新地产：2005北京楼市十大预言

　　今年，为使十大预言更加全面、公正和客观，新地产将再次扩大阵容，联合三十大顾问行，并整合成为2005新地产十大预言。

　　勿庸置疑，2004年是房地产的“政策年”。在中国经济宏观调控背景下，土地政策和金融政策层出不穷，抑制投资规模进一步扩大，加上世界石油价格的持续上涨，国内成本推动的通胀压力，央行近9年来的首次加息，这些因素都将对北京房地产市场的发展起到深远的影响。

　　因此对2005年北京房地产市场的预测，应当综合众多因素进行判断，2004年只是一个开始，2005年将是各种因素效应更加显现的一年。

　　一、供应量增

　　新地产：后八三一效应显现，应在下半年实现放量。据统计，通过8.31大限的288个项目其总建筑面积约4313.37万平方米，其能量将在2005年的下半年集中释放。

　　华远经纪

　　供应趋势

　　今年被称为“土地政策年”，年初以来，各种土地紧缩政策层出不穷，“8?31”得到来更是使很多业内人士惊呼“房地产的冬天来了”，从今年前三个季度的数据来看，土地紧缩政策的作用是比较明显的，首先，土地的购置面积比去年同期下降了 63.7%，而同时，土地购置成本却增加了，今年前三季度的平均土地购置单价约是去年同期的2.9倍。由此可见，土地的紧缩政策已经有了比较明显的效果，预计明年土地市场的供应，依然会继续延续今年的紧缩趋势。

　　另一方面，从房地产的供应量来看，今年前三季度的房地产竣工量为1131.18万平米，比去年同期增长了约27.1%，总的来说，虽然土地市场遭遇了紧缩政策，但房地产开发市场的供应量依然是呈上升趋势的，本次“8?31”过关的前三批土地项目共有288个，总建筑面积达4353万平方米左右，已经够北京市场几年的开发量，加上北京房地产市场的需求依然强劲，几个规划很久的大盘也会在今年年底和明年相继面世，所以预计明年的房地产供应量还会继续上涨。

　　金网络：上半年会出现较大的下降

　　加强投资需求调控仍是2005年宏观调控的重要内容，政府仍会继续把紧土地和信贷两大闸门，从严控制固定资产投资扩张。同时，北京土地招牌挂导致市场开发节奏放缓，831大限之后，所有的土地资源都将招牌挂，拿地的方式改变和成本加大导致市场开发风险加剧，在一定程度上影响到了开发商对未来的预期，延迟市场开发节奏，也让市场整体供给出现下降。特别是2004年近几个月货币信贷投放急剧减少，预计明年上半年市场供应量将出现大幅下降。但值得注意的是，随着对市场门槛提高的适应，以及境外资金的涌入，市场投资可能会转暖，导致供应量有所上升。

　　亚豪：供应量仍居高位

　　北京2005年的市场供应量将稳中有升，市场供应量极大。尽管831大限后剩下了288个项目，但其中大盘的比例明显增加。仅东部就有至少3个百万平米级的大盘将在明年面世，西部至少有4个50万平米级的大盘明年面世。预计2005年北京楼市的供应量仍稳居高位线。

　　伟业顾问

　　过关且具备开发实力的项目还是比较多。伟业营销公司在2004年下半年新签约的楼盘数量增长很快，而且其中有相当大的比例预计将在明年下半年进入开盘销售阶段。再考虑到众开发商要求资金快速回笼的迫切心态以及过关项目的运作周期，我们预计2005年下半年房地产项目供应将出现集中放量，将比2004年同期供应量有较大幅度增加，达到30%以上。

　　百人行的观点

　　放量继续加大，房价将小幅上涨

　　受央行加息的影响，房地产开发公司为了避免承担资金压力和减少开发成本，都会考虑加快开发，缩短工期尽快回拢资金。这样，2005年房地产市场的供应量不但不会减少，还将呈现上升趋势。预计增幅在20%左右。

　　协成行

　　各区域集中爆发，供给将全面上升

　　截至2004年11月上市新盘总建筑面积为2904.94万平方米，比去年同期的 5419.95万平方米下降了46%。同期完成开发的建筑面积从去年的257.9万平方米下降到今年的172.8万平方米。2004年可以说是北京楼市宏观调控最为显著的一年，同时也是市场受土地政策最为严重的一年。

　　但是，据统计，通过8.31大限的288个项目其总建筑面积约4313.37万平方米，这些项目经过今年一系列的手续审批，规划拟定等等，预计在明年将会出现大量上市，集中爆发的局面。同时，受到奥运限建因素的左右，各种项目都将会抓紧项目上马时间，抢占2005年这一关键时间段。因此，从多方面因素和现有各种统计数据看，2005年将是北京楼市的规模年，各个区域都将会有大量项目出现，形成全面爆发的局面。

　　华高莱斯：反弹政策，导致推盘高峰

　　本年度连续性土地政策的控制作用，尤其“8.31”使得大量计划本年度推出的项目搁置或延期，过关项目在土地成本重压之下将更迅速推出，2005年将出现高峰，这一现象也可看作是对今年土地政策的报复性反弹。

　　世联：“71号令”执行后，通过8.31土地大限的可继续协议出让的经营性项目用地共288个，土地面积2472.2万平方米，规划建筑面积4353.4万平方米。按照正常的开发周期，这些过关项目将成为2005年北京房地产市场上的主导项目，引导市场新格局。

