万科:留有余地的加法和减法



爱迪思在《企业的生命周期》中写道:“任何一个系统——无论是呼吸的还是不呼吸的——都有生命周期。”

  万科20岁了。有点特别的是,在20岁生日的这一年,万科收到的礼物是行业政策宏观调控。万科集团总经理郁亮用了一个比喻,形象地说明了目前的形势,“现在对企业来说,拥有一亿资金、或者十亿资金,抑或是根本没有资金,区别不大。因为现在十亿资金只能买一块地,一亿资金够付一块土地的定金,没有资金也就不做了。以前,十亿元可以买到十块土地,一亿元可以买到一块地,没有钱的人去跑批文,再转手也能赚几千万。”

  毫无疑问,万科当初之所以选择房地产是因为这个行业利润较高,而同样的理由也吸引了众多的竞争者。来自政府的宏观调控,包括近来发布的两个重要政策性文件:央行的“121文件”,以及国务院“18号文”,对我国房地产行业在今后几年的发展做出了纲领性的指导,使房地产业犹如在高速行驶的赛车突然“急刹车”,慢了下来。

  “现在是房地产行业重新洗牌的时候,我们期待能够再次脱颖而出。”身为深圳万科集团总经理,郁亮的话理性中不乏自信:“万科也只是拥有55亿元人民币的净资产而已,当重新洗牌时,所有的企业又回到同一起跑线上了。关键不是看企业已有的优势,而是看你为未来的竞争做了哪些准备。”尽管郁亮对“55亿元净资产”有些轻描淡写,不过,你会发现这个数字已是中国房地产企业净资产的最高水平。

十年加法十年减法

  万科从1984年经营“现代科教仪器展销中心”,到如今成为中国房地产行业的上市集团、期间经历了多次战略调整,最清晰简洁的概括可能就是“十年加法和十年减法”,即在第一个10年走多元化道路解决了如何生存的问题;在第二个10年放弃综合商社的发展模式,以城市居民住宅为主导业务,解决了专业化问题。10年前万科是点式发展,攻城拔寨。现在的万科强调在区域内的集约化经营,以加强对资源的整合利用。

  1988年是万科历史上第一个分水岭。那年万科成为最早一批通过招标拍卖进入房地产行业的企业,但由于不适应深圳的“拿地方式”,万科在3年后无奈决定进军上海市场。1991年进入上海的决定反倒让我们比同行更早占领上海市场,“当时万科寄希望于中国房地产业的早日规范化和透明化,今天看来我们当时是赌对了。”

  万科的第二个变化发生在1992年。当时整个行业的平均利润很高,市场上流传着“房地产的利润低于40%就不做”的说法,而万科提出的是:利润高于25%就不做。因为万科通过早年做贸易积累的经验明白,任何容易得到的都容易失去,一个行业只有赚社会利润才能有长期发展的机会。

  当重新洗牌时,所有的企业又回到同一起跑线上了。关键不是看企业已有的优势,而是看你为未来的竞争做了哪些准备。

 

  1992年底政府开始对国内房地产市场进行宏观调控,而万科的幸运在于,此前通过发行B股拿到了4.5亿港币。这是万科第一次和国际资本进行接触,同时也影响了万科对商业化的选择与对控股的追求。郁亮回忆当时的情况说:“当时的行情是几千万就可以买到一块地,4.5亿港币已是很大的金额。”

  其实细看万科的发展历程,我们会发现它在融资“时间点”上始终运气不错。比如,1992年在房地产行业进入上一次“冬季”前两个月,万科融到了一笔资金。如今新的“冬天”又来了,万科又将和新的国际资本结盟。郁亮透露,一个月之内,万科将公布一笔海外融资。不过,郁亮强调:“在未来,银行仍然会是万科融资的主渠道,因为这样可以用按揭的方式分期还款。”

  对于万科,融资顺利是一件幸运的事情。但是,万科并不是仅靠幸运而走到今天。

“留有余地”的万科之道

  在中国整个房地产业,万科是少有的几家经历一轮完整周期的企业之一。“我们的经验就是谨慎操作,把风险考虑放在首位。”郁亮说。

  “留有余地”是万科的风格,这能从万科拿地的谨慎方式上体现出来。对于业内“万科在最近几次的土地拍卖会上,与“风头正劲”的顺驰地产短兵相见后败下阵去”的说法,郁亮回答:“万科历来在招投标面前非常理智,从来不会为了占领某个城市而去出高价拿地。”

