爱华网近年来，中央商务区（下文都用英文缩写CBD代表），已成为我国各大中城市的热门话题。最近南京召开的CBD论坛，笔者应邀作大会发言，为此对CBD做了一些研究。本文是一些初步体会。
什么叫CBD
从现有研究文献和本次会议的发言情况看，CBD有四个层次的含义：第一，CBD是个空间概念。所谓中央商务区，即该商务区在城市中心，或在众多商务区中居于中心位置。第二，CBD是个商务概念。所谓中央商务区，重点在于商务集群，即各种商业关系的聚集地。商业关系是商人之间的买卖关系。将这些具有买卖关系的商人都集中在一起，就会产生扎堆效应。
第三，CBD是个建筑概念。即这里的房子盖得最好，由于地处都市中心，寸土寸金，因而房子也盖得最高，相关的设施，包括生活设施和商务设施也最完善，从而房价也比较贵。
第四，CBD是个服务概念。在这一区域，不仅商务方面的硬件比较完善，还聚集了金融、投资、保险、贸易、物流、信息、法律和商务咨询等各种相关机构。由于各种服务机构比较完善，大量的事情都不要公司自己去办，CBD内的公司只需要集中精力做好自己的专业工作，不仅省力，企业的成功率也比较高。
CBD在中国为什么这么火爆
CBD在中国已经炒得很火爆。不仅北京、上海、广州这些大城市在建CBD，许多中等城市，甚至小城市也在建CBD。CBD在中国为什么这么火爆？我想用三句话来概括其背后的原因，即房地产公司需要题材，“二狗子”需要品牌，地方政府需要洗牌。房地产公司需要题材。在中国炒房地产，一直都在借用种种题材。如当时炒广西北海的房地产，其题材是“大西南的出海口”；后来许多城市炒房地产的题材是商贸中心、物流中心；现在又用CBD的概念，即该区域是未来整个城市的中央商务区，虽然现在一个平方已卖到1.5万，但并不贵，以后还得涨，每个平方会涨到3万，这就是潘石屹建外SoHo房价越炒越高的原因。
所谓“二狗子”需要品牌，即那些发了财的大老板和小老板，需要在中央商务区买套房子，以显示自己的成功和高贵。
“二狗子”需要品牌，这话是我在前几年分析人们为什么需要品牌时所讲的。八十年代以前，“二狗子”们都在农村种地。改革开放后，有一批“二狗子”发了财，成了千万富翁、亿万富翁。为了将自己与那些仍然在农村种地的“二狗子”区分开来，他们要抽“大中华”牌香烟，要戴瑞士名表，要穿名牌服装。这种发了财的“二狗子”越多，整个中国社会对名牌的需求就越大。这是社会需要名牌的原因之一。
现在的CBD之所以能火爆，首先是因为有需求。没有需求，潘石屹有再大的能耐也不能将一个平方的房价炒到几万。据老潘自己讲，买房人除了浙江老板外，主要是山西人。这几年煤炭涨价，山西出了一批煤炭富翁。过去的晋商发财，要通过修大院来显示自己的高贵和成功。今天的煤炭富翁照样要修大院。只不过，今天的大院不是修在山西，而是修在北京、上海等地的CBD内。正是这种巨大的需求，才成就了潘石屹等地产明星。
所谓地方政府需要洗牌，是指城市与城市之间，同一城市内不同城区之间，在招商引资方面存在着激烈的竞争。而竞争的重要手段，就是争夺CBD。在一个城市，CBD建在哪里，就意味这里是未来的商务中心，就意味着这个地方的地价和房价最高。无论商务中心还是高房价，地方政府都是最大的受益者。
在许多城市，历史上已经形成了商业中心，但历史上的商业中心并不等于今天的商务中心。由于城市规模的发展，也由于汽车社会的到来，许多城市的商务中心发生转移。
