爱华网低密度住宅开发设计中的几点思考
2004-4-22
低密度住宅是近年来房地产市场上的热门话题，尤其是经过SARS风波的冲击后，更多关注的目光投向了这一类以高绿化率、低容积率为主要特征的住宅。其中包括Townhouse、独立别墅、多层住宅及其派生产品。低密度住宅中的密度从专业上来讲应指容积率，是相对于城区容积率较高的高层建筑而言的。城区住宅的容积率在3—6都是很正常的。在北京CBD如财富中心，容积率甚至达到了12。对于容积率多低才能称为低密度住宅这个问题，业内也有许多争论，并无统一定论。北京市规划院对于北京绿化带项目的规划要求是：容积率在1.5以下，限高18米。根据国情，特别是北京、上海等大城市的现状，可以认为容积率在1.5以下的住宅，都属于低密度住宅。可见，低密度住宅涵盖了很大一个住宅产品区段，具有广泛的市场针对面。因此对其进行深入细致的研究，并在开发设计实践中摸索出更多成功的经验，使低密度住宅真正成为改善国民居住和生活品质、创造适合我国国情的理想人居环境的主流住宅产品，是开发设计界责无旁贷的义务。一、在市场定位和开发前期上充分考虑低密度住宅的需求特征
u 低密度住宅将成为住宅产品的主流低密度住宅，特别是容积率在0.5--1.5之间的住宅，兼具有较高的居住品质和土地利用率。随着经济发展水平的提高和人们对更高品质生活的需求，在今后5到10年内将成为住宅产品的主流。其实在我国，低密度住宅由来已久，四合院及各地方民居都是典型的低密度住宅，建国后北京建设的大量6层以下的住宅也属于低密度住宅，只不过其居住功能和社区环境与当今的低密度住宅已不可同日而语。目前我国经济发展水平较高的城市和地区10年内将陆续超越“小康”生活水平，这些城市和地区的住宅设计及居住区规划需要有新的思路和起点，即“后小康居住模式”。“后小康”是指生活水平实现小康后到富裕前的一个人类生活发展区间。从住房指标看，到2000年底，全国城市人均住房使用面积为14.87平方米，人均居住面积为10.25平方米，已超过10平方米的小康目标指标，进入小康之后的新阶段。“后小康”时期城市住宅的一个重要概念就是品质走高，密度走低。而低密度住宅正是人们在满足了基本的居住需求之后，追求更高层次的精神享受时力所能及的选择。住宅郊区化的大势所趋更促使低密度住宅的大量涌现，这也为人们提供了更加多样化的住宅类型，并使人们的选择日趋多样化。城外低密度住宅的大批量涌现，可有效提高市民的居住品质，缓解城区的人口压力。据了解，到2010年之前，北京城区之内将有数十万居民迁出四环路之外，迁到城郊结合部的低密度住宅中，仅今年之内，便将有近7万户危旧区内的居民拆迁。毫无疑问，低密度住宅成为主流住宅产品，是顺应时代发展潮流并适合中国国情的历史必然，更具有优化人居环境的意义。u 低密度住宅的成熟发展需要完善的城市配套作为支撑由于城内的土地供应日益紧张，房地产开发成本居高不下，以塔楼为主的高密度住宅仍是城区住宅的主要形式。而城郊结合部或卫星城镇才是低密度住宅的发展区域。这尤其需要政府的宏观规划和整体配套以及开发商的开发建设密切配合。政府在制定宏观城市规划时应具备开发意识，而开发商在开发建设时也应具备战略眼光，承担城市营运商的职能。相对于城郊结合部而言，卫星城镇更适合低密度住宅的开发建设。由于缺乏新镇建设的发展规划，大部分低密度住宅集中在城郊结合部，沿着中心城市之间的交通线，开发建设住宅，这样建设的住宅区大多存在或多或少的基础设施和明显的配套设施缺陷。由于不能共享基础设施和配套设施资源，造成社会整体基础设施和配套设施投资的高成本低回报，同时使购房者用相对高昂的代价换取相对低标准的基础设施和配套设施服务。这样的低密度住宅区的成熟发展明显受限于三大瓶颈，即交通体系瓶颈、社会服务体系瓶颈和就业体系瓶颈。² 交通体系瓶颈：低密度住宅区发展的第一个前提就是要有良好的交通体系，这种交通体系应该是多种交通方式的组合。郊区的地价比较便宜但可达性比较差，需开发商自己修路，会给开发商造成很大的经济压力。所以，低密度住宅的发展，一定要与城市交通体系的发展并进，依托便捷的高速公路网或者快速轨道交通线来发展低密度住宅。