爱华网第二部分 武汉市住宅市场的现状及存在的问题 一、武汉市住宅建设的历史回顾武汉市解放后，其住宅建设经历了一个曲折的变化过程，大体上有如下三个阶段:第一阶段:清理整顿阶段。(1949-1955年)武汉解放不久，住宅市场不仅存在，而且比较活跃。但旧社会遗留下来的房地产投机相当严重，为了规范秩序，引导房地产市场正常发展，武汉市人民政府从1949年底开始对房地产进行清理整顿工作，使之逐步纳入政府有序管理轨道。第二阶段:私房改造、房地产市场萎缩阶段。(1956-1978年)1956年以后，土地由政府划拨，土地市场基本消失。1956年和1958年，武汉市对出租私房分别进行两次改造，私房比重由解放初期的84%下降到1958年的27%和1975年的8%，私房出租很少，而公房出租又采取计划经济办法，未按价值规律办事，人们住公有房屋只象征性的交纳一点房租，以租不能养房，更不能建房，房地产市场急剧缩小。第三阶段:改革起步阶段(1979-1995年)1979年底召开的十一届三中全会吹响了改革开放的号角，从1979年房地产市场开始逐渐解冻。一方面，从1979年开始，私人建房又重新抬头，另一方面，推进住宅商品化，公有住宅出售开始打破禁区。尤其是小平同志南巡推动了房地产市场的形成与发展。第四阶段:改革加大力度阶段(1995—至今)1995年8月武汉市出台《武汉市深化城镇住宅制度改革方案》，对已经实行的房改措施进一步完善和深化，1996年市委、市政府制定了《关于进一步加快出售旧公房促进已售公房上市的通知》，并于1998年底颁布了《关于停止住宅实物分配的通知》。目前，武汉市房改正处于全面推进，建立新体制的阶段。建国以来，武汉市城镇住宅建设取得了很大成就。如下表:通过上表可以看出城镇居民的居住水平有了很大提高，从1949年的人均4.06平方米到1985年的5.39平方米到1997年的7.8平方米。1949年，武汉市住宅建设只有662万平方米，到1988年城市住宅建设达3911万平方米，比1949年增长4.9倍。同时也可看出武汉市对住宅建设的投资逐年增长，尤其1991年以后，住宅建设投资飞速增长而且投资主体呈现多元化发展态势。
二、武汉市住宅制度改革
(一)从住宅商品化理论入手拉开了住宅制度改革序幕对私房改革以后，住宅己基本退出商品领域，而实行计划经济下的实物分配办法。长期以来，职工拿低工资，住宅依靠单位进行分配，交纳微不足道的、象征性的房租。过去是把低房租作为社会主义优越性的表现之一来看待的。但是，事实证明，低房租和无偿分配住宅有很多弊端，一是以租不能养房，房屋不能正常维修，难以进行简单再生产，更不能进行扩大再生产；二是国家财政负担越来越重，投入大量资金建造住宅，却不能收回，住宅资金有去无回，不能形成良性循环，随着人口的增加，城市的发展，这一矛盾越来越突出；三是住宅建设因无资金保障而相对迟缓，住宅供给增长赶不上住宅需求的增长，住宅困难户越来越多；四是广大职工群众由于实行低工资制，低租金并未使职工增收。改革需要理论的指导，1978年邓小平同志对住宅制度改革提出了一系列指导性的意见:“解决住宅问题能不能路子宽一些。譬如允许私人建房或私建公助、分期付款，把个人手里的钱动员出来，国家解决材料，这方面的潜力不小。”1980年他又指出:“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购房，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付清，也可以分期付款，10年、15年付清。”邓小平同志的讲话为住宅制度改革的理论探讨提供了依据，并最终达成了共识:1、住宅是消费品，在社会主义存在商品关系的条件下，消费品应该作为商品进入市场流通。2、住宅投资大，价值高，使用寿命较长，因此，住宅商品化既包括出售，也包括出租。3、住宅建设是解决住宅问题的根本，应多渠道解决住宅建设资金。4、住宅商品化必然要求开放房地产市场实现住宅买卖、租赁的市场化。5、住宅商品化是一个逐步实现的过程，不可能一步到位，应通过试点逐步推开，层层推进。住宅商品化不是一个孤立的问题，它必须与其它改革密切配合尤其是金融制度改革，工资制度改革，投资体制改革等密切配合。这次共识为住宅制度改革扫清了思想障碍，拉开了住宅制度改革的序幕。(二)武汉市住宅制度改革的重大成就