以南京市为例，现在的商业中心和商务中心都在新街口一带。近年来，南京市政府正在规划在河西区建南京的CBD。这一规划的实施，意味着南京的商务中心将会逐渐转移到河西，建邺区将会成为这一转移的最大受益者。
CBD能为商家提供什么
有实力的公司之所以都愿意进入CBD，是因为CBD能为他们带来名与实两个方面的效益。先看名。入住CBD，能为公司提升品牌价值。因为CBD房价最贵，办公环境最好，某公司在CBD内办公，意味着该公司有一定的实力。特别是对于会计师事务所、律师事务所、咨询公司之类的公司来说，由于没有厂房、设备等实物资产，没有有形产品及与这些产品相关的品牌，办公地点本身就是公司形象和公司品牌的重要组成部分。事实上，在CBD办公的会计师事务所、律师事务所更能接单，特别是有利于接大单。
再看实。入住CBD对商家所带来的实际利益主要在两个方面：
一是能带来集群效应。俗话讲，人以类聚。在CBD，正是同类人聚集在一起。所谓同类人，或者在业务上有相互关联的公司，或者在规模和实力方面相当的公司。这些公司的人员由于深度的交往，又会产生许多新的商机。二是入住CBD能享受更好的商业服务和生活服务，从而提高商业效率。
CBD的核心价值在于商务集群
要了解商务集群，先得从产业集群讲起。在国内，产业集群非常典型的城市算浙江绍兴。在绍兴，有数千家企业做纺织。他们都围绕一个产业，就是织布。每年织布近40亿米。相互之间分工很细，有的专门织布，有的专门纺纱，有的专门做印染，有的专门卖布，有的专门从事花色品种设计，有的专门生产纺织机械等。在这种产业集群体内，由于分工和合作，每个企业做得很专，能尽快形成核心竞争力。同一种产品是众多企业核心竞争力的加总，整个集群又会形成世界性的核心竞争力。如果说绍兴是中国产业集群的典型，则义乌是中国商业集群的典型。在义乌，有数十万人专门从事商业，他们将全中国最好的小商品都汇集到义乌，使义乌成了全世界最大的小商品市场。来自世界各地的外国批发商，每天就有五六千人。他们每年从这里买走300多亿元的小商品。
当然，像北京的王府井、西单，也是商业集群。在这里集中了各种各样的零售商业。正是这种集群，又吸引北京市乃至全国各地的游客和顾客到此观光和购物。
与产业集群和商业集群不同，CBD应当是商务集群。
所谓商务集群，既不是集中工厂，也不是集中商品，仅仅是集中人，即将同类的公司和人群集中在一起，通过集中，让他们相互接触，深度交往，从而产生新的思想，产生新的商务关系。所谓人以类聚，有两种聚法：一是将最富的那一类聚在一起，将最大的公司聚在一起；二是将业务相关的那一类聚在一起。
仅仅将最富的那一类聚在一起，他们之间不一定能形成分工和协作关系。就像许多城市居民虽然住在一个大院，甚至住在一栋楼上，但彼此之间几十年都没有任何交往。这种聚集，CBD对入住企业仅仅是带来品牌上的好处，并不能带来分工协作方面的好处。
近年来，我国许多城市都在开办开发区，市长、书记以及全体干部都出去招商，谁有钱就招谁，不问他们在产业上是否有关联。结果，过不了几年，相当一部分企业都会垮掉。
广州花都区则不同，他们招商引资目标性很强，即主要招引皮件方面的生产企业和商业企业。经过招商，在花都很快形成了皮革方面的产业集群。
未来的世界竞争，不是企业与企业之间的单打独斗，而是集群与集群之间的团体赛。CBD也不例外。我们应该致力于将CBD打造成某类产业或某类经济活动的商务集群。这种商务集群通过其集群效应，能使CBD具有持久的生命力。
如果将CBD的人群聚集分成A、B两种，A表示将最富的人，最大的公司聚集在CBD，B表示将业务上相互关联的公司和人员聚集在CBD，则两种聚集有以下四点差别：
