爱华网2005年房屋销售价格平均上升10.9% 在全国35个大中城市 青岛房价涨幅全国位居第2位 本报讯 记者昨日从市统计局城调队获悉，2005年我市市内七区房价仍继续攀升，与2004年相比，全年房屋销售价格平均上升10.9%，在全国35个大中城市中位居第2名2005年但较2004年涨幅回落4.3个百分点；土地交易价格、房屋租赁价格和物业管理价格则分别较2004年上升3.4%、3.3%和0.2%。
现象1：房价涨幅依然较高
2005年，青岛市房地产市场波澜起伏，特别是上半年国家和地方一系列调控措施的出台，对房地产市场产生较大影响，使房地产销售市场由“过热”一度“趋冷”，继而逐步向理性化发展。房屋销售周期明显加长；住房价格趋于平稳。但受2004年四季度我市房地产市场价格上涨迅猛的惯性作用,2005年我市市内七区房价仍继续攀升，与2004年相比，全年房屋销售价格平均上升10.9%，在全国35个大中城市中位居第2名，涨幅依然较高。
现象2：上涨势头得到抑制
上半年，国家和地方出台了一系列调控措施，对房地产市场产生较大作用，大大竭止了炒房行为。特别是6、7、8三个月，受政策的影响，居民持币观望，房屋销售市场一度清冷，房价上涨也趋于理性。进入9月份后，由于房屋销售价格居高不下，加上市场需求的影响，市民持币观望心态被摇动，政策影响力开始减弱，房屋销售数量较调控措施出台初期的三个月明显增加，房屋销售市场开始转暖。进入四季度，因2004年房价水平较高， 房屋销售价格同比指数上涨8.5%，成为自2001年以来首次回落到一位数的季度，房价上涨迅猛的势头开始得到有效的抑制。
现象3：商业房价格涨势不减
随着我市经济环境的不断改善，商业用房和写字楼等非住宅类商品房市场需求趋旺。受土地资源减少和土地价格大幅上升的影响，商业娱乐用房价格也较上年上升14.5%，从而拉动非住宅类价格较上年上升9.4%。
现象4、二手房市场需求旺盛
近年来,我市开发建设的大部分商品房套型面积较大，使房屋的总价值超出部分中低收入家庭负担能力。因此，房屋套型和面积相对较小以及总价值较低的二手房则成为部分市民的首选。受供求关系的影响，二手房价格涨幅较大，有的环境和配套较好的二手房，价格甚至超过商品房平均价格。2005年，我市二手房交易价格较上年上升9.3%。从全年交易情况看，1至9月份累计较上年上升10.3%；价格涨幅居高不下。进入四季度，受基期价格过高的影响，二手房价格较上年同期仅上升6.2%，从而使全年二手房交易价格较上年上升9.3%。
现象5、 房屋租赁价格上升明显
近年来，由于我市房屋销售价格持续上涨，受支付能力限制，加之上半年国家调控措施相继出台后，居民持币观望，使部分居民弃购转租。另外，我市城市村庄拆迁力度的加大，也造成了房屋租赁市场需求的增多，从而带动了租赁价格的上扬，使房屋租赁市场一反前几年价格持续下跌的态势，2005年以来开始回升，全年平均房屋租赁价格比上年上升3.3%。
焦点关注： 青岛住宅供不应求 价格上升12.7%2005年，市民最关心的我市商品住宅销售价格较上年上升12.7%。涨幅虽较2004年降低2.2个百分点，但仍坚挺在两位数市统计局有关人士的分析认为，需求大于供给是导致市场价格持续上扬的主要原因。