武汉市住宅制度改革从80年代起步，到90年代中期，经历了逐步发展过程，现仍处于继续深化改革的过程之中。1、房租改革取得了零的突破住宅租金改革牵涉到各方面的利益，影响面大。在80年代全国若干城市进行租金改革试点时，武汉市基本上处于议而未行的状态，直到1992年6月才推行《武汉市住宅制度改革实施方案》，对住宅租金改革起到了促进作用。方案规定，在武汉市区范围内的党政机关、群众团体，全民和集体所有制企业事业单位，己经出租的公有住宅，均进行调租。根据现实的经济状况和承受能力，第一步将公房租金标准统一调整到每平方米使用面积约租金平均0.32元，并按不同建筑结构和装修设备等级增减调节。在租金调整的同时，对租住公房的职工，以1990年2月的工资(含离退休者)为基数，由所在单位按月给予2%的住宅补贴。1995年底，公有住宅租金改革又迈出了第二步，加大了改革力度，除去已出售的公有住宅外，对现有居住公有住宅的职工，按每平方米月租金0.88元调整租金，以1995年2月的工资(或离退休费)为基数，由所在单位按月给予2.5%的住宅补贴。目前，武汉市职工家庭住宅平均月租金支出已占到双职工家庭工资的5%。为了进一步加大租金改革力度，武汉市选择了武钢、武锅及汉阳造纸集团进一步提高租金，1998年武钢集团又将租金调到3.4元/平方米。2、公有住宅出售工作进展较快公有住宅的出售工作，十几年来进行多次试点，但均未在武汉市推开。直至1994丰武汉市机关单位开展这一工作。由于出售价格很低，因此，购房积极性很高。虽然这种售价并没有按商品价值原则进行等价交换，但为进一步开展住宅商品化打开了局面。1995年底全市公有住宅出售已占到全市公有房总数的50%以上。截止1998年底，武汉市房改售房3138万平方米，占武汉市公有住宅总量的69.5%, 1998年住宅自有率为76.4%.3、住宅公积金制度初步确定1994年开始，全市大面积推广了住宅公积金制度。根据房改方案要求在武汉市区范围内有正式户口的党政机关、群众团体、全民和集体所有制企事业单位的固定职工、合同制职工均应实行公积金办法。公积金的缴交额等于职工工资乘以公积金缴交率(职工个人和所在单位的公积金缴交率为5%)。到1998年底，武汉市住宅公积金己筹集资金19.15亿元，其中武汉市房改委资金管理中心收集住宅公积金13.09亿元。累计发放单位、职工购建住宅和经济适用住宅建设贷款额15.8亿元。(三)武汉市住宅的供应体系
1、兴建商品住宅向高收入者提供武汉市商品住宅建设开始于改革开放初期，它是住宅商品化、社会化的具体体现，是市场经济的必然产物。1998年底，全市住宅竣工面积达335万平方米，占全市房屋竣工面积的72%，对武汉市住宅商品化进程起到了积极的推动作用。武汉市商品房过去一直以集团消费为主，但随着房改的不断深化，个人消费比重呈逐年上升的趋势。在1998年停止住宅福利分配以后的一段时间内，由于受到价格、收入水平等因素的制约，商品住宅将以高收入者的个人消费为主，其市场份额将大幅下降，市场竞争将更为激烈。2、建设经济适用房，解决市民住宅困难问题住宅是城市居民的基本生活条件，改善居民居住条件，首先要解决人均居住面积在2平方米以下的特困户。从1988年开始，花5年时间解决住宅特困户6600多户。武汉市安居工程于1994年启动，市政府一次性划拨建设用地2709亩，并减免多种税费。使得安居工程每平方米造价比同一地区商品房造价低近300元。1994年全市竣工安居工程住宅20万平方米，1995年竣工安居工程住宅40万平方米。安居工程改变了过去无偿分配住宅、国家投资有去无回的被动局面，又考虑到了中低收入者的经济承受能力，有利于资金的投入与回收的良性循环，加快住宅建设速度。