爱华网我国今年二季度经济继续保持了较快的增长速度,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长郑京平在7月20日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上指出：二季度GDP增长9.5％，固定资产投资规模依然有一些偏大。 郑京平说：“二季度GDP增长9.5％。我们知道一季度增长9.4％，所以平均起来是9.5％。大家可能会问，9.4加9.5再平均可能会比9.5多一点或者少一点，实际上这都是尾数，平均起来就是9.5％。” 关于固定资产投资，郑京平认为规模依然有一些偏大：“增长速度是在下降。可是我们为什么说规模偏高，增长速度是25.4％，城镇还有27.1％，而且大家可以注意到，今年固定资产投资的价格指数上半年只有1.7％，而去年是6.8％。这样就可以看到速度还是比较快的。” 郑京平介绍了今年上半年国民经济运行情况。他指出，国民经济平稳较快增长。初步核算，上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，比去年同期低0.2个百分点。其中，第一产业增加值6707亿元，增长5.0%；第二产业增加值39635亿元，增长11.2%；第三产业增加值21080亿元，增长7.8%。固定资产投资增长相对平稳。上半年全社会固定资产投资32895亿元，同比增长25.4%，增速比去年同期回落3.2个百分点。其中，城镇固定资产投资27967亿元，增长27.1%，回落3.9个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资增长23.5%，比去年同期回落5.2个百分点。与此同时，煤、电、油、运等行业投资得到加强。其中，煤炭开采及洗选业投资比去年同期增长81.7%，石油和天然气开采增长36.2%，电力、燃气及水的生产和供应业增长35.9%，铁路建设增长48%。消费需求增长加快。上半年，社会消费品零售总额29610亿元，同比增长13.2%，扣除价格因素，实际增长12.0%，实际增速快于去年同期1.8个百分点。其中，城市消费品零售总额19882亿元，增长14.2%；县及县以下9727亿元，增长11.1%。全国限额以上批发零售贸易业中，通讯器材类零售额同比增长20.0%，石油及制品类增长37.4%，汽车类增长9.7%。市场价格上涨比较温和。上半年居民消费价格总水平上涨2.3%，低于去年同期3.6%的水平，继续处于温和上涨的状态。其中，城市上涨1.9%，农村上涨2.9%。主要类别中，食品价格上涨4.4%，居住价格上涨5.7%，娱乐教育文化用品及服务价格上涨2.7%，其它类商品价格基本稳定或略有下降。上半年工业品出厂价格同比上涨5.6%，原材料、燃料、动力购进价格上涨9.9%，仍维持在较高水平。城乡居民收入继续快速增长。上半年，全国城镇居民人均可支配收入5374元，同比实际增长（扣除价格因素）9.5%；农民人均现金收入1586元，实际增长（扣除价格因素）12.5%，增速分别比去年同期加快0.8和1.6个百分点。上述情况表明，上半年我国经济运行继续朝宏观调控预期方向发展，总体形势良好。经济运行中存在的突出问题，主要是农民增收难度加大；固定资产投资规模依然偏大，且结构不合理；部分行业经济效益明显不如上年；煤电油运形势总体仍然偏紧。展望下半年，只要继续贯彻落实中央确定的各项宏观政策，着力推进经济体制改革、调整经济结构、转变经济增长方式，全年经济仍可继续保持平稳较快增长。房地产投资是固定资产投资重要的组成部分，而且上半年的增长是23.5％，也还是不慢的，我想下半年房地产投资仍然是固定资产投资重要的组成部分，这也是毫无疑问的，它的增长速度仍会保持一个合理、较快的增长速度。宏观调控对于房地产所出台的一些政策，并不是为了抑制房地产的发展，而是要使房地产更加健康、稳健的发展。主要是针对部分城市房地产价格上涨过快所采取的一系列措施，所以说对房地产业的发展对房地产的投资不会产生很大的影响，下半年房地产仍然会保持一个比较快、比较稳健的增长速度。关于房地产的问题郑京平还强调了两点，一是会坚定不移地贯彻中央出台的各项方针和政策，二是同样也会坚定不移地促进房地产业的健康发展。新华社7月11日电 二季度35个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨8%，比一季度上涨1.5%，同比和环比涨幅分别比一季度回落1.8和1.2个百分点。 国家发展和改革委员会、国家统计局最新调查显示，35个大中城市房屋销售价格与去年同季相比均有不同幅度的上涨。其中，6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。分别是，杭州涨幅为12.5%，青岛12.4%，呼和浩特12.2%，上海11.6%，成都10.7%，南昌10.3%。上海、杭州房屋销售价格同比涨幅分别比一季度回落7.5和1.3个百分点。 从类别上看，新建商品住房销售价格比去年同季上涨8.9%，比一季度上涨1.9%，涨幅分别回落1.6和0.9个百分点。其中，经济适用住房、普通住房和高档住房销售价格同比、环比涨幅均有不同幅度的回落；二手住房销售价格比去年同季上涨9.5%，比一季度上涨1.0%，涨幅分别回落1.9和2.7个百分点；非住房销售价格比去年同季上涨6.2%，比一季度上涨1.3%，涨幅分别回落1.1和0.7个百分点。 统计显示，二季度35个大中城市土地交易价格比去年同季上涨10.7%，比一季度上涨3.8%。居住用地交易价格比去年同季上涨12.9%，比一季度上涨4.0%。