A类聚集速度快，B类聚集需要一个过程。
A类聚集经过一段时间，有相当多的公司会撤离CBD，因为他们发现在这里并没有多少聚集效益，反而要支付更高的商务成本。他们发现，在CBD内办公与在其他地方的写字楼办公，并没有什么两样，而其他地区的写字楼，物业成本要低得多，交通要便利得多。B类聚集能帮助城市尽快形成核心竞争力；A类聚集则只能带来城市形象的暂时提升。B类聚集通过CBD的商务集群，能带来城市周边的产业集群和商业集群，进而形成商务集群与产业集群和商业集群的相互推进；A类聚集则只能推动城市房价的上升。
五、CBD的发展应走多样化、分散化之路
CBD的概念是从美国等发达国家引进的。而美国最典型的CBD是在19世纪、20世纪的交通背景和通讯背景以及城市发展背景下形成的。
在21世纪的今天，我们规划CBD，一定要考虑以下几个重大背景的变化：
1.互联网使人际间的信息交流不受空间限制；
2.现代交通的发展和汽车社会的出现，使距离的概念发生了变化。在北京，宁走五环的10公里，不愿走2环内的10米。不要说在西单、王府井，就是在国贸一带，高峰时走10米可能要半个小时以上。3.随着城市规模的扩大和车流量的增加，市中心的交通拥挤将会越来越严重。
4.出行方便和空气清新将是都市人工作效率和生活质量的重要标志。正因为以上四个方面，如果CBD仍然设在市中心，设在繁华闹市，在CBD内办公的企业其商务成本将会越来越高。其商务成本包括：1.高昂的写字楼成本；2.职工在CBD附近居住的高昂住房成本，这项成本最终会转化为公司的人工成本；3.上下班和进出办事因堵车所耗费的时间成本；4.环境污染使老板和员工所付出的健康成本。CBD周边的交通拥挤和CBD内密集的建筑群，导致绿化率降低，容积率上升，大量的空调和汽车尾气造成空气质量下降，大楼的玻璃墙面相互折射，形成光污染。所有这些都会影响到CBD内老板和员工的健康。
因此，对CBD的规划，要用网络经济的思想代替传统经济的思维，要用汽车社会的思维代替步行时代或马车时代的思维。如果仍然用传统的思维，特别是仅仅用房地产开发的思维去规划未来的CBD，很可能为未来的大都市留下一堆高档次的城市垃圾。
随着网络经济和汽车时代的到来，在美国等发达国家，已经有不少大公司将总部从市中心搬到郊区。如：微软公司的总部设在华盛顿州的雷德蒙德市，美孚石油的总部设在得克萨斯州的欧文市，柯达公司总部设在纽约州的罗切斯特，沃尔玛公司总部在阿肯色州的本顿维尔，IBM的总部就在纽约州的怀特普莱恩斯市。我相信，未来的商务区是多元化、分散化的。
CBD的成败，在于给企业所带来的效益增量能否大于成本增量
公司进入CBD办公，是希望能比在其他商务区办公获得更多的效益，这就是CBD给公司带来的效益增量。但由于上述四个方面的因素，也会给进入CBD的企业带来成本增量。应当看到，这个成本增量将是不断上升的。因为，随着城市汽车保有量的增加，特别是随着CBD内白领汽车拥有率的升高，交通拥挤所带来的时间成本和健康成本会不断上升。当进入CBD的效益增量小于成本增量时，人们就会纷纷撤离CBD，将公司的办公地转向环境优美、交通方便的城郊。因此，从大空间看，近期，北京、上海等大都市是CBD的最佳选址；远期，厦门、青岛、大连等中等海滨城市将是CBD的更好选择。从小空间看，近期，繁华闹市和城市中心是CBD的最佳选址；远期，环境优美、交通方便的城郊结合部甚至远郊区将是CBD的较好选择。
