套现明显 按时还款 韩世同:上海房产泡沫已现 而广州还不明显



最近,有关房地产泡沫的问题争论不休,公说公有理,婆说婆有理,好像都有一定的道理。我觉得,再继续这样争论下去也不会有明确的结论。因为,中国如此之大,各地房地产的发展差别也很大,不可能一概而论,而应当分别来看待。比如,就上海和广州而言,我认为:上海房地产已经出现泡沫了,而广州的房地产泡沫还不明显。

虽然上海去年平均房价上涨幅度只有14.6%,但有关部门认为,由于局部地区房价上涨过快,全市均价已经无法体现局部房价的起落趋势。广州楼价去年虽然攀升得很快,但是以结构性变化为主。2004年广州十区一手住宅成交均价为4618元/平方米,比2003年的3888元/平方米要高出18.8%;2004年广州八区一手住宅的楼价达到5339元/平方米,比2003年上半年的均价4796元/平方米高出11.32%,比2003年下半年均价4918元/平方米也高出8.56%.换言之,广州八区的一手住宅成交价上升了10%左右。为什么十区数据与八区数据会有如此大的差别呢?主要是因为2004年番禺房价由于别墅和豪宅成交量和成交价均有较大增长,致使番禺整体楼价飙升高达37%,同时也使全市楼价被普遍拉高。

 韩世同:上海房产泡沫已现 而广州还不明显

去年上海住宅平均价格为6385元/平方米,比广州住宅平均价格4618元/平方米要高出1760多元。虽然不清楚这个价位是不是上海房价的历史高位,但上海的房价已经位居全国榜首。广州市楼价的历史高位应该是在1992~1993年创下的,当时主要是香港炒家抬高了广州市的楼价,使广州市的楼价在短短的一年内,飙升到7000~8000元/平方米,现在广州市的楼价是在7000~8000元/平方米的高位,下滑到4000~5000元/平方米的低位之后,再回到5000~6000元/平方米的中位。

上海楼市房价的飙升有很大的投机炒作成分,致使目前上海的房价从2003年就开始不断地上升,已经严重背离了本地自住需求的购买能力。上海人行已经于今年1月底发出房地产风险预警,并要求上海各商业银行进一步加强房地产信贷管理,密切关注房地产价格走势,配合上海市政府做好对房地产市场的调控。

广州楼价主要是受宏观经济的影响,前几年,广州楼价一直处于下滑的态势,经过连续几年下降,近两年在接近谷底后由下降转为上涨。表面上看楼价上涨是建材涨价带动的,实际上是宏观经济形势由通缩向通胀变化而带动的。当然,广州发展商联手造市也是推动楼价上升的一个因素。目前广州楼市自住型买家依然还是占主导地位。

综上所述,我认为,上海房地产已经出现泡沫、广州的房地产泡沫还不明显。当然,“泡沫”只是一个形象比喻市场价格出现超常现象的形容词,并非严格的界定和标准。我认为,可以考虑用房价的累计升幅作为衡量房地产泡沫的参考值:在同一周期内,房价累计上涨20%~30%(达到银行按揭首付标准)为“起泡期”;房价累计上涨30%~50%(超过银行按揭首付标准)为“膨胀期”;房价累计上涨50%以上为“高危期”。按这一标准来衡量,广州的房地产将要进入起泡期,估计短期内房价不会大幅上涨。而上海的房地产应当是处于膨胀期向高危期过渡的阶段。但如果不加防范继续“吹”下去,这个绚丽多彩的“泡沫”,一定会像前些年香港楼市和网络经济神话的泡沫一样破裂。

  

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