爱华网一 历史上的房地产泡沫破灭真相 一、 本次房地产开发潮与当初海南、北海、深圳的泡沫地产有本质区别：90年代初，因特区优惠政策导致热钱涌入海南、深圳、北海等地盘踞，随着国家宏观调控政策的落实，泡沫破灭。一来当时主要是机构炒买炒卖房地产项目和楼花，不是真正的消费者购买房产，而这次主要是消费者购买；二来当时的资金来源是机构和一部分可以拿到贷款的人违规或暗箱操作从国有银行贷款、从机构内挪用款项，风险完全在银行方和国有机构，容易产生不理智，而这次虽然有按揭贷款，但毕竟主要风险到了广大消费者一方，没有相当的真实需求是没有可能推动到这个阶段的；三来当时主要是建设高档写字楼、商住两用楼、商业广场，而这次主要是商品房；四来当时的消费者与现在相比，不仅自有资金积累非常有限，而且没有银行按揭给与支持，消费能力极其有限，加之当时的住房政策、财产私有政策尚未有今天的明朗，消费的心理动力严重不足。
二、 本次房地产开发潮与日本房地产泡沫破灭前有本质区别：1985年9月22日，日元对美元升值38%，拖累了其制造业的出口，为了激发日本国内经济，日本银行的利率从5%降为2.5%，低利息无形中迫使银行资金大举涌入房地产业；此外，保险公司与其他大量的非银行金融机构，甚至建筑业也暗度陈仓，争先恐后地将巨额资金投向房地产业，即便距离融资规定甚远的房地项目也照样获得银行资金，使房地产信贷中的不良资产急遽膨胀，尾大不调，最终加速了泡沫的破灭。一方面产生的背景不同，我们不是建立在国内经济其他方面的不景气基础上，恰恰相反，我们是在国内经济的全面发展基础之上出现的；二方面日本当时并没有强劲的住房改善和城市化大背景，而我国95年开始全面实施住房制度改革、98年开始进行住房金融支持制度，与此同时的农业大国城市化进程极其强有力的推动着这一市场；第三方面，最近这几年来，国家一直不断强化对于直接向房地产开发企业的贷款监管，尤其是近两年的监管可以排除银行资金大量参与产业开发的可能。
三、 本次房地产开发潮与香港房地产泡沫破灭前有本质区别：1997年亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，香港的房地产市场变化主要是社会经济预期对房价的影响，不是真实的供求关系，也就是说其房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。这里的本质区别一是极大的脱离成本，而我国目前房地产普遍平均来说，房价与成本之比是7：6，11：9。这样的比例当然是合理的；区别之二是人口数量的变化，香港发展已经很多年，人口数量难有质的变化，而我国目前的城市化、户籍管理制度改革将释放出怎样的房地产需求，这是显而易见的，从这个意义上来说，目前在上海、北京、深圳的房价也有其支撑的理由，毕竟13亿人就只有这么有限的几个北京、上海、深圳，想象汉城的人口在韩国的比重，绝对不难理解。
二 众说纷纭论泡沫 各自真相如何
一、 关于以摩根斯坦利为代表的国外机构和媒体的偏颇。1、 偏颇之一：往往把中国的情况与全球主要西方国家的新一轮资产价格泡沫进行比较，倾向于把中国纳入到全球经济大背景之中加以理解------全球主要资本主义国家40年来偏低的利率水平，在其成熟的[我国的绝大多数城市是不成熟的，湖北是绝对非成熟的]房地产市场中，基于对房地产保值增值、出租获利稳定的普遍预期心理下，显著的推动了资产价格的上涨，市场投机是推动房价上涨的重要因素，因此完全可以说在全球主要发达国家的房地产市场，确实存在着价格泡沫。但是国内情况却是另一样，依据清华大学房地产研究所2004年10月21日发布的调研结论：“国内除了江浙、上海等个别城市存在显著的市场投机因素之外，绝大多数地区房价的上涨主要是由于真实的居住需求、合理限度的投资需求与住宅供应之间的失衡造成的。这种情况不适宜称为普遍的价格泡沫，只能说住宅供应处于短缺状态”。 那么这种真实的居住需求到底有什么依据、是怎样产生的呢？一是因为住房体制改革；二是因为住房金融1998年以来的发展；三是国民消费结构的升级；四是政府偏紧的土地供应；五是较早抬升的行业门槛等等，详细分析见《三 市场大势真相何在》