对于万科的发展速度,郁亮认为十分良好,“虽然在房地产行业,每年30%的增长不算快,但是如果按这个速度发展十年,就很可观了。美国的房地产市场状况是,排名前五位的企业大概能占有13%的市场份额。而作为行业领军的万科目前只占到中国市场不到1%的份额,说明我们还有很大的成长空间。”

  在中国整个房地产业,万科是少有的几家经历一轮完整周期的企业之一。万科的经验就是谨慎操作,把风险考虑放在首位。

  在房地产行业,任何一次政策规则的调整都有可能给企业带来巨大变动,需要寻找新的突破,因为以前的经验无法在新政策之下复制。对于目前房地产企业最急需解决的“资金和产品”这两个问题,郁亮认为“合作联盟”是解决资金问题的一个方向:“我上次在深圳的香蜜湖地块拍卖会上看出,很多企业都有合作的意向,比如万科与华侨城联手,金地和另外一家公司联手。最后是中海和香港信和共同拿到了地。行业结盟是一个很有意思的现象。”

  “企业要发展,同时又要把市场负债水平控制在安全的范围内,这就需要重新训练自己,在更严谨操作的同时,加强与人合作。”当然,万科在选择合作伙伴上也很谨慎,“无论对方规模大小,与任何企业合作我们都最看重信用对等,否则没办法去谈合作。”

我们期待再次脱颖而出

  在最近一次的万科“畅想万科30岁”演讲中,郁亮说道:“高速增长意味着年增长率高于25%。世界上每六家高成长公司里只有一家能够保持10年以上的高速增长。万科保持了20年的增长,但很大程度上和我们的基数小有密切的关系。今天万科的市值已经超过了100亿,在未来10年还能保持高速增长吗?”

  “留有余地”的万科目前有740万平米的土地储备,而它一年的开发面积也就100多万平方米。对于万科,如何能够在留有余地的同时,有更新的突破才是关键。郁亮认为,在当前的房地产行业,产品的质量和创新仍然是最根本的。万科现在要做工厂化住宅,即通过提高工厂化比率来提高品质。在首先建立自己的住宅标准后,万科需要整合各界资源进行部品的工业化生产。第三步是生产建造和安装的问题。

“万科现在正着重做前两步,着重把部品的工业化比率提高,这种比率在日本达到50%,美国达到30%,而万科还只做到5%~6%。当然如果房子按照这种标准盖出来,相信房子的品质会好的多。”

 万科:留有余地的加法和减法
  万科曾经请美国的民意调查公司盖洛普作过客户满意度调查(据盖洛普称全球范围内,万科是惟一请它做调查的房地产企业)。在那项调查中,有65%的客户愿意再次购买万科的产品,73%愿意推荐朋友来买万科的产品。“虽然这只是意向,但这是我们未来的方向,我希望客户感兴趣的不仅仅是针对某一类型的产品,而是整个产品链。”郁亮说。万科希望在将来能够给客户提供一系列的产品,

业内人士王达明指出,万科对产品主义的过分追求局限了它对市场把握的敏锐性,同时在感受地方政策重大调整时,也暴露出了迟钝的一面。在未来,需要万科面对的问题还很多,包括突破在一种模式下创新的局面,解决凸显僵化的管理体系,以及本地化人才上升途中的“天花板”现象等等。

  “对于万科,最终的目标并不是做到最强最大,而是要成为最受股东、客户、员工欢迎,社会尊敬的企业!”郁亮表示:“因为如果做到了三个尊敬,相信万科在市场规模、行业地位以及对股东的回报方面也会很出色。做大不是目标,而是结果。我们不是不想做大,而是当万科把目标当成三个尊敬的时候,结果一定不会差。”

  对于万科,最终的目标并不是做到最强最大,而是要成为最受股东、客户、员工欢迎,社会尊敬的企业!  

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