爱华网当温州购房团流行数年，杭州人似乎也开始觉醒：向外地开发商“批发”房子、朋友们一起搞团购，看起来也像是桩大生意。
以前也曾接触过一些在杭州炒房的温州人，他们这样来描述自己炒房的心态：在较早的1999年时，自己本也无法理解如今刻在他们身上的“炒房”二字，因为当初他们也只是觉得杭州房价便宜，而手中又有闲钱，再说杭州又这么适合居住，于是买套房子放着，过些年还可以用作度假甚至干脆搬来住了。哪知道杭州房价涨得这么快，只好被“引诱”上炒房的道路。
这种状态如今被杭州人“继承”，我们越来越多地发现杭州人开始向外地楼市进军，海南一些风景优美的城市成为首选。在这背后，有两大因素起了刺激的作用：一是看惯了杭州房价高昂的头，顿然觉得外地城市房价太低了；二是经历持续上涨的杭州楼市后，很多人的投资情绪被激发，一个圈子里熟悉的朋友们共同走上炒房之路。
开发商对打着团购旗号的购房队伍真是又爱又恨，因为他们既想通过这支队伍来激活楼盘销售，又担心将自己的计划全盘打乱，搬石头砸了自己的脚。但描述这些“暧昧”关系并不是我们的重点，真正的重点是：财富都会这么容易获得吗？
杭州购房人到全国各地“撒点野”
“进货地”三亚的置业生态
这个“批发商”去三亚“进货”的时候，遇上了不少五六十岁的老头老太，一问居然都来自上海、杭州、南京等长三角城市。这些老头老太不是随团旅游去的，而是住在三亚享受时下比较流行的“分时度假”。原来他们的子女在三亚买了房子，让他们一年选几个月过来养养老。此时他才明白，当地有些楼盘打出的“首付5万月供800，过年送一套房子给父母”横幅广告还是很有市场的。
据悉，在去年12月份的海南房地产交易展览会上，现场卖出和达成购房意向的共计853套商品房，成交金额近3亿元，其中多是三亚市的房地产项目，而来自外地购房者的购房数量占了总成交量的70％。在岛外客的激情追捧下，过去一年三亚的房地产市场出现了前所未有的旺销局面。业内人士认为，三亚楼市受捧，有着明确的外因和内因，蕴含着新的价值观和居住观，是人们追求健康理念的体现。首先，在国务院批准处置海南积压房地产的背景下，三亚市率先完成对“泡沫时代”大量烂尾楼的整治工作，收回大量的闲置土地，为三亚房地产的发展提供了广阔的天地。其次，持续8年的市场低迷，使该行业出现了全线亏损，也使该行业的经营成本大大压缩，已经到了否极泰来的程度。其三，北京、上海、杭州等一线城市房地产进入新世纪后持续升温，形成房地产价格对比差，买家觉得合算，商家有利可图。此外，三亚的城市定位为中国惟一的国际性热带滨海旅游度假城市，温暖如春，森林覆盖率高，阳光充足，生态保护完好，空气质量在世界城市中排名居前，是一个天然大氧吧。良好的居家、休闲、度假环境，吸引了无数岛外客户群体，包括纯第二房产度假群体、老龄退休度假群体、候鸟式生活群体等等。
据调查，三亚楼市的外地购房者其主要的置业动机分为3类：度假、投资和长期居住，这三者分别占50％、30％和20％。虽然直接表示投资动机的比例不是太大，但选择度假和长期居住的业主群体均有不同程度的投资动机。因此，可以说三亚楼市业主的投资目的是全面性的。而三亚楼市的买方有3个基本特征：其一，岛外购房，北京人、浙江人、上海人、江苏人构成了买方的绝对主力，他们消化了80%以上的房源；其二，即兴购房，几乎所有业主在下单前对房产品本身都缺乏基本的了解，他们更多的是被美丽的自然资源和稀有的生态环境吸引，产生置业冲动或投资欲望；其三，批量购房，像吴先生这样一口气买下二三十套的客户也并非少数。