2、 偏颇之二：考察我国房地产市场的重点往往是重要城市的中高端市场------北京、上海等地的确出现了很多高档豪宅，而且空置率很高，这似乎的确能说明中国的房地产泡沫。但是，仔细追踪不难发现：一是13亿中国人的豪宅主要集中在这几个有限的大城市，这些豪宅还不能算多；二是以北京某一高档公寓项目为例，其一期工程高达90%的住宅以相当高的价格卖出，购买者90%以上属于境外投资者；三是这些购买者在里面居住的时间可想而知是不多的，表面的空置率很高。我们即使同意这中间有泡沫成分，但我国中低端住宅市场的确需求强劲，以真实需求为主，暂时还不存在泡沫之虞。
3、 偏颇之三：对于重要城市房价的理解往往只是与原住地居民的收入挂钩；国外机构和专家不能意识到：我国的各个城市的房地产业现在承载的不仅仅是原城市居民的住房建设，而且承载更大量正在进城、必然进城的原农业人口的城市新居建设，这就必然导致他们的研究结论偏颇。又因为他们不能理解中国住房制度改革自95年之后带来的强制性消费影响，也必然导致他们的研究结论偏颇。
二、 关于“房价与城市居民年收入比例过高，价格虚高，产业过热”的论调
1、 论调主要逻辑：根据摩根士丹利研究部门提供的数据，中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约等于城市居民10－15年的收入；而在美国全国这一数字大约是3.5年。因此，《纽约时报》的文章认为，中国的房地产繁荣已经出现了让市场非常担心其价格可能雪崩的危险局面。
2、 这种论调对中国的看不懂主要体现之一是：中国人的收入需要分几种颜色计算。从2001年开始，《上海经济年鉴》和《上海统计年鉴》就不再公布市民的人均实际支出数字和人均非消费性支出数字。这不是疏忽，而是刻意的缄默与回避；当上海市民的非消费性支出从2000年2456元升至2002年的4783元、非消费性支出是消费性支出的46%时，相关数字的缺失就特别耐人寻味。
3、 这种论调对中国的看不懂主要体现之二是：中国刚刚开始放开户籍流动，以原住城市居民的年均收入来计算对这个城市房地产的消化能力，无疑是犯了大错误。
4、 权威支持：今年9月底，建设部该新闻单位的通稿专门批驳了“房地产泡沫论”、“房地产经济崩溃论”、“房地产产业过热论”。正如该通稿所指出：房价上涨反映了近几年房地产市场供求的结构性矛盾在进一步延续。中低档住房供应比例下降，一些城市中低价位普通商品房供不应求，推动房价上涨；局部地区商品房阶段性供不应求，带来房价上涨；部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作；土地和建材价格上涨、拆迁成本提高以及精装修商品房增加等，是拉动房价上涨的主要因素。
三、 关于“市场上有大量的投资性购房者，非真实需求，产业显然过热”的论调
1、 应当明确无误地指出，投资性住房需求是市场经济下的一种良性需求。人民把住房作为投资渠道，并非是对市场利益的非法掠夺。而且更多、更大量资金投资住房是租赁市场发育的前提条件。
2、 在发达国家，租赁住房的居民一般要在居民总数中占到35%以上。较大规模的租赁市场不仅可以较好地解决人员流动与住房产权流动之间的矛盾，有利于低收入群体规避房市风险、降低住房消费的“门槛”，而且是房价发现机制的一个重要组成部分。抑制投资性住房需求，其最终结果是损害低收入群体的利益。
3、 实例：在香港，这样的比例高达40%——50%。
四、 关于“房地产投资增长幅度太大，存在产业过热”的论调