3、兴办住宅合作社，解决中低收入者住宅问题住宅合作社是组织中低收入者合作建房的一种形式，是个人投资购买或建造的住宅市场。早在1986年，武汉扬子房产实业公司就开始筹办住宅合作社，并于1987年成功组建了全国第一家社会型住宅合作社一一常码头住宅合作社。1991年，该公司又建设了复兴村住宅合作社，它是全国最早、最大的社会型合作住宅小区，在政府扶持，所在单位资助下，1700户居民作为主要投资者，组建了这一新型的合作住宅小区，到1995年，全市己有90余家单位创办了内部职工住宅合作社，已竣工的建筑面积已达70万平方米以上，它成为解决中低收入职工住宅困难的重要力量。4,廉租住宅解决最低收入家庭住宅问题，以保障社会稳定廉租住宅是指政府和单位在住宅领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅，它既是住宅供应体系的重要补充，又是社会保障体系的重要组成部分。为了尽快建立廉租住宅供应体制，市委、市政府给予了高度的重视，社会各界也表示了极大的关注，有关职能部门以着手拟定相关政策和管理办法，并将在短期内积极、稳定地实施。三、武汉市住宅市场的现状
(一)武汉市住宅市场的现状以住宅建设为重点的武汉房地产开发起步于1984年，经过十几年的发展，其住宅建设呈平稳、健康态势发展。1、住宅建设速度加快，规模逐步增大截止1998年6月底，全市共有房地产开发公司873家，其中内资公司530家，三资公司343家，三资公司注册资本94亿人民币，其中外方注册资本折合人民币67.5亿元，外方注册资金到位率75%。自1990年到1997年，武汉市累计住宅竣工面积1200.95万平方米(含经济适用房和安居工程)，占总竣工面积的81.25%，全市共开发的住宅小区128个，总建筑面积2107万平方米。全市房地产开发近几年施工面积保持在千万平方米规模以上。关于上表的说明:(1) 1993年7月国家开始宏观调控，各地房地产走低，但武汉市土地市场仍然保持一定速度，市场较“温”，在经历了94,95年负增长以后，96年出现转机，1997年实现了正增长。(2) 1998年土地出现各项数据比上年明显下降，一方面说明武汉市土地供应大于需求，市场饱和，另一方面说明中共中央、国务院颁布的11号文件“两个冻结”的政策发生效力。
由上述两表可以看出，武汉市近几年来住宅建设发展很快，且规模逐步扩大。2、住宅投资主体多元化，融资渠道广泛发展住宅建设离不开资金的投入，武汉市近年来，投资由原有的单一主体而逐步转为国有企业、集体企业，个人、三资企业等等，其中，三资企业所占比重逐年增加。1991年至1995年，武汉市房地产开发公司由42家发展到85家，其中三资企业达37家，注册资金由不足10亿元到168.84亿元。1996年房地产实际投资为97亿元，用于住宅完成46亿元，1997年房地产完成投资107亿元，其中住宅完成42亿元。武汉市近几年房地产投资资金来源多渠道，如1997年资金来源合计129.01亿元，其中国内贷款17.90亿元，自筹资金37.84亿元，利用外资7.28亿元，定金及预收款34.98亿元，债券及集资1.17亿元，国家预算内资金0.09亿元，其他7.34亿元。可以看出，投资主体的多元化的形成极大地减轻了国家在住宅建设投资中的负担，同时也充分调动了社会多方面的积极性。
3、中介服务机构的组建，促进了房地产交易的发展
从中介机构的发展数量上看，截止1998年底，全市房地产中介机构共有91家，中介业务人员700名，其中取得房地产经纪人资格证书的有258名。从中介机构从事的业务范围看，1997年底以前批准的62家中介机构中，从事房地产信息、信托、咨询、互换、代办出租服务的机构有10家，从事房地产经销策划、代销、包销、代办拆迁、吞吐代理的有22家。既从事中介服务又从事代理，估价的有15家。从中介机构完成的业务量来看中介机构的日益发展使房地产交易逐步规范化、促使其健康发展。据不完全统计1997年各房地产中介机构代理各类房地产买卖、租赁、转让、调换、拆迁等8000余起。4、住宅建设的发展带动了相关产业，优化了产业结构。房地产业是第三产业中的重要支柱，在国民经济发展中具有明显的先导作用和波及效应。据有关专家分析，我国房地产业与动力、设备、钢铁、水泥、木材、玻璃以及金融、装饰乃至搬家等50多个行业有着直接或间接的需求关系，房地产业的波及效应系数为1.5-2，这表明房地产业带动作用巨大。武汉市房地产业在第三产业中所占比重逐年增加，产业结构日趋合理。