从“意见领袖”到“批发商”
做一回房产品“批发商”，像卖菜一样卖房子，一个月就捞进60万元，着实是一件很有乐子的事。但是罗马不是一天造就的，机会也只会赐给那些有准备的人，吴先生之所以能做“批发商”，很大程度上是因为他是他的圈子里的“意见领袖”。
在这个房地产火爆发展的时期，和很多人一样，吴先生在杭州先后买了三四套房子，尝到过一些房地产投资的甜头，再加上做过一些房地产项目的策划推广工作，对房产品有一定的鉴别能力。因此，朋友们要置业或投资的时候都比较愿意听听他的意见，也就是说他的话语在朋友这个圈子里是有一定影响力的，我们权且称其为置业者的“意见领袖”。
当“意见领袖”手中的资源累积到一定程度，他就有可能升级成一名“批发商”。吴先生对朋友们说，这些位于三亚市中心的36套房子距离三亚的黄金海岸线仅1.8公里，要知道，在杭州距离西湖18公里的房子也都已经卖到了6000元/平方米。这些房子虽然不是海景房，但是价格与海景房反差很大。目前三亚最好的海景房已经攀升到了2万元/平方米，最差的海景房也要1万元/平方米，而市中心品质比较不错的非海景房基本上也就在3000元/平方米左右。对于过惯了都市生活的人来说，1.8公里实在是不算远。用这么低的价格就可以轻松在三亚有一套自己的房子，既能满足分时度假的愿望，又能享受看得见的升值空间，感觉自然是好极了。这是他感染朋友们的第一个理由，很多人真的就这么动心。
然后，他又告诉大家，如果是纯粹做投资的打算，那里更名等手续办理方面也是相当便捷的，不仅可以轻松在开发商那里解决按揭办理前的订购更名，而且三亚当地的政策环境比较宽松，对按揭办理后的转让更名一般不加限制的，只要交两三百块钱的手续费即可解决。
他的一席话迅速在朋友们那里获得了共鸣，特别是那些在杭州投资已相当有斩获的人，下单的特点可以说是以速度见长———特别爽快。对于他们来说，买这样的房子简直跟买玩具一样。
吴先生打趣道，平时没做什么坏事，所以大家对他还是比较信赖的。正是这种信赖，使这个“意见领袖”拥有的人脉资源高效地支持了他的“批发商模式”。
一个月捞进60万
虽然一口气订购了36套房子，但是吴先生一点都不担心。他粗粗地估计了一下，等到这36套房子全部脱手，就有60万元进账。
他是在海南三亚市中心某楼盘以团购价订购了这36套房子的。回到杭州后，他就向朋友们推介他的“批发房”。朋友们也很喜欢这些房子，因为这些房子的价位实在是太有诱惑力了。
这36套房子是吴先生以2800元/平方米的均价从开发商那里拿下的，再以3000元/平方米推销给朋友们。吴先生坦诚地告诉大家每平方米他要赚200元，朋友们都觉得3000元/平方米这个价格还是比较公道的，一是因为这个价格比直接向开发商购买要稍微低一些，二是因为他们现在买的是一期的房子，而二期的房子5月份就要开出，开发商已经确定要在二期提价400-500元/平方米。再加上这些房子面积基本上在65-90平方米之间，总价也就基本控制在20-30万元之间。现在只要交两三万元（总价的一成）的“诚意金”即可预订一套，等到开盘后只需支付6万-9万元的三成首付，按揭月供也只需700-900元。面对看得见的升值潜力和低廉的价位，一部分朋友在听完吴先生的介绍、看过该楼盘的楼书后就爽快地下了单，其中一个韩国朋友甚至当场要了两套。接着，朋友又开始向朋友的朋友推介这些房子，男人们也跟着爽快地下了单，女人们则干脆以自助游的名义火速飞去三亚看看现场。一回杭州，这些一向眷恋西湖的杭州女人先是发了一通“三亚这个地方实在是太好了”之类的感叹，然后就立即找吴先生下了单。
