爱华网我国房地产行业经历了121号文和国务院系列宏观调控，其融资问题受到业界广泛关注。目前房地产业融资主流模式到底是什么？如何规避信托投资风险？尤其是商业地产项目的开发融资渠道何在？就这一系列话题，在日前结束的十大国际投资机构关注中国房地产论坛上，中国西部研究与发展促进委员会常务理事、东中西区域发展和改革(北京)研究院副院长、著名金融信托专家孙飞博士指点迷津———
■市场 房地产的产业基金匮乏
“房地产业融资主流模式，我的观点就是‘信托＋银行’。”孙飞认为：目前我国金融体制和运作形式还属于高度管制的国家，到2006年WTO要求金融全面开放的时候，会有更多的外资金融机构、更多的金融产品、更多的金融工具向中国各个机构和老百姓敞开。但目前融资资源还比较匮乏，融资管道单一，中国的商业银行无论如何都还是房地产的主流融资渠道。
孙博士据理分析：因为现在作为中国金融产业来讲，商业银行的资产大约占了27．5万亿，相对而言，证券、保险、信托等机构资产就显得微不足道了。对于银行这种巨无霸集团，我个人认为，今后相当长一段时间内，在国内仍占主流位置；其次作为融资渠道来讲，当初直接上市的房地产企业很少，大部分都是通过买壳、重组形式。现在如果一个房地产企业急需用钱，上市融资是比较困难的。孙飞先生直言，国内几乎没有一家合法的产业基金，也就是说中国的产业基金一直没有诞生，仅有境外投资中国的这种产业基金。
“总体而言，中国的融资渠道是很窄的，针对房地产的产业基金几乎也没有。”
■优势 信托投资可以“见缝插针”
信托具有财产管理、避税、规避政策功能等，它以股权投资形式，可以达到35％的自有资金。现代信托制度是英国人对世界法学界一大贡献。从2002年7月18日资金信托办法出台以后，信托产品就风起云涌，已经成为中国金融界热点之一。孙飞先生认为：“在房地产融资很紧的形势下，信托无疑给开发商注射了一剂兴奋剂。”纵观所有融资渠道和产品，信托和银行组合是有效的。银行拥有大量的资金，可以做开发贷款，可以做按揭，房地产主要的融资来源还是靠银行。而对于121号文限制，五证不齐全的项目和企业，信托正好可以“见缝插针”。
有人认为，开发商缺什么，信托公司就可以补什么，因为信托公司跟房地产业有很多切合点。孙飞博士说：到目前为止，房地产信托管理办法还没有出台，因此信托投资公司可以不受121号文的限制，也可以不受很多政策的阻碍，为开发商量身定做。但是信托投资公司现在基本上为了控制风险，会参照121号文一些条款来运作。
■原则 信托产品要遵循“三性原则”
对于“房地产企业如何有效地与信托投资公司合作，信托公司期望合作的地产企业标准”等，孙飞客观分析：首先要遵循的就是金融产品的“三性原则”。作为金融机构要注意控制风险性。房地产企业如何能让金融机构控制风险，开发商用什么来做抵押，用什么来做担保等，都很重要；同时，信托投资公司比银行要求更严一些。银行要求70％的抵押，信托要50％。其次是盈利性。开发项目的盈利性，产品的市场潜力，项目未来的现金流，集团背景，资源整合能力，这都是信托要重点关注的。再次，就是要给投资者比较高的回报。向市场募集基金，需要好卖的信托产品。在给投资者安全感的前提下，必须具备比较高的收益率，才能使产品销售顺利。股票可以随时流通，信托产品也需要流通。因此，我预言未来中国信托二级市场也会出现，通过信托交易所来买卖信托合约。
孙飞建议，目前，信托产品可由项目公司等机构提出回购、赎回，通过这些模式让信托产品流动起来。比如发行一个亿产品，有的机构就买了五千万，认为收益率达到百分之六以上，同时可以随时赎回。另外还可以拿信托合同到银行抵押贷款等等。如果把这些问题解决了，实际上信托产品“三性原则”已经贯彻。我相信，信托投资公司和房地产业，或者其他产业和项目的合作就会比较畅快。
金融机构、信托投资公司都持续关注房地产行业的发展和态势。无论哪种政策出台和制度的宏观调控，都是在继续规范和推进，起到优化整合作用。“毕竟房地产行业已经成为国民经济支柱产业之一。”孙飞综述，中国城市化水平较低，未来各地城市化会加快，房地产业将继续保持较高的增长率，对信托与房地产业合作都有非常有利的推动作用。一些房地产企业科学合理地与金融信托投资机构互动合作，畅通资金，对房地产开发推动很大。
