爱华网中国房地产业发展的周期波动 中国房地产业发展的周期波动
一、要讨论房地产业发展的周期波动，首先要了解房地产商品的特点和房地产业的特点。 房地产商品的特点： 第一，房地产商品的价值量大、价位高，有保值、增值的作用，是国家、集体和个人的重大财产。由此引发出以下几个特点： (一)业主的产权意识很强。现在，因房地产权而发生的民事纠纷占整个民事纠纷的1／3～l／2。 (二)具有投资和消费的双重性。房地产商品可以用来消费，也可以用作投资，即用来获取经营性收益。 (三)每宗房地产商品都存在差异甚至有很大的差异，需要科学的价值和价格评估。因此，现在的评估行业正蓬勃兴起。 (四)特别需要资金融通方面的支持，房地产业必须和金融业结合起来。 (五)可以作为投机的对象。 第二，房地产商品使用周期长，土地一般可以永久地使用，房屋可以使用几十年乃至百年以上，是高档的耐用消费品。由此引发出以下几个特点： (一)产权会发生转移，甚至频繁转移，房地产商品可以一次或多次地投入市场流通。 (二)增量房地产和存量房地产同时存在，而且在市场上彼此竞争。 (三)以房屋修缮为主要内容的物业管理成为房地产产业链条上的一个重要环节。物业管理的中心是修缮，重点应放在如何修缮、保养，使其保值、增值上。 第三，房地产商品不可移动，固定于特定的地域。由此引发出以下几个特点： (一)房地产商品地段位置的极端重要性。美国教科书称：决定房地产价值的根本因素，第一是位置，第二是位置，第三还是位置。 (二)生产和消费在同一地点，需要中介服务和传媒服务来沟通商品信息。 (三)商品流通只发生权利的转移而没有物质的移动，因此需要有一套严格的管理交易市场和管理产权、产籍的制度。 第四，房地产商品是稀缺商品，土地不可再生，供给弹性很小，特别是城市房屋在有限土地上的聚集导致更严重的房屋短缺。由此引发出以下几个特点： (一)对土地供应的计划性提出了要求。 (二)房地产商品价格带有垄断性——稀缺商品的价格都带有政府垄断性。 (三)国家有必要对房地产商品的生产、流通、消费过程采取适当的控制措施。 第五，房地产商品的所有权、使用权(或经营权)可以分离。由此引发出以下几个特点： (一)权属管理与利益调整的复杂性。 (二)实施社会化的物业管理(不一定是业主管理自己的产业)。 (三)租赁成为房地产交易的重要方式之一，特别在销售市场不景气的情况下。 第六，房地产商品比其它商品更多地受到国家法规、政策的影响和制约，例如： 在生产领域受到《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《城镇个人建造住宅管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产开发管理暂行办法》等的制约； 在流通领域，受到城镇住房制度改革的各项政策、《城市商品房预售管理办法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》等的制约； 在消费领域，受到《城市私有房屋管理条例》、《城市公有房屋管理规定》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产、毗连房屋管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等的制约。 以上六大特点决定了房地产商品的经济活动是一项十分复杂、需要合理规范又极其难以规范的经济活动。
房地产业的特点：
第一，基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看； (一)它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件——房和地。 (二)它为劳动力提供生存和发展最必须的条件——住宅和各项配套服务设施。 (三)它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持——税、利上缴与实物地租(配套完成的市政项目)。 第二，先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。 第三，超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件，因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。所以，小平同志92年南巡讲话指出要加快改革开放进程和经济发展速度后，房地产业就率先成为经济生活的热点。 