14大盘跑量:贵阳房价下跌5%



     数据显示,贵阳目前400万平方米以上楼盘有14个。在大盘面世之际,贵阳的房地产调控也达到预期的效果,房价被拉低。2011年,贵阳商品房均价4918元/平方米, 2012年上半年整体成交均价降为4670元/平方米,同比下降5个百分点。

  400万平方米大盘14个

  2007年,金源世纪城的成功,使得贵阳的房地产开发进入超级大盘模式。

  金源世纪城项目位于贵阳市金阳新区,总投资人民币130亿元,总占地面积5045亩,总建筑面积600万平方米,规划入住人口约12万人。

  当黄如论所执掌的世纪金源集团拿下这个占地5000余亩的超级大盘时,并不被看好,但世纪金源采用准现房的快速周转模式取得了成功。

  2009年,贵阳编制完成《贵阳市城市总体规划(2009-2020年)》,重点发展新区建设和老城棚户区改造。根据规划,“二环四路城市带”规划总用地105平方公里,涵盖15个城市功能板块。建成后,贵阳核心区将拓展到近200平方公里,比原有老城区扩大近五倍,区域内人口超过200万。

  这一年,贵阳市政府便拿出17块超级地块打包出售,继而催生体量1830万平方米的花果园棚户区改造项目,占地15000亩的未来方舟,总建筑面积2440万平方米的中铁国际生态城。

  目前外界列举出的贵阳超级大盘共有14个,包括花果园、中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园、保利公园2010、中天花园、腾龙湾、中国水电观府壹号、乐湾国际等。

  继2009年宏立城集团拿下彭家湾棚户区地块后,2011年4月份其又拿下五里冲棚户区片区地块,并与彭家湾片区实现联动开发,总占地面积达5000余亩。

  而早在2006年,中天城投便开始进行占地15000亩、总建筑面积720万平方米、17万人居住的未来方舟项目的拆迁工作。

  据不完全统计,贵阳目前400万平方米以上楼盘有14个,800万以上有9个,1000万平方米以上有6个,2000万平方米以上1个。

  “生地熟挂”模式

  而这些大盘得以诞生的一个重要原因是,地处西南的贵阳,采取了与其他省市截然不同的土地出让方式—“生地熟挂”。

 14大盘跑量:贵阳房价下跌5%
  在财政收入紧张的背景下,贵阳市政府为了减少一级土地开发的大笔财政支出,将土地交由开发商进行一、二级联动开发。

  “在我们贵阳有这样一种现象,‘生地熟挂’,政府财政方面比较弱,基本上拿地都是生地,拆迁由企业来进行,政府提供政策上的配合和支持,在市政道路方面也是由我们企业先投资建设,最后政府在税收方面有一些返回。”宏立城集团副总裁陈晓辉向时代周报记者介绍。

  贵阳市国土局李俊处长介绍,“生地”指的是没有拆迁的土地,“我承诺3个月、5个月拆迁完成,将拆迁完的‘熟地’进行挂牌。”

  “中国第一大盘”花果园项目,采用的便是“生地熟挂”模式。花果园项目位于贵阳市主城区中心位置,是贵阳市最大的棚户区改造工程。

  时代周报记者获得的宗美国际顾问发布的《花果园项目研究报告》显示,花果园彭家湾和五里冲两个片区的拆迁补偿标准是5500元/平方米,合楼面地价分别是1500元/平方米和900元/平方米,拆迁总成本约100亿元。

  陈晓辉也证实,花果园项目包括土地和市政道路方面的投入达100多亿元,目前在建安方面投入已达300多亿元。

  宏立城集团计划斥资900亿元,将花果园项目打造成包括200万平方米办公、200万平方米商业、150万平方米公寓、1230万平方米住宅的大型城市综合体。

  截至目前,花果园项目开工面积已超过1000万平方米,计划2015年全部建成并投入使用。

  占地15000亩的中天未来方舟项目,也在紧张的忙碌施工中,该项目位于贵阳南明河下游流域起点,中天城投计划斥资600亿元打造集旅游、低碳和生态为一体的贵阳“中央公园区”,其中包括540米高的西南地标欢乐半岛商务区。

  朱晋仪透露,早在2006年,未来方舟项目便开始实施拆迁等工作,去年开工建设,今年3月9日开盘。中天城投不光负责该项目的拆迁、道路建设,还将负责南明河的清淤治理工作。

  业内人士透露,贵阳目前这14个超级大盘,都是采用这种“生地熟挂”的模式来获得土地。《花果园项目研究报告》显示,花果园项目除去拆迁成本之外的土地费用,仅为200元/平方米。

  “企业垫资进行一级开发,然后在拿地时政府再补贴。”朱晋仪说,虽然政府在土地方面获得的财政收入较少,但加速了贵阳的城市化进程和产业发展,政府在其他方面获得的收益要比土地收益大得多。

  “目前,贵阳的城市化率只有35%,而全国基本城市率是50%,沿海地区更是高达80%,贵阳要赶超,要加快城市化进程,在财政收入有限的情况下,让开发商来进行一、二级联动开发,是一个不错的选择。”业内人士称。

  以价换量效果显著

  贵阳当地的房产中介机构正行合智的报告显示,2006-2011年,贵阳楼市价格水平从2006年的2775元/平方米持续上涨到2011年的4918元/平方米。从2012年年初开始,成交价格开始下滑,2012年上半年整体成交均价为4670元/平方米,同比2011年下降5个百分点。该报告指出,成交价格处于低位,市场以价换量效果显著。

  而这与贵阳众多超级大盘的超级供应密切相关。正行合智的统计报告显示,目前贵阳商品房住宅库存达3490万平方米,2012年1-6月,贵阳商品房市场整体供应572万平方米,半年供应量均超越了2007年、2008年、2009年全年供应量,占2011年全年的72%。

  以花果园为例,2010年11月,花果园开盘,一期约11000套房源,均价6500元/平方米;2011年4月推出二期,均价直降1000元,降为5500元/平方米。

  2011年11月20日,未来方舟以均价4500元/平方米启动团购,2011年12月,花果园(彭家湾片区)便推出5050元/平方米一口价的惠民房源。截至2012年3月,在4个月的时间里,便完成销售6000多套。

  2012年3月17日,未来方舟以均价3900元/平方米的价格第二次开盘,当天花果园(五里冲片区)便以同等价格3900元/平方米的销售均价开盘,后逐渐拉升至4000元/平方米的销售均价,推出14000多套房源。

  “贵阳主城区的均价是5500-6000元/平方米,我们基本上是平价销售,前期我们不考虑盈利,我们主要靠后期的商业盈利,每年物管费都有好几亿元呢。”花果园销售人员称。

  以成本价的销售策略,也为花果园带来了良好的销售业绩。陈晓辉介绍,花果园自开盘以来,便连续23个月荣登国内销量第一楼盘,2011年实现80多亿元的销售额,2012年10个月内实现200亿元的销售额。“这个销售数字并没有水分,花果园的量那么大,刚需客户都被他们抢走了。”未来方舟项目负责人朱晋仪说。

  为了实现快速推货,花果园的销售团队也相当惊人。售楼人员介绍,目前该项目共有销售人员1800多人,分布在贵阳以外的重庆、温州、武汉、广州以及贵州省内的地市州,“重庆就有180人”。

  “目前,政府也开始控制大盘的出现,设定了严格的条件。”贵阳当地房产人士称。

  

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