² 社会服务体系瓶颈：城郊结合部的社会服务设施并不完善，比如：商业、教育、文化、医疗等服务设施明显欠缺。这些服务设施显然不是单个开发商通过努力能够解决的。所以，低密度住宅的大片开发离不开政府的支持。² 就业体系瓶颈：城郊结合部低密度住宅区的出现是为了缓解城市核心区的交通、就业等等压力。但目前的问题是，住在郊外的居民每天往返城里上下班造成了更大的交通拥堵，大大增加了时间成本。因此，低密度住宅的发展要将居住与就业统筹考虑，避免出现“睡城”现象。美国住宅郊区化的出现是城市工商服务业外迁于卫星城及小城镇不断繁荣发展相互作用的结果，内涵是中心城市周边的城镇建设要基础设施完备，建设超前。这方面的经验是可以借鉴的，单靠开发商个体的所谓造城造镇运动，短期内很难实现各方面配套设施的完善，将严重阻碍低密度住宅的可持续发展。而应以政府为主导，对中心城市周边的城镇要坚持配套设施建设，适度超前并与新旧业同步发展；用土地控制性持续供给计划获得超前基础设施建设资金；同步规划新镇经济内循环和新镇经济外循环，形成有主导产业和足够就业机会的卫星城镇。从而带动低密度住宅的健康发展。u 低密度住宅中端产品潜力巨大由于传统发展形成的两极分化，使郊区低密度住宅产品的发展忽略了中端这个层面的产品。在整个低密度住宅产品系列中出现了一个断档状况。大部分项目集中于低端（如经济适用房）和高端（如独立别墅）两个层面。从目前北京低密度住宅现状来看，郊区住宅受到了两种消费层的关注——最有钱的和最没钱的。有钱的选择郊区的别墅，价格动辄上万元每平方米，没有几百万就不要考虑。而没钱的人群则看好郊区2000—3000元/平方米价格的住宅，以解决基本的居住要求。但是郊区住宅的整体环境也不理想，如大市政比较落后——交通、供水、供暖等市政配套相对滞后；购物、医疗、教育、娱乐休闲等生活配套设施不齐，这样就造成郊区住宅的低端消费以及低端生活。目前，这样的产品在北京市场还占有很大份额，但是从北京的长远发展来看，它们必将影响到整个市场的长足发展，并且要落后于不断上升的消费意识。中端低密度住宅的主要购买人群是中等收入者（以中低层白领为主），这类人群对住宅的要求是价格适中同时对住宅品质的要求也较高。其数量在有能力购房的人群中所占比例最大。因此中端低密度住宅产品的发展空间很大，是一个被忽略的最具潜力的市场。中端低密度住宅价格应介于经济适用房和普通城区住宅之间，满足产品的品质更贴近市区的中端产品，在社区功能上不仅限于一般的生活配套，相应的医疗教育、休闲娱乐等设施一定要齐全，体现都市生活的方方面面。这些在市区的住宅中看似很平常的设施与配套，在郊区住宅的功能发挥上可以说要远远高于市区内同类配套齐全的产品。从某种意义上讲，开发郊区的中端产品其实就是在建设一个小的生活圈，这个圈子是对生活需求提高的体现。近年来，北京郊区也不断出现了一些配套齐全、功能完善的住宅社区，但是还处在产品的模糊开发阶段，一方面意识到郊区住宅中的不足需要补充，一方面对产品的定位还不够清楚，所以产品消费层只限于周边区域居住者和1小时车程区域内的工作者。这种窄面的购买人群必然会制约郊区产品的发展。发展郊区中端产品要具有全局观的认识：郊区中端产品的定位是对整个郊区产品的一个补充，同时也是为了使郊区住宅功能得到最大发挥，改变郊区住宅单一的居住功能，成为和该城市联动发展的点，能够真正缓解城市中紧张的土地资源和人口压力，作为该城市全局发展的一部分有序地进行。二、低密度住宅的规划、建筑、室内外空间设计及技术含量
u 合理的确定容积率是低密度住宅区规划的前提容积率的追求是控制土地成本和获取开发利润的第一原则。尽管容积率与规划品质之间具有一定的此消彼长的对立关系，但如何在有限的条件下尽可能创造出更为丰富的规划空间形态，需要开发商与设计师的共同努力。低密度住宅中包括独立别墅、Townhouse、多层住宅等不同类型的产品，其容积率也各不相同。独立别墅通常在0.3以下，Townhouse在0.6左右。多层住宅则在1--1.5之间。其间还有经济型别墅、叠拼别墅等。一些项目由于种种原因，盲目追求更大的容积率，如独立别墅做到0.5，Townhouse 做到0.8甚至1.0，这样做的结果不仅大大降低了环境空间品质，也造成产品本身的优势丧失。