一个一千亿美金的广告 千亿是个动词



   近些天,有关千亿房地产企业的报道和讨论很多。其实在企业正式发布业绩快报或预报之前,有些数据并不准确。而且事实证明,本应唯一客观存在的合同销售额数据,不同机构的排名数据并不一致。或许,比企业快报还要快的排行榜,本省也是地产业奇景之一。

  抛开简单的排名,剖析千亿的内涵,或许更具意义。着重谈三点。

  首先,到底有几家销售额过千亿的房地产企业,迄今也是未知数。据公开资讯,目前过千亿的企业有四家,分别是,万科1412.3亿元,绿地1078亿元,保利1018亿元,万达也“过千亿”。可是,就是这四家,也要说明一店:销售额口径并不一致。房地产企业销售额有合同销售额、合约销售额之分。遗憾的是,不同企业口径确实不一致。内部消息获悉,万科的1412.3亿元是合同销售额,未包括50亿元左右已认购、未签约的协议销售额。其他三家,有的报道说是销售额,有的还说是“实现销售收入”。通常,房地产企业的销售收入大致占合同销售额的70%左右。一两字之差,可能就差几百亿。可是,目前可见的数据恰恰并非全部出自企业正式公告。更为遗憾的是,绿地和万达还未上市,其销售额多少至多算是参考数据,至少从时间上,可以基本确定未经会计所审计。即使我国GDP数据,不还是要修正一次吗,何况未上市企业的销售额,又不是销售收入或营业收入。

  所以建议,看销售额排名榜时,重点看排名,具体数据还是等到企业发布公告后再说为好。

  这又延伸出第二个问题:公告数据是准确的吗,数据口径一致吗?事实上不尽准确,也不一致。

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  绝大多数企业难免对财报进行粉饰,其中的粉饰手法有预留“销售未结算资源”、通过控制销售节奏进行“削峰填谷”等。笔者在很多文章中揭批过,限于本文主题,在此不再展开。只是希望读者能意识到:就像统计数据一样,企业的数据也是人为加工出来的。

  另外,除了少数企业外,多数企业公布的销售额都是合并报表后的销售额,而不是权益切分后的销售额。这虽然合乎会计准则,但的确也会造成某种程度的“假象”。例如,假如某企业的合同销售额是1000亿元,而该企业有40%的销售额出自合作开发项目,而且合作开发项目中该企业加权股权约是50%,则实际归属于企业的权益销售额是800亿元。在此应重点提及绿城和融创。绿城公布的547亿元销售额中,明确了合同销售额509亿元融创发布的销售额既有合同销售额356.4亿元,还同时发布了权益销售额293.5亿,这种坦诚都是难能可贵的。

  第三,也是许多人非常关心的,是千亿企业数量变化情况。大家知道,2010年,万科率先实现了合同销售额千亿;2011年,依然是万科一家过千亿。到了2012年,千亿企业一下子增多到三、四家,还不包括中国建筑。10月10日,中海发布公告说,2012年全年实现销售额1115.2亿港元,折合人民币897.2亿(去年12月31日兑换价是0.8045)。如何也想有些企业一样予以合并,则中国建筑地产业务合并销售额或也超过千亿。由此,2012年千亿企业可能有五、六家。

  到2015年将有多少家千亿房企?从一线房企来看,超过900亿元的有六家企业。如果没有内外部重大波动,这六家企业肯定在千亿之列。第七名及其后,销售额大致与前六家相比四、五百亿。根据后几家企业的战略布局及业绩增速情况看,如果销售额三年翻一番的话(年均增速26%),到2015年可能还会有四、五家企业。也就是说,到2015年千亿房企可能增至10家左右。再强调一次前提:如果没有内外部重大波动的话。

  当然,波动是客观存在的。2015年前,不排除有千亿企业“掉队”,也不排除像有“黑马”快速跃入千亿之列。别忘了,随后的市场竞争,除了靠内涵式自我发展外,通过并购重组,可使企业业绩实现成倍增加。

  说到底,无论是销售额口径及其实际数据,还是千亿企业数量,不妨理解为动词——在竞争格局发生重大变化的市场中,变动是绝对的,任何静态分析都只是预测。

  

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