　　从项目的区位分布来看，有近20%的商品房项目分布在南城。南城项目比例的增加将改变北京房地产市场上传统的“北重南轻”的格局。另外，在郊区的出让项目中，房山的总规划建筑面积为279.2万平方米，占6.4%，房山区也因此会成为 2005年一个新的郊区热点开发区域。

　　百川

　　上半年市场供应量与2004年同比大幅下降；下半年的市场供应开始回升，但也不会达到2003年和2004年的水平。市场供需会出现供不应求，并将备受人们关注。

　　再有，对市场供应同样起着决定因素的是资金。自去年人民银行121号文之后针对房地产开发的资金政策没有任何松动迹象；各项新政策又使房地产项目开发的启动资金从过去的20%左右上升到30-40%，从这个角度说“场内”资金的相对紧缺，只能使市场供应减少。

　　政府对拆迁的慎重政策也是“过关”项目不能及时形成市场供应的因素。故明年上半年即便政策放开，由于资金和拆迁等因素也很难使市场供应大幅回升。

图为近年住宅、公寓成交量走势图。数据来源于北京房地产交易信息网

图为历年伟业指数变化趋势图。数据来源于伟业指数

　　房价稳步上涨，供需结构矛盾有所缓和，整体上涨8%—10%

　　伟业顾问：“交易量上升30%左右，房价持平或略升”

　　伟业顾问认为成交量会上升 30%的主要依据如下：

　　根据从1999年到2004年的成交量数据，用多元回归法预测2005年的成交量将达到2100万平米左右(参见图)。

　　第三，预测2005年房价会持平或略升，主要依据如下：

　　根据伟业指数(参见图2)，自1997年到现在，房地产市场的整体综合价格由下降逐渐转为近期平稳发展且有些上升的趋势，特别是居住物业价格指数，基本呈现出平稳发展的态势，预测2005年全年的价格指数均会有所上升。再加上土地资源的不可再生性和可开发用地的绝对减少、建筑原材料价格的上涨，以及土地、融资、人力成本的上涨，将支撑整体房价一直呈稳步上涨的趋势，综合部分过关项目在资金压力下急于变现而推出的降价措施，明年整个市场的房价变化不会太大，呈稳中有升的趋势。

　　金网络：房价结构性上涨压力依然巨大

　　中低档房价刚性明显，上涨压力依然巨大

　　对于中低端的改善型客户来说，房子多数属于必需品，因此在成本据高不下和市场供应不足的情况下，价格刚性是十分明显的，可以说，中低档项目市场在目前这种情况下只是属于半市场环境，卖方市场，因此除非出现意外事件，价格上涨的压力是比较大的。

　　高端市场竞争激烈，房价较为平稳

　　反观高端市场，竞争尽管相对较为激烈，属于买方市场，因为房子对他们来说，已经不属于生活必需品，多数是二次购房或多次购房，可买可不买，选择面较广。但由于高端客户的价格敏感度相对较差。

　　投资需求强烈将推动房价上涨

　　此外，由于内地民间资金投资渠道相对较窄，加上通胀加快，房地产投资成为了保值增值相对稳定的渠道，可以说民间投资资金聚集房地产领域大量进行投资，引发的大面积购房惊慌也推动了房价上涨。

　　整体上看，推动房价上涨的因素比较多，如舆论造势，通货膨胀，城市家庭生命周期的变化，成本推动等等，但最根本的还是市场供需关系的平衡，中国是一个区域发展不平衡，人多地少的国家，样板型经济导致大量的人口集中于大城市，鉴于北京在中国的地位，因此市场需求不但不会弱化，反而会逐渐加强，推动房价上涨。

　　百人行

　　北京住宅需求的增加超过供给增加十分明显，预计2005年住宅价格增长幅度将在6%至8%之间。

　　四大原因造成整体趋势看涨

　　成业行

　　研究2004年的销售成交情况，可以看出北京楼市发展的根本动力来自于市场的需求，而非简单的市场供应量的减少。

　　第一，市场需求方面，公寓和别墅的购买客户中外地及外籍客户所占比例达到 45% 。这种趋势还会增强。

　　第二，开发量及开发速度的放缓，需求量持续增长将导致2005年房地产市场房价上涨。

　　第三，开发成本的增加。包括土地成本、建筑成本、资金成本。由于拿地的难度更大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的模式，而走精工路线，导致综合成本加大。

　　第四，由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。考虑到惯性因素的影响，2005年北京楼市的价格(住宅市场)将依然延续今年的形势，呈现上升趋势。

　　亚豪

　　北京2005年的房价同样稳中略升。一方面，市场极大的有效需求量的实际存在控制了价格杠杆，这一点从2004年销售市场的表现即可一目了然，而且这些有效需求量并不因为政府的宏观调控以及银行的贷款限制而紧缩。另一方面，土地成本的上升，房屋建造质量和成本的上升，营销费用的上升等等，也从另一方面决定了房价上升不可逆转。

　　家春秋

　　明年的房价涨幅将超过今年。我们运用市场经济学的供需理论，从市场供应、需求的角度来分析：

　　供应方面：前已阐述由于8.31政策的实施以及央行加息等信贷政策的紧缩，将会直接导致明年京城房地产市场供应量的下降。

　　需求方面：据统计，京城购房人群当中九成以上都是个人购房者，他们的经济收入较高、年龄比较年轻，多数为30岁上下的年轻结婚者，有着非常强烈的房屋居住需求，央行加息并不会对他们的购房意愿产生较大的影响，所以并不会影响他们对房产的需求量。

