爱华网近些天，有关千亿房地产企业的报道和讨论很多。其实在企业正式发布业绩快报或预报之前，有些数据并不准确。而且事实证明，本应唯一客观存在的合同销售额数据，不同机构的排名数据并不一致。或许，比企业快报还要快的排行榜，本省也是地产业奇景之一。 抛开简单的排名，剖析千亿的内涵，或许更具意义。着重谈三点。 首先，到底有几家销售额过千亿的房地产企业，迄今也是未知数。据公开资讯，目前过千亿的企业有四家，分别是，万科1412.3亿元，绿地1078亿元，保利1018亿元，万达也“过千亿”。可是，就是这四家，也要说明一店：销售额口径并不一致。房地产企业销售额有合同销售额、合约销售额之分。遗憾的是，不同企业口径确实不一致。内部消息获悉，万科的1412.3亿元是合同销售额，未包括50亿元左右已认购、未签约的协议销售额。其他三家，有的报道说是销售额，有的还说是“实现销售收入”。通常，房地产企业的销售收入大致占合同销售额的70%左右。一两字之差，可能就差几百亿。可是，目前可见的数据恰恰并非全部出自企业正式公告。更为遗憾的是，绿地和万达还未上市，其销售额多少至多算是参考数据，至少从时间上，可以基本确定未经会计所审计。即使我国GDP数据，不还是要修正一次吗，何况未上市企业的销售额，又不是销售收入或营业收入。 所以建议，看销售额排名榜时，重点看排名，具体数据还是等到企业发布公告后再说为好。 这又延伸出第二个问题：公告数据是准确的吗，数据口径一致吗？事实上不尽准确，也不一致。
绝大多数企业难免对财报进行粉饰，其中的粉饰手法有预留“销售未结算资源”、通过控制销售节奏进行“削峰填谷”等。笔者在很多文章中揭批过，限于本文主题，在此不再展开。只是希望读者能意识到：就像统计数据一样，企业的数据也是人为加工出来的。 另外，除了少数企业外，多数企业公布的销售额都是合并报表后的销售额，而不是权益切分后的销售额。这虽然合乎会计准则，但的确也会造成某种程度的“假象”。例如，假如某企业的合同销售额是1000亿元，而该企业有40%的销售额出自合作开发项目，而且合作开发项目中该企业加权股权约是50%，则实际归属于企业的权益销售额是800亿元。在此应重点提及绿城和融创。绿城公布的547亿元销售额中，明确了合同销售额509亿元融创发布的销售额既有合同销售额356.4亿元，还同时发布了权益销售额293.5亿，这种坦诚都是难能可贵的。 第三，也是许多人非常关心的，是千亿企业数量变化情况。大家知道，2010年，万科率先实现了合同销售额千亿；2011年，依然是万科一家过千亿。到了2012年，千亿企业一下子增多到三、四家，还不包括中国建筑。10月10日，中海发布公告说，2012年全年实现销售额1115.2亿港元，折合人民币897.2亿（去年12月31日兑换价是0.8045）。如何也想有些企业一样予以合并，则中国建筑地产业务合并销售额或也超过千亿。由此，2012年千亿企业可能有五、六家。 到2015年将有多少家千亿房企？从一线房企来看，超过900亿元的有六家企业。如果没有内外部重大波动，这六家企业肯定在千亿之列。第七名及其后，销售额大致与前六家相比四、五百亿。根据后几家企业的战略布局及业绩增速情况看，如果销售额三年翻一番的话（年均增速26%），到2015年可能还会有四、五家企业。也就是说，到2015年千亿房企可能增至10家左右。再强调一次前提：如果没有内外部重大波动的话。 当然，波动是客观存在的。2015年前，不排除有千亿企业“掉队”，也不排除像有“黑马”快速跃入千亿之列。别忘了，随后的市场竞争，除了靠内涵式自我发展外，通过并购重组，可使企业业绩实现成倍增加。 说到底，无论是销售额口径及其实际数据，还是千亿企业数量，不妨理解为动词——在竞争格局发生重大变化的市场中，变动是绝对的，任何静态分析都只是预测。