就这样，在不到一个月的时间里，这36套房子已经订出28套。吴先生说剩下的那8套也差不多快订出去了，因为对这些房子感兴趣的人实在太多。等到36套房子全部订出，60万元就净赚到手了。
“原来我是想在三亚这个风光绝伦的旅游城市开家三星级标准的家庭旅馆，做长线投资，所以买下了这批房子。后来一想，这么好的房子为什么不拿回杭州卖呢？现在看来，卖房不仅省事，还结结实实地捞了一把，不比开旅馆逊色。”他尝到了做“批发商”的好处。
“零售地”杭州的置业习性
房子不愁卖，自然就有了“惜售”心理。眼看36套房子即将被预订一空，“吴老板”赶紧给自己留了2套。究竟是什么样的魔力，让他和朋友们摆出了这么一副狼吞虎咽的架势？
最主要的原因是巨大的房价反差。杭州的房价自上世纪末起持续升温，从1999年的均价不到3000元/平方米，上升到2003年的6000多元/平方米，再到现在的7210元/平方米，而市中心均价早就已经突破10000元/平方米。面对坚挺的市场，置业者一边感叹着房价高企，一边习惯着动辄单价上万、总价过百万的购房个案。同样是国际旅游城市，吴先生从三亚带回来的市中心房子才3000元/平方米，本土置业者自然会有“便宜”的感觉———花惯了欧元，花人民币自然就会很爽快。
业内人士分析，杭州置业者之所以热衷在三亚等二线城市购买房产，还有两个重要的原因：一是因为他们需要转移已经形成的置业热情与投资冲动。由于本土楼市一直处于高位运行的状态，升值空间有限，再加上本土的政策环境对炒房行为越来越不利，可以说炒房的黄金时期正在逝去。因此，当这些曾在房地产投资中尝到甜头的置业者发现了三亚等二线城市的房价仍然十分“便宜”，而且政策环境也仍然宽松，火速下单就不奇怪了。二是因为在多次置业的过程中这些人自发形成了一个圈子，这个圈子的特点往往是集体消费的氛围十分浓厚。炒房者往往带有一批跟风者，在整个市场交易量中，至少有10％-20％是跟风者下的单。随着“意见领袖”转战三亚等二线城市，圈子的另一部分成员———跟风者自然也就很默契地追随而去。
房产“批发商”：天使与魔鬼复合体“批发商”的可爱之处
如果一个人单兵作战去异地买房，首先碰到的问题是对当地楼市不熟悉。而个人对市场的考察，也将会是一件非常痛苦的事。比如投资者在异地投资前，肯定不会像在本地那样花大量的时间和精力去进行项目考察、对比，因为这对于异地投资有些不太现实，并且交通费用、住宿费用再加上宝贵的时间和精力投入，最终造成本高筑。
通过“批发商”实现异地置业，可以在一定程度上避免对异地市场的无知。“批发商”往往具有一定的优势资源或独特渠道，只有在通过这些资源或渠道完成对目标市场和目标房产品的考量之后，他才会做出“进货”的决策。吴先生之所以跑了一趟三亚就敢订购36套房子，是因为该楼盘的销售代理商是他的铁哥们，他们对三亚市场已经建立了比较完备的解读体系，对目标房产品更是了如指掌。正是基于这样的优势背景，通俗地说，这和其他行业的批发商有相似之处，他们都可以弄到好的货源，都有上下游的人脉资源。
