爱华网近期，碧桂园控股有限公司（002007.HK，下称“碧桂园”）发布公告称，2012年其实现合同销售金额约476亿元，合同销售建筑面积约764万平方米，同比增长分别约10%及11%。 碧桂园“低成本土地、规模化生产、快速销售”的发展模式依旧为全年业绩立下了汗马功劳，然而与此同时，碧桂园也开始转战高端。 与以往相比，碧桂园正在有意识地调整产品线，以充实高端产品线来弥补其郊区大盘模式毛利率低的缺陷。碧桂园2012年三季度报数据显示，前三季其毛利率已从2011年的31.2%上升到2012年的39.5%。 但是，推动高端物业革命，对于碧桂园却是一把双刃剑。2012年，碧桂园的总借贷为334.4亿元，这无疑在考验着碧桂园的资金压力。为此，碧桂园不得不采取了以新债还旧债的方式。2013年开年不久，碧桂园就发行了7.5亿美元优先票据。 与此同时，原先坚持在三、四城市发展的碧桂园，也开始改变策略。“碧桂园在大本营珠三角以及清远区域，已建立起全线且完整的产品系列。碧桂园也已从早期的农村包围城市，演变成重视在一、二、三线城市中心和具有发展潜力的新城拿地与郊区拿地并举的发展战略。”碧桂园相关负责人对时代周报记者表示。 省外新购地量超9成 过去，碧桂园模式的主要特点是在二、三、四线城市低价拿地，迅速开发，并以低价入市。 公告称，2012年全年，碧桂园共实现合同销售金额约476亿元，合同销售建筑面积约764万平方米，同比增长分别约10%及11%。年内，碧桂园一如以往契合政策，推出符合刚性置业需求的高性价比房源，受到广大购房者的追捧。 不过相比2011年，碧桂园的项目销售还是面临着不小的市场压力，这从碧桂园在营销和推广上大下血本及其部分项目的销售放缓中可以得知。 碧桂园2012年半年报显示，营销及市场推广成本由截至2011年6月30日6个月的约人民币4.12亿元增长105.7%至2012年上半年的约人民币8.48亿元，主要由于广告费由2011年6月30日止6个月的约人民币1.65亿元增长150.8%至2012年上半年的约人民币4.14亿元。 “本集团于2012年上半年致力于推售重点项目，如碧桂园 ? 十里银滩、碧桂园 ? 凤凰城（句容）等项目，从而加大广告的投入。”其2012年半年报如此表示。 但是，以碧桂园 ? 十里银滩为例，与2011年首推时的劲爆相比，该项目2012年的销售实在无法相提并论。2011年7月30日开盘当天，碧桂园 ? 十里银滩首推5080套单位，开盘当天便认购逾70%，认购金额就超过30亿元，而2012年，碧桂园?十里银滩全年录得约34.9亿元合同销售金额，仅仅与其2011开盘当日的认购金额持平。 值得一提的是，碧桂园正力图摆脱对广东省内市场的依赖，省外市场开始发力，如沈阳4盘2012年共录得37.5亿元。土地储备上，省外占比也在相应提升。截至2012年9月30日，碧桂园已取得国有土地使用权证、开发经营权或土地业权（含权益）的可建建筑面积（非土地面积，下同）约为5763万平方米，广东省占比46%，但是碧桂园于2012年前三季度内新购土地预计可建建筑面积共约1097 万平方米（含少数股东权益），广东省仅占比8%，省外购地量超过9成。 酒店量一年增一倍 随着碧桂园物业项目的扩张，作为配建部分的酒店项目数量也在膨胀，酒店的收益也成了意外收获。 “碧桂园绝大多数酒店位于其物业发展项目内，项目内酒店的建立为其地产销售起到促进作用，提升了地产项目的附加值。”国信证券地产分析师方炎对时代周报记者表示。 