爱华网二00二年及六年以来中国楼市大势分析
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未分类 2003-4-4 二00二年及六年以来中国楼市大势分析中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端
（一）2002年楼市大势
国家统计局统计发表了2002年1—12月《房地产月报》。让我们从这些数字里,来看看过去一年的楼市。
1、2002年房地产开发投资完成额继续大幅增加,达到7736.42亿元，比上年同期增长21.9%。但增长幅度比上年回落3.4个百分点。
其中，商品住宅投资占房地产开发投资总额的比重为68.1%，为5267.35亿元，比上年增长23.1%；但增长幅度比上年回落5.8个百分点。2、资金来源大幅增加，达到9541.63亿元，比上年增长29.3%。增长幅度比2001年的29.8%回落0.5个百分点。
其中，国内贷款和企、事业单位自有资金大幅增加，增幅大体相当，分别为31.1%和32.6%；外商直接投资大幅增加，为22.1%；债券所占份额虽然极小，为0.025%，但增幅很大，为255.7%。 资金来源的结构，除国内贷款增长幅度比上年上升3.9个百分点国家预算内资金比上年负增长26.9%以外，其他来源所占比重变化不大。其中国家预算内资金占0.12%；国内贷款占22.5%；债券为0.025%；利用外资占1.6%，其中外商直接投资为1.2%；自筹资金占28.5%，其中企、事业单位自有资金为15.7%；其他资金占47.2%，其中定金及预付款为38.6%。 由此可见,自筹资金和其他资金两项占了资金来源总额的绝大部分,占75.5%。 3、企业加大开发用地的储备。2002年年购置土地面积比上年增长40.3%，达到30382.32万平方米。 4、竣工面积和销售面积的增长幅度大体相当，分别为19.1%和20.2%。其中，商品房竣工面积增幅比上年上升2.7个百分点；销售面积增幅比上年回落2.1个百分点。 但竣工面积仍大于销售面积，分别为32522.81万平方米和24969.29万平方米。 5、商品房销售额大幅增加，比上年增长23.7%，略高于投资完成额增长21.9%的幅度。但增长幅度比上年回落5.7个百分点。其中，销售给个人的商品房销售额比上年大幅增长，增幅为29.9%。 6、商品房销售额仍以东部地区为最高，占全国商品房销售额的76%；其余部分中部地区和西部地区各占一半。 中、西部地区房地产有很大的发展潜力。西部地区商品房销售额比上年增长31.5%，高于东部地区的22.4%和中部地区的24.3%。 西部地区商品房销售额增长率，青海最高，为117.3%；贵州、重庆次之，分别为47.5%和47.0%；甘肃、新疆又次之，分别为37.9%和37.1%；云南最低，为7%。 东部地区商品房销售额增长率，浙江最高，为41.6%；江苏、福建、北京、山东次之，为29%到35%之间；河北、广东最低，分别为4.2%和0.0%。 中部地区商品房销售额增长率，吉林、湖南最高,分别为45.0%和43.4%；河南次之，为38.4%；黑龙江最低，为8.5%。几点讨论:
1、商品房销售额增长幅度略高于投资完成额增长幅度，表明了2002年仍是需求拉动投资增长的良好态势。 2、竣工面积大于销售面积，意味着空置房仍在继续增加。提醒各地要认真研究本地区（主要是指城市）的楼市具体情况。空置房多的地区，应切实调整产品结构，控制开发节奏，并积极消化空置房。 3、开发企业购置土地面积连续两年大幅增加。2001年比上年增长41.9%，完成开发土地面积增长40.9%；2002又比上年增长40.3%，完成开发土地面积增长19.6%，增幅比上年回落21.3个百分点。提醒我们在大量供应开发用地时一定要把好产品结构关，向中低价住宅开发倾斜。 4、各地楼市发展仍然很不平衡。房地产业比较滞后的地区亟待赶上。提醒我们在宏观调控政策上要因地制宜，一切从实际出发，该抑制的要抑制，该扶持的要扶持，不能一刀切。 