爱华网零售供应链 今年广州零售地产将现供应洪峰
仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，纵观2012年，全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。随着零售消费总额增速放缓，零售业扩张步伐明显减慢，但部分商场升级改造及新开业商场表现良好使整体空置率较2011年下降，零售消费放缓因素使租金增幅减小。尽管如此，今年部分国内外连锁品牌扩张需求仍较旺盛；资本值增长基本持平，投资市场出现迄今最大宗交易。 甲级写字楼租金持续下调 2012年四季度，尽管主要经济指标趋向稳定，大部分外企对经济前景仍有疑虑。仲量联行广州商业地产部总监马炜图指出：“随着整体需求下滑，2012年扩张型成交减少，反而节约成本型企业搬迁及续租案例增多。同时，由于环球经济与国内经济均出现下调，新进驻广州的企业数目也出现下降。另一方面，写字楼升级需求增加，主要是来自国内企业。从行业分类来看，2012年甲级写字楼租赁需求更加趋向第三产业、电脑及IT通信业、专业服务业和金融业共占56％，其中以电脑及IT通信业最活跃。” 仲量联行发布报告指出，2012年广州甲级写字楼租金持续下调，全年平均每月每平方米151元，同比下降3.2％。其中，珠江新城新建成写字楼使供应量增加，业主竞争加剧，租金跌幅达5％。预计2013年将有近60万新增供应竣工，年底总存量将达400万平方米。 目前广州写字楼销售市场仍以自用型需求为主要推动力，大中型国内企业更成为需求主力之一。预期企业购买写字楼的自用需求占整体需求比重加大，整体需求增长健康，扩张型和升级型租赁需求逐渐复苏。 零售地产今年将现供应洪峰 2012年广州零售消费总额增速放缓，零售业扩张步伐减慢。截至2012年末，优质商铺总存量约为175万平方米，全年净吸纳量共约27万平方米，较2011年净吸纳量增加15万平方米。受天河北商圈及其他商圈商场升级改造带动，加上新开业商场进驻率较高，全年整体优质商铺的空置率有所下降，约为3.1％。 展望 2013年，国内经济指标趋稳定，预期全市零售消费总额增长稳定。大部分零售商开店速度将较缓慢，对选址持更谨慎态度，更看重成本。虽然新的国外零售品牌仍保持扩张步伐进入广州，但整体租赁需求将继续呈现疲软态势。 仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明预测，2013年广州零售地产市场将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米。其中约28％集中在珠江新城，56％集中在海珠区、白云区和番禺区等非核心区域。另外，约有30万平方米将于2014-2015年竣工的商场也将于今年开始招商，加大供应压力。“我们预期整体租金增幅压力加大，但对核心地段优质商场的租赁需求保持乐观态度，并继续支撑整体租金平稳增长。” 工业物业市场租金增长乏力 受全球经济环境影响，2012年广州工业经济发展明显放缓，制约了物流园和产业园的租赁需求。2012年全年产业园租金环比升幅只有5.8％，较2011年增速下降4.4个百分点至每月每平方米59元。仲量联行广州工业地产部总监张宁指出：“2012年产业园空置率虽继续维持较低水平，但受全球及国内经济不稳定因素影响，企业因利润收窄而扩张减慢，产业园租赁需求出现递减趋势。” “受国内外经济放缓因素影响，2012年的物流园需求持续减少，其中保税园区受出口增长减速影响较大。”张宁表示，预计2013年有新增供应约35万平方米，主要为非保税物流园，但这些项目尚未动工，竣工时间多为下半年，且推迟的可能性大。新供应量特别是非核心区将推高非保税物流园空置率。张宁预测，受地域优越和空置率低的项目租金升幅支撑，2013年整体物流园租金有望保持上升，但随着租赁需求减少，预计租金增长继续放缓。 豪宅市场租赁需求稳定 去年，广州共售出约1680套豪宅，比前年的总销量减少约7.5％。仲量联行广州研究部高级经理曾丽表示：“受全球经济的不稳定性的持续影响, 2012年部分跨国企业和使馆缩减了外籍雇员的数量，并逐步收紧了员工的住房津贴，使整体租赁市场受到了一定的影响。” 曾丽预期，2013年新推豪宅项目将达到近3000套。企业对新增雇员扩张仍持谨慎态度，租赁需求将保持稳定，预期租金趋稳。随着销售量的进一步回升，发展商将缩减优惠并上调售价；但为防止楼价上涨过快导致新一轮调控，业主对新楼盘定价依然将以谨慎为主，资本值重新进入上升周期的可能性加大。
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