1、 投资增长情况：2003年我国房地产业的开发投资增长速度达32%。今年在宏观调控的大背景之下，1-6月房地产开发投资累计资金金额为4925亿元，仍然比去年同期增长28.7%。人们的确有理由怀疑，中国现在有那么多钱去盖房子吗？全国性的统计数据显示，自1999年以来的5年里，中国内地35个大城市的房地产开发逐渐形成了一股热潮，每年进入房地产业的投资额都以1000亿元以上的幅度向上递增，由1999年的4103亿元迅速攀升至2003年的10323亿元。2003年，也就是中央和地方几个法令即将出台遏制土地协议转让的前夕，房地产业的投资额骤然比2002年猛增2300亿元。如今，年均1万亿元之多的房地产业已经与中国股市的投资规模旗鼓相当。
2、 因为发展速度超过某一经验区域而断定投资过热，这是一种教条主义。理由很多，单说两条：一是英国在转向重工业时代的时期，连续3年的增长速度超过300%，不仅没有出现任何的不良反应，反而避过了当时的周期性经济危机，带来了好一阵的繁荣；二是中国自95年、96年在城镇全面展开住房体制改革，自98年以来展开住房金融改革，因此带来10-15年的住房需求井喷，实在是太正常不过。
五、 关于“因为房价上涨太快，可见房地产过热”的论调
就在宏观调控的同时，今年全国平均房价一季度上涨了7.7%，二季度上涨了10.4%，再涨至1-8月的13.5%，这种幅度确实超常。但是如果是因为市场上供应不够导致价格上涨，房地产开发商当然要抓紧开发了。这种供需矛盾能够在近三年解决吗，显然，国家不会也不能放开土地这个基本国策。供需矛盾肯定会继续存在，原因还不仅仅是土地一项。
三 市场大势真相何在
一、 消费的大趋势1、 消费发展的必然：当初人们的三大件是“手表、自行车、缝纫机”，后来人们的消费热点是新三大件“彩电、冰箱、洗衣机”，现在的消费热点显然是汽车、房子。而且房子不仅仅是消费品，还是投资对象。
2、 住房差距：目前我国人均住房面积约15-20平方米，与世界标准还有一段距离，距美国目前人均60平方米更是差距甚远。也就是说，我们再不能拆迁的前提下也还必须新建造相当于现有建筑的两倍多的新房子才能达到美国水平。如果以25平方米作为小康的居住标准，我们对新建房子的需求也几乎是现有住房的一半。
3、 消费的背景：我国目前一方面国民经济得以高速发展，城乡人民收入不断增加，其他的消费需求已经在过去得以释放，现在大家的消费正好集中在房子和车子上来，加上国家住房制度改革，农村人口城市化进程提速。
4、 消费需求额度：我国现有9亿4000万农村人口，我们不期望国家的城市化水平达到墨西哥的80%，我们只要在15年内达到65%，那就需要8亿5000万人口真正意义上住进城市，这就意味着还要5亿人口成为城市新住民，也就是100万人口级别的城市还要新造500个。不管他们是买房还是租房来住。即使打个五折，也是一个了不得的概念。否则，我们国家永远也是一个农民大国，一个农业化国家。
5、 消费行为分析：我们可以把一个城市中的人群按经济实力划分为强势群体与弱势群体，强势群体往往有了房子有了车，愁的是手中的剩余闲散资金如何保值升值，由于银行的利率明显低于房产升值速度，所以强势群体多会选择房地产投资；弱势群体在解决温饱问题后当然也要改善住房，买不起大房的买小房，买不起房子的租房。两大群体尽管有着不同的消费目的，但却有着共同的消费目标，共同汇聚成了房地产消费的动力源泉。
二、 买方市场和卖方市场
1、 目前中国的房地产市场仍属于卖方市场，买房者没有实力与卖方进行价格谈判，开发商根据成本定价法进行定价的现实5年内难以改变。
2、 由于土地转让由过去的协议出让变成“招拍挂”方式，土地价格飞涨；同时银行对房地产企业开发贷款的紧缩，无形中增加了开发商的融资成本。加息后的成本增长实际上还是要消费者来消化，而最后，这些虚高的房价成本还都由购房者来埋单。