5、2002年增长幅度比2001年减小（或曰下滑）的计有: ①商品房开发投资完成额增长幅度比上年回落3.4个百分点。 ②商品房中的商品住宅投资完成额增长幅度比上年回落5.8个百分点。 ③销售面积增幅比上年回落2.1个百分点。 ④商品房销售额增长幅度比上年回落5.7个百分点。 ⑤开发企业购置土地面积增长幅度比上年回落1.6个百分点。 ⑥完成开发土地面积增长幅度比上年回落21.3个百分点。 ⑦资金来源增长幅度比2001年的29.8%回落0.5个百分点。 2002年增长幅度比2001年加大（或曰上扬）的有: ①商品房竣工面积增幅比上年上升2.7个百分点。 由此可见,2002年整体水平不如上年。当然,其绝对量的增加仍是很可观的。 而其中的“商品房竣工面积增幅比上年上升2.7个百分点”和“商品房销售额增长幅度比上年回落5.7个百分点”这一组数字的对比应特别引起我们的注意和深思。（二）六年以来商品房走势
我把前六年全国的商品房销售额增长率和房地产投资增长率整理成了两张表格。下面就这两张表作些分析：
1、1997～2002年全国商品房销售额增长率与全国房地产投资增长率对照表
年 份 全国商品房销售额增长率（%） 全国房地产投资增长率（%） 1992 79.3 117.6 1993 102.5 165.4 1999 26.1 －2.5 1998 39.7 13.7 1999 28.1 11 2000 30.1 19.1 2001 29.4 25.3 2002 23.7 21.9上面这张表可以告诉我们一些什么呢?
①1997年～2002年的商品房销售额增长率都高于房地产投资增长率。总体上看呈现了一种需求拉动增长的好态势。这与1992、1993两年房地产投资增长率高于商品房销售额增长率的情况是不同的。 ②销售额增长率：1998年达到峰值；1999年增幅有较大下滑；1999～2001年波动幅度不大；2002年有较大下滑。 ③1997～2002年，投资增长率与销售额增长率逐年拉平,提醒我们要防止出现投资增长率远超过销售额增长率的不良态势。 再作具体一些的分析: 从商品房销售额的增长情况来看：1998年增长率达到峰值；1999年增幅有较大下滑；2000年小幅回升；2001年波动幅度不大；2002年有较大幅度下滑。但增长幅度都在20%以上。这个形势是很好的。 从商品房投资增长情况来看：1997年出现了负增长，这是前几年房市调整的余波。1998年大幅拉高到增长13.7%，到2001年更攀升为25.3%。这显然是受到前几年商品房销售额连年大幅增长的鼓励。2002年投资额增长幅度比上年减少3.4个百分点。这个下滑也显然是受到前几年销售额增长幅度下滑的影响。
那么，1998年出现销售额增长率波峰，为什么事隔两年，到2001年才出现投资额增长率的波峰呢?这不言而喻是因开发周期而出现滞后的缘故。1998年看到销售形势好，于是开发商购地建房，等前期工作做好，大量投资己是两年后的2001年的事了。 同样，2002年投资额增长幅度下滑，也比2001年的销售额增长率下滑滞后一年。投资额收缩的滞后期要比投资额扩张的滞后期短，那是因为开发商一看到房子不好卖，就可以很快减少投资，而不像完成开发前期工作那么费时。 通过以上分析可以得到的结论：一是投资额会随着销售额的波动而波动；二是投资额波动滞后于销售额波动，投资扩张的滞后期比投资收缩的滞后期要长。 2、1997～2002年商品房竣工面积与销售面积对照表年份 商品房竣工面积 比上年增长率（%） 商品房销售面积 比上年增长率%） 1996 14411.6 7900.411997 15819.7 9.77 9010.17 14.051998 17566.6 11.04 12185.33 35.241999 21410.8 21.88 14556.5 18.52000 25104.9 17.25 18637.13 28.032001 27303.1 8.76 20779.24 11.492002 32522.8 19.1 24969.29 20.2
注：数据来自《国家统计局》月报。面积单位为万平方米.
