爱华网中国房地产开发存在什么问题？
2000年的时候，我在北京的很多场合包括各种讲座及访问中都曾经预言：买房将成为噩梦的开始，这包括贬值、纠纷等等；从2001年开始所有法院的民事纠纷案百分之八十以上都涉及到房地产；住宅及公寓房价会不断轻微下滑。
现在看来，以上预言不幸被一一言中。在当时有很多人根本就将我这种通过经验所作的预言放不进耳朵里，并且有很多开发商及传媒视我为狂人。但在今天，我们冷静下来又会发现，当时的买房人确实有点冲动，我们的房地产市场也确实是处于混乱状态的。 在一片咒骂开发商的声音中，我们不妨从多个角度分析一下中国尤其是北方的开发商存在的各种问题，来作出一个客观的评价。 一、 开发商自身的问题 “行行出状元”这句话的意思是，如果专注一个行业即使这行业看起来微不足道，只要尽心去做就可成就一番伟大的事业。如卖汉堡包可变成麦当劳连锁；卖汽水可变成可口可乐集团；当会计可变成安永会计事务所等。 中国企业家的观念大部分还是处于初级水平，没有长远的目标（去执行）。在大陆这是种普遍现象，所以大家尽管利用自身在社会的各种人际关系，碰到什么好关系、好资源就立刻以低成本拿过来作为生意的本钱。所以对这些人来说，关系代表着一切，不管它卖的是面包、汽车还是房屋。但是房地产比其他行业又更有吸引力，因为它涉及到金额巨大，并且开发周期长。换句话说，只要用便宜的价钱拿到一大片土地，银行关系又打得通，这样一个项目所赚到的钱比你卖家电五年至十年的盈利还要多，尤其是以自身投入之资金量计算。 当然以上只是个理论，在实际发展过程里，房地产之不可预见因素又比其他行业严重。故此，房地产开发变成一投机行业，做一个项目算一个项目，哪里有什么十年计划可言？于是有很多外行企业也一窝蜂涌入开发热潮，促成房地产混战局面，又因为自身经验不足，加上投机心态，罔顾商誉，所以常常发生货不对板、烂尾等一大堆的纠纷。 二、 买家的问题 当房地产买卖变成私人问题后，一些急于改变生活环境的小康之家，受到传媒炒作及开发商童话故事般的宣传之渲染，就如同小孩拿着父母给他的一点钱，跑进一玩具超市，不花完手里的钱不舒服一样，究竟买回来的玩具有没有用、耐不耐用等问题已变得不重要，重要的是购物的享受过程，听听业务员的甜言蜜语，享受一下卖方热情的招待，再向朋友夸耀一下自己所购买的名牌（实际不是名牌）玩具等。也正是因为顾客有这种虚荣心态，开发商自然更重视营销包装，炒作一些似是而非的概念、轰炸式的广告宣传，至于质量问题却变得不重要了，而自身企业的质量控制、成本控制也变成没有份量的部门。 三、 传媒问题 传统理论而言，传媒应向读者负责。但由于受到广告利益及自身利益的驱使，部分传媒已变成开发商纯粹的宣传工具，再加上一般传媒记者自身对房地产运作经验的不足，失去自己的立场从而站在了开发商的立场上。虽然偶然有一些反面报道，但也被淹没在大潮流里了，北京之明星楼盘选举就是一典型例子。 四、 税务问题税务问题对企业发展是具有非常深远的影响的。税务问题对一个企业尤其是房地产开发商来讲，却是一个最头痛的问题。逃税是非常严重的罪行，缴足税则又妨碍企业的发展。 我们举例试分析一下，营业额的税率是5.5%，即如果你的开发成本是8000元（这里面已包括交纳政府的土地出让金（一种税费）及其他税费），售价是10000元。企业首先要交纳550元的营业税，等于说在你2000元的盈利里要交纳26%的税，剩下的1450元再交纳33%的企业所得税，更不用再提到增值税。这种重复征税方式对一些投机企业来讲无所谓，他们则会用尽所有办法去逃税，但对一些有长远运作意向的房地产企业，如国企、上市公司以及海外基金等就非常不利，因为这类企业不敢避税（更不要谈逃税）。换句话说，两个同等规模、同等能力的企业，一个在香港或新加坡，一个在中国，同时发展下去，从盈利率、集资功能来看，不到五年，在海外的企业已比在国内的企业壮大至少一倍，这只是经济数据结果，更严重的是影响到企业领导人的心态。因为在这种税制之下，严重影响房地产企业布局一个长远发展的计划，因为在市场“稍微”不景气下，一个长期开发的企业可能马上出现亏损。无怪乎有报纸曾经报道，2002年广东的房地产开发商甚至涉及到房地产开发的上市公司，有百分之五十以上都是处于亏损状态。而且税务问题也严重影响银行对企业及个人信贷之科学评估。五、银行问题
