爱华网警告开发商
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未分类 1970-1-1 开发立项，先有鸡？先有蛋？“先有鸡还是先有蛋？”人们对这个问题一直争论不休。但如果把“鸡”比做地产市场的开发企业，把“蛋”比做地产市场中的消费群体，那么要回答这个问题，连1秒的时间都不用。
100多年前，经济学之父亚当·斯密就奠定了市场的需方主导定论。虽然他不是最早提出这个观点的大师，但却是这个理论最重要的论证者。如果他老人家还健在的话，他一定会站出来对中国相当多的开发项目大声SAY NO！
市场经济中，开发商的立项是不是真的象其鼓吹的那样成功，是由最后销售数字检验的。数字是冷酷的, 它无情地指出房地产项目开发的全过程中，最终产品不属于投资人，而从最开始就是归属于消费者椖切┰谑谐∩戏锤幢冉虾竽们郝虻娜恕Ｒ虼耍颜呤巧系郏⑸桃故且聪颜吡成惺隆*
如此简单的、已经存在了将近200年的由买方确定市场的经济学基础理论，上至老翁下至顽童，可以说是无人不知无人不晓，但偏偏在国内的地产业里，居然就有那么多同仁浑然不知。
举个例子说吧：深圳某著名销售代理公司老总，作为深圳最早的地产经纪，拍着胸脯说，对本市地产发展方向及消费者的了解无人能出其右。９７年开发一个高层住宅前，他自以为是地认为这个即将开发的高层住宅可以全部做成复式结构，其他配套设施也必须按照豪宅的套路走。
结果怎样？这个项目如今仍然处于停工状态，销售率不足10％。
根本原因是什么？简单点就是市场定位与市场需求相差甚远：一是消费者不喜欢高层住宅中的复式结构；二是同类产品供应量超过市场中总的消费需求。
地产市场的多样化、个性化发展使消费者的选择空间越来越大，他们的购买行为已经从冲动向理性转化。开发商如果不想让巨额投资打水漂，唯一的方法就是深入市场，对市场环境及消费者的行为进行全面透析，如此这般才可能有对市场风云变幻的敏锐观察。
想赚钱？想赚钱你就研究嘛，不研究你怎么能赚钱呢？
何谓研究？要是凭着公司员工连夜赶制的一摞纸就开发楼盘，那么还不如闭着眼睛走钢丝。这个节骨眼上，开发商最好信赖一份可靠的、信息量大、准确反映市场特点及消费者需求的调查报告。记住：客观公正的调查者来自于公司外部，而决不是在领导授意下按照个别人喜好进行工作的公司职工。
那么一份可以让开发商将来赚钱的研究报告都应该包括什么呢？从大方向上，可行性研究报告主要完成两个任务：项目运作的经济可行性和技术可行性。一份全面的可行性研究至少应该包括：宏观政治经济环境分析、本地经济发展与政治环境分析、本地房地产市场供需分析及发展预测、项目投资分析报告（经济效益与风险分析）、项目所在区域市场环境分析、项目评价与总体开发策略、项目品牌塑造及形象树立方案和目标消费市场研究。
不过这才完成了一半，因为最终开发商要从这些里面总结出一个项目实施最具体的方案：在这里开发哪类建筑、谁会来消费、经济效益如何等等。
主观的固执、自信和自欺欺人是起不到任何正面作用的，相信客观的事实才是最关键的。
俗话说的好，劲要使在刀刃上。那么开发商的银子也应该使在专业的市场调查公司上，即便最后得出的结论与初衷不谋而合，也只能说开发商有先见之明或者更直白点，“蒙上了”。但是，无论如何，开发还是受控于市场运作规律：对产品最有发言权的是消费者而不是开发商。
全程策划如同扁鹊再世
全程策划不能只停留在营销策划、品牌包装及推广这样的层面，而是以营销为主。既然涉及营销，当然是越早介入越好。如果在项目的设计、审批都已做好，进入实质阶段，那么再委托专业公司进行项目策划，实难对项目发展有何实质的帮助。
如果把米饭煮熟之后，才发现水分太少难以下咽，那么再怎么加水也不如一开始就做成粥。专业的公司不但能够帮助开发商决定粥好还是饭好，还能调控火候，做出好味道的精品。所以从取得土地开始，甚至在这之前，开发商就应该听取专业公司的建议。
在整个前期策划过程中，依然要遵循市场规律，项目定位应建立在消费者满意的基础上。为满足数千万乃至数亿资金的项目运作，前期策划花多少工夫都是值得的，这就是项目的开发原则。
也许有了扁鹊，齐桓公也会病故，但任何项目，如果没能很好地实施前期策划，都注定要失败。
不要在资讯时代里，成为行动迟缓的“恐龙”
早在19世纪，亚当·斯密就告诉了现代开发商，市场竞争才是最基础的环节。从长远角度考虑，任何项目都需要寻找各个环节的优秀合作伙伴共同努力进行。
想要达到更好的项目运作效果，21世纪的项目开发与全程策划就必须植根于市场理念，遵循公平竞争的原则，抛开私人关系。开发商必须要广泛搜集业内信息，进行资源整合，最优化地选择合作方式，挑选最佳合作伙伴，完成最合适的设计、施工、营销、包装，与物美价廉的材料、设备供应商合作，完成整体成套设备、部品、材料的采购，聘请最合适项目的物业管理公司接手服务，不但能控制成本，而且能使得项目开发环节衔接完美，缩短回报周期，提高回报率。
孩子长大了，再用“狼外婆的故事”来吓唬他已经玩不转了
房地产开发商不是那些脚蹬滑板、身穿T-Shirt、嘴里大喊蹈康母（.com）概念、指手画脚、一边讲故事，一边就圈到钱的小年轻；开发商做的也不是那些号称“新经济企业家们”所做的华而不实的、找一群人一起来烧钱的动听故事。
你们面临的是成熟的投资家、踏踏实实的土地、最终合作的物业公司和对每一个楼梯都狠不得用尺子来量的消费者。
他们宁可相信阳台的朝向、卫生间的洁具、装修的程度，也不会相信你所承诺的2年以后的宽带带给他们的楼宇增值计划。
楼宇上任何一道微小的裂缝，都可能让你数以亿记的投资资金付诸东流。
我相信加入WTO可以造就你，奥运概念可以造就你，高科技概念也可以造就你，CBD更加可以造就你，但是最终造就你的是你的业主。