第四，协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求——有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此，房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。 第五，敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表——经济上升，房地产业兴旺；经济下降，房地产业衰落。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势，在一个城市投资房地产，重要的不在于该城市的地价、房价，而在于该城市经济发展的前景。 第六，风险性。房地产业是一项风险产业，对于发展商而言，风险既有外部因素，也有内部因素：外部因素主要是政治、经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等等；内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。现代企业制度，说到底就是股份制加多元化经营。股份制可以在短期内大规模地筹集到企业发展所需的资金，如何使这些资金取得好的效益，就需要多种经营。过去发展商只要造起房子甚至只要划到红线就能赚钱，现在不行了，竞争很激烈，发展商也得搞多种经营，要以丰补欠，不能在一棵树上吊死。 基础性、先导性，说明了房地产业在国民经济中的重要地位以及行业发展的必然趋势； 超前性、协调性，提醒我们要切实地把握房地产业发展的速度和力度，既要有超前意识又要有讲求协调； 敏感性、风险性，提醒我们企业家在经营活动中一定要审时度势，科学决策。二、房地产业发展的周期波动
房地产业发展的周期波动，是指房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。这种交替循环，一方面跟宏观经济总的发展态势密切相关，同时又跟行业经济及其与宏观经济的协调程度密切相关。房地产过于超前造成供大于求或暂时饱和，就会出现相应的停滞消化期。 我认为，我国的房地产业和国民经济的发展基本上是相对应的。为研究这个问题，兹列表如下： 1988年～1994年我国GNP增长率与商品房销售额增长率对照表 年 份 1988 1989 1990 1991 1992 19 93 1994 GNP 11.3 4．4 4．1 7．6 12.8 13．4 11．8 销售额 33．73 l1．23 23．25 17．8 79．34 02．47 17．92 如果把上表作成两条曲线，就会发现它们是惊人的吻合。房地产业的周期波动有以下四个主要标志，可以据此来衡量当前房地产业所处的时期：
一是投资量的增减； 二是产业的增长率； 三是价格的涨落； 四是交易的旺衰。 总起来讲，周期波动呈上升期、下降期两个分野。具体而言，又可分为以下四个阶段： 第一，复苏与增长阶段。此阶段持续时间较长，主要特征：一是，交易量回升，购楼者大部分自用，炒家较少；二是；房地产价格回升，但楼花价低于现楼价；三是，房地产投资逐步增加，开发速度加快。 第二，繁荣阶段，也就是常说的波峰。此阶段持续时间较短，主要特征：一是，交易量急剧增加，但购房自用者逐步减少，炒家活跃；二是，楼价越来越高，楼花价逐渐超过现楼价，当楼价炒得过高，形成有价无市，且影响到宏观经济时，政府开始推出调控措施；三是，开发投资量急剧增加。 第三，衰退阶段。此阶段时间短暂。主要特征：一是，交易量从明显减少直到锐减；二是，楼价在开始时虽涨幅减缓，但仍在上升，当楼价高到把用家挤出市场时，价格会因一些突发事件而急剧下跌，炒家纷纷抛售，楼花价下跌更快，以致低于现楼价；三是，市场推出楼盘逐步减少，实力差的发展商难以为继，直至破产。 第四，萧条阶段，也就是常说的波谷。此阶段持续时间较长。主要特征：一是，交易量锐减，其中楼花交易量降幅更大；二是，价格跌势继续，甚至跌破物业原值，楼花价加速下降，且大大低于现楼价；三是，发展商破产更普遍，甚至一些实力雄厚的也在所难免。 各个国家（地区)房地产周期波动的频率不尽相同，例如： 美国一般在20年左右，其中上升和下降期各占一半左右，其房地产繁荣期(波峰)分别为]870、1887、1904、1925、1945、1972、1981年； 日本大体是10年左右，其中上升期为6～7年，下降期为3—4年，其房地产繁荣期(波峰)分别为1961、1978、1981、1990年； 香港地区为7，8年，其中上升期为5年，下降期2～3年； 台湾地区为5—6年，其房地产繁荣期(波峰)分别为1974、1986、1992年； 澳大利亚为6年； 韩国为4年。三、房地产周期波动的特点