另一方面，各地的房地产市场政策环境多多少少都会有些不同。以一己之力解读一个城市的政策环境并制订出规避的良方，在短时间内是不太现实的。吴先生的圈子里还有一个投资经验也算丰富的朋友，此前曾跑到华北某城市买下一套房子，先期考察都很顺利，但下单后，一系列繁琐的手续搞得他焦头烂额，特别该地的银行按揭办理，用他的话来说“真是不正规得一塌糊涂”。可见，异地政策环境的应对成本有时候是不可预见的。
而这又是“批发商”的长处，通过他们可以在一定程度上降低异地政策环境的应对成本，维持投资置业的轻松与从容。吴先生自认为“批发”那36套房子，其精力投入跟在杭州本地购买没什么区别，因为该楼盘的销售代理商就在杭州，届时开发商还会专门派人到杭解决按揭等手续办理问题，真是应了楼书上的那句广告语：“让您体会三亚置业的轻松、悠闲与从容。”
当然，对购房者来说，最重要的还是实际的房价，而“单兵作战”和通过“批发商”实现异地置业的重要区别就在于能否享受优惠价格。在房价坚挺的大环境下，个人要向开发商拿到折扣一般是不太可能的，但是“批发商”往往就有这个能耐。因为在开发商看来，“批发商”手中掌握着一定数量的客户资源，在不影响大局的前提下向“批发商”适量“供货”通常可以提高销售速度。吴先生正是以“团购”的名义从开发商那里拿下那36套房子的，享受到了最优惠的单价，而他的下家也能从中获得一些优惠。无论是吴先生和他的朋友，还是开发商都轻松达到了自己的目的。这种操作手法，实际上此前早流行于温州购房团之中，“量大价优”的批发的简单原则，在此也无需多作诠释。
开发商眼中的“批发商”
对于开发商而言，一方面“批发商”掌握数量客观的客户资源，能够高效地加快销售速度；另一方面“批发商”带来的客户基本上都存在着或多或少的投资心理和浓郁的集体消费氛围，若不对“批发”行为加以控制，开发商很可能就被“批发商”钳制。
一般我们都会觉得开发商和“批发商”的关系是友好地“暧昧”着的。但是，在很多情况下“批发商”会给开发商带来损害，这种损害是多元的，有时候甚至是致命的。杭州大智慧投资有限公司总经理徐煜说，首先是“批发行为”会扰乱开发商精心设计的推广步骤。开发商做项目，往往是先推出一个楼盘，然后做二期、三期。为了建立并推广品牌，房产商往往低价入市，这样可以回笼些资金准备下期的开发。而“批发商”及其拥趸也多在此时吃进房子，到第二期开盘时，恶果就暴露出来了：开发商满心希望房价会走高，但“批发商”及其拥趸此时却出手抛房了。房源骤然增多，价格怎么也上不去，而且他们的低价还拉走了开发商花钱做广告吸引来的客户。
结合杭州的现状，我们也发现开发商对温州购房团那种爱恨交加的复杂情感。爱是出于较早时购房团大量购置给楼盘销售带来的旺盛局面，但恨缘于上述的担忧。此前就有开发商说，温州购房团先是以优惠的价格订得大量房源，然后等房屋涨价后，以略低于开发商新的定价转让，而且这种转让的成本是相当低的，他们会以以下这种非常简单的方式来搞“第二售楼部”的操作：与楼盘销售部的销售员搞好关系，约定为他们卖出一套房子得多少佣金，在这种诱惑面前，意志不坚定的销售员自然会努力地推荐购房团的货，舍“主业”搞“副业”，对于开发商来说，花钱聘了销售员却为别人干活，这是一件极其懊恼的事情。而对于“批发商”来说，只出了点资金，不需要拿土地、做规划等繁重的前期事务就干起房地产买卖，比起开发商做项目更是四两拨千斤。“批发商”扰乱开发商的阵脚还表现在开发商供应房源，一般控制着节奏，利于房价慢慢升温。但是“批发商”及其拥趸的出现，无形中迫使开发商增加供应，如此一来，不少应得的利润就蒸发了。诸如此类，都大大打乱了开发商既定的推广计划，不得不紧急更改计划或者叫停。所以，现在的开发商对“批发商”越来越谨慎，就像吴先生本想在三亚拿下一整幢（共三个单元）的房子，但是谨慎的开发商最后只让他拿了一个单元36套。