5、消费观念逐渐转变，住宅交易日趋活跃随着住宅制度改革的深入，人们的消费观念也在逐步转变，由原来的“等”、“靠”、“要”变为自发的需求。从销、预售情况来看，近几年的交易呈逐年递增的趋势从上表可以看出，消费者的观念正在转变，尤其是近几年，个人住宅抵押贷款的发展，使得住宅市场交易更为活跃。1996年个人住宅抵押贷款余额为8040万元。1997年，随着住宅产业成为新的经济增长点，国家加大对住宅产业的投入力度，人民银行总行也颁布了《个人住宅担保贷款管理暂行办法》，对武汉市的个人住宅抵押贷款有了很大的促进。到1997年底全市个人住宅抵押贷款余额达到19170万元，比上年末新增11130万元，增幅达1.38倍，有力的支持了个人购房的资金需要。另外，1996年，建、工两行还发放了房改委员会管理中心公积金委托贷款195万元，1997年发放2866万元，1998年前5个月个人住宅公积金贷款规模已超过1996年和1997年两年的总和。从交易情况来看，1997年共办理商品房交易立契12740家，比1996年增长57%，商品房交易面积286.20万平方米，比1996年增长17.8%，其中住宅成交面积192.32万平方米，占总成交面积的67.2%, 1998年上半年商品房成交面积156.41万平方米，比去年同期增长38.2%，其中住宅成交面积136.43万平方米，占总成交面积的87.23%，比去年同期增长130.26%.同时，经过几年的房改，武汉市住宅的投资体制、建设体制、分配体制、管理体制状况有了很大的改观。(二)武汉市住宅市场存在的问题
武汉市住宅建设虽然取得了较大的成绩，但是目前与其它发达城市相比，与武汉市在全国所处的地位相比，仍然存在着很大的差距，还有一些亟待解决的问题。1、住宅供给总量不足，结构不合理
改革开放20年来，特别是近十年以来，武汉市住宅建设的发展速度仍然满足不了群众的需求，全市城镇居民人均居住面积仅为7.8 平方米，住宅成套率75%。目前，全市缺房户高达8.09万户，人均居住面积在4 平方米以下的有1.1万户，全市还存在着大量的使用功能不全和居住环境较差的老式房屋和危险房。而这些住户多半是中低收入家庭，商品房的高价使他们望而兴叹。而武汉市在住宅供给上，面向广大中低收入者的经济适用房比例偏少；高级公寓、高档商品房比例较大，对双困户(住宅特困户和经济特困户)缺乏适合其消费水平和消费方式的房源。2、房地产开发费税过重，住宅价格偏高目前，据统计房地产开发公司承担的各种税费达108种，其中属行政、事业性收费的有80余种，新区建造1 平方米商品房平均需要缴纳税费420--480元，老城区则达550--650元，占商品房售价的三分之一左右。另外，在收费过程中，存在着收费标准乱，任意加码、重复收费等现象。还有的单位以集资、赞助、募捐等形式向开发公司摊派，致使商品房成本上升，售价居高不下。这样高房价与居民的低收入之比偏高，不利于启动住宅市场。武汉市购买成套建筑面积60平方米的住宅至少需要13.31万元。3、存量住宅尚未盘活，增量住宅市场的启动缺乏基础住宅按其是否已被消费者购买或使用可分为存量房和增量房，完整的住宅市场应包括存量房市场和增量房市场。一般说来，人们对住宅的消费总是先住小房、差房、旧房；随着收入的提高，支付能力的增强，逐渐住上大房、好房、新房。在计划经济条件下，单位分房是“分新退旧、分大退小，分优退劣”，在市场经济条件下，个人买房应该是“卖旧买新，卖小买大，卖劣买优”，住宅消费这一特殊规律，决定了住宅的存量不能盘活，增量就难以搞活；住宅二、三级市场不搞活，一级市场也难以搞活。