烂尾楼的再开发 激进开发会否导致“烂尾”?



     照搬万达模式 创鸿砸千亿建12综合体

  发轫揭阳的广东创鸿集团有限公司(下称“创鸿” )近年来在广东省内异军突起,创鸿董事长黄鸿明近日称“2012年是创鸿的战略转型年”,将重点发展商业地产。实际上,创鸿早就拉开了商业地产布局的大旗。

  2007年,创鸿开始了扩张之路。其着手开发揭阳的商业地产项目,同年又一举拿下佛山地王项目,挺进珠三角市场,2010年其将总部迁往广州,今年3月成立商业地产公司,7月成立文化旅游总公司。

  为了发力商业,创鸿近期挖来了万达集团副总裁、商管常务副总王寿庆,而此前,创鸿已将万达原广州项目总经理陈鹏(现任创鸿集团副总裁),以及原万达规划院副所长刘建华等招至麾下。

  创鸿的商业地产项目共有13个,目前在建的有11个,预计总投资达千亿元。不过这样不分轻重缓急、齐头并进的开发却被视为激进。

  “十多个项目一并开发问题还是比较大,就算创鸿能自我平衡,但是诸如资金、市场反应等各方面还是有风险。” 知名房地产专家韩世同对时代周报记者表示。

  发家揭阳深耕广佛

  创鸿的掌门人为黄鸿明。在《2012胡润房地产富豪榜》上黄鸿明以65亿元的身家排在43名。

  不过在上世纪90年代初,他还是个默默无名的服装商。后转行干起了建筑,之后成为揭阳市榕江建筑工程总公司第七分公司的经理。 揭阳市建市5周年后,黄鸿明独自组建了揭阳市创鸿建筑有限公司。

  熟悉他的人,对黄鸿明的胆识赏识有加。揭阳是在1991年底建市的,而当时揭阳房地产市场一片萧条,有好几家房地产公司在市区开发了几处商住楼,大部分都烂尾了,这个时候开发房地产并不被看好。

  1999年,创鸿在揭阳正式成立。其官网资料显示,从成立至2005年,创鸿主要以住宅地产为主,开发了御景花园、御景湾、御龙湾项目,这些项目的开发,让创鸿名利双收。2006年后,创鸿开始涉足旧城改造、商业地产项目。比较值得一提的就是2006年,创鸿涉足揭阳重点旧改“江南新城”,并于同年在整体拍卖流拍的情况下,接下了揭阳市区闲置了13年之久的烂尾楼“伊丽沙广场”,打造成了市区的一个现代化综合商业体—粤东创鸿城。2007年,黄鸿明与揭阳市政府签署了合作建设中国第一玉器产业城—中国玉都项目的协议。

  去年初,黄鸿明透露创鸿两大目标,即“2011年产值目标100亿元,在揭阳纳税总额超4亿元;今后6年内,年产值要力争达到1000亿元”。而其官网称“创鸿总资产已超过200亿元,年销售额超100亿元” 。

  此外,黄鸿明近日公开露面称:“2012年是创鸿集团的战略转型年,不仅确立了‘立足揭阳、深耕广佛、走向全国’的战略目标,更是清晰地确定了转型升级的方向,将商业地产和休闲文化旅游地产定为发展的重点。”

  挖角万达高管

  为了大力发展,创鸿不惜重金引进人才。

  10月底,创鸿将万达集团副总裁、商管常务副总王寿庆召之麾下,让其出任创鸿执行总裁。而据称,目前创鸿集团高管团队中有6位来自万达集团,其中包括万达原广州项目总经理陈鹏(现任创鸿集团副总裁),以及原万达规划院副所长刘建华。

  创鸿四处挖角,业界评论称其快速做大商业地产的野心可见一斑。其官网数据更称“预计未来3年自持物业经营面积将达到300万平方米,未来5年将达到800万平方米”。

  实际上,创鸿扩张野心可追溯到2007年,以其财大气粗地拿下佛山地王项目、挺进珠三角最为典型。当年5月,黄鸿明果断出手,不惜以9.52亿元拍得南海区千灯湖的一块地王地块,楼面地价高达5907元/平方米,创下佛山乃至珠三角商住地块单价新高。

  之后,创鸿在珠三角的收购动作不断。不过,这些扩张都是“天价”投入。仅以千灯湖为例,创鸿又连续拿下两个地王项目,都属商业地块。2009年,创鸿集团以10.54亿元总价、7951元/平方米的楼面地价拿下了南海大道商业带内、南海广场对面的2009-041地块,刷新了当年佛山土地出让纪录。2010年11月,又以总价12亿元拿到编号“佛南(拍)2010-021”约82.6亩地块,成交的楼面地价为7265.75元/平方米。

 烂尾楼的再开发 激进开发会否导致“烂尾”?
  而在2010年5月,创鸿更是将大本营搬到了广州,正式实施开疆拓域的“走出去战略”。今年3月,又成立了商业地产公司。而其商业地产的重头戏就是城市综合体—创鸿城。

  创鸿挖角万达,让万达前高管掌管商业运营,又主打同是城市综合体的创鸿城,有地产专业人士对时代周报记者表示这是在类万达式扩张:“不过万达的商家资源、运作体系是创鸿很难效仿的,况且万达绝大部分都是低价拿地,成本低,且采取订单地产模式,业态大部分能自己控制。”

  12座创鸿城同时建设

  “创鸿城可以说是已经成了我们的一种商业模式。”创鸿品牌部负责人对时代周报记者表示。

  “截至2012年将有广州番禺创鸿城、佛山南海创鸿城、南海千灯湖创鸿城、揭阳黄岐山创鸿城、揭阳西马创鸿城等12座创鸿城相继动工建设,大商业总建筑面积超过100万平方米。”其在官网上宣称。

  时代周报记者统计发现,创鸿目前进行建设的商业项目有千灯湖创鸿城、南海创鸿城、番禺创鸿城、黄岐山创鸿城、西马创鸿城、进贤门一期及二期创鸿城、创鸿?中国玉都二、三期、中国玉都水城、世界客都11个项目,其中单中国玉都水城、世界客都两个项目就分别占地400万平方米、220万平方米,投资就超过550亿元。预计12个创鸿城的投资超千亿元。

  南海创鸿城是2009年的地王项目,该项目销售中心在10月底开幕,项目总建筑面积达22万平方米,是创鸿在广佛区域打造的首个城市综合体项目,不过命运如何还未能论定。据知情人士透露,其招商的很多都是餐饮项目,且南海大道、千灯湖地区最近商业综合体频现,区域内有南海万科广场、万达广场、南海广场、保利水城等,而南海、千灯湖两个创鸿城能不能得到突破仍不得而知。

  创鸿这样的开发模式被业界视为激进、不科学。

  南方民间智库副主席、广州社会科学院研究员彭澎向时代周报记者分析,“现在商业地产有趋同的趋势。在某一种程度上,有过热的现象。随着城市化进程和社会生活方式的发展,商业地产是有需求的,但是商业地产总有盈亏。打造商业地产有两种方式,要么做大做强,做全面,要么做精做专业,但对于中小企业而言,最好做精一点。应该市场细分、错位发展。”

  “我们公司的定位是房地产新锐力量。(南海创鸿城)现在刚开放销售中心,我们也不知市场表现如何。”创鸿品牌部经理李佳对时代周报记者如是表示。

  “创鸿应该先以住养商、慢慢来培育。开发上也应该从齐头并进转为有先有后,在能旺起来的地方先集中做出一两个成熟的,起到示范带动效应。”韩世同说。

  

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