在几乎所有竞争性行业中，房地产行业与政府的关系可能是最为密切的，因为政府控制着最重要的资源———土地。目前在各级经济中，房地产算是飞奔的行业，而GDP是官员政绩的决定性因素，房地产业拉动GDP的力量已被人们看到，而“批发商”对活跃市场也有一定作用。但是，房地产的“批发经营”对经济的刺激作用毕竟是透支性的，效果是短暂和虚幻的，更重要的是，对当地政府来说，鼓励房产销售的“二道贩子”，将引起本地居民的对“炒房”质疑，种种认为这加重了当地居民购房难的呼声一浪高一浪。各地政府出台的“禁炒令”，也是与此密切相关的。
异地置业的风险防范
异地置业相对于本地置业行为而言，距离相对较远，信息不对称，对异地市场也了解较少，因此风险也相应增大。若想使利益最大化，风险最小化，在置业过程中一些问题一定不要小视。专家建议，异地置业，购房者需要更为理性的选择，要根据自身的需求和消费能力出发，综合考虑城市、环境以及品质等因素，通过一定的组织或渠道进行实地考察，邀请专业人士做参谋，而不能片面地听信开发商描绘的美好前景和增值空间。
选择品牌开发 商首先是要选择有实力的开发商和成熟项目，选择口碑好、实力强的开发商和品牌物业公司，是在外地购房不至于被套牢的首要保证。因为异地置业中可能遇到的风险主要是对异地房地产市场不熟悉，并且无法经常实地监督，弄不好就会像股市一样套牢成为负资产。要克服这方面的劣势就要充分了解项目开发商的背景、资质、信誉和实力。另外，由于异地置业在时间及空间的跨度比较大，所以，建议异地置业者最好事先进行一下“微服私访”。
根据需求选择置业区域 异地置业同本地置业一样，在地区选择上一定要根据自身情况慎重选择。如果要购置商务型物业，应选择人气较旺或房地产所在区域的价位在未来有上升空间的地段。如机场高速公路周边的别墅项目、商业中心或高等院校附近的公寓，这些区域由于具有较大的商业和住房需求市场，所以一般会有较好的投资收益。而休闲型置业投资，主要是受近年国内涌出的假日经济、旅游经济的带动而兴起的。用来做出租或分时度假之用的房子，一般应选择风景优美，空气质量佳，气候宜人的地区，同时项目本身还应具有高品质的外观和质量，良好的室内装饰，优质的户型，齐全的生活设施，让人感到住进去是一种享受，应选择成熟的物业项目。
兼顾各项指标 在异地购房置业，城市的经济、人口消费、人流量、人均可支配收入等若干要素均不可忽视。要充分关注土地的规划用途。另外，置业者还应当关注投资城市和地段的整体规划，特别是中长期规划，这是物业保值、增值的根本所在。
严查各项许可 异地置业在法律上要特别注意防范不能交付和不能取得产权两大风险。当你已选好了投资的对象，建议你在购买之前一定要先仔细看好购房合同中的各项条款。与此同时，还要有维权的心理准备，因为即使是最资深的置业投资者也免不了陷入纠纷。所以，异地置业前，一定要从诉讼的角度出发，从各方面预测一下自己在异地采取法律手段的能力、财力与精力，要未雨绸缪，防患于未然。
还须关注物业管理问题如果物业服务不到位，比如空置房间长时间未打扫，积满灰尘，甚至发霉，很难适应分时度假的需求。异地物业空置时能否发挥物业价值？是否有物业公司解决异地物业空置时的出租问题？将来转手出售是否方便？这些都是必须关注的问题。