　　世纪皓产：稳中有升

　　刺激北京房价上升的因素主要有三个：

　　1.受831土地政策的影响，北京市土地利用与获得政策发生改变，使土地获得成本提高。

　　2.政府加大基础设施的投资力度，使近郊区的区域价值得到不断提升，吸引大量购房者。

　　3.北京强大的城市吸引力，需求逐年增长。

　　百人行：

　　房价将持续上涨

　　现阶段的土地和金融政策将使房地产产品的供给减少，但由于房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。因此，2005年房地产将出现供给减少、需求旺盛的局面，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。

　　华远

　　在市场出现负面预期时，首先受到冲击的是投资需求，但目前北京市场上居高不下的租金水平还是使得投资房地产有利可图；而自用的需求则比较坚挺，长期来看，受市场风险的影响较小。因此，在未来的一段时间内，房价不回出现大幅度的下降，但不排除购房者因为存在对于继续加息和房地产崩盘传言的的恐惧心理，而暂缓购房，房市会经过一阵调整期，价格可能会有小幅波动。但长远来看，有效住房需求的增长还会使房价呈小幅稳定增长趋势。

　　百川：

　　平稳上升。北京的经济发展和经济中心地位，肯定仍领走全国房价。虽然市场上仍有涨息等抑制房价手段，但北京市场近几年自我调控房价的增幅并不大，并且仍蕴藏着巨大需求。在土地、项目没有放开，二手房市场没有搞活的背景下，房价增幅应超过过去五年中的任何一年。同时区域市政环境条件的改善和一批项目设计水平的升级换代也使房价相对走高。房价10-20%的涨幅是合理的空间。甚至可能会有 20%以上的房价上涨，但这对置业者、对开发商、对整个北京的房地产市场都不是一件健康的好事。

　　达观

　　存量房持续消耗，价格上扬。

　　土地政策和利率上调两道“紧箍咒”，使政府从土地资源上控制房地产的“泡沫”，而银行利率一旦在未来持续提高，就是对房地产开发再加了一道“紧箍咒”，房地产开发热的降温也就在预期之中。这样对房地产开发的打击，对房地产存量房就是利好了。我们可以看出从进入2004年开始市场的消化量一直大于开发量就可以得出答案。

　　思源：房价走势

　　总体房价将呈上升趋势；年度总涨价幅度在5-8%之间；带动房价上涨的主力为东、西部的高端住宅；

　　经纬

　　总体房价还将呈现上升趋势，比如普通住宅涨幅将在3%左右，别墅5-8%；而商务(写字楼)则将降2-3%；商业基本保持平衡

　　上古

　　基于以上宏观政策的调控，北京市可开发的住宅项目总规模事实上处于减少的趋势，而在城市化过程中，中国人根深蒂固的置业理念将使得购房团体保持稳定的水平，此消彼涨，供需关系将达到新的平衡，而房价将稳步上升。

　　新地产：

　　非本地置业群体更加强大，将成为楼市最为活跃与强力的人群，而年轻一代以高知识、高收入、自主意识为特征，对中低档项目形成巨大需求。

　　恒泰轩：购房群体特征分析

　　购房人群年龄走低

　　第一，30岁以下年龄段的人群正处在婚姻前期或是婚姻初期，同时，年轻人作为这个时代的新生力量，不仅具有较高的学历和较高的收入，而且年轻人比较追求时尚，消费观念相对比较超前。第二，年龄在30岁以上的人群一般都是事业有成，也具有很强的购买能力，

　　外地、外籍买房人增多

　　出现这一现象的原因主要是北京作为首都地位越来越吸引外地、外籍投资客户，尤其在奥运概念的支持下，预计这一趋势还将继续。

　　理性消费成为共识

　　居住与社会地位联系更密切

　　“物以类聚，人以群分”，由于居住生活习惯和社会地位的不同，买房人对价值认同感越发强烈，包括对产品价值、社区环境、居住方式和生活观念等方面的认同。

　　道路拥堵和产业经济的变化给京城买房人带来不小的震动，未来买房人对交通和城市规划的注意力将加强，特别是一些投资型客户。

　　思源

　　购房群体分析

　　05年在购房群体方面，最值得关注的是中产阶层的高端购买力的持续增长；在04年各个区域都出现了200万左右的市场供不应求的情况，发展商对于这一客群购买力的增长普遍准备不足；

　　家春秋：北京市购房群体分析

　　首次置业者、二次置业者、投资者和拆迁户一直是京城房地产市场近几年来的主要购买人群，以下我们对这四部分人群进行分析，探讨明年京城消费者情况：

　　首次置业者：据统计，首次置业者是我市最主要的购房人群之一。随着我国经济的发展，许多高知识、高学历的年轻人拥有较高的经济收入，随着他们结婚年龄的到来，需要满足日益增长的住房居住需求。相信，随着经济的发展，在我国宽松的房贷金融环境下，此部分人群将会表现出强劲的住房需求。

　　二次置业者：根据家春秋市场部的调查分析，京城二次购房人群即二次置业者一般都属于改善型客户，他们一般都已有一套甚至是两套住房，但是还想再买一套住房用以改善目前的住房条件，所以他们在购房时会特别注意房子的居住舒适度等问题。他们一般都事业比较成功，家庭条件较好，经济收入比较高，另外目前我国 “负利率”的金融经济环境，更是刺激了他们对二次置业的需求。