高通智库的一份研究报告指出，历史上碧桂园的酒店主要是其拿地的策略之一。在先行的配套中，酒店项目可以增强其在地价上对当地政府的议价能力，获得低价土地。 2010年末，碧桂园只有4家五星级酒店、10家五星级标准酒店及1家四星级酒店开业，而截至2012年8月31日，碧桂园开业的酒店数目已增至31家，一年多的时间，酒店数目已经增加了一倍。 2012年，碧桂园全年酒店经营收入约为8亿元，同比增长约70%，碧桂园2012年三季度报显示，前三季酒店经营收入约为7亿元，同比增长34%，增速有放缓迹象。 高通智库的研究报告称： “酒店资产的资本运作相对容易，预计碧桂园将来可能会将酒店资产拿来单独运作。” 世联地产首席技术官黎振伟在接受时代周报记者采访时却持相反观点：“碧桂园的酒店不是孤立建立的，是在配合它的发展模式，因此它是不可能把它剥离开来的。不过它的酒店却面临两个阶段的发展问题，第一阶段是自我生存，它依附于房地产，因此能够解决生存问题，但是后阶段却需要面临如何经营的问题。” “集团未来仍会以发展住宅项目为主，如果有好的商业地产投资机会也会考虑。集团的投资物业收入占比非常轻微，现时酒店的收入占总体比例约为2.6%（以2012年半年报数据统计），于适当的时候不排除会把酒店业务分开发展，但暂未有这方面的具体计划。”碧桂园相关负责人对时代周报记者表示。 向高端住宅调整 碧桂园一贯高性价比的特点能让其做到快速销售回笼资金，但低售价决定了其毛利率有限。 与此同时，当郊区大盘模式越来越难、低廉土地成本不再、土地政策越来越严格以及政府保障房计划深入推进时，碧桂园曾经赖以发展的低价拿地、低价销售的模式不再，只得在产品模式方面向高端住宅调整。 这在近年来趋于明显，碧桂园前总裁崔健波曾公开表示，高端产品是碧桂园在平衡公司的利润和回报上的有意尝试。 2011年1月，位于城中心的禅城碧桂园城市花园作为碧桂园第一个“进城”项目亮相。而与此同时，号称“碧桂园史上最好的别墅产品”的“钻石墅”系列也陆续推出。而其洋房也开始迈向了豪宅化的发展之路。 而在省外扩张方面，碧桂园也在改变思路，把省外项目定位为起步阶段，以“低开高走”的策略先低售价聚拢人气，然后售价在项目的二、三期慢慢走高。 2012年，除在国内发展莲山首府、碧桂园清泉城、河源东江凤凰城、碧桂园豪廷(龙江)等高端产品外，碧桂园更将触角伸向了海外马来西亚。 2012年12月4日，碧桂园宣布正式购入马来西亚柔佛州新山金海湾项目，并举行签约，新山金海湾项目是碧桂园在马来西亚发展的第三个项目，规建为滨海商住综合大盘，而其前两个项目首期均规划纯别墅产品，有钻石墅系列，且这三盘计划在2013年齐发。 开发量加大，尤其是高端产品的投入激增，无疑对碧桂园形成资金大考。碧桂园三季度通讯数据显示，截至2012年9月30日，碧桂园可动用现金为128.3亿元，总借贷为334.4亿元，其中境内、外借贷分别为179.7亿元、154.7亿元，待付土地款为15.5亿元，2012年10-12月有12亿元债务到期，2013年有74亿元债务到期。。 今年年初，碧桂园发行7.5亿美元优先票据，采取了以新债还旧债方式，部分票据发行所得款项净额（相当于约人民币9.6亿元）用作赎回到期可换股债券，余额用作为现有与新增房地产项目提供资金（包括建筑费及土地款）及作一般公司用途。 “碧桂园发展高端市场及海外市场，其实是其探索市场、探索新的发展路径的表现。但同时，其也面临多方面的考验，除资金外，更重要的是其操作能力、落地能力等。”黎振伟对时代周报记者表示。