3、 做生意当然是寻找卖方市场行业来做，但是随着国家不断抬高房地产行业资金等方面的准入门槛，很多人虽然看着这个行业有机可乘，但是却无力介入。这样卖方市场的局面不仅短期内无法改变，而且还会加剧。即使到外国的房地产开发商大量进入中国市场的时候，如果土地供应不能适当放开，这种局面 也不会有所改变。
三、 供应和需求的关系对房价走势的影响
1、 需求已经明朗，必需有足够的供应才能保障房价不会虚高和上涨，这是最简单的道理。
2、 土地供应能够卡住房子供应，我们的土地供应越是紧张，房子的供应就一定会减少，所谓投资增长很可能是土地价格的增长，而房子开工建设的面积或许会减少，如果导致供不应求，其价格和利润肯定是要上涨。
3、 供应商减少也会导致供应减少。国务院政策研究中心的巴曙松表示：当前的房地产金融政策和开发监管政策之下，有一定规模的房企并不存在融资难的问题，但是这一部分的地产商仅仅占23000家地产商的10%，还有90%的地产商资金紧缺。供应主体的减少，导致供应速度降低、供应量减少也会很直接。形成一定的市场垄断也会相对容易得多，这也会导致房价上涨。
4、 国外资金实力雄厚的房地产开发商大量进入尚需时日。
四 国家的房地产政策真相
一、 国家不大力发展房地产产业不行1、 既然住房需求已经有如此显然而巨大的市场，国家无论从满足人民需求，还是从顺应市场消费从而发展经济的角度，都没有理由限制、打压房地产产业的发展。这一点政府比任何人都清楚。所以，国务院总理温家宝４月９日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济运行情况和走势，研究采取有针对性的措施，解决经济生活中的突出问题。其中，不急刹车，不“一刀切”对房地产业的发展是高屋建瓴的。从中我们不难理解：有关部门出台一系列政策，只是鉴于房地产业在中国经济中的支柱地位和作用，为使房地产业稳定健康发展，及弥补市场自发调控不足而做出的引导措施，以防止大起大落。
2、 房地产业作为国民经济发展的先导性行业，对我国经济增长具有相当大的影响，据测算，房地产投资经济增长的贡献率约在2.1%-2.7%之间。而住宅建设对经济增长的带动作用，则主要体现在投资和消费两方面：在投资方面，住宅建设必然要消耗相关的各行业产品，有一个诱发系数，住宅建设投资1万元，对经济的拉动为1.9-1.92万元；住宅进入市场后，对消费市场还有一个带动系数，为1.3-1.4。前几年，我国经济的增长主要源于国家基础建设投资的带动，而消费需求对经济的推动力度仍然未如理想，因此国家已经计划今后将逐步控制政府投资，而积极引导社会消费需求。所以，大力发展房地产业将是政府推动消费需求的主要手段之一。今年年中，国务院温家宝总理曾主持召开国务院常务会议，研究促进房地产市场健康发展的措施，并于8月31日国务院又发出"关于促进房地产市场持续健康发展的通知"，首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业。由此可见，房地产的发展已成为我国政府经济发展政策之一
3、 有一篇《谨防房地产业挟持国民经济》的文章是今年产业界惊动国家高级领导人的非常重要的一篇文章。该文详细分析和论述了房地产业目前对于国民经济的重要性，同时也指出了需要防范的一系列问题。
二、 国家不规避房地产的金融风险、社会稳定风险不行
1、 为了保障房地产供应，如果国家任由银行向房地产开发商以地皮贷款，过去烂尾楼的悲剧就会再次发生和重演。过去只是有限的几个特区，现在是全国各地，这个金融风险实在太大，国家不规避它肯定不行。
2、 为了保障房地产供应，又或者国家允许销售楼花，许多开发商取得百姓钱财后或主观或客观卷款潜逃的事件就会层出不穷，如此带来的社会不稳定因素、政治风险国家不加以控制是不行的。
三、 改变民众心理预期的努力
1、 政府也更清楚，成也房地产败也房地产， 它既可以作为支柱产业带动国民经济增长，也可以将国民经济挟持跌入低谷。如果房地产这个产业一旦出现普遍的泡沫，真正的消费需求无法兑现，市场陷入萧条，其后果将不堪设想。