　　拆迁户：近年来，随着我国城市化改革步伐的不断加快，北京每年都要拆迁大量危旧房屋，产生了大量的房屋“拆迁户”。但是，虽然每年“拆迁户”的数量都较大，然而他们都是在政府的政策调控之下进行的有规模、有控制的拆迁，不会出现太大的幅度变动，所以明年北京的“拆迁户”数量与今年相比，仍将会保持一个稳定的数量发展。

　　投资者：前几年京城投资市场火爆，投资者众多，甚至很多普通居民看到房产租赁市场的火爆也纷纷买房然后出租，加入投资者的行列。但是，随着央行加息政策的实施，相信会对京城房产的投资甚至是投资行为进行打击，减少投资投机行为。

　　伟业顾问

　　继温州客户之后，山西客户成为北京楼市外地客户集中购买最重要力量。

　　近两年，外籍客户、港澳台客户以及外省市客户在北京投资置业更是大幅增加，尤其是一些高档房外籍和外地买家已经成为购房主力。根据相关数据，去年外省个人在京城置业投资达到220.88亿人民币，外籍和外地购房者已超过所有购房人群 30%以上的比例，这其中还不包括许多刚刚成为北京人的外地毕业留京大学生。

　　在庞大的外省购房群体当中，山西客户继温州客户之后，预计将成为北京楼市外地客户集中购买的最重要力量。一方面由于山西到北京的高速公路逐步完善，使得山西与北京之间的距离不断缩短。另一方面自前年以来煤炭价格成倍上涨，尤其是在今年夏季出现的电力紧张更使煤炭成为炙手可热的重要资源。一批从事煤炭经营的山西人，随着这一波煤炭行情迅速积累了大量财富，为他们奠定了坚实的经济基础。在财富迅速积累的同时，由于投资渠道的缺乏和山西人固有的理财观念，使得房产成为他们的投资偏好。

　　四、区域热点

　　新地产：东区以千万平方米的供应量继续引领楼市前进，南区热度增加已成为共识，热点将呈现分散化郊区化的特征。

　　成业行：

　　根据协议出让项目清单，所有居住类项目总建筑面积共2724万平方米，其中所占比例最大的依次是朝阳区、丰台区和海淀区。具体数据见下表：

主要行政区 总建筑面积 百分比

　　在这些区域中，我们认为，酒仙桥、中关村核心区、海淀后山、来广营和楠中轴路将是2005年的热点区域，这些区域鲜明的产业特点、大投入的基础设施改造以及新鲜的房地产概念，并且有大量土地潜在供应，将会引起各方面密切关注。

　　伟业顾问：“热点区域分散”

　　——热点区域明显分散化，热点分布“由东到西、由北到南、由里到外”，西边区域楼盘由于需大于供，价格高于北京其他区域同档次楼盘。

　　2005年的热点或者说区域性变化，维持和发展今年的趋势，呈现出“由东向西、由北向南、由里向外”的蔓延趋势。这是由于一方面随着房地产开发量的增加，城市中心以及原有热点区域的可开发用地逐步减少；而另一方面随着道路交通条件的改善，城市各个区域的差别在逐步缩小，造成房地产开发越来越取决于区域土地供应情况。“由东向西、由北向南、由里向外”的蔓延趋势正是以土地供应为先决条件、分散热点区域的表现。

　　华远

　　东区天量开发近千万平方米

　　根据2004年北京最新的城市整体规划方案，“东部发展带”将重点发展顺义、东坝、定福庄、通州、垡头、亦庄等周边城镇，由此可以看出，整个东区将会迎来更大的开发场景。

　　东坝板块除了持续热销的北京奥林匹克花园外，本土发展商金隅嘉业开发的东部最大的经济适用房居住区———170万平方米的朝阳新城，正大集团、印尼三菱、和记黄埔都已在东坝区域内圈城掠地；鹏润房地产开发107万平方米左右的国美家园，广州星河湾也将在朝阳北路北推出自己进京的第一个项目；光彩建设集团等联手将东风乡推出另一个百万平方米以上的住宅项目。整个朝阳路以北至东坝地区，将成为北京房地产市场发展最为活跃、竞争也最为激烈的地区之一。

　　除了东坝和朝阳路沿线外，垡头也是未来重要的市场热点，由华远地产、京泰置业、嘉里集团、SOHO中国四家公司联合开发的物流港项目将于明年推向市场，一个由世界知名的法国设计师包赞巴克设计的新型城区将呈现在北京市人面前。而由深圳华侨城集团开发的北京华侨城也将于明年亮相，与之配套的旅游主题公园也将在随后开工建设。

五、高档公寓竞争态势

　　新地产：土地稀缺加产品升级，将造成高档公寓市场利好。

　　中原

　　从2005年新增高档公寓的价格来看，北京市公寓的整体均价为10900元/平米，各个地区的均价也都有区别，价格都分布在8000到14000元/平米。其中，朝阳公园、燕莎、东长安街、CBD和朝外、东直门这6个区域是价位最高的区域，基本上都在12000到15000元/平米。

　　从2005年公寓的发展情况来看，虽然新增公寓分布在老公寓区的外围，但由于新增公寓的品质、综合环境等因素的提高，新增区域的价格与老区域价格差距不是很大，此外，还有些新的城市功能区公寓供应的出现亚奥等区域，这些都会带动北京市2005年新增公寓的价格在10900元/平米的基础上稍有提高。

区域 销售套数 剩余套数 销售面积 剩余面积 项目均价

　　金网络:高档公寓竞争态势：受各方面限制，明年供应量增速放缓；传统区域竞争升温，需求平稳上升；整体价格波动不大，局部区域个别项目会出现价格微升；传统热点区域依然火爆。

