爱华网11月末，恒大集团主席许家印在香港与数家基金高层会面时透露：“三四线城市营运环境困难，未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重。”经媒体报道后，引发了外界对恒大地产集团战略转移的解读。与此同时，另一家重量级企业保利地产，则得益于在一线城市的深耕，今年销售额已破千亿。加之温州、鄂尔多斯所谓“泡沫破灭”，近期业内又掀起了不同等级城市市场前景的讨论。大致说法是：一二线城市市场稳定，三四线城市泡沫乍起。 笔者主要做房地产企业研评，对市场和房价走势几乎不做评论。既然对不同等级城市市场前景的判断直接涉及房地产企业战略布局，而这又是笔者的关注重点，在此也要阐明自己的观点——不宜做出一刀切判断。 恒大地产今年销售业绩增速确实放缓了。2007-2011年，恒大地产年度销售额分别是33亿、118亿、302亿、504亿、804亿元。如果从2005年算起，2011年恒大地产的销售额、销售面积、营业额、总资产分别是2005年的38倍、29倍、49倍和29倍。辉煌的业绩背后，前瞻性地布局三四线城市无疑是主要原因之一。2012年，恒大地产的合同销售额是923亿元，同比增长15%；2013年销售目标是1000亿元——这与过去多年的“凌厉”势头形成了强烈落差。对此，外界普遍解读为二三线或三四线“市场降温”。 反观保利地产，近年来始终保持着一个令人吃惊的增长数据：销售额每年递增200亿元左右，业绩增速之稳定性没有第二家企业能比。与恒大90%以上项目在二三四线城市不同，保利地产项目有87%在一二线城市。今年保利新增项目几乎都在一二线城市，而且公司进一步明确了“坚持以一二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略”。 两相比较，确实极易得出“一二线城市稳定，三四线城市降温”的结论。但笔者要说的是，这只是原因之一，另一个重要原因是产品档次定位。虽然保利地产重点布局一二线城市，但其产品大多是中小套型的普通住宅——随在限购城市，但这类住宅确实刚需型产品，受限购影响不大。而恒大地产的项目布局，虽然限购城市比例不大，但其住宅销售价格在很多城市却是“高价”，对当地百姓来说是“高档住宅”。再加上近年来许多三四线城市土地供应量过大，而市场去化能力又较小，导致恒大销售业绩增速快速下滑也就成为使然。SOHO中国的市场布局集中于京沪两个一线城市，而且其产品也不再限购之列，为什么去年和今年上半年业绩下滑速度很快呢？主要是因为产品定位的主力消费群体（投资客为主）这几年离场了，而且其散售模式的可持续性差，这也是SOHO中国今年下决心转型的主要原因。 其实，企业销售业绩增减的背后还有很多原因，比如企业增长方式的调整，轻资产和重资产模式的选择，为保障来年业绩而有意放慢速度、储备存货，等等。
对于今后不同等级城市房地产市场情景，笔者认为，每类城市都有机会，也都有风险，关键看企业选择城市和项目的能力，还要看市场布局和产品结构的均衡性。一线城市风险小，因为这符合房地产市场运行基本规律，但这不意味着中心地段和边远郊区的项目风险都小。二线城市中，个别城市房价目前处于下行阶段，例如杭州、宁波，但多数城市的市场依然处于整体上行阶段。目前看来，部分三四线城市确实存在恒大地产所遇到的问题，但不意味着所有城市都如此，有些城市依然很好，例如江西的赣州、山东的潍坊等。即使是同一城市，有些项目可能风险高，例如沈阳、成都等部分城市，商业综合体已有供过于求之势；有些项目风险小，比如以中小套型刚需住宅为主的中等规模楼盘。 所以，现在和今后真正考验开发商的是选择城市和选择项目的能力，再也不会回到原先无论在什么城市做什么项目都没有风险、都能盈利的年代了。这就要求企业一定要设计出选择城市和项目的“漏斗模型”，在“乱市”中发现具有投资价值的城市和项目，而不是一刀切地在不同等级城市之间游移。 避免市场布局的阶段性游移，归根到底要前瞻性地做好战略布局。具体地说，就是要做到三个平衡：一是不同区域、不同等级城市的市场结构平衡，二是不同产品类型、产品定位的产品结构平衡，三是不同开发周期的长短线项目的周期结构平衡。三个平衡的指标表现就是结构比例关系，目的是实现现金流平衡和业绩增长曲线平稳。 现在和今后的房地产市场是差异化特征愈发鲜明的市场，在“乱市”中做好前瞻性战略布局才是根本，随波逐流只会导致“一路囧途”。