2、 政府很清楚，房地产泡沫实质就是一种市场心理预期导致的。所以，政府在舆论导向上面的动作要比实质性控制多得多：一来公开要求人民买房可以再等等；二来并不特别向普通民众表明房地产业的重要性和政府的重视程度；三来早早公开预警房价虚高，四来适当提高银行利率如此等等。
3、 政府这样做的效力受到另一方面的冲减，地产商们普遍对外发布虚假信息，做法是，不管市场如何变动，在销售过程中每个月都给房子的出售价格加上去100元左右，人为制造购房者的紧张情绪。当这种现象普遍存在的时候，老百姓还是要相信：房价在涨。除非市场是房子供应非常明显的充裕，这种办法才会失效；又除非这种办法被有力的措施管控住。但是无论如何，这对我们真正的开发商来说，都无碍发展大局。
四、 政策变动方向
1、 土地供应--------10月13日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，讨论《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，部署加强和改进土地管理工作，在治理整顿半年期限到达，大家认为土地政策可以松动的时候，国务院还是提出了严格控制新增建设用地，盘活存量土地资源。建设部因此于10月27日委婉做出政策建议：“当存量土地消化得差不多时，如果新增土地跟不上供应要求，土地的供求矛盾会明显反映出来。所以土地政策的制定需要从长计议，以保持国民经济健康发展、保持房地产业供需相对平衡为原则，避免引发市场出现大的波动”。这个中间就是土地政策的变动方向。
2、 加强监控--------不允许和纵容开发商人为制造混乱。国务院政策研究中心的巴署松接受记者采访时透露：目前房地产的很多信息都缺乏透明，到底有多少可供交易，价格，什么时间交易，都说不清楚。要让房地产交易像股票交易那样，谁买谁卖，什么价格买的，什么价格卖的，在哪个营业部交易的，都一清二楚。我们房地产市场的方向应该在这里。但这个努力需要一段时间。
3、 规范开发主体--------国务院巴署松先生进行国家房地产政策说明时透露：让房地产开发主体由关系型、贸易型转向实力型。房地产业是资金密集的行业，而很多房企却像在做贸易，自有资金只有10%—20%，其他则由银行承担。这种关系型、贸易型企业必然由实力型企业取代。这样才能避免房地产带来社会稳定问题、金融风险问题，这样才能让开发主体珍惜自己的开发资格。
4、 银行加息--------为了持续改变市场的心理预期，中国2004年底前将再加息25个基点，2005年还会继续加息。而瑞士信贷第一波士顿亚洲首席分析师陶冬分析认为，未来18个月内，将可能加息200－300基点。但是即使如此，存款不如买房保值的心理难以改变，真实的消费需求难以改变，存款利率赶不上房产升值速度的现实不一定改变。
五、 目前政策的二律背反
1、 放开土地供应可以增大房子供应，打压房价上涨；但是不加强土地控制，土地资源的浪费、农田的保护这些重要的基本国策就会形同虚设。
2、 实行招拍挂抬高了地价，最终导致房价上涨，但不实行招拍挂腐败就会更猖狂。
3、 总之各项政策实在是左也有难处、右也有难处，宽严之间难有适度，但这些无碍于政府对发展大方向的把握。所以很多政策是无奈的，是权宜性的，不是一劳永逸的。
4、 关于现有政策对房地产价格的影响，巴曙松干脆作了如下解释：房价肯定还要涨，要涨到反映其稀缺资源特性的水平。这个过程大约持续20年，宏观调控对房地产的影响未必表现为房地产市场价格的下降，也可以表现为房地产供、需增幅都有所回落。
五 加息与银行放贷的真相