　　华高莱斯：高档住宅放量，分布区域多元化

　　许多项目将在今年形象陡升的阳光上东、棕榈泉等项目的显著示范作用下，看好这一市场的前景，而纷纷启动。高档项目分布将由原来在CBD、朝阳公园周边聚集的状态，转变为向西部、北部等区域多元发展的态势。

　　恒泰轩

　　四环之内高档公寓价格将会上涨

　　北京市土地项目在8.31大限后，土地供应为二环路之内443万平方米，占9%，二环到三环之间514.4万平方米，11%，三环到四环之间510万平方米，也是占11%，剩下有69%的全部在四环之外和郊区县。

　　这个数字意味着前一段时间媒体上说8.31大限不会影响北京房地产市场的观点需要修正，因为当时看来将会有足够量的土地供应：几千万平方米会达到一个供求双方的平衡。实际上，现在这个假设已经过时——因为大部分土地项目没有过关。即便过了的土地项目也是含金量不高：四环里面只占到一个9%，两个11%，剩下69%的项目都在四环之外，而且都处于偏僻郊区县。

　　因此，从今年下半年至2006年，四环之内的地产包括高档公寓可能会出现供不应求的局面，从而使其价格上涨。

　　达观

　　对于外来购房者(外埠与国外客源)而言，他们的注重产品发展空间是否够大，是否在理念上与国际接轨，因此也更重品质重细节，喜好面积偏大。具备豪宅特色的公寓，面积300m2以上-1000m2陆续在市场投放。

　　家春秋

　　供应量会略大于04年的市场供给，其中包括目前市场上再售的综合性项目的公寓部分明年会推向市场。10.29日的央行加息短期内会对高档公寓的投资者产生一定影响，但从长远看市场影响不大。一方面是这两年受政策也影响和控制，高档公寓市场供给量较为稳定，租赁市场前景是较为看好的；另一方面购买高档公寓除了投资者外，用来改善生活条件的二次置业者比例也在增加；

　　六、别墅

　　新地产：别墅总量与加息的双重压力，使得创新力度手段将更加丰富，产品呈两极化特征，超大豪宅与经济别墅都将赢得市场掌声。

　　中原

　　从供应上看，2001—2003年北京市别墅的供应量比较大，每年的有效供应都在 400万平米左右，而2004年由于土地政策的影响及政府对别墅及高档公寓的一些限制，供应稍有回落，有效供应在350万平米左右，预计2005年北京市别墅市场的供应将保持平稳态势，预计有效供应量仍然在350万平米。由于产品自身品质的提高，因为价格会有小副上涨，均价可能会达到11000元/平米左右。

　　从别墅类型上看，独栋、小独栋等产品更受大家欢迎。这些产品也是使得2005年别墅价格提高的重要因素。

　　金网络

　　别墅市场两极分化的特征愈加明显

　　从产品结构来看，纯独栋别墅将成为供应主力，而混合型别墅社区供应量也有增加的趋势，导致别墅市场两极分化的特征将愈加明显，纯独栋高端别墅和别墅混合型社区逐渐占据了最主要的两极。两极分化的结果是经济型别墅满足城市新贵的需求；高端别墅坚守别墅的纯粹性，以稀有、豪华、经典等特质，吸引富有阶层的注意力。

　　同时，别墅功能将多样化发展。明年别墅将从单纯的满足居住功能到成为休闲、娱乐、社交的重要场所，养老、观光休闲等主题社区将更受追捧，体现其作为第二居所或投资品的价值。还要满足未来商务交流等的需要，可能更趋向于做一些私人或企业会所，目前该类项目正属于成长阶段，因为需求产生市场，但项目设计开发方面目前还处在尝试阶段。

　　协成

　　随着市场对别墅供应的需求逐年递增，对别墅产品、别墅生活区域选择的多元化，新的别墅产品类型，新的别墅生活理念开始受到市场的追捧，加之北京城市新规划的出台，城市建设的不断发展，许多非传统区域将逐渐成为别墅开发的热点地区。在当前中小型别墅已成为市场需求主流的情况下，这些非传统区域充利用各自在交通、环境等方面的优势，主推性价比高、市场风险小的经济型别墅，从而吸引了更多的买家。而一些传统的高档别墅区，如顺义、亚北地区别墅产品如今也开始呈现“经济”化，独栋的瘦身，小独栋的盛行已经将别墅推进入了一个“大众”消费的时代。

　　思源

　　由于供应量的集中放大，05年的别墅市场不容乐观。作为第二居所的小独栋的火爆现象将难以为继；相反，由于中产阶层的高端购买需求旺盛，在四、五环之间的联排别墅，或五环外可以作为第一居所的小独栋将具有很大的市场；

　　中广信

　　从品质上看，明年的新别墅以中高档和中大户型为主，客户定位也超越了近年的townhouse和小独栋的客群定位，这种市场的回归现象，正好反映了市场需求的变化。

　　百人行

　　别墅供应量加大，四合院成为新宠

　　2005年别墅供应量会明显高于历年，别墅项目依旧集中在传统的别墅集中区域，如潮白河、西山一带。继欧美风格的别墅和TOWNHOUSE之后，传统住宅中的高档住宅四合院不断受到高收入群体的青睐。受高端消费群体需求多元化的影响，四合院无疑会成为高端消费群体的新宠，也成为郊区毫宅开发的热点，预计2005年将有更多形式的四合院毫宅面世。

