平稳了。所谓温和调整,此谓也。

为何会出现温和调整、而非激烈调整的结果呢?其原因有二。一是,上文已经说过,上海房地产市场的需求长期看好,这是对市场的强大支撑、使市场立于稳定的根本保证。政府的调整仅仅是要拧干些许水分、让供需更加平衡而已,无需大动干戈。二是,房地产业已经成为上海的支柱产业,不仅自身创造了可观的增加值,而且有力地带动其他产业的发展。人们有理由去爱护它、完善它,没有理由去阻止它、打压它。政府的调整仅仅是要掐掉少许虚火、避免潜在的泡沫危害即可。总之,政府一方面要防止房价的猛涨;同时,也要避免房价的大跌。这就是一个责任政府必然的作为。对此,市场的各个方面应该有充分的信心,2004年温和调整下的上海房地产的稳定是完全可以预期的

  

爱华网本文地址 » http://www.413yy.cn/a/9101032201/508284.html

更多阅读

调整的预期时间和空间 高送转预期炒作时间

调整的预期时间和空间点击进入:4月16日(周三)盘中同步实战分析4月10日(上周四),我在博客直播加黑、加粗提示了3个背离高点,因为高点出现的位置临近收盘,所以当天并未出现惊天地泣鬼神的杀跌,当天不少博友把我责备的够呛,呵呵,不过事实证明风

世界上最安全和最危险的国家。 世界上最安全的城市

世界上最安全和最危险的国家  世界上最安全的国家Safest Countries in the World  世界上没有最安全的国家,只有相对安全的国家:北欧(丹麦、芬兰、冰岛、挪威、瑞典五国是典型的社会福利国家);西欧大部分国家(英国、法国、德国、意大

对于房地产营销的理解和认识 三项机制的认识和理解

对于房地产营销的理解和认识首先,我了解了房地产营销的含义,房地产营销,是指房地产开发经营企业开展的创造性适应,动态变化着的房地产市场的活动以及由这些活动总和形成的房地产商品服务和信息从房地产开发经营者流向房地产购买者的社

世界先进造船技术和管理方式发展现状 江南造船厂 航母现状

世界先进造船技术和管理方式发展现状一、世界先进造船技术和管理方式发展现状1、先进造船技术包含产品全寿命周期的设计,制造和管理等项技术近年来,随着经济全球化进程的加剧和科技的高速发展,世界造船行业的竞争不断加剧,一个国家的

声明:《繁荣世界 守护者 持续繁荣和温和调整——对2004年上海房地产市场的预期》为网友死辶终章分享!如侵犯到您的合法权益请联系我们删除