其中，高档住宅、普通住宅和经济适用房用地价格分别比去年同季上涨24.7%、10.9%和11.1%。商业旅游娱乐和工业仓储用地交易价格比去年同季分别上涨3.2%和3.0%，其他用地交易价格上涨14.2%。此外，二季度，35个大中城市房屋租赁价格比去年同季上涨1.9%，比一季度上涨0.5%；物业管理服务价格比去年同季微涨0.2%。对今后的房价走势，国家统计局官员表示房价下跌可能性不大。 一、近几年房价上涨的主要原因 导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 (一)房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。(二)房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。 (三)信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。(四)信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨。目前，我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。另一方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。二、今年乃至以后几年房价的变化趋势分析 在国家出台一系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。然而，在全国多个城市居民购房意愿下降的同时，北京和广州反而上升了2.2和0.7个百分点。另据国家统计局提供的数据，2005年1-5月份，房地产开发投资同比增长24.3%，比1-4月份回落了1.6个百分点；商品房和住宅平均销售价格分别同比增长8.9%和11.3%，比1-4月份回落3.6和2.3个百分点；住宅平均销售价格增长速度比1-4月份升高的省份仍有12个。 从以上信息可以看出：尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢？我们可以从以下三个角度加以分析： (一)从供需双方的发展趋势看，短期内，需求会受到一定的影响；长期内，房价下跌的可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波行情中继续推高房价。 供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。 因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。 (二)从房价的构成来看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。 1、土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对蛔愫屯恋毓┬璨黄胶猓谝欢ǔ潭壬贤贫说丶凵险恰６鹎üぷ鞯慕徊焦娣兑蚕嘤υ黾恿瞬鹎ú怪延谩Ａ硪环矫妫恋爻鋈媒鹨彩堑钡卣信涮谆∩枋┑淖式鹄丛础Ｒ虼送恋爻杀窘手鸩缴叩那魇啤? 2、建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨5.6%。其中，建筑安装工程价格上涨8.2%、材料费价格上涨10.7%，建筑用钢材价格上涨17.4%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%。 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解;建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。 3、人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。 (三)从房地产市场主体的行为来看，房价下跌的动力不足。房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。 1、政府的行为和动机。政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。 对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。根据人大副委员长盛华仁报告的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，而在1998年，这个数据不过67亿元。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 与地方政府相比，中央政府的处境比较尴尬。一方面，由于房地产业和其他行业的高度关联性，中央政府希望房地产能够发挥其拉动作用，从而保持经济的增长速度。而在另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所带来的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本。而房价下跌，不仅会影响刚刚培育起来的住宅产业发展，从而影响整个国民经济的持续稳定；而且对社会稳定也没有好处，特别对金融安全带来严重威胁。因此，在这次宏观调控中，中央政府一再强调，稳定房价是这次房地产新政的主旨，稳定房价就是稳定房价上涨幅度，而不是房价的下落。 