　　蓝石：别墅形式和内容都发生了巨大的变化

　　别墅消费的最深层次的心理是“做土地的主人”，因此，别墅单体建筑设计和建造因为简单、个性化而成为“创意体”而存在，但其“院落”的规模和设计则被提高到十分重要的位置，即强调别墅开发的“景观和文化”的共享性、“建筑和院落”的私有化的“双重性”的开发和设计的理念；这也是2005年及以后，别墅开发和消费的方向。

　　华高莱斯：别墅市场压力增加

　　从本年度别墅用地的开发状态看，明年市场放量会比较大。同时，宏观调控加剧，对消费者未来预期影响较大，尤其对经济型别墅的购买人群将产生较大的影响，会抑制其购房意愿。

　　恒泰轩

　　低总价别墅备受升级置业者青睐。

　　低总价、小户型别墅之所以好卖，一是受众群体更广，二是更符合众多升级置业者的需求，三是限制别墅开发的政策对市场消费起了一定刺激作用。2005年，小户型别墅将有更大的发展。

　　经纬：供应量剧增，部分区域市场面临饱和；小独栋放量增加，使得别墅消费市场趋于饱和。产品向低容积率和品质化方向发展。

七、写字楼

　　2005年起的两年内将有500万平方米的新增供量，使得销售压力倍增，热点区域遭受空前考验。

　　华远经纪

　　三大商务区迎来高峰年

　　在今年下半年北京市仍将有CBD中环世贸中心、世纪财富中心，万通中心、富尔大厦，金融街新盛大厦、盈创大厦，中关村新中关、清华科技园创业大厦等及其他区域的多个项目即将推出，预计今年全年北京市写字楼新增供应量将达到210万平方米左右。

　　2005年北京市的写字楼供应量将达到近两年来的高峰，而北京市平均每年写字楼的年消耗量在50万到70万之间，因此未来两年北京市写字楼市场供大于求现象将更为严重，写字楼存量房大量增加，对销售市场和租赁市场的影响都是十分巨大的。

　　根据规划，传统三大商务区的建设基本上都要赶在2008年奥运会举办之前完成。按目前的建设速度，三大商务区乃至北京全市的写字楼年增供应量将在2005～2006年达到高峰，这期间新增总量将近500万平方米，然后回落到一个比较低的水平。?CBD

　　CBD区域规划中写字楼面积500万平方米，今年年内国贸三期、北京财富中心三期、银泰中心、金地国际、大连万达、央视大厦、BTV大厦等重点项目也将会开工建设，预计这些项目都会在2005～2007年之间建成推出，届时CBD区域的写字楼市场供应量将相当惊人。而在2005、2006两年平均每年将新增写字楼供应50万平方米左右。?金融街

　　金融街区域规划中写字楼面积约250万平方米，在2007年之前还将有约100万平方米的新增供应。预计2005年金融街区域将有至少70万平方米的新增写字楼供应，余下的30万平方米将在2006年建成。?中关村

　　2005～2006年两年间中关村区域的写字楼新增供应总量在100万平方米左右，平均1年新增约50万平方米。?其他区域

　　除了以上三大商务区以外，2007年以前热点区域还有规划中的奥林匹克公园中心区和东二环沿线会有大规模的写字楼集中供应，根据规划，奥林匹克公园中心区区域将建设约60万平方米的写字楼。另外，东城区政府未来规划将打造东二环交通商务区，未来东二环沿线预计将有100万平方米的供应量。

　　因此明年以后，写字楼销售市场竞争激烈，在国家一系列宏观调控下，有可能会进入一个较为低迷的时期，只有一些具有区位优势、交通便捷、形象好、品质高并且价格适中的甲级写字楼销售前景尚佳。

　　蓝石

　　写字楼供应与热点

　　我们认为，除传统的“中关村、金融街和CBD区域”外，现在的“亚运村、未来的奥运村”地区会发展成为写字楼的热点区域；另外，南城的“国际传媒大道”等区域也有发展的潜力。总体而言，2005年，写字楼市场的“供大于求”的市场格局仍然难以改变。写字楼开发的理念仍然需要产生“革命性”的变化，它在市场定位、规划设计、建筑安装、市场营销等方面，都将与住宅、商业、酒店等其他产品类型进行“复合”与“共生”，并具有同样的“元素”和规律；总之，写字楼项目也应该是“差异化、个性化、人性化”的创新型产品。

　　成业行

　　1、政策影响抑制购买?加息的影响：写字楼购买客户中有很大一部分比例是投资客户，今年银行存贷款加息影响了投资客户对未来的投资回报的期望，使不少写字楼投资客户持币观望。?对客户审查难度的加大：受国家整体宏观调控以及银行银根紧缩的影响，许多写字楼项目普遍感觉到，银行加大了对出售客群的审查力度，导致成交期延长，甚至引起成交变数，对购买需求是一种消极的影响因素。?按揭门槛抬高：自2004年以来，不少银行缩短了对写字楼客户按揭年数及提高了首付款比例，对需求起到了一定的抑制作用。

　　2、市场供需及局部市场?需求方面

　　今明两年，中国入世的保护期即将结束，中外资机构的业务拓展将进一步活跃，将带动更多的服务机构出现，总体来看，未来一段时间写字楼的需求将进一步扩大。尤其是外资机构的需求有上升的趋势，但受金融政策的影响，投资客户比例会有所降低。