但是由于受计划经济模式的约束，我国对不动产一直实行限制其流转的政策。存量房市场如一潭死水，其结果是:存量房没有盘活，大量存量房闲置，增量房难以销售，大量增量房空闲。4,金融业对住宅市场扶持力度不够，扶持主体错位住宅建设的发展离不开金融业的扶持，而我国住宅产业发展较晚，住宅金融尚处于初创阶段，许多相关政策、管理办法还不完善。我国金融业对住宅业的支持体现在住宅建设的投资上。1992年以后各专业银行及市房改委资金管理中心又相继开展个人购房建房发放抵押贷款业务。虽然发展速度较快，发展势头很好，但从总体上看，住宅建设和住宅消费的金融服务体系并未形成，住宅建设缺少稳定的投资渠道，融资渠道窄，成本高。居民住宅抵押贷款手续比较复杂，贷款期限很短，一般在15-20年，首付款比率偏高，一般占30%左右，贷款利率较高，还款方式单一，月还款数超过市民月支付能力，使社会对住宅巨大的潜在需求不能转变为有购买力的现实需求。四、武汉市居民家庭收入与房价的现状分析
(一)住宅制度改革的机会成本回顾十几年房改实践，房改的政策与策略不能适应不断变化的实际而贻误房改时机，是住宅制度改革进程缓慢的重要原因之一。以调房租金为例，其基本依据是对城镇居民经济承受能力的判断。根据房改的目标设定，房改的经济成本是指政府为实现居民从无偿取得住宅到按市场原则取得住宅所给予居民的资金支持(即住宅分配货币化)；房改经济成本的变化是指随着时间的推移，这种资金支持量的变化。按照改革的福利刚性原则，资金的支持量应等于传统体制下的实物分配量。因此，可以用传统体制下住宅实物分配量的变化代表房改的经济成本变化。表中显示的房改经济成本尚未包含政府在传统体制下对无房居民或住宅困难居民家庭所承诺的住宅责任。即使如此，增长也是惊人的。说明不可能依赖今后经济发展和财政状况的好转来解决住宅问题。从上表可以看出，导致房改经济成本变化的因素之一是住宅面积的增加。假定其他因素不变，则1988年和1992年，因住宅面积增加所引起的房改经济成本分别为1978年的3倍和4.3倍，即67亿元和94亿元。很明显，住宅体制不变化，改革的难度越大。住宅价格的变化是影响房改经济成本变化的另一个重要因素。1988年和1992年与1978年相比，价格因素导致的房改经济成本增长为3.7倍和8.7倍。因为房价的上升，居民进入市场所需要的政府资助量也就越大，房改经济成本必然上升。随着城镇人口的不断上涨，人均居住面积的提高，尤其是60年代末生育高峰期的人口已逐步形成新的家庭，中国城市家庭结构“核心化”，也将使今后的住宅需求大幅上升。(二)高房价与低收入的矛盾分析
从房价与居民收入比这个基本指标来看，1994年部分省份家庭房价收入比:可以看出，全国分省房价收入比在3.72-15.76之间，平均为9.84。可以看出湖北省的房价收入比为8.74，大于国际一般水平((3-6的数据比)，就武汉市来看，据武房指数如下:假设目前武汉市的住宅均价为2218元/平方米，按1997年，武汉市三口之家平均年收入为1.67万元，那么房价与家庭年收入之比为8: 1,(也大于3-6的国际一般数据比)居民的购买能力有限。五、武汉市住宅市场租售价格分析
租金与价格的关系是住宅经济中最基本、最核心的关系。在传统体制中，虽然还保留着房租与造价等概念，但完全排斥了市场因素，实际上已失去了其经济意义。而在市场体制健全的国家，租金和价格是调节住宅需求、实现住宅价值，提供信息、实现效率、解决冲突的重要经济杠杆。(一)武汉市住宅商品房销售价格住宅价格实质上是住宅价值的货币表现，即凝结在住宅商品中的社会必要劳动时间的货币表现。住宅租金是住宅租赁价格的简称，它是零星出卖住宅使用权的价格，是承租人为取得一定时期住宅使用权和占有权而支付给所有者或经营者的经济报酬，是住宅商品的一种特殊价格形式。可以看出全国商品住宅的价格一直处于上升趋势，而且上涨速度较快，武汉市相对于各大城市房价虽不高，但远远超出全国平均水平。