如某容积率为0.5的独立别墅区，其单体平均面积在500㎡以上，每栋占地不到1亩，全部为三层，且相互间距离大多为4米左右。而另一容积率为0.8的Townhouse社区，其单体面宽仅为4.5米，且全部为三层。这样的社区环境质量可想而知。另有一些低密度住宅区在拉大了单体面宽的同时，容积率没有相应调整，虽然总容积率仍在正常范围内，但规划却变成了乏味的行列式，提高户型质量的同时，降低了规划品质。对于一些多种类型住宅混合的低密度住宅区，开发商或策划公司往往给出每种类型所占面积比例后，再要求总体容积率达到多少。其总体容积率是否合理，其理论总体容积率如何确定，是设计公司经常遇到的问题。针对这种情况，笔者现提出一个计算公式模型以供商榷。
r1·r2·r3M·r2·r3+N·r1·r3+U·r1·r2其中：R为总体容积率，r1，r2，r3为各类型住宅（如独立别墅、Townhouse等）的通常容积率，而M，N，U是对应于该类型住宅占建筑面积的比值。此为有三个子项时的计算公式，多项时依此类推。u 混合型居住区是大型低密度住宅开发设计的重要发展方向混合型居住区是指区内不同类型住宅（如别墅、Townhouse等）之间的混合布置和不同功能建筑（如住宅、商业、娱乐、服务等）之间的混合。在低密度住宅中，从独立别墅到多层住宅，其体量都相差不大，可以和谐共处于一个整体环境之中，不同类型住宅产品的混合不仅扩展了消费群体，同时形成丰富的建筑空间。这对于大盘项目尤为重要。不同功能的建筑的混合更易形成浓郁的生活氛围，同时方便人们的购物、娱乐、休闲等生活要求。这也是新城市主义的核心理论之一，是美国在开发郊区住宅的多年实践中总结出的宝贵经验。u 低密度住宅中地域性差异化的体现相对于高层住宅，低密度住宅更有条件充分反映其地域性差异，并形成自身特点。就目前现状来说，更多的项目要么是欧洲或北美风格，要么是现代式。仅从住宅自身很难判断其所处的地域位置。虽然在社会及文化多元化的今天，各种风格和流派都可以兼收并蓄。但其中独缺本土特色的产品出现，不能不说是一个遗憾，而这也正是一个可以充分发挥的空白点。我国的民居建筑异彩纷呈，其中有很多可以汲取的丰富营养，对低密度住宅尤其有实践价值。这一点上日本的成功经验可供我们借鉴。地域性差异也不仅仅是表现在立面风格上，其内在的户型及空间设计也应充分考虑。南方和北方、干旱和潮湿地区，都有不同的气候、地域特点和生活习惯，对建筑的平面布局和空间要求都不尽相同。充分挖掘这些地域性的差异、并在住宅设计中加以反映，形成具有本土特色的建筑风格，是低密度住宅开发设计中的一个具有研究价值和市场效益的重要课题。u 室内外整合设计和室外设计的深化丰富的形体和空间变化是低密度住宅的主要特征之一，并集中体现在其室外空间和室内外结合部。在花园内和小区里的户外活动也是低密度住宅业主生活的一个重要组成部分。以往的规划设计，由于不同专业的分工，在产品设计的连贯性上有明显的缺陷。小区规划由规划师做，建筑设计由建筑师做、室内装修由装修公司做，室外园林由园林公司做。这样就形成了一些盲点、一些空白。比如在建筑和室外相交接的地方，那些露台、平台、建筑入口处、门斗、雨罩等位置的细节设计，经常是既不属于建筑师的工作，又不属于园林师的工作。因而缺乏深入的设计处理。而这些位置对于业主的生活体验又构成非常重要的一环。所以有人说一幢住宅无论其内部样板间装修得多么好，外立面多么漂亮，只要看看其入口处的设计就能看出其精细程度和对使用舒适度的考虑是否到位。最近，在低层公寓和独立别墅项目中，涌现出了一些对庭院空间刻意经营且获得广泛好评的实例，这些项目的最大优点就是打破了园林景观、建筑外观和建筑装修之间的界限，把建筑的外立面设计做到了建筑外装的深度。除了店铺设计有外装修，做住宅设计的很少专做外装修。而居住在低密度住宅里的人们会有很多的时间在花园里面种植、游戏，或者坐在花台、露台上休息，所以室外空间的质量，室外装修和景观的设计及施工精度，构成了低密度住宅产品室外空间质量重要的一环。要想做到这样的精度，需要开发商或操盘者有非常强的资源整合能力，能够通过整合的手段调动设计各个方面的积极性。各方面设计人才高度默契的配合，才能达到一个完整连贯的设计。