2、银行和房地产开发企业的行为和动机。银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。 开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。 3、居民的两难选择。住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。 从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房价的下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，进行宏观调控是中央政府的职责，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的，而且只能更加缓和。因此，长期来看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。2005 上半年房地产政策回顾2005年虽然才过去了6个月，相对于过去的2004年，今年仍被房地产业内称为“政策年”。去年年初，在珠江三角洲试行房地产政策，曾经让我国房地产市场产生过一次微震。2005年，在这短短的半年时间，大大小小的房地产政策层出不穷，各方面对房地产业都投注了不同程度的关注，今年也将是房地产宏观调控力度最大的一年。房地产金融市场、经济适用房等这些具体的房产政策无一不是与百姓的生活息息相关的。 政策主线２００５年一季度，我国房地产投资继续保持２００４年稳定增长态势，投资总量和规模１－２月份为１２００亿元，１－３月为２３２４亿元，投资规模首次在一季度就超过了２０００亿元。上海、杭州、南京房价继2004年的高速增长之后仍以两位数的发展速度上涨。中央及各级地方政府为了保障房地产市场健康发展，抑制飞涨的房价，纷纷采取措施给房地产市场降温，2005年上半年的房地产政策都是围绕着“房地产降温”这一主线展开的。国务院稳定房价政策一路高歌的房价，吓坏了购房者，也让国家有关部门把整顿房地产市场作为今年的主要工作。2005上半年，国家相继出台了一系列的稳定房价的政策，这无疑在房地产业界掀起了一场疾风劲雨。2005年4月27日国务院常务会议提出《八项加强房地产市场引导和调控措施》2005年5月11日国务院办公厅转发建设部七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面通过调整资金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。2005年3月16日晚，中国人民银行突然宣布调高个人住房贷款利率，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。业内人士纷纷认为，按照新的利率政策，购房者的还贷成本将会提高，房价涨幅也将受到一定控制，炒房者的气焰受到遏制。《关于住房公积金有关利率政策调整的通知》【实施日期】2005/03/17【颁布单位】建办金管[2005]18号《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》【实施日期】2005/01/10【颁布单位】建金管〔2005〕5号《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》【实施日期】2005/05/27【颁布单位】国税发〔2005〕89号中国人民银行发布《央行上调个人住房贷款利率公告》政府组合拳一路走高的房价，不仅成为百姓生活不堪承受之重，也引起政府部门的高度重视。中国人民银行宣布调整商业银行自营性个人住房信贷政策和超额准备金率，发出了抑制高房价的信号。种种迹象显示，抑制房价涨幅过快，政府要打“组合拳”。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》【实施日期】2005/05/11【颁布单位】国税函[2005]436号《城镇廉租住房租金管理办法》【实施日期】2005/05/01【颁布单位】发改价格[2005]405号《典当管理办法》【实施日期】2005/04/01【颁布单位】商务部、公安005年第8号令政策影响开发商面临大洗牌，强者越强，弱者将被淘汰出局房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。房产政策为了平抑飞扬的房价，各地政府陆陆续续出台了一系列房产政策，其中涉及到调整住房供应结构、信贷政策等。■上海：上海市所有银行推出统一的房贷标准，同一个人申请第二套房贷的最高贷款额不能超过总房款的60%，第三套房不能超过50%。■广东：对逾期还贷者加大罚息从明年1月1日开始，如果到了期限没有还房贷款，罚息将提高，从每天万分之二点一提高到按签订合同利率基础上上浮30%至50%。■天津：压缩大户型压缩大户型商品房的开发，使普通商品房的建设达到一半以上。为一半以上的拆迁居民提供实物安置。■杭州：建立楼市预警机制建立房地产市场信息预警预报体系，使消费者更加全面、及时地了解到当地商品房的供求、结构和价格信息，从而避免跟风买房、盲目消费现象的出现。政策展望2005年，是政策年，上半年出台的一系列政策，这些调控措施的效应将在下半年进一步显现。下半年一些上半年讨论的沸沸扬扬的如物业税政策、不动产税政策将进一步明朗化。国家对房地产行业所持的态度是积极肯定的，这些政策的实施是为了使房地产行业走向良性发展的轨道，并不是对房地产实行打压或是导致整个防地产行业的衰竭。在国家的宏观调控下，房地产市场将步入调整期，房地产利润、价格趋于合理化。展望未来的和谐社会创建，房地产业的棋局已重新开始布阵。市场转入僵持阶段 面对如此宏观形势，市场信心出现背离现象，消费者普遍采取观望态度。 针对近期的房价走势，有市场人士表示，国家的政策已经取得了效果，像2004年底到2005年初那种疯狂的房价暴爆涨态势，已经不复存在。但房价目前并没有出现明显的稳定、回落的态势，只是处于一种短暂的僵持阶段，市场正在寻找新的方向。从7月8日在北京召开的《2005年中国地产峰会》传出消息，中国地产指数今年二季度继续上涨3.1%，在今年未来的6个月里，全国房价将稳中有升。
