爱华网●专家观点(一)
住宅需求被放大 过量供应将挤掉泡沫
房地产市场上需求被严重夸大，市场处于严重的过度扩张状态。四个因素造成了这样的局面。
第一，真实利率保持负值促进中国家庭提前满足对房地产的需求，房地产成了财富的保存方式。
第二，在新房市场上，被压抑的需求现象也夸大了需求。最初的购房者都有很高收入，这夸大了市场的购买力，如今来自高收入人群的需求已经得到了满足，销售价格将不得不向平均价格靠拢。
第三，腐败构成了房地产需求的很大一块。在大城市，非居住人口的房地产需求是房地产繁荣的主要因素。其中大部分来自于政府官员和国有企业的管理人员。
第四，投机是房地产需求的又一主要来源。在最火爆的那几个市场中，投机性的虚假需求可能占到了总需求的20%。因为在真实利率为负值的情况下，房地产价格在迅速上涨，投机性的虚假需求就会走上前台。
新房屋的供给量在以每年20%-30%的速度增长着。中国人的家庭收入几乎不可能以类似的速度增长。因此，为了满足对房地产的需求，储蓄所占家庭财富的份额将不得不下降。最近的家庭储蓄存款急速地下降可证明这一点，伴随着存款增长率的放慢，银行用于抵押贷款或者对房地产开放项目的贷款资金将会随之减少。在一定程度上，房地产行业将面临资金不足的问题。因为房地产项目开发的时间大约需要三年，市场对供给过量的反应将会有一个时滞。当家庭需求随着储蓄份额的减少而放慢的时候，供给却在持续上涨。这两者的结合将导致房地产价格进入低迷时期。(摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠)
●专家观点(二)
北京市人口规模总量控制不会影响到房地产业的发展
日前原则通过的《北京城市总体规划纲要(2004-2020年)》中提出，在未来几年，要将北京的人口增速控制在1.5%之内。据统计，目前北京常住人口已突破1400万，但每天滞留在北京的人口达到1700万，而且北京人口还在以每年2.5%的速度增长。有观点认为，这个规划中，北京的城市化正从数量上的急剧扩张向质量上提升这个方向进行转变，人口增量开始放缓，对房地产等等的需求是否也会随之放缓？
北京市购房的支持来自多方面——奥运场馆建设、市政基础设施建设等带来的拆迁需求、轨道交通的发展延伸了住宅区的发展空间，城镇化进程带来的住房需求，活跃在各个阶层的庞大的流动人口都构成了住宅消费需求。流动人口中少部分实力雄厚的高收入阶层是购买商品住宅的主要消费者，而绝大部分中低收入阶层则在住房市场上形成了规模庞大的购买、租赁消费群体，租赁市场的巨大需求，带动了住房交易市场的梯度消费，增强了城镇居民(出租方)的购房支付能力。
现有常住居民改善现有住房条件仍然是住房消费市场的绝对主力，预测到2020年，北京市城镇居民人均住房建筑面积将从现在的25平方米左右增长到至少35平方米(全国平均水平)，根据国际住房产业发展经验，在人均住房面积达到35平方米以前，将处于快速发展时期。而为配合北京市文保区保护，北京市将动迁一部分居民外迁，加上基础设施建设、奥运场馆建设以及危旧房改造等需要，拆迁需求还将保持相当长的时期，一般拆迁户每拆一平方米，要购买1.4平方米的新房。另外，随着家庭结构小型化以及逐步进入老龄社会，这两部分的新增市场需求将越来越显现出来。最主要的一点，北京是全国的首都，是环渤海经济圈的核心，其房地产市场需求是面向全国的，而不能简单以本地支付能力来衡量房地产业发展空间。国外机构进驻中国，也将带动更大量的商务地产、高档公寓等市场的发展。
2003年，北京市商品房销售面积在1800万平方米左右，存量住房交易不足十分之一，目前上海市增量与存量住房交易量比例已达到1：0.97,从上海以及国外的经验(国外发达国家一般增量与存量交易比例是0.25：1)可以得出，存量住房交易将极大地带动新增住房销售，随着北京市存量住房市场的日趋活跃，房地产市场发展空间将会被更大地释放出来。