另一个办法就是找到一家具备规划、建筑设计、景观设计甚至装修设计综合力量的、技术全面而雄厚的设计公司，从头到尾、从宏观到微观地完成项目的整体设计。这样做的好处第一是同一家公司完成不同方面的设计任务，对项目理念的贯彻会有较深的理解和把握，成果的一致性较好。第二方面不同专业的设计人员不会互相推诿责任，而有可能互相促进达到新的高度。另一方面也可省却大量不同专业间交底、协调的时间，对项目运作效率的提高有好处。而最重要的是节约了开发商花在多方协作上的时间与精力的成本。u 低密度住宅更应注重社区景观空间的营造由于低密度住宅层数较低，其绿化率不一定比高层住宅高，其景观空间的优势在于建筑与景观的充分融合，而不是简单的植树造园。通过自然丰富的规划形态和千姿百态的建筑造型，体现不同层次的景观空间，形成从室内到室外阳台、露台、花园，再到庭院、组团绿地及中心绿地的一系列不同规模的层次丰富的空间序列。使建筑成为景观的一部分，而不是与环境格格不入的附加物。建筑通过露台、阳台、台阶、休息平台向室外空间延伸，而景观和绿色又通过棚架、花篮、花池向建筑渗透，二者之间形成既对立又统一的和谐共生关系。一些项目过于关注住宅产品本身，在户型设计上创新求变，做足了文章。而忽略了对景观空间的营造，要么环境空洞乏味，要么建筑占地过大，公共空间严重不足，有悖于低密度住宅提供人们更多亲近自然、接触自然的机会的本质。因此，从某种意义上来说，其建筑本身仅仅是构成景观空间的硬质界面，而由其围合出的空间的舒适度才是衡量低密度住宅竞争优势的最重要因素。u 提高技术含量，创造可持续发展的低能耗人居环境技术含量的低下，是国内住宅与国外先进水平差距最大的一个方面。其中包括结构体系、建筑构造技术、材料设备以及生态技术等。虽然国内已有少数高层住宅项目在提高技术含量上做出了一些有益的尝试，但大部分项目，特别是低密度住宅并没有明显的进步。其中既有经济发展水平的原因，也有开发设计意识的原因。更多人愿意把钱花在看得见的地方，如广告宣传以及外立面形象上面，而不愿在看不见的内在技术含量上加大投入。因为新技术的采用对楼盘品质的提升往往要通过长时间的检验才能表现出来。相对于结构体系，建筑材料及设备等技术只是影响建筑本身，生态技术更影响到外部环境，对理想人居环境的创造具有更深远的意义。生态建筑技术的采用是改善居住环境和提高住宅内部舒适宜人性的有效手段。生态建筑技术的系统应用能够有效地控制和减少建设活动对环境所造成的负面影响，降低建筑的能耗和日常运营开销。其主要技术包括外墙保温隔热、建筑隔声、降噪、太阳能及地冷、地热的应用、环保健康建筑材料的采用等。各种生态、环保、节能技术系统的整合与搭配，将是高品质低密度住宅应具有的基本技术配置。只有市场竞争焦点转到技术含量上来，才能实现房地产开发的理性繁荣，理想的人居环境才有可能真正实现。
三、多元化的社区文化是低密度住宅成熟的重要标志
低密度住宅的大量涌现，实实在在地提高了人们的居住品质，改变了人们的居住方式和生活方式，低密度住宅区域的社会人口、文化经济因素都发生了重大的变化。而低密度住宅的开发根本在于满足人性的需求，实现就业、居住、商业、娱乐的统一，适应多极的城市和多元文化的要求。因此，低密度住宅的开发不仅仅是住宅产品本身，其具有更宏观的社会意义。居住品质的提升满足了居住者的物质需求，而良好的社区文化的建立和形成是满足其精神需求的重要保证。安居乐业需要社区在文化层面上具有强烈的凝聚力和吸引力。而郊区或卫星城镇的低密度住宅区的历史和文化都可以说是从零开始，特别对于所开发的商品住宅，购买者有充分的主动性和选择权利。一个成熟的低密度住宅区的建设，同时应伴随着社区文化的建立。这就需要开发商和设计师充分研究目标购买群体的生活方式、交往要求，根据其特点确定社区文化的主题，以满足其物质和精神的双重要求。物以类聚，人以群分，因而必然将产生多元化的社区文化和多元化风格的社区风貌。如医疗社区、运动社区以及其它如音乐主题社区、艺术主题社区等的出现就是社区文化的初级阶段，主题文化的引入是社区文化建立的起始点，之后社区文化的发展和成熟，就需要全体社区居民和物业管理以及社会的共同努力才能得以实现。同时，社区文化的繁荣也标志着低密度住宅的成熟。
