爱华网“连续几个月，每个月只卖出一两套房子。”上海一位别墅销售人士向记者感叹，近半年来，上海别墅市场的颓靡，已成业内共识。在整个房地产市场形势未明的情况下，别墅销售遭遇极大阻力，开发商不得不谋寻新的售卖点，以求“突围”。
中端市场瓶颈
据了解，目前上海别墅市场结构为：经济型别墅占20％，顶级占10％，而中档别墅占70％。由于处在两端的高档别墅和经济别墅受到追捧，而120万－500万元的中端产品供应量过大，目前遇到的销售瓶颈最为明显。 近几年城市的扩张，北京、上海等大城市相继出现了住宅郊区化的消费趋势，有越来越多的人选择在郊区购买低密度住宅，比如独立别墅、TOWNHOUSE之类的物业。去年爆发“非典”之后，城里人居住观念的改变更是推动了对低密度住房的需求，也着实拉动了部分销售，但这并不足以成为这部分市场的支撑。 “中端别墅很大部分利润都来自于土地，而不是品质。”一名上海大型开发集团的总经理告诉记者，别墅是整个房地产开发种类中对品质需求最高的，而目前上海的大多数别墅，都并不具备与定价相匹配的品质。就开发流程而言，别墅项目的建造周期要比其他项目短很多，而在设计方面，早期的别墅设计，基本上是简单的复制，而很难从中寻找到任何创新元素。大量运用的并不是实际的品质提升，而是移植海外经验，缺乏精神注入。早期不规范拿地，简单粗糙的设计规划，迅速建设开发，再接受预定销售，这样的流程也使得这部分别墅市场容易产生问题。 “这些早年获得土地的别墅项目，就其成本而言，还有很大的降价空间。”该人士预测，如果上海房价会出现下跌，首当其冲的就是中端别墅，因为其无论从性价比还是实用价值而言，都相对较低，又没有有效的购买力支撑，因此，在面对市场风险的时候，可谓不堪一击。佘山破局
但是，并非所有的别墅都卖得不好。 在上海，谈及别墅，不可回避的就是佘山。早在8年前，国务院就批准成立了上海佘山国家旅游度假区，该地区是上海唯一的山林地区，为浙江天目山的余脉，以风光秀丽著称。规划总面积达64.08公里，首期开发的核心面积达10.88平方公里。 作为上海，乃至整个长三角的“富人区”，佘山的别墅开发前景被一致看好，而它的区域定位也被一再标高，开发商更是将其视为展示实力和品牌扩张的“斗秀场”，为获取一席之地而不计成本。 佘山最为著名的别墅项目——上海的紫园是目前国内最贵的豪宅别墅，投资20亿元，项目总占地面积4000亩，最大的一户占地超过20亩，售价最低的一栋1400万元，最高一栋则创出1.3亿元的天价。 而与之相邻的地块甚至爆出过别墅推倒重建的新闻。去年，位于佘山对面的“皇家花园”和“天邻别墅”两处地块，由于地块转手，而新的开发商认为原先定价在500万左右的别墅不符合佘山定位，而被推倒重来。佘山土地资源的稀缺，以及开发商对该地块的寄望由此可见一斑。 然而，虽然未来被看好，但是，豪宅的销售对象极其狭窄，利润虽高，但风险极大，对于开发商而言，建豪宅不仅成为比拼实力的一种方式，更具考验的将是能不能寻找到真正属于自己的独特卖点。 既然以前的别墅会被推倒，那今后的别墅，是不是也有重蹈覆辙的可能？再创天价？
“富人区”不是一天可以建成的，豪宅也不是用钱就可以“堆”出来的。 纵观世界上的著名豪宅就可以发现，几乎所有的豪宅都记录了一段历史，它既要个性化，又要有人文内涵，很难真正做到度身定制。包括紫园在内，最多也只能做到菜单式的选择而已。因此，在上海名气最响的别墅是紫园，但它能否代表最好最具个人化色彩的居住方式，业内评价却并不一致。 2004年11月12日，“国际别墅设计趋势展2004”在上海独具西洋经典韵味的上海马勒别墅饭店举行。在会上，上海中凯企业集团就中凯佘山别墅以7000万元设计费签约11家国际建筑设计事务所的27位设计师。如此巨额的设计费用，创下了另一个豪宅记录。
该地块有280多亩，将建79栋别墅，匡算一下，7000万的设计费用摊到每栋别墅上就是近100万，这样的成本，开发商究竟做何打算？ “别在意到底我们前期花了多少钱，钱是第二位的。关键是看我们的产品。”中凯集团总裁杨益华在接受采访时表示，“高端房产的售卖性质其实是奢侈品，而不是简单的消费品。”在上海，高端房产已经不再仅仅具有自住和投资两种需求，而是作为一种高端人群在居住舒适的基础上对精神层面的需求。而中凯所采用的设计流程，也恰恰是为这一特性所服务。 中凯认为，现代别墅居住理念中，客户的体验是其中的核心要素。这种体验表现的是一种从设计开始到客户入住全过程的体验融合，而不仅仅是简单的结果融合。 不管结果如何，中凯在设计费上的特殊投入，已经为上海别墅新一轮的竞争带来讯号：期望以低投入来引取高利润，已经在这个领域出局。
