爱华网小样，地方博弈中央？房价,最后的疯狂？
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2004-5-24 从2003年121文件开始，房地产商就叫唤“为什么受伤的总是我”。2004国家年土地省直管，市县级地方政府业受不了，对房地产真的是“爱多一次痛多一次”。４月底国务院及国务院办公厅连下三道令牌，基本杀得土地市场人仰马翻均：房地产开发项目资本金提高至３５％及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。
各地房地产惊魂未定，七部委联手《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》又杀到。下狠手，一招紧跟一招，招招见血，中央对土地市场痛下杀手。
● 小样儿，地方博弈中央？
“因为正在进行，所以改革的效果怎么样现在还不好说，” 国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长肖金成对记者分析说，“改革肯定对土地管理有好处，但对区域发展会带来一定影响。如果地方为了本区域经济发展和区域统筹规划，协调起来肯定比较困难。
某省国土资源厅有关人士向记者透露，“垂直管理被炒起来之后，很多事情就不好操作了，特别是乡镇和县里，就更难操作。因为垂直之后，就是省里说了算，当地领导可能会有些想法，比如安排一些熟人进来，另外，财务的问题也很难做。”
某知名人士认为，这并不难理解，因为中央政府更多关注的是带有全局性、战略性的宏观目标，而地方政府则更看重本地区局部的、短期的发展目标。所以，在处理保护耕地和建设用地的关系问题上，中央政府和地方政府的优先目标不可能完全一致。
●七部委联手：GAME OVER
《方案》明确了治理整顿把握的政策界限 。《方案》还要求，“去年以来新上项目用地情况”自本方案下发之日起一个半月内，由省级政府在清理固定资产投资项目基础上，集中进行全面自查和整改，于6月底前向七部委提交清理整顿报告，其他专项检查应于10月底前完成。国家七部委将坚持“一要抓紧，二要从严”的要求，从严清查、从严整改、从严抽查、从严验收。继续实行重大案件“公开调查、公开处罚、公开追究、公开曝光”的工作机制，从严从快查处重大土地违法案件。特别是对有令不行、有禁不止，顶风违法违纪的行为，要坚决依法从严查处，坚决执行中央政令，维护中央宏观调控的统一性、权威性和有效性。
●房价――最后的疯狂？
据国家发展和改革委员会、国家统计局４月１９日发布的一项监测数据显示，一季度，全国３５个大中城市房屋销售价格同比上涨７．７％，比去年四季度增加２．６个百分点。有９个城市房价涨幅超过１０个百分点，其中上海上涨２８．３％，沈阳１９．６％，青岛１６％，重庆１４．５％，天津１４．２％，南京１２．１％，宁波１１．９％，杭州１０．５％，济南１０．２％。
面对如此中央如此严厉的宏观调控，很多专家还说物业税等利好因素，楼价要降20～30％甚至更多嘛。楼价为何如此令人纳闷？
大家一番琢磨之后总结：国家这些动作对土地、资本金、开发贷款主要是堵源，从供应方面作手，和开发商过不去的。从市场供求关系讲，供应减少，需求上去了。楼价不降反生，就容易理解了。恰恰给了房地产商美味的最后的晚餐。
“管紧土地，看好信贷”是目前土地新政的核心。搞乱土地的始作俑者是上游，这一开始的重板子肯定是要打在开发商的腿上是无疑的，刹车，打趴下再说。
然后再从信贷修理，存款准备金率提高到7.5％，资本金比例到35％等等。从头拧紧。
提高首付比例、个人按揭贷款利率这是抽筋要命的地方。别看这好像是针对消费者的，真正害怕的还是房地产商。就好比打蚊子，疼的是房地产商。
专家说央行现在其实学会打组合拳，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则可能会通过调整利率，来进一步抬高过热行业的准入门槛，给这些过热行业迅速降温。
中国人民银行副行长吴晓灵在博鳌亚洲论坛２００４年年会上也表达了政府严控贷款的决心，对于近８个月内３次紧缩信贷的情况，吴晓灵特别提到，如果这些政策都不奏效，央行下一步则将采取更加激烈的措施。
激烈的措施是什么？人行没有说，大家心里也能猜个八九不离十。如果央行下一步真的采取提高贷款利率等激烈措施，那将给企业、经济带来更大冲击。
从目前的措施来看，这一轮痛扁之后，楼价下跌成了趋势。可以预见首付比例、个人按揭贷款利率如果大幅度提高，肯定相应会导致楼价大幅度下跌。
下跌多少？2003年房地产上市公司的利润率到了45%。有的号称纯利率只有8％、10％的，仔细分析成本就会找答案。有些些项目公司、小老板的项目，税前利润率50、60％已经算客气的了。所以，目前有个高价盘楼价跌个30％，还是有不错的利润空间。整体跌个10％以上，也是轻轻松松的事情。
许多行业例如低温食品、家用电器，净利润只有2～3％，甚至更低。我们房地产行业，凭什么这么高？
清理门户，市场反而会更大。所以，有实力的开发商倒是不必惊慌的。而那些滥竽充数的可能要告别房地产行业了。
因此，目前的楼价是否可以看成最后的疯狂？