一、 加息对房地产的影响评估1、 在这次存贷款利率调整中 ，与个人购房贷款直接相关的政策包括：个人住房公积金贷款利率５年（含）以下从３．６０％提高到３．７８％，５年以上从４．０５％提高到４．２３％；商业银行自营性个人住房贷款利率５年（含）以下从４．７７％提高到４．９５％，５年以上从５．０４％提高到５．３１％。假设在贷款期限内没有出现其他变动情况，借款人采用等额本息还款法：如果申请的是公积金贷款，贷款额度一万元，１０年贷款期限每月要多还款０．８６元，累计多还款１０３．０７元；２０年期限每月要多还款０．９５元，累计多还款２２９．２０元；３０年期限每月要多还款１．０５元，累计多还款３７６．８３元；如果申请的是商业银行自营性个人住房贷款（也就是常说的商贷），贷款额度一万元，１０年贷款期限每月要多还款１．３３元，累计多还款１５９．１３元；２０年期限每月要多还款１．５０元，累计多还款３６０．７９元；３０年期限每月要多还款１．６７元，累计多还款５９９．６５元；借款人只要用实际贷款额度乘以上面不同年期的多还款数额，就可大体计算出每月和累计要多还款的数额。比如：公积金贷款４０万元、期限２０年，每月就要多还款０．９５元×４０（３８元，每月还款２４７２．８元），累计要多还款２２９．２０元×４０（９１６８元，累计还款５９３４４１．６元）。同样，商业贷款４０万元、期限２０年，每月就要多还款１．５０元×４０（６０元，每月还款２７０８．８元），累计要多还款３６０．７９元×４０（１４４３１．６元，累计还款６５０１１２．４元）。这个影响对于真是需求的消费者来说，的确不大。
2、 升息会使一些购房者持币观望，但不会动摇市场的主流客户，对需求的抑制作用较小。从需求方面看，虽然部分购房者会因为加息而增加支出负担，但由于我国实行的是浮动利率制，购房者在贷款期限内可面临众多利率周期，只因周期会有不同利率的上升和下跌，购房者总体上的支出还是可以平衡的。尽管加息对投资性购房有一定的打击，但由于这部分投资客比例越来越少，因此总体影响还是不会很大。但是会影响投资者投资高档物业。从地域上来看，升息将对长江以南的房地产业影响较大，抑制某些地区投资过热行为，控制已经出现的泡沫
3、 如果加息，将调整住房需求结构。我们面临着轻度通货膨胀的事实，寻求资产的保值增值至关重要。股市风险莫测，产业投资难以把握，惟有将货币变现为房产才能最大限度地保值或增值。目前的银行存款利率已经损害了储户的利益，即使加息使得银行存款能够得到一定程度的保值，但从长远来看，存款的增值速度势必低于房产的增值速度，所以房产消费将得到进一步提升。
4、 如果央行再加息，中小房地产企业的开发财务成本将进一步增加，房地产企业的开发门槛将逐渐提高。因此，房地产开发企业的洗牌将全面加速，从前“空手套白狼”的日子一去不返了，随之而来的是“贷款完全依赖型”的中小房地产企业的淡出与“资金充沛型”房地产企业的重新整合发展，房地产开发的商业模式、企业运行策略、内部管理方式以及企业的市场定位都将面临重大战略调整。今天的开发商必须越过较以往高得多的自有资金门槛，才能拥有继续成长的入场券。由此，那些自有资金少、企业规模小、赢利模式单一的中小开发商备感生存艰难。此时此际，如果加息，将是对那些风雨飘摇的房地产企业的一次重击；由此，新生的开发商终将走上运用自己的核心资本带动社会资本、大力提升企业公众形象、增强持续多元化赢利能力的路途。
5、 如前所述，目前中国的房地产市场仍属于卖方市场，买房者没有实力与卖方进行价格谈判，开发商根据成本定价法进行定价。加息后的成本增长实际上还是要消费者来消化。
6、 目前市场需求还是比较旺盛的，如果央行持续加息，会出现消费者心理预期改变形成的观望，虽然开发企业的成本也随之增加，但由于目前开发企业的利润空间还比较大，拿北京来说，一般年利润基本在15％－20％以上。这样的情况下，开发商和购房者之间将形成博弈的结果。房价是否能降，某种程度上要看供需双方谁能“绷”更长的时间。
7、 加息受影响最大的是写字楼和商铺。加息对买房居住的人来说，影响不大，但买房人的付款方式、购房决策过程等方面正在发生一些明显的变化。