第一，房地产业的复苏期稍后于宏观经济的复苏，其根源是开发的滞后效应； 第二，房地产业比宏观经济更快进入繁荣阶段； 第三，房地产业的衰退比宏观经济衰退先期出现； 第四，房地产业的萧条比宏观经济的萧条持续时间长： 第五，在一个大的周期循环波动中往往包含着若干小的周期波动(如一年四季房地产市场状态不尽相同)。 我国房地产发展情势，自1979年以来的阶段划分大致是： ——1979～85年，是复苏阶段； ——1986—91年，是增长阶段(其间1990年一度下跌，但1991年又迅速回到88年水平)； ——1992～93年，是高速增长阶段(商品房完成投资成倍增长，1992年比1991年增长118％，1993年比1992年增长124．9％)； ——1994～95年，宏观调控阶段，或称消化盘整阶段。 从投资增长幅度看，1994年比1993年增长31．79％，1995年1～9月比1994年同期增长31．5％(引自国家统计局《统计快报》)。 从商品房销售额看，1994年比1993年增长18．8％，但个人购房增长较快为45％， 1995年1～9月比1994年同期增长52．2％。 从商品房销售面积看，1994年比1993年增长38．1％，1995年l～9月份比1994年同期增长了23．9％。 从商品房施工面积看，1994年比1993年增长32．8％，其中新开工面积下降30，91％，1995年1—9月比1994年同期增长了·22．6％，其中新开工面积增长18．9％(以上199,5年的数字有待校正)。 从商品房平均售价看，1994年为1409元，比1993年上涨9．·9％；商品住宅平均价1194元，比1993年下降1．2％。 1995年的房地产市场大趋势有以下几点值得注意： 第一，全国房地产销售价格变化不大，但各地房地产市场趋淡(处于盘整时期)，个别地区房地产价格回落幅度较大，达50％左右。
第二，北京、上海、广州三市房地产市场持续看好，天津、武汉、南京、大连可望成为后起之秀。 第三，安居工程的实施，给房地产市场注入新的活力。 第四，在销售市场低迷、价格略有回落的同时，租金涨势不减。价格指数平滑的局面还会持续一段时间。 第五，宏观调控、紧缩银根的政策，使单位购房数量大减，而商品房的高价位，又脱离了个人的支付能力，价格回落尤其是住宅的价格回落势所必然。 第六，1992年以后开工的项目正进入集中供给期，供给量大增加。据94年统计，待销商品房有4千2百万平方米。这固然有市场银根紧缩、购买力不足的原因，而从开发公司的经营决策来考虑，也存在问题：一是地段选择不好，二是基础设施不配套，三是质量差、价格高。属于这种房子，其销售前景不会很好。 第七，商品房成本中不合理的费用摊派过多，加大了开发成本，成为解决价格问题的难点。要降低商品房价格，重要手段是清除不合理摊派。 第八，许多专家预测，在今后几年内，房地产业的基调是消化吸收，平稳发展。虽仍将保持一个较大的开发规模，但投资的增长幅度将会有回落。 按照房地产业周期波动的观点，时下房地产疲软的态势有其发生的必然性。当然，由于中国的房地产业起步较晚，我们对周期波动的规律性认识还是不足的。 从住宅建设量看，1985年达到了第一个波峰，是1. 5亿平方米；1990年，进入谷底，是0．92亿平方米；94年又盘升到新的高峰，达2．4亿平方米。从商品房开发投资来看，增长虽然减缓，但是增长幅度仍然在30％左右。从商品房价格来看，除个别回落较大外，尚属平稳，波动不大。从商品房销售量看，仍在继续增长。 就总体而言，我个人的看法是，我国房地产市场经过92年、93年高速增长，跨上一个平台后出现了一个消化盘整期；当前一些开发企业出现了困难，除银根收紧、资金不足外，更深层次的原因有两条；第一，开发规模急剧膨胀，所引致的过量供给，需要有一个消化期；第二，经营决策失误，包括项目和地段选择不当，基础设施配套不落实，造成商品房滞销或者开发停顿。我们不能只看到外部宏观经济条件的变化，也要研究开发公司经营决策存在的问题。 四、很多同志关心什么时候能复苏，我也经常在考虑这个问题，按照国民经济大体上周期波动为4—6年，房地产经济与国民经济的周期波动是惊人的相似，我想房地产周期波动大概也是4—6年。93年出现了一个波峰，那么，按4—6年来算的话，就是97年或98、99年，我想中国的房地产业还会有一个新的发展。