进入80年代，各类房屋的造价都有很大幅度的提高，但商品住宅的上涨幅度却远远超过其他房屋，其主要原因在于:1、土地费用增加在新增征开发区，征地费用是一项主要开支，一般占售价的10-20%,在老城区改造中，拆迁安置费较大，而且增长较快，在市区建设商品房需要安置动迁户一般占新房住户的50%，有的甚至高达70%，开发公司得房率为50%，有的只有30%, 50-70%的动迁户费用摊入30-50%的商品房中，使商品房成本和价格成倍上升。1995年，武汉市商品房开发土建造价每平方米750元左右，高层建筑每平方米1000元左右。在土地批租情况来看，地价每平方米374.81元，其中旧城区地价每平方米为700元左右，税费共有107项。税费过多，加上地价，特别是城区地价较高，加大了商品房开发成本，从而使商品房售价居高不下。2、税费过高，造成房价居高不下据不完全统计，目前全国商品房成本中，各种费用所成比例大致为:土地费用占20%，建安工程费占40%左右，市政公用设施费用占20%一30%，各种税费占10%-20%。从福州、武汉、长春、大连四城市城区商品住宅价格税费调研统计情况来看，地价占30%，建安工程费占40左右，税占12%，费占10%-20%.3、建筑材料价格上涨商品住宅建设一般都是使用市场价格的建筑材料，因此，建筑材料价格的变动对商品住宅的价格有很大的影响。由于人们对住宅的要求越来越高，建材的质量及品种越来越多，所以住宅所需的建材价格也逐年增长，尤其是国外的先进设备的引进，使得价格也相应上涨。4、开发成本不合理
政府和部门向城市综合开发企业和房地产开发经营企业强行摊派各种税费，企业又被迫将这些税费打入成本，通过价格转嫁给消费者，另外企业管理费用过高，企业利润不合理。各种税费达108种之多，在收费过程中，存在着收费标准乱、任意加码、重复收费等现象，还有的单位以集资、赞助、募捐等形式向开发公司摊派，致使商品房成本上升，售价居高不下。(二)住宅租金与价格的相互作用机制
商品经济中，在市场能够有效发挥作用的条件下，住宅租金与价格之间具有内在的经济关系。现实生活中，受多种因素的影响，房租与房价的关系并不都是一一对应的，但经济法则始终都是这种关系及其变化的基础。住宅的租售比价，是在相同时期内同一种类和规格的住宅的租赁价格和一次性出售价格之间的比例关系。住宅的租售比价，反映的是住宅的“零售”和“整卖”之间的关系。房租和房价的相互作用机制，主要表现为房租与房价的比例关系的相对变化，引起房产租赁市场和出售市场供求结构发生的变化，而两种市场供求结构的变化反过来又促进租赁价格发生进一步的调整变化。因住宅租、售价格的相对变化所引发的住宅租售价格以及住宅租售市场的互变，不仅直接影响着住宅租、售市场供求均衡的实现，而且影响着整个住宅市场供求均衡的实现。北京市曾对其合理的住宅租金和价格进行了研究测算，对帮助理解住宅价格与租金的关系有一定的参考价值，测算如下:从商品住宅价格的71项构成因素中剔除38项不合理因素，保留33项合理因素，归并为11大类，以此作为住宅售价的合理构成因素，并选择了具有代表性的住宅小区的实际开发数据进行测算，最终确定北京市合理的住宅商品售价的750元/平方米，然后，依据合理住宅价格对合理住宅租金进行测算，其结果为:北京市8项因素合理的住宅商品月租金为每平方米使用面积8.57元。最后按照机会成本原理，对合理住宅租售比价进行测算，计算出北京市合理的住宅租售比价为1:93.武汉市目前每平方米租金为0.88元，租售之比为1:2520，即使按具有社会保障性质的经济适用房每平方米958元计算，其租售比为1:1089，不及合理比价的1/10。正是由于租售比价的不合理，加之无偿分配公有住宅尚未从根本上杜绝。大多数行政事业单位和效益好的企业职工都存在等单位分房的心态，个人购买住宅消费主体难以形成，这就导致一方面市民的居住面积较少，居住条件较差；另一方面，大量的商品房空置，住宅发展缺乏内在的动力。高价租比使得购房的相对成本大大高于租房，从而极大地阻碍了城市居民进入新兴的住宅市场。只有当价租比降到合理水平时，现存体制才可能实现完全商品化。