　　八、商务公寓

　　新地产：商务公寓更加写字楼化，供应与价格双双上涨，使得商务公寓一枝独秀的局面不再上演。

　　华远：商务公寓

　　——市场供应将逐年减少

　　由于04年商务公寓上市的体量比较大，很多项目没有销售完，加上05年市场还将会有一部分商务公寓上市，所以05年商务公寓的体量应该还会保持一定规模的供应。在未来几年陆续投放市场，届时将是北京写字楼供应较为集中的时期，这与市场对写字楼需求的平稳增长有很大反差。必然导致写字楼价格的大幅下降，而商务公寓品质的提升也必然使得价格更加接近写字楼，商务公寓的价格优势开始失势，市场竞争的加剧和利润的大幅下降最终导致商务公寓的市场供应减少。

　　——市场需求保持平稳

　　从早期的华侨村、汇园公寓、京宝花园等，到近期建外SOHO、尚都国际等，由于商务公寓具有面积分割灵活、使用年限长、贷款额度高、价格低、投资回报高等的特点，所以市场需求一直处于一个平稳的发展过程中。但是，未来几年内，写字楼市场的激烈竞争，会使市场进一步细分，部分项目开始走向低端化，从而使客户群向低端写字楼分流。同时，政府相关的政策也会进一步限制商务公寓的发展，也规范房地产市场的发展。

　　以上种种因素导致商务公寓的需求会相对比较平稳，不会出现需求急剧增加的情况。

　　——品质与办公楼更加趋同

　　2004年起，品质升级成为商务公寓的主旋律，一批商务公寓开始配置高速电梯、中央空调、玻璃幕墙等，采用了更为灵活的面积组合方式。不仅在硬件上，在位置上商务公寓也与写字楼有的一拼，如位于CBD西区的尚都国际，从外观上看很难想象这是一个公寓立项的项目，很多客户对于项目的外观、硬件配置非常满意，完全能够满足中小型公司的企业形象。商务公寓的品质升级后，与写字楼之间的界限越来越模糊。

　　——整体价格有所上升

　　伴随商务公寓硬件配置的升级，相应的价格也开始升高，与写字楼的价格差距也在逐渐减少，这就意味着商务公寓的“价格优势”正在消失，70年产权和更高比例的贷款成了商务公寓抢夺市场份额仅有的砝码。看来，商务公寓要想在是在市场上站稳自己固有市场，也要对客户和产品进行细分，以满足日益多样化的客户需求。

　　金网络：市场热度依旧

　　加息增大财务成本，写字楼客户出现回流

　　目前为控制经济过热，已进入新的加息通道，未来利率已不是是否增加的问题，而是何时增加、增加多少的问题。由于加息会给公司带来一些财务影响，部分租用写字楼的公司由于资金压力，会考虑流向商务公寓以节约长期成本，又为商务公寓带来需求。

　　亚豪

　　商务公寓的前景将依然看好，但写字楼市场的前景预计在2005年将下降。这两种物业类型彼此制约。亚豪预计2005年北京的商务公寓市场将出现几个超一流项目。不同于以往只炒概念，2005年的商务公寓产品将直指写字楼，价格也将接近写字楼的售价。商务公寓的产品写字楼化和价格写字楼化也是市场不可逆转的一个大趋势，商务公寓的性价比将从表面价格低转化为折算使用年限价格低。

　　青腾

　　国贸周边1公里范围内将成为北京东部区域最集中的商务办公区，也将会是北京公寓价格最高区域，但其他东部非国贸区域的公寓价格将会稳中有降。另外，商务公寓期房阶段销售压力大增，对开发商实力要求越来越高，持有此类物业的大业主越来越多 (且多为有外资背景的大财团)。

图为北京03、04年各季度二手房成交套数。数据来源于5i5j市场研究中心

　　新地产：2005年北京商业的供应量预计在150万平方米左右。冰火两重天来形容商业地产的处境是非常形象的。大型商业中心继续难解，社区商业将迎来旺销。

　　伟业顾问：预计2005年商业地产将会出现两头分化的趋势。随着近一两年来供应量的激增，造成商业类物业短期的相对过剩，使投资利润空间在短期内相对较小；再加上商业物业管理水平和规划招商水平在明年一年之内不会有很大的提高等，以上种种因素加大了商业类物业的投资风险。

　　捷成行：

　　社区性商业将成为未来发展方向

　　准确来说北京商业人均面积还是偏低，即使在国内来说也是无法和上海广州相比。伴随着城市改造、社区、市政建设，商业需求也是越来越旺盛。

　　北京的商业发展要朝社区型商业过度，目前欧美国家的社区型消费占到了社会商业消费性支出的60%，而北京预期的社区型消费支出将达到全社会商业销售额的1/3，必然会导致未来社区性商业将成为发展方向！

　　金网络

　　街区型商业和底商将成主流

　　据2003年北京市统计局数据显示，目前北京市人均商业面积约为0.8平方米，远低于国外发达国家人均1.2平方米商业面积的水平，同时也小于上海人均1平方米商业面积的发展水平。根据北京商委的发展规划，预计到2010年北京人均商业面积将达到1平方米。

　　2005年将是北京市各类商业面积新增供应量最大的年份，供应量共有149万平方米。新增供应量主要集中在中央商务区，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目之中，尤其在中央商务区和中关村地区。

　　综合性大型购物娱乐中心，物业需求量并不会很大，因此应注意进入时机，警惕盲目开发造成风险。随着对商业认知的上升，街区型商业和底商成为近年商业开发的主流。此类商业立足于社区及周边区域，与人们生活密切相关，需求量较大，长期发展仍然看好。