从住宅分类情况看， 经济适用住房：经济适用住房价格较去年上升9.8%。近几年，市政府加大了经济适用住房的投入，但因房屋建设周期长，市场需求较多，因此，远远不能满足市民需求。2005年3月份开始，我市经济适用住房销售实行登记摇号的形式进行，杜绝了经济适用住房销售中的漏洞。但对大多数中低收入家庭来说，购买经济适用住房仍是遥遥无期。2005年，我市销售的经济适用住房大部分位于李沧区和市北区的部分拆迁安置用房，由于拆迁成本加大，造成价格涨幅较大。 普通住宅商品房：普通住宅商品房价格继续上涨。2005年，我市普通住宅商品房价格较上年上升13.0%，其中多层住宅上升13.5%，高层住宅上升11.9%。从全年各月价格环比来看，调控政策出台前的上半年普通住宅价格平均每月上升2.6%；调控政策出台后的下半年平均每月上升1.1%。上半年出台的一系列调控政策作用显而易见，房价上涨逐渐趋缓。 高档公寓：高档公寓价格继续上升。由于沿海环境较好的商品房开发量减少，土地价格大幅上涨，加上房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高，从而使房屋成本有所增加，造成高档公寓价格较上年同季上升11.9%。房价继续涨的原因分析：
原因之一：客观因素：青岛土地价格不断攀高
调查资料显示，近几年来，随着市区土地的不断开发利用，加上我市特殊的地理环境，可开发利用的土地日渐减少。特别是土地交易进入拍卖程序后，价格完全受市场供求关系左右，加之受国家政策调控，收缩土地供给和清理整顿土地市场以及拆迁费用加大的影响，土地拍卖价格不断攀高。
从2005年我市用于住宅建设的部分土地的拍卖情况看，成交价均大大高于起拍价。如位于奥帆赛场附近的住宅开发用地，挂牌价格高达9360元/平方米；位于银川西路西端A地块，楼面地价的起拍价为3100元/平方米，最后成交价高达5120元/平方米，高出起拍价65.2%；而位于李村夏庄路地块楼面地价的起拍价为950元/平方米，最后成交价高达2510元/平方米，高于起拍价1.62倍。 从我市部分房地产开发楼盘调查情况看，有的土地价格已占到房价的50%以上。而土地价格的高低则直接左右着房价。因此，我市土地成交价格的不断攀高，从很大程度上刺激了房地产开发商乃至购房者的神经，激发了开发商的积极性，摇动了购房者期待降价的心理预期，进而推动了房屋销售价格的持续走高。原因之二：综合因素 区域性房价上涨较大 造成我市商品住宅房价格居高不下的原因，除供求关系影响和建筑成本加大的原因外，根据市统计局调查分析的资料，还有地理条件的限制、城区布局的不协调以及南北基础设施建设发展的不平衡等原因。2005年我市南北区域的房屋销售量，占我市市内七区总销售量的60%以上，区域性房价上涨较大，是拉动我市房地产价格涨幅居高不下的主要原因。 （1）位于一级地段南部区域的市南、崂山两区，位置临海环境较好，可开发用地不断减少，土地价格和拆迁成本大幅上升，同时新建楼盘大多为精品楼盘，房价涨幅较大。从2005年该区域部分楼盘的销售情况看，商品住宅房价格在每平方米万元以上的比比皆是，而2004年还屈指可数。据了解，位于山东路的江山帝景小区，平均售价为10700元/平方米，同比上升28.9%；位于澳门路的燕岛公寓平均价格为14106元/平方米，同比上升17.5%。从而使位于一级地段的商品住宅，价格较上年上升11%。（2）位于市区北部5级地段的李沧区，房价相对较低，是外来小个体私营者购房的首选。由于该区域近年来开发的大部分是经济适用住房，新建普通住宅商品房建设较少，不能满足较大的购房需求，因此，使部分楼盘的平均销售价格已高达5300元/㎡，较上年上升16.7%，从而拉动普通住宅销售价格较上年上升11.9%。位于6级地段的李沧区东部的部分楼盘，占销售总套数38%的房屋被外来人口购买，房屋需求非常旺盛，价格则较上年上升13.9%，涨幅也较大。（3）位于市区北端的城阳区，外资企业较为集中，近年来区政府加大村庄改造的力度，使该区域的经济环境和居住环境都得到很大的改善，房价也开始上涨，有的楼盘价格与四方、李沧两区不相上下。据统计，城阳城区普通商品住宅平均价格为4036.4元/㎡，较上年上升13.9%。
