房地产市场分析 上海房地产市场的评价与分析



四个方面凸显房地产市场良好态势

过去一年,上海房地产业快速发展并日趋成熟,表现出以市场为主导,以有效需求为依托,供需总体平稳的繁荣局面。上海房地产业已呈现出良好的发展态势,其表现在:

1、房地产业作为国民经济支柱产业的地位已初步确立。

“九五”期末,上海市委、市政府提出房地产业要成为上海经济发展支柱产业的目标。上海房地产市场连续几年呈现购销两旺的景象。2002年全市完成房地产投资达720.23亿元,比上年增长14%,约占全市固定资产投资的1/3,成为全市经济发展中扩大投资需求的重要增长点。房地产投资规模的不断扩大,对带动相关产业发展,拉动全社会经济增长和直接改善城市居民的生活作出了重要贡献。2002年,全市房地产业实现增加值373.63亿元,比上年增长14.6%,高出全市GDP增幅3.6个百分点,房地产占全市GDP的比重从上一年的6.4%上升到6.9%。

2、上海的房地产业已成为全国市场化程度最高的房地产市场。

经过几年的不懈努力,上海房地产市场化运作机制初步形成,一个以大众化投资与消费为主体的市场体系基本确立,市场监管体系也日趋完善。2002年,商品房销售面积为1960.6万平方米,其中个人购置商品房1862.84万平方米,占销售总面积的95%。2002年全市已登记的存量房买卖面积为1790.48万平方米,比上年增长26.6%,交易总量迅速接近新建商品房的交易量。存量房交易的市场份额持续走高,已成为上海房地产市场走向成熟的重要标志。

3、房地产市场供需总体平稳。

上海房地产市场在投资和消费不断增长的同时,连续几年供需总体平稳,基本稳定在1:1左右。2002年商品房竣工面积为1983.92万平方米,销售面积为1960.60万平方米,供需比例为1:0.99,竣工面积略大于销售面积。商品住宅的竣工面积为1708.04万平方米,销售面积为1839.05万平方米,销售面积略大于竣工面积,供需比例为1:1.08,呈现需略大于供的态势。此外,由于住房二、三级市场联动效应的发挥,商品房空置量不断下降。截至去年年底,全市商品房空置面积为676.89万平方米,其中空置一年以上的商品住宅为134.24万平方米。商品房空置量的不断下降,是上海房地产业持续稳定健康发展的一项重要标志。

4、房地产投资和消费主体已形成多元化的格局。

从投资主体看,国有、民营、外商以及港澳台等投资主体共同推进房地产业发展。2002年民营和外商以及港澳台投资在全市房地产开发投资中占重要地位,共完成243.55亿元,比上年增长37.9%,增幅远高于全市房地产开发投资的增幅,占全市房地产开发投资的33.8%,比上年提高了5.8个百分点。

从消费主体看,由于实行内外销商品房并轨,上海的商品房市场已成为一个开放的市场。2002年登记预售的商品房中,居民购买占75.8%,外地人士购买占18.7%,境外人士购买占5.5%,外省市和境外人士在上海购房的数量逐步扩大。

抓住新一轮发展机遇需要在四方面下功夫

 上海房地产市场的评价与分析
随着上海经济的快速发展,上海在国际上的吸引力不断提高,随着申办世博会成功和新一轮旧区改造的开展,上海房地产业面临着新一轮发展的机遇。要抓住这一机遇,促使房地产业的发展再上一个台阶,必须做到以下几点:

1、必须坚持房地产的支柱产业地位。从产业定位来看,房地产业发展到现在,已经牵涉到上海经济社会发展的全局。最近,市委、市政府主要领导明确提出,房地产业要对上海的经济发展作出更大的贡献。市、区各级政府主管部门要有强烈的责任感和使命感,紧紧围绕“十五”期间把房地产发展成为上海支柱产业的目标,完善政策,加强管理,进一步改善房地产业的投资和消费环境,为投资商、开发企业和广大购房者提供优质服务。

2、必须坚持市场化的导向和运行机制。土地是房地产业的源头,今年要加快土地供应市场化的步伐,完善土地供应的市场运行机制。在适当调整土地利用规划控制指标,调控好土地供应的总量、结构和布局的同时,进一步完善土地招标出让制度和操作办法,加快熟地招标出让试点,逐步推行“熟地”招标出让,研究提出盘活存量土地的办法和措施,适度调控土地二级市场,引导开发商有序、有节奏地盘活存量土地,规范存量土地交易行为。

3、必须坚持房地产市场供需总体平稳。在加强政府对房地产业宏观调控的同时,今年将强化房地产市场的分析和信息发布工作。上海房地系统已实现了权籍管理信息、房地产登记信息和权属调查信息“三库合一”,在此基础上,上海市房地资源局将邀请学术界、理论界和房地系统的专家组成专家组,对“三库合一”后提供的各种材料、数据进行综合分析和评价,定期向社会发布准确权威的信息,引导投资和消费,引导房地产业自身产业结构和产品结构的调整。

4、必须坚持投资和消费多元化的格局。房地产投资和消费的多元化,不仅是对内对外开放的需要和必然趋势,也是房地产业自身发展的需要和必然趋势。当前,上海已出现了新一轮引入外资、内资和民营资本参与旧区改造的高潮,要抓住这次机遇,促进上海房地产市场健康有序的发展。要扫除房地产市场分内资和外资、民营和国有的最后壁垒,建立一个真正统一的市场,不管内资外资、民营国有均享受同等待遇。

  

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