受环境、资源等条件的约束，北京市一定会限制总人口的发展规模，但1800万人口的总量控制，需要靠市场经济来调节，而不是过去的行政户籍手段,特别是随着物价的持续上涨，居民储蓄已连续9个月呈现负增长，在以实物资产保值增值的投资理念下，必将有更多的消费者把现金储蓄投向房地产业。(建设部政策研究中心住宅与房地产研究处副研究员文林峰)
●买房人意见(一)
观点一：现有住宅品质太差
现有楼盘品质太差，住两年就很落伍了，不得不再换房。房子品质的提高也不是遥遥无期的事情，现在是买方市场，开发商竞争压力不大，所以对设计施工重视程度没那么高，这样的局面总要结束。(一建筑设计师)
观点二：持币是无奈之举
北京的房子里有多少是买来做投资的？真缺房的人买不着，投资客又在抬市价，以至于看得上眼的房都是价格奇高，对于我这样的中等收入的人，只好等着价钱回落。所谓持币待购不是一种投资心态，对我来说只能说是无奈之举。(一白领)
观点三：有效土地供应增加房价不会虚高下去
北京房地产市场价格虚高，不是供应量的问题，是供应结构的问题，核心在土地，大量土地不能达到居住水准，配套设施不足，在这样的地方盖房子纯粹是毫无价值。可利用的、具备开发条件的土地其实并不是很多，所以造成这类房子价格虚高。土地交易逐渐透明化，有效的土地正在增加，城市配套也在跟进，房价不会永远虚高下去。有可能在几年以后，你要花比现在更多的钱来买一套房子，但这套房子从居住环境来说，好于现在你能用这笔钱买来的房，那么这就值得等待。(地产经纪师)
观点四：等孩子长大再决定
孩子再过两年开始上小学，虽然现在家里房子显得有点小，自己的经济条件也有能力支付买一处大房子的购房款，但要看孩子的就学来决定买房，一来选择离一些好学校近一些的学校可以方便一些，二来有些小区可以直接把业主的子女安排进较好的学校就读。(北京第一幼儿园小班学生家长)
观点五：等“涨价波”过，买便宜房
现在还在租住在宣武区的一处老房子里，“目前的房子在近年来是最贵的，从经济规律讲，物价上涨到峰值后，就会自然回落。我不会像部分人那样买涨不买落，而且随着房屋供应量的进一步加大，尤其是经济适用房、近郊低价房大批量投入市场，房价应当随之有所回落。”(房地产专业律师)
●买房人意见(二)
安居梦想等不及价格回落
首先，“8.31”过后，土地招拍挂成为未来土地买卖的趋势。从本质讲，该政策杜绝了以往土地黑箱操作，使土地买卖走上了公开、公正的轨道。但从另一方面讲，一块土地的占有者，一定是有实力者。大公司为了市场占有率、企业品牌塑造等方面考虑，必定“寸土必争”，土地价格不涨才怪。这部分成本会摊到谁的头上不言而喻。
其次，银行方面不仅在去年对房地产企业贷款收缩银根，今年更是向高档商品房个人贷款开刀，10000元以上单价的商品房个人按揭贷款最多7成，这个信号使很多方面都认为在不久以后，银行对普通商品房的个人贷款也会进行减少额度的措施，因此，首付20%的“好事”将可能消失，对于没有多少存款但收入稳定的年轻人群来讲，在银行出台新个贷之前买房，可能是避免多首付的最好办法。
第三，银行存款利率下调，投资没有出处，只有不动产还有可为。笔者有一位朋友，曾经做房地产销售，现在辞职下海做了商铺投资，她认为把钱存在银行而不能使钱生钱，永远不可能完成原始积累，还要付利息税。而进行不动产投资比股票、期货等风险投资要安全得多。除了这种“一铺养三代”的商铺投资外，商品住宅投资也成为目前北京楼市的一大趋势，通过CBD周边楼盘的热销可以诠释这一点。
第四，也是最重要的一点，大多数未买房的人对于自己安居之所的渴求往往并不愿意等待太长的时间。房地产价格的涨落只要不超过购买者心理极限，两三年内多花几万元与早些拥有自己的生活空间，哪个更值，相信大多数人会选择后者。就像早年使用手机的人们不会为今天的手机价格暴跌而后悔当初的选择。
