爱华网第三部分：2010年武汉市住宅市场的预测
一、住宅市场的预测的含义
所谓住宅市场预测是指依据整个国民经济计划及住宅市场所提供的资料和信息，运用科学的预测方法，对未来住宅市场的供求变化趋势及其发展前景进行分析和判断，为住宅市场的发展提供科学决策依据。归根到底，预测的基本任务在于预测未来住宅市场的需求量，以科学合理地安排和调节住宅市场的供求关系。一般来讲，包括以下三方面:1、住宅市场容量及其变化趋势预测2、住宅生产的发展及其变化趋势预测3、住宅市场价格变动趋势预测本文仅对武汉市住宅市场的需求量进行预测，根据武汉市住宅市场所提供的资料进行科学的分析，预测武汉市未来十年内住宅的需求量，以便合理安排和调节住宅市场上供求关系。二、预测方法
(一)、判断分析法它是由预测者根据己有历史资料和现实资料，依靠个人经验和综合分析能力对市场未的变化趋势作出判断，以判断为依据作出预测。1、集合意见法集合熟悉市场需求情况及其变化动向的经营业务人员的判断意见和预测方案，加以归纳分析、判断、确定企业的预测方案。(1)小组向有关人员提出的预测项目和期限要求。(2)据要求和掌握的资料，提出各自的方案，提出每种方案的最高、最低估计值及概率，计算期望值=最高估计值*概率+最低估计值*概率。（3)将各人预测方案给予权重，采用加权平均法，进行综合，定出预测值。2、专家意见法根据市场预测的目的和要求向有关专家提供一定的背景资料，请他们就市场未来的发展变化作出判断并提出量的估计。这种方法一般用于没有历史资料或不完备，难以进行量的分析，需要进行质的分析。常见的有两种方法:(1)专家会议法、(2)特尔斐法3、转导法(经济指标法)是根据政府公布的经济预测指标或计划指标以及调查所得的资料，转导推算出市场预测值的方法。(二)时间序列分析法
时间序列分析法又称外推法，是以历史的时间序列数据为基础，运用一定的数学方法使其向外延伸，来预测市场未来的发展变化趋势确定市场预测值。1、移动平均法是假定预测值同预测期相邻的若干观察期数据有密切关系为基础，将观察期的数据由远而近按一定跨越期进行平均，其平均值，随着观察期的推移，按一定跨越期的观察期数据也相应向前移动，逐一求得移动平均值，并将接近预测期最后一个移动平均值，作为确定预测值的依据。包括算术移动平均法，加权移动平均法。2、指数平滑法利用前后两期实际和预测资料，并考虑其各占比重来进行预测。Y, a D,_,+ (1一a)Yi_ IY,- T期预测值Yt_j- T前期预测值Dt.l- T前期实际值a一平滑系数3、相关分析法
设变量Y与N个自变量X, , X2 X、之间存在线性相关且各自的回归系数分别是Blr B2r BN，则Y与X可表示为:Y-Bo +BIXI+BNXN通过最小二乘法配置多变量影响的数学模型，它以分析各因素间的横向关系为主，求出自变量X与变量Y是否有相关性及其程度，从而预测相关性。包括一元线性回归，多元线性回归等等。
三、2010年武汉市城镇住宅需求量预测
(一)预测意义建设住宅是重要的社会保障措施，也是当前城乡居民最关心的问题之一。住宅建设完全有可能、有条件成为下一轮经济发展的新的增长点。加快住宅建设，不仅能满足人民群众对住宅的需求，而且能产生缓解通胀、增加有效供给、带动相关产业发展，激励工业生产，提供更多的就业机会、刺激消费并形成新的消费热点等多重效应，促进国民经济持续快速发展具有十分重要的现实意义和战略意义。对住宅市场的需求量进行预测有利于政府进行相关决策，有利于对房地产一级市场进行宏观调控，有效控制土地的供给，通过对住宅的需求可以推出对土地的需求，因此可以调节住宅市场上的供给平衡。(二)预测思路1、人口预测根据城镇人口增长率确定城市人口数根据a(增幅):历年来人口平均增长率得a(平均)=2.4%利用公式Pn=Po(1十a)“得2010年，武汉市人口数Pn:预测年人口Po:基期人口n:预测年数a:增幅由此得出Pn=845万所以确定2010年武汉市城镇人口为845万2, 2010年武汉市人均居住标准的确定为使预测更符合实际，保证预测符合社会发展的最大可能性，预测必须联系国家的政策、社会发展规划。根据武汉市房地产年鉴中数据显示武汉市发展计划，到2010年武汉市人均居住面积由1994年的6.85平方米增加到12平方米至2020年达14平方米。3, 2010年武汉市住宅需求量住宅需求量可以根据2010年城市总人口和人均居住标准来确定，但这个需求量实际上是该年度的住宅需求总量，实际住宅需求量还须减去基期年的住宅总量。如基期年为1997年，该年城镇人口为422.61万人，人均居住面积为7.8平方米/人。具体公式如下:Wn= Pn .AA-QoWn: 2010年城市住宅需求量Pn:2010年城市人口数AA: 2010年人均居住标准Qo:基期年住宅总量Qo=7.8 X 4226100=32963580M2=3296.358万M2Pn8226;AA =8450000 X 12=101400000M2=10140万M2Wn=10140-3296.358=6843.642万M2可以看出从基期到2010年的城市住宅需求量与现在的需求量还存在一定的差距。对城镇住宅需求量的预测结果说明，如果价格合理的话，武汉市的住宅市场发展的前景广阔。发展住宅建设的基本思路:紧紧围绕住宅商品化、社会化和产业化这条主线，加快住宅制度改革步伐建立与社会主义市场经济体制相适应的经济供应体系:运用税费、地价等经济杠杆，理顺和完善住宅价格体系，建立以社会资金为主的住宅建设投资体制，广辟按揭抵押等多种融通方式，发展和完善住宅金融体系，培育房地产、盘活存量住宅，积极发展房地产中介和物业管理，采取租售并举等多种流通方式，全面启动住宅消费市场，以科技进步、节约土地、能源，减少原材料消费为核心，实现住宅产业现代化，提高住宅投资效益建设质量，使住宅建设从粗放型向集约型转变。