中国地产指数编制办公室的研究报告指出，虽然与4月份比，全国有12个城市商品房价格5月份出现了小幅回落，但从今年前6个月的观测数据看，价格回落只是统计方法和阶段性政策产生的短期反应。在今年未来的6个月里，全国房价将继续稳中有升。其中，上海、杭州等近两年房价涨幅较大的大中城市其未来涨幅将一路走低，高档楼盘价格会有下降；二、三线的大多数城市房价将持续增长。 该办公室负责人在回答记者提问时表示，其实京、沪、杭、宁等大中城市的房屋“空置率”都比较高，房地产公司的利润率将进一步被压低，高档楼盘的价格可能短期内回落。但由于土地供应、建材价格以及产生房地产泡沫的根本问题未被解决，各主要城市的平均房价将不会立即下跌。值得注意的是，该负责人在描绘目前房地产市场时，使用了“泡沫”一词。认为在房价涨幅逐渐下降的过程中，会“抑制”过热，但中国地产“积重难返”，年内大规模降价“几乎不可能”。 此言一出，相信会再度引发社会各界对房价的激烈争论，可谓“有人欢喜有人忧”。今年5月份，该办公室就发布了“中国地产指数今年一季度上涨9%，中国中小城市的房价可能上调12%”的房价预警，与之后的房价走势惊人一致，引发了各大媒体的纷纷关注。 《2005年中国地产峰会》以“和谐8226;健康8226;持续”为主题。来自国家建设部、社科院、中国工业经济联合会的专家们一致认为，对于国家出台的宏观调控政策，“等待降价、打压房价”的心态是一个误解。因为，中央政府调控房价的政策出发点是稳定房价而非降价。不论现实房价高低，都期望大幅度下降，显然不符合政策精神。 与会专家希望，地方政府要对当地房价负起责任，“突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导”。一个城市的房价高低，应以当地经济社会发展情况而论，不能与其他地方简单类比。地方政府要坚决落实执行国家的宏观调控政策，使中国房地产行业能真正走上“和谐、健康、持续”的发展道路。这于国家、于行业、于企业自身都是非常有利的事情。2005年7月21日,中国人民银行在其网站发布了《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，备受瞩目的人民币升值传闻得到证实，“根据对汇率合理均衡水平的测算，人民币对美元即日升值2%，2005年7月21日19∶00时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，外汇指定银行可自此时起调整对客户的挂牌汇价。”终于，吵嚷了许久的人民币升值问题现在终于有了一个初步的结果。众所周知，人民币币值问题，对于房地产走势有相当的影响。虽然，人民币升值不仅仅是针对房地产，但是对于目前的房地产市场而言，却意义重大。很多人问，这样一来，房价是下跌还是走高？对此，只要搞清楚以下几个问题就自然明白。一， 中央调控的方向有没有改变？当初，中央之所以调控房地产市场，并不是想要打压整个行业。而是因为房地产市场在投机的作用下，疯狂发展到了足以威胁国家经济安全的角度。为了整个国民经济的安全，中央下定决心，作出一定牺牲，对房地产行业进行调控。因此，在目的没有到达以前，中央决不会停止调控措施。而几个月以来，房地产价格并没有像预期一样下跌，虽然楼市清淡，但大多数开发商仍然力挺高位价格。光听见打雷，不见下雨。在此情况下，人民币升值就如同一副泻药，让开发商及其同盟力挺的价格，实质性的泻下来。中央的调控方向不变，人民币升值所起的效用就不会与此矛盾。二、房地产市场还有没有上升的空间？人民币既然升了2％，会不会有下一次，在下一次……谁都会这么想。但是央行会这么做么？历史证明，央行决不会按照大多数人想得去做。就像这一次升值，2个月前周小川“人民币短期内不会升值”的声音还未消散，2个月后已然升值了。也许，热钱还会进来。但是，热钱还会盯着房地产市场么？已经处于高位运行的房价，还会在热钱的冲击下在创新高么？呵呵，也许会。如果中国还能够有一千万个中产家庭横空出世，房价冲高，到也不无可能。只可惜，能够接盘的人已经快要被盘子淹没了。楼市本身的发展水平，决定了房价能够上升的顶峰。三、对房地产市场影响有多大？可以想像，人民币升值。对于房地产的影响，无非就是将楼市中的热钱分流出去。将房价的僵持打破，正式把价格拉到下行线，起到一幅泻药的作用。对于北京、上海等地影响可能要明显一些，而内陆城市的大概只能感受到北京、上海的余波。宏观形势如此，地区形势同样不容乐观，威海的房地产市场今年二季度的走势，我们明显可以看出，房地产市场成交额明显下滑,成交率几乎降到零。市场处于明显的僵持状态，多层市场的存量房已经被前期的旺销市场所消化，高层、小高层获得市场认同还需要一定时间。对后势，我们应清醒的认识到，在宏观调控下，房地产市场已经转入弱市调整格局，过去的市场环境和氛围都不可能再出现，目前的市场处于一种僵持阶段，市场正在寻找新的方向，今后的市场将会向多极化发展，走城市特色的发展道路。
