“快”和“大”几乎成了时下中国企业不得不面对的一个命题,顺驰也不例外。 当创始人孙宏斌高调崛起,当顺驰近于疯狂地掠地,当100亿销售目标被媒体成篇累牍地炒作,于是顺驰能否在香港顺利上市便成了众人侧目的事件。 很多人更愿意把顺驰的上市看作是缓解资金压力的通路。而经过香港联交所的严格审查,顺驰果真成功上市,则证明在“资金和土地问题上”顺驰目前是没有太大问题的。 不过随着实际操盘手张桂宗浮出水面,孙宏斌的淡出,我们倒觉得顺驰是为资金也罢,还是为别的什么目的,至少顺驰正在从法人治理结构迈向公司治理结构,从某种意义上说正在废弃“君主立宪”,“走向共和”,架构一个企业组织的公理。 中国房地产业造就的富豪最多,但真正愿意上市的有几个?你可以说不缺钱,也可以说股市的基本面不好;但不可以说的有多少?不可以说清的又有多少? 被1000多问题拷问 《英才》:有消息说顺驰上市将会拖延到第四季度,什么原因让顺驰放弃了原定9月上市的计划? 张桂宗:8月26日完成了聆讯,按照联交所内部的安排,就算已经批了。在聆讯之前,联交所给我们提了1000多个问题。推迟的原因是9月市场不太好。汇丰是我们的保荐人,他们的判断,可能第四季度会好一些,中国宏观调控也会明朗一些。 《英才》:“88226;31”大限,很多人拿不到地。可你们手中已经有很多地了。 张桂宗:所以没人再说我们土地拿得贵了。中国的土地什么时候降过价?而且政府垄断土地,比任何一个国家都紧缺,不可能降下来。 《英才》:控制这么大的盘子,你觉得有没有风险? 张桂宗:我们觉得没有风险,有风险我们就不干了。应该说有分歧就有机会。你像苏州那块地,如果万科也去抢了,一亩抬50万,一下就出去几个亿。
资金的主要来源
《英才》:顺驰的资金主要来源是什么? 张桂宗:从资金这块来讲,第一,包括一些自有资金,股东的资金,第二,银行支持,第三,回款。销售回款对于现金流的支持是非常大的。中国的特点是可以预售,我们的发展资金最主要的来源是靠销售回款。 《英才》:从北京来看,现房销售有可能成为大家认可和依赖的一个规矩,国外也是这么做的。如果预售取消,那对于顺驰的资金循环会不会产生致命打击? 张桂宗:当你有条件利用时,你就要利用,变了你也得跟着变。中国房地产的特点是你可以预售,预售的钱你可以用,这在国外是不可能的,即使能预售,钱不许你用。但是我认为市场化早晚会走到这一天,所以我们现在也要准备只有现房才能卖,期房不能卖的情况。管理成本每年4亿
《英才》:你用人是竞争还是委任形式? 张桂宗:委任。 《英才》:有一个说法,你们有一半的人是为了储备的? 张桂宗:没这么多。有四分之一左右是为了储备的。这只在增长最快的去年给今年做的储备。 《英才》:如果是四分之一,那就有2000多人,平均每人成本至少3—4万块钱,需要6000—8000万。而且我研究过很多公司,开始扩张时由于销售规模扩张成本增加不会显现,但是从第二年开始,管理费用,其他成本的压力就会显现。 张桂宗:房地产行业的特点是每个项目独立结算,所以不会你说的情况压力。整个管理费用在3%,大概4个亿左右。我们的认识可能正好相反。现在的成本会越来越降低,最大的成本是对土地的判断对不对;第二个是工程成本,都已经市场化不会离谱;还有就是费用成本,新的团队费用成本高,但总体大概不到3%,可项目少,绝对值肯定会上升。今年销售120亿
《英才》:这个行业有没有你的榜样? 张桂宗:最推崇两家。长江实业和GE。 《英才》:你们想过像他们一样多元化吗? 张桂宗:现在不会。 《英才》:你认为房地产会有500亿的企业出现吗? 张桂宗:会,肯定会有。我们今年120亿。 《英才》:不是说100亿吗?怎么又提高到120亿了? 张桂宗:谁说的,那是老孙说的。《英才》:120亿你估计到什么程度? 张桂宗:应该是第一了。
“没有什么潜规则”
《英才》:有人说你们突破了潜规则? 张桂宗:没有。最大的突破是在探索市场的真正规则是什么,而不是潜规则,你会发现我们所做的事情都是按部就班的。 《英才》:万科觉得自己的市场化程度高。和万科比你觉得顺驰的市场化程度更高吗? 张桂宗:更高。 《英才》:高在哪儿呢? 张桂宗:授权和管理体系上。万科所有都要总部批,深圳设计的东西全国推广,能说市场化吗?万科已经在学习我们。 《英才》:政府关系呢? 张桂宗:我们差不多。 《英才》:听说顺驰各分公司都有采购的权利,为什么不收归集团一起采购呢?还是你觉得即使集团采购,也不会在价格上争取到更大的优势? 张桂宗:我们的分公司都有十几亿的规模。因为集团是一批人在做,底下是每个都在做。定电梯,他省30%,他省35%,就可以把35%的推广出去。比较明显的监督作用。我们管理上有一个重要的理念就是比较。 《英才》:你的队伍里有很多年轻人,可年轻人的缺点是不专业。 张桂宗:有人20多岁干了100个项目;有人30来岁,就干一件事。你说20岁的不行吗?我们就有20多岁的总经理。一个人的成长,一定让他在干实际事中成长。一个事情,给你1个月解决,谁都能做到,3天解决,难度就自然不一样了。 另外,同样一帮人,到长三角,连管都没管,市长见了,行长也见了,在天津就不行了。为什么?因为在天津都认识我,事无巨细都会找我。我说一定要改变这种状况。出去了就全权,他就代表公司。