上海别墅看家 上海别墅开发新局



“连续几个月,每个月只卖出一两套房子。”上海一位别墅销售人士向记者感叹,近半年来,上海别墅市场的颓靡,已成业内共识。在整个房地产市场形势未明的情况下,别墅销售遭遇极大阻力,开发商不得不谋寻新的售卖点,以求“突围”。

  中端市场瓶颈

  据了解,目前上海别墅市场结构为:经济型别墅占20%,顶级占10%,而中档别墅占70%。由于处在两端的高档别墅和经济别墅受到追捧,而120万-500万元的中端产品供应量过大,目前遇到的销售瓶颈最为明显。

  近几年城市的扩张,北京、上海等大城市相继出现了住宅郊区化的消费趋势,有越来越多的人选择在郊区购买低密度住宅,比如独立别墅、TOWNHOUSE之类的物业。去年爆发“非典”之后,城里人居住观念的改变更是推动了对低密度住房的需求,也着实拉动了部分销售,但这并不足以成为这部分市场的支撑。

  “中端别墅很大部分利润都来自于土地,而不是品质。”一名上海大型开发集团的总经理告诉记者,别墅是整个房地产开发种类中对品质需求最高的,而目前上海的大多数别墅,都并不具备与定价相匹配的品质。就开发流程而言,别墅项目的建造周期要比其他项目短很多,而在设计方面,早期的别墅设计,基本上是简单的复制,而很难从中寻找到任何创新元素。大量运用的并不是实际的品质提升,而是移植海外经验,缺乏精神注入。早期不规范拿地,简单粗糙的设计规划,迅速建设开发,再接受预定销售,这样的流程也使得这部分别墅市场容易产生问题。

  “这些早年获得土地的别墅项目,就其成本而言,还有很大的降价空间。”该人士预测,如果上海房价会出现下跌,首当其冲的就是中端别墅,因为其无论从性价比还是实用价值而言,都相对较低,又没有有效的购买力支撑,因此,在面对市场风险的时候,可谓不堪一击。

  佘山破局

  但是,并非所有的别墅都卖得不好。

  在上海,谈及别墅,不可回避的就是佘山。早在8年前,国务院就批准成立了上海佘山国家旅游度假区,该地区是上海唯一的山林地区,为浙江天目山的余脉,以风光秀丽著称。规划总面积达64.08公里,首期开发的核心面积达10.88平方公里。

  作为上海,乃至整个长三角的“富人区”,佘山的别墅开发前景被一致看好,而它的区域定位也被一再标高,开发商更是将其视为展示实力和品牌扩张的“斗秀场”,为获取一席之地而不计成本。

  佘山最为著名的别墅项目——上海的紫园是目前国内最贵的豪宅别墅,投资20亿元,项目总占地面积4000亩,最大的一户占地超过20亩,售价最低的一栋1400万元,最高一栋则创出1.3亿元的天价。

  而与之相邻的地块甚至爆出过别墅推倒重建的新闻。去年,位于佘山对面的“皇家花园”和“天邻别墅”两处地块,由于地块转手,而新的开发商认为原先定价在500万左右的别墅不符合佘山定位,而被推倒重来。佘山土地资源的稀缺,以及开发商对该地块的寄望由此可见一斑。

  然而,虽然未来被看好,但是,豪宅的销售对象极其狭窄,利润虽高,但风险极大,对于开发商而言,建豪宅不仅成为比拼实力的一种方式,更具考验的将是能不能寻找到真正属于自己的独特卖点。

  既然以前的别墅会被推倒,那今后的别墅,是不是也有重蹈覆辙的可能?

  再创天价?

  “富人区”不是一天可以建成的,豪宅也不是用钱就可以“堆”出来的。

  纵观世界上的著名豪宅就可以发现,几乎所有的豪宅都记录了一段历史,它既要个性化,又要有人文内涵,很难真正做到度身定制。包括紫园在内,最多也只能做到菜单式的选择而已。因此,在上海名气最响的别墅是紫园,但它能否代表最好最具个人化色彩的居住方式,业内评价却并不一致。

  2004年11月12日,“国际别墅设计趋势展2004”在上海独具西洋经典韵味的上海马勒别墅饭店举行。在会上,上海中凯企业集团就中凯佘山别墅以7000万元设计费签约11家国际建筑设计事务所的27位设计师。如此巨额的设计费用,创下了另一个豪宅记录。

 上海别墅开发新局
  该地块有280多亩,将建79栋别墅,匡算一下,7000万的设计费用摊到每栋别墅上就是近100万,这样的成本,开发商究竟做何打算?

  “别在意到底我们前期花了多少钱,钱是第二位的。关键是看我们的产品。”中凯集团总裁杨益华在接受采访时表示,“高端房产的售卖性质其实是奢侈品,而不是简单的消费品。”在上海,高端房产已经不再仅仅具有自住和投资两种需求,而是作为一种高端人群在居住舒适的基础上对精神层面的需求。而中凯所采用的设计流程,也恰恰是为这一特性所服务。

  中凯认为,现代别墅居住理念中,客户的体验是其中的核心要素。这种体验表现的是一种从设计开始到客户入住全过程的体验融合,而不仅仅是简单的结果融合。

  不管结果如何,中凯在设计费上的特殊投入,已经为上海别墅新一轮的竞争带来讯号:期望以低投入来引取高利润,已经在这个领域出局。

  

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