据非官方统计，香港、新加坡及欧美国家的房地产开发商在一个项目上的借贷比例是百分之三十，而国内之平均借贷比例是百分之八十，也就是说有些中国开发商的借贷比例可能是百分之九十或百分之一百。在这种情况下，银行的态度及政策变成开发商致命的关键，当然这也是最危险的金融政策。因为银行本身的政策不稳定，时紧时松，也令大部分开发商不得不作投机的心态。换言之，当银行放贷政策松时，开发商赶快找项目，从银行狠狠的借一把；要不然在银行放贷收紧时，就算有好项目，银行也帮不上忙。在这种环境下，很容易变成一窝蜂上、一窝蜂停，然后留下一大堆不良资产让银行清理。 1995年初的客观调控效果反映到一万四千亿元的不良资产上，2002年底之泡沫论及银行收紧信贷（其实银行一早就应该科学评估风险）也将带来另外一个一万四千亿元的不良资产。 我曾经在电视上看过银行家与企业家的对话，银行谴责企业不还钱，所以银行没钱；企业谴责银行不放贷，妨碍企业发展，令到原来的营业计划无法实施，从而使企业没法还旧债务。究竟谁有理？ 我个人认为，要提供一个合理公平的商业环境完全是政府的责任，因为没有个体能起到此作用。而提供一个公平的平台，必需要有一个有效率的服务性的政府、一个可信赖的司法执法制度以及一个合理的税务制度。 我本人曾经多次给国内的银行家提供讲座，讲解银行界在房地产的风险。最主要还是缺乏科学的评估，从银行角度来说，一方面要做生意盈利，一方面又缺乏对企业及个人的一种科学及低成本的评估。在发达国家，这种既实际又低成本的评估就是税单，但在中国现有税务制度下，企业与个人不正正当当交税，银行只能靠直觉评估，（可能是以去歌厅、食海鲜的次数来决定），或一些虚假的财务报表或收入证明来决定是否放贷，这是多么儿戏啊？当发生问题后，银行除了收回开发商之财产变成不良资产外，还能有什么办法？将开发商或个人购房者申请个人破产？起诉开发商以虚假文件骗得贷款？所以，银行如果没有两大工具：完善的税务制度及司法制度，就只能永远处于被动！ 六、融资问题 我听过很多开发商投诉在国内开发房地产，融资渠道特别少，除了少数通过上市募集部分资金外，绝大部分资金来源还是从银行取得。但开发商的投诉除了有客观因素外，还有自身主观的因素，譬如开发商自身非常有限的资金、项目之前期准备粗滥、开发商的经验与商誉都制约了外来资金的投入。 试想，外来资金（无论是国内还是国外）不可能投资在一个没有经验、商誉及资金的开发商身上，而前期项目的可行性研究又都是一些粗制滥造的简单报告。我看过无数的招商引资的项目，都是一两页的介绍就希望带来以亿计算的投资，这种非科学的招商方式已严重过时。 七、政府问题
在一个商业城市里，创造营商条件也是政府的责任。我常强调监督公平的游戏规则不等于干预市场，地方政府应从管理性机构改变为服务性机构。很多开发商对于地方政府的行为都是敢怒不敢言，因为房地产项目是不动产。他们通常投诉政府官员说话不算数，办事效率低及烦琐，官僚政策不稳定，尤其是很多地方政府既是游戏参与者，又是监督者，所以没法建立一个威信的游戏体制。更糟糕的是地区政府与地区政府之间的攀比，城市政府与城市政府之间的攀比，令过多无序的地产项目在最短时间内一窝蜂而上，结果自然不敢想象，最典型的例子是在北京奥运申办成功后，CBD、金融街、中关村、宣武区传媒大道都在同时推出，争夺有限的市场与银行资金，结果造成严重的供过于求，制造大量银行坏帐、呆帐。在北京申奥成功后，我曾多次公开讲到北京楼价会不升反跌，原因就是供应量实在太多，楼价不可能不跌。有时候我很奇怪北京政府为什么必定要在2008年前将北京变成另一个城市？其实在全世界最富有的城市如香港、新加坡、东京、纽约、伦敦都有很贫穷的地区及很破旧的房屋，这种急功近利的行为带来的后果是非常严重的。也由于政府官员缺乏营商经验，及各部门各自为政，令所定之计划无法实施，如CBD根本没有人开发“B”——商业楼；中关村的创业者根本买不起也租不起现在中关村大量的甲级办公楼，商住两用楼宇是很明显违反法规及窒息乙级办公楼的发展空间，银行根本就不支持商用楼宇的建设。以上种种现象，都表现出地方政府没有完整的战略计划，地方政府太积极参与民间商业活动，而忘记自己本职，就是照顾贫困人士，防止犯罪案的发生；制造一个公平的营商环境，营造一个基础稳定的繁荣社会。 其实，我接触很多很好的政府官员，但在很多时候，看出来他们是力不从心，也是由于制约于机制问题。 八、法制观念问题 在中国营商多年的人都知道当被告不好，但当原告更难。除了支付起诉费用、取证困难以外，胜诉后执行也是举步维艰，所以社会流氓就有市场。一旦开发商与购房者或施工民工发生经济纠纷，又或物业管理与小业主之间的小纷争都很容易变成暴力事件，这也是令开发商头痛不已的问题。 九、其他市政问题 由于现有的通讯、水、电、气等市政配套都处于垄断情况，很多开发商对于这些部门的重复收费、官僚作风都是敢怒不敢言。我曾目睹很多开发商直到入伙时也未解决全部市政供应。有些则在平整完小区等待入伙时，突然接到供气通知，开发商无奈将整齐的小区又挖起来，令入伙的客户如同搬进工地。在市政问题上，最被动的莫如国企开发商，因为在财务报表上他们无法疏通有关部门。 十、总结 在种种不利的营商环境里，要培养一大批优秀、有长远目标的房地产开发商是非常困难的，也使购房者产生一种不信赖的心理，从而窒息预售楼的买卖。于是建立一个完整合理的税务制度及一服务性政府是当务之急。一个有威信、有效率、有高度执行能力的政府比大量硬件建设、制造表面繁荣来得价廉物美，意义也实际得多。在营商环境改善后，银行及企业家自然会适应过来，定下长远的发展目标，大家共同享受稳定的繁荣社会。