二、 银行对房地产业的放贷支持在所难免
1、 当前我国商业银行基本状况是有超过两万亿元的巨大存差贷不出去。
2、 受单位利益的驱使，银行也期望好的贷款项目，但望眼欲穿，“好”的项目唯有房地产，所以私下难免会推波助澜。
六 现在的泡沫真相
一、如果成本在1200元，卖价在1400元左右，绝对利润只在15%-20%以内，哪一样商品的利润率又比这低多少呢？这也算泡沫的话，我们早就被各种各样的泡沫淹死了。二、硬要说房地产有泡沫，也应该说是个别大城市可能存在这种泡沫，中国绝大部分的地区还谈不上房地产起步，又怎么谈得上泡沫呢？实事求是地说，社会关注较多的上海和浙江房价上涨过快、涨幅过高问题确实值得重视，某种意义上来说，称这些地区短期内或许有一定的泡沫，并非毫无道理。但是局部不代表全体。同时也必须看到，上海、浙江地区的房价连年快速上涨，与这些地区经济总量大、居民消费需求大的现实有很大关系。上海房价的上涨总体上没有脱离上海的经济景气指数。同样浙江是我国民营经济最活跃的地区，据不完全统计，仅仅是民间游资就达到3000亿元[还有说8000亿元以上的]，一方面他们会释放自己的住房改善需求，另一方面，也必然寻找投资出路，而房地产无疑是较好的选择之一。
三、硬要说有房地产有泡沫的话，也应该说是地产的泡沫--------我们的房价也许是有些问题，但是地价、钢材、水泥、配套费等等成本虚高在先，要说有泡沫首先就是这些的泡沫：人家西德二战以后干脆免费或者很低的价格划出大片的民众住宅用地，这地本来就是老百姓的嘛，人家的房价当然涨不上去呀，我们的配套费收得那么高，收过去有多少用到了民众身上呢？我们的钢材水泥供应是不是有问题呢？ 是成本里面有泡沫，这一点非常肯定。但是话又说回来，我们现在的地价，也许还没有反映出国土资源的稀有程度，那么地产泡沫世纪也不存在。
七 以湖北黄石为例看房地产真相
一、湖北1、 整个湖北的房地产产业目前是以武汉为龙头的，价格水平相对较高的宜昌和十堰市，价格绝对值和利润率都无法赶上武汉，所以我们只需要重点考察武汉的房地产就可以把握湖北全省的情况。
2、 武汉房价现状：截至今年9月，武汉市商品房均价2713元/平方米，比上季度涨幅为3.04%。
3、 武汉目前的房地产平均成本达到2200元/平方米，房价在成本之上出了合理的利润没有虚高成分。
4、 武汉目前的楼市主要以直接居住的消费者为主，而且空置房率非常之低，低到可以忽略不计。
二、黄石市
1、 黄石市的房地产价格和开发现状------目前黄石市房价在1400元-2000元/平方米之间，低于武汉、宜昌和十堰。每年以10%-15%的速度涨价。就在10月29日-31日的黄石市房展上，在团城山2号地举建的宏维·山水名城的卖价虽然在2300元以上，但现场交钱还是出现了排队景象，三天内228套房子被交钱预订。人信首批推出133套别墅，但购房人认购的达到240套。仅仅29日一天经过公证的交易303起，成交金额3350万元，交易建筑面积33497平方米。供需两旺可见一斑。
2、 黄石市的房地产价格上涨原因------黄石市房地产局长何显棠在接受《楚天都市报》采访时的分析可以说是非常到位的：价格上升的原因是几个方面 共同作用的结果：一是地价不断上涨，二是建材价格上涨，三是房屋品质不断提高，与以前相比，开发商更加注重打造楼盘品质、小区环境，逐渐从以前的简单开发向现在的规模开发、优秀小区开发转变。
3、 黄石市的房地产发展趋势
① 未来几年黄石的房价将会继续上涨：首先，黄石的房地产开发起步迟，房价的起点低，盈利率一直在20%以内，这是一个非常理性的市场，价格上涨空间本身就很大。其次，统计显示，黄石每年需要新增加65万平方米以上住房才能满足需求，从2000年开始，该市每年新增30-40万平方，今年创下最高纪录——新开发报批的面积达到100万平方，净供达70万平方。但是由于国家土地政策、撤迁政策的控制，明年可开发用地不足带来的供应减少是必然的，加上政策对开发企业实力的要求提高，参与开发的企业可能会减少，供求不平衡将会显现。地价、建材价、品质要求提高，也同样推动房地产整体价格会趋于上涨。