　　世纪皓产

　　供应增加、需求旺盛、产品呈多样化趋势

　　2005年北京商业物业新增供应量将达到300万平米，包括大型购物中心、底商、社区配套商业中心，产品将呈现规模体量不一、建筑形式多样、业态业种丰富的特点。从需求来看，零售业的日益发展和外资零售巨头的蜂拥而至带动了周边区域的商业氛围，进一步开拓和挖掘了京城的商铺价值，形成良好的有效需求。

　　世联

　　2005年，北京商业物业的市场供应会延续今年大幅增长的态势，有可能出现供应量激增的情况，特别是大型集中商业。从短期供应量来讲，大型商业的供应趋于饱和，但整体零售商业物业存在分布不均匀的现象，在一些主要由居住物业构成的城市新区，商业市场仍然有机会。

　　百人行

　　商业地产重点在东区

　　从长远上来看，商业地产是房地产市场上回报率最高的品类，因此会继续成为投资型买家追捧的对象。不过，介于商业物业高投入、高风险的特点，买家的投资行为将更加趋于理性。2005年,写字楼和高档公寓云集的CBD、朝阳公园一带将成为商业开发的新热点。该区域国际化氛围较浓，具有稳定的高消费群体，大型高档商业将主要集中在这个区域开发。

　　上古

　　商业地产迎来新时代

　　由于2003年以来对于商业的过度开发，使得商业地产处于一种具有时效性的局部过剩。商业地产将陷入短时期的低迷，从而进入盘整期，这一阶段将引发业内关于商业地产的深度研究，取而代之的将是对于商业消费、商业管理、行业研究、公共空间以及商业模式创新等各个方面深入研究，从而迎来商业地产的新时代。

　　华远经纪

　　目前商业区的基本格局保持基本不变，但从业态分析，大型超级市场、专业市场处于明显增长趋势，而百货业需求比例相应下降。休闲、娱乐、餐饮、健身等场所将大量出现在未来的零售物业中。从规模上来看，未来的大型项目主要集中在4万到6万平方米之间。另外，10万平方米以上的大型商业设施也会不断涌现，完备的商品、服务、娱乐体系，先进的设施，新型的商业模式将会对原有的商业中心产生巨大的冲击。

　　北京青腾房地产经纪

　　北京市由于城市板块的原因，商业呈现多中心格局。大型商场产权销售的物业将会增加，但会面临来自政策变化的压力，此种销售模式属于创造性销售，但无异于杀鸡取卵。2005年后的住宅物业对商业的重视将会在今后竣工的物业中体现，回报较高。

　　盛禾

　　商业供应有偏离理智轨道的倾向,供应压力不可小视.投资者热捧商业投资将遭受更多打击,销售商业的价值将受到全面怀疑.

　　十、二手房市场

　　新地产：二手房将迎来大发展，交易量突破5万套。

　　我爱我家

　　预测一：2005年的北京二手房市场依然持续活跃，交易量将达到65000套-70000套，首次越过50000套大坎：

　　虽然，受到2004年政策面以及宏观调控进一步延伸的后续影响，2005年北京二手房交易量的增长速度可能会略微放缓，但仍将继续保持高速增长的态势，总量越过50000套大坎指日可待。

　　预测二：二手房整体均价呈平稳态势，基本保持在3300元/平方米左右。

　　我爱我家认为：北京明年的二手房房源会进一步放量，除二手已购公房房源继续大量释放外，满足住满五年期限的二手经济适用房房源将有所提升，二手商品房也将因为“置业升级”、“获利套现”等而大量流入二级市场。购房需求在明年也将会进一步增强，中低收入家庭、拆迁户以及首次置业者等都是二手房的购买需求群体。在供需两旺的双重作用力下，房价应该保持平稳，不会有太大的波动。

　　预测三：成交房屋属性方面：二手已购公房交易比例应占到64%左右，二手商品房比例有望上升到23%，二手经济适用房上升为13%左右。

　　预测四：房地产金融服务品种多样化，老百姓进一步树立“房产理财”观念

　　2005年的房地产金融服务品种将随着房地产二级市场的规范和成熟而呈现多样化的特点，转按揭、换按揭、贷款组合等各种融资服务品种将日益丰富。老百姓对于国家宏观调控政策及银行利率变化，将从心理上逐步适应，并在房地产专业机构的帮助下建立起相应的“房产理财”观念。房价、租金、利率、通胀率等诸多经济因素将综合影响百姓的房产投资及消费行为。

　　美联二手房市场分析

　　今年第三季度北京市的二手房交易量为9068套，与去年第三季度同期交易量6132 套相比，增幅为47.9%；与今年第二季度交易量10646套相比，则下降了14.8%。第三季度二手房交易均价为3501元/平方米，与去年同期的交易均价3190元/平方米相比，上涨了311元/平方米，增幅为9.7%；而与今年第二季度的交易均价——3102元/平方米相比，则上涨了399元/平方米，涨幅为12.9%。市场供求保持在1：4.5左右，供求矛盾较第二季度略有缓解。随着近年来良好的投资环境、利好的政策支持及市政建设的不断完善，促使了二手房市场的健全发展。预计2005年二手房交易量延续2004年下半年的势态，健康快速发展。在市场可供选择的二手房源不断的在壮大，和本市居民、外来人口对居住要求的日益增长下，可以预见二手房市场发展潜力是巨大的，价格将快速增长。

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