由上表可以看出，每年的竣工面积都大于销售面积，产销差距拉得较大。这不是一个好的趋势。如果按上表把历年竣工和销售面积之差相加，未销出的商品房就达四亿多平方米,而据目前看到的几个空置房统计数字,又远远没有这么多。对这个问题尚须作深入具体的研究。
但不管怎么样，空置房是在继续增加。从而提醒我们要研究反周期措施，一是控制好投资量，二是调整产品结构，三是努力消化空置房，抑制空置房的大量增加。 据报道，北京市在２００３年将把具备条件的空置商品房转化为廉租房，解决更多双低家庭的住房困难。调控措施得当，就可以使波动得到缓和。（三）关于舞好“双刃剑”的思考
我们经常被两种矛盾的想法所困惑:
一方面是希望房地产投资增长多一些，多盖些房子。这既是为了尽快改善居住条件和满足非居住用房需求；也是希望为国民经济增长多做些贡献。
这是因为，房地产投资是国民经济投资的一部分。房地产投资增加,意味着国民经济投资的增加。而国民经济投资增加时，首先因“乘数原理”的作用，会引起国民收入的大幅增加；而随着收入的增加，因“加速原理”的作用，又会引致投资大幅增长，从而形成螺旋式上升的经济扩张。而如果投资减少时，因“乘数原理”的作用，国民收入就会大幅减少；收入减少后，因“加速原理”的作用，又引致投资大幅减少，从而形成螺旋式的下降。因此，我们期望因房地产投资的增加而使国民经济投资增加，从而促使国民经济的增长。 另一方面，我们又担心多盖房子能不能卖掉。因为在一定的国民经济水平下,由国民收入决定的购买力是一个定数,超越了购买力（有效需求）,再加上一部分房子不适销对路，盖多了房子就卖不掉。这不仅会影响行业经济的发展,而且会影响宏观经济的发展。 对房地产业周期波动而言，我们关心的不是房地产投资绝对数量的增长，而是关心其增长幅度，以及与上年的增长幅度对比的变化。增长幅度高于上年，意味着投资增加，就可以拉动国民经济增长；反之亦然。 我国目前的房地产业周期波动，属于增长型周期。即房地产经济总量并没有绝对意义上的下降，增长率仍然为正值，只不过出现相对较高或较低的水平。房地产业周期主要表现为增长率上升或下降的交替出现，形成房地产经济增长过程中的周期性波动。但是对房地产业的发展而言，我们又常常关心其绝对增长量。因为对房地产这一耐用消费品而言，发展到了一定程度就会出现“饱和”现象。 商品房有两种“饱和度”：一是“短期饱和度”,即相对于当前一定时期的购买力（有效需求）而言出现的饱和；二是“长期饱和度”,即相对于若干年以后社会住房总量己经基本够用而言出现的饱和。 我国的情况是,一二十年内不会发生“长期饱和度”方面的问题,要注意的是“短期饱和度”的问题。 当然，“短期饱和”的问题可以靠“长期饱和”来消化一部分。但是，这决不是说可以有“房子盖起来总会慢慢卖掉的”的想法。且不说资金积压沉淀对国家和对开发商家的危害性，就说其中有一部分不适销对路的房子，是很难消化的。这就是我们一再不厌其烦地强调要调整产品结构、增加有效供给、做到适销对路的原因所在。 以上两种想法总起来一句话:房地产业是一把“双刃剑”，既能“伤人”，而如果舞得不好，也能“伤到自已”。 我们分析市场态势，研究市场走向，评判市场好坏，提出调控对策，目的是要把房地产业这把“双刃剑”舞好，让它只“伤人”，不要“伤到自已”。 “剑术”的高低，主要是看能否控制好,使房地产业增长与国民经济增长相协调和谐。 近三年国民经济增长速度为百分之7.3到8,而房地产投资增长百分之19.5到25.3,我觉得是高了,以致出现部分地区过热的苗头。一个不成熟的想法是，相对于国民经济增长速度为百分之7.3到8的水平,假定把房地产投资增长控制在15%以内，是否会协调一些呢?这需要进一步深入研究。 极而言之，鉴于房地产作为历久不坏的耐用消费品，在一定时期内的房地产保持一定的增长率，也是能够不断改善居住水平的。所以，单纯从房地产发展而言，并不需要追求增长幅度逐年增加。如果能保持一定的增长率，甚至维持上年水平，也是可以的。 这一切分析研究，都必须建立在理性、冷静、全局观点、有根有据、实事求是、恰如其份的基础之上，尤其要力戒浮躁、浮夸这“二浮”。