② 3-5年内最少尚有600万平方米的需求空间：按照小康标准，人均居住水平应该为25平方米，黄石目前在籍城市居民人均仅仅20平方米，这个缺口就是600万平方米；如果算上动态增长，算上农村人口城市化，数字会更大。
③ 黄石的消费能力问题：随着人们的消费热点转移到汽车、房地产，我国的重工业时代不可避免的要到来，这是其他发达国家都经历过的一个必然历程，而这个时代最辉煌的产业就是钢材、水泥、金属矿，这些黄石历史以来的支柱产业其发展自不待言说，按揭购房化解了大家的消费门槛也不必多说，单是说：黄石目前算得上全国最差的居住条件和环境强逼出来的内在房地产消费动力就可以说明一切。再看看黄石对于高档住宅的热情也可以说明问题：《山水明城》开发的10几栋别墅早就被订购一空，《锦绣江南》首批开发的37栋别墅也已销售一空，二期的40多套目前也仅剩下4套，人信更是一口气推出818栋别墅。
④ 黄石市政府的规划：根据房地产局何局长的透露：今后，老城改造和新城区开发将兼顾进行，部分价值不大的老厂房，将会用来开发新楼盘，总体而言，市中心的用地越来越少，新楼盘将重点向团城山、大冶、花湖等扩迁。
八 结束语
一、 现在的房地产业没有整体过热问题分析房地产行业是否存在过热主要从四个方面衡量：
一是买房者是投机购房为主还是自用住房为主，从现有数据显示，即使把投资购房也算为投机购房，绝大部分购买还是以改善住房条件为目的的自住购房，投机性购房占总量的比例微乎其微。
二是看价格与价值的关系，是否脱离成本。现在的上涨个别城市虽然有严重脱离成本的，但是普遍而言，地价的上涨、建材价格的上涨、品质提升带来的上涨、精装修房对价格的提升，这都不是产业自身过热的问题。
三是看房价与房租的关系，房屋租赁市场最能真实地反映市场价值，如果两个市场价格相背离，即当房产产权交易的现实价格水平高于出租市场相对应的价格水平时，房产交易价格脱离市场需求就可以确定了，因为此时买房不如租房。
四是看金融风险。如果从开发贷款看，不可否认，房地产开发贷款中，主要依赖于银行信贷，但如果市场销售形势良好，贷款的开发商资金回笼正常，那么房地产开发贷款依然是银行的优质贷款品种。另一方面，最近几年商业银行的个人住房贷款不良贷款率不到1%，这也充分说明现在的贷款购买是人们力所能及的，没有金融风险的任何苗头。
五是看商品房的空置面积相比历史同期时上涨还是下降。截至今年9月，全国商品房空置面积9748万平方米，相比去年同期下降了2.3%
二、 房地产产业大有可为
中国的房地产产业，应该说大部分内地地区刚刚起步，而总体肩负着一个农民大国的城市化历史重任，以及从95、96年才刚刚开始的城市居民住房改善大任，可以说任重道远，毫不为过。而产业现状则是有实力的开发商一少二小，品牌开发商更是成为稀贵，难以满足市场需求，土地资源成为稀缺，卖方市场将因此较长时间存在。能够有实力迈进这个门槛、能够获得土地资源、能够在开发中形成品牌强势的开发企业将大有可为。
三、 回报可观
房地产表面上在成本和卖价之间只存在20%左右的利润，但由于房地产开发可以在楼花、封顶等各个阶段进行预订、销售，实际上从投入启动资金和获得回报金额来衡量，一般投资回报率会达到50%以上，而周期在一年半左右，对于投资者来说，这是非常可观而稳定的回报。
四、 最后一班船
这几年各行各业都在不断规范和提高准入门槛，现在房地产业的资金实力要求、开发资质监管、品牌影响力门槛都已经提高并正在进一步提高，随着房地产市场向国外有实力的开发商开放，将来的门槛将会更高，到时候，纵有资金实力进入，也难以抗衡已经形成品牌影响力的开发商。可以说，现在是进军房地产产业的最后一班船。
