爱华网一边是商业地产火热致使商铺价格不断攀升，一边是电商渠道对传统商业店铺的冲击加剧。供应量过大，品牌重复，导致商铺面临空置的尴尬。 城市商业网点建设目前面临严重失控的局面。 关店潮来 从火锅店、咖啡店、足疗店、便利店、药店等小店到大的超市、家居卖场、家电卖场以及更大的购物中心，中国的店铺普遍存在扎堆开店、恶性竞争的现象。 在记者居住的小区周围集中了4家洗衣店，4家美发店，3家蔬菜水果超市，十多家餐饮店，竞争异常激烈，商家换了一茬接一茬。 这只是傍街店铺情况。另外，小区周围还有一个新建的喜隆多MALL，里面有多家服装服饰店、美发店，餐饮店、化妆品店以及各种生活用品商店以及一个大的奥特莱斯。而距此不到一公里的地方就是苹果园地铁商圈，里面又有定位和喜隆多MALL极为类似的新生活，也有喜隆多MALL所具有的肯德基以及各种服装品牌。 店铺密集，同质化严重，恶性竞争，在大中城市已经出现商业过剩的情况。而商业综合体、奥特莱斯、商业街遍地开花的现象仍在持续。 相关资料显示，从2011年开始，全国各大小卖场约有五成处于亏损状态，2012年，情况继续恶化，不少卖场因不堪重负而结业。 便利店品牌在2012年进入集体调整期。全家关闭了至少几十家门店；罗森关闭的门店也有30家左右；7-11也正拟关闭调整近20家店，其在广州已经关闭了10多家。可的、好德、OK便利店、喜士多等便利店也在陆续收缩战线。 事实上，便利店发展规律是，人均GDP3000美元时为起步阶段，5000美元时进入成长期，1万美元时进入竞争期。以此看来，中国很多二三线城市并未具备大量开便利店的条件。但在很多大中城市，人流稍集中地区每隔数百米就有一家便利店，甚至在某十字路口开了2~3家。 大卖场与超市的日子同样不好过。2012年，百货业打折频率之高幅度之大都是前所未有的。 在太平洋百货2011年在京撤店后，2012年又有一批百货店走上相同道路，曾开创“007模式”的纯本百货黯然关闭；永旺百货撤出朝阳大悦城；望京NOVO百货正式关张。在新项目入市方面，曾预计2012年在西单银座中心开出的百骏明光百货改为写字楼；长阳芭蕾雨·奥特莱斯推迟开业时间；巴黎老佛爷百货也将开业时间延至2013年9月…… 数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至现在的8.4%。沈阳和成都，购物中心空置率分别为17%和16.2%；在广州，空置率达到10.2%，而2011年还只是刚超过4%。 近日有媒体报道称，虽然沃尔玛宣布未来3年要开100家新店，但其内部已经明确在2013年至2015年陆续关闭100家不盈利的门店，这是其在华门店的1/4。Tesco、家乐福等也都开始收缩战线或放缓开店速度。 体育用品商“匹克”和“李宁”关闭的店数都超过了千家…… 深圳华强北因其在电子市场的重要地位，被誉为“中国电子第一街”，而如今许多商铺都在空置，部分楼层空置率竟然高达40%，曼哈数码城、赛格广场、远望数码城等深圳其他电子商城也都出现了“空铺潮”。 东莞的华南MALL号称“世界上最大购物中心之一”，如今也身陷困境。主力店相继撤走，开发商低调转让股权。重组改名后，人气也一直低迷，只有1/4左右的面积开始营业。 一度靠广布点实现高速扩张的家电连锁卖场，也开始放弃“店海”战术。2011年，国美还曾提出将60%门店开在二三线市场，但如今已经彻底放弃了此战略。苏宁的转型力度更大，线下门店成了苏宁易购的自提点。国美、苏宁在2012年都关闭了上百家店面，门店数量出现了多年来的首次减少。 而之前，在很多地区，家电卖场都是背靠背开店。如山东济南泉城路堪称国内家电卖场最为密集的区域，短短数百米内聚集着三家国美门店，两家苏宁门店，两家三联门店和多家手机卖场。 在过去的十年间，家居建材行业随着房地产市场火爆，也呈爆发式增长态势。但在2012年，全国80%家居行业经销商出现亏损。 武汉当地10多家卖场，有四五家经历了退场风波；在重庆开了两年左右的一个3万平方米的家居卖场悄无声息地退出市场。另一家号称全国性品牌的卖场大幅下调租金，以维护市场的稳定；成都红牌楼商圈一个不到5万平米营业面积的家具商场，也于近期退出市场；国际家居连锁巨头家得宝关闭了其在华的所有实体门店…… 疯狂跃进 在关店潮来的时候，中国的商业地产仍在上演着疯狂的大跃进。 自2012年11月26日以来，北京的8笔土地交易均涉及商业用地；未来两年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市；未来5年深圳一万平方米以上的商业供应量将达到504万平方米，到2017年深圳商业中心开发面积存量将达到1081万平方米，比目前翻了一倍；在昆明，未来5年仅商铺将新增298.5万平方米；在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海三大商业街400多万平方米的建筑面积…… 而在上海，为了争夺“外滩8-1地王”这一金融地块，复星地产甚至不惜与SOHO中国撕破脸，上演了一场“夺地”大战。2012年，上海商业地产的新增供应面积为342.1万平方米，批售比为1.14：1，相比2011年1.25：1的局面有了一定的改观。但库存压力仍然很大，据统计，目前全市商业地产存量高达1202万平方米，明显高于住宅1017万平方米的存量水平。业内人士预计，“如果按照现在的成交速度，需要将近4年的时间才能消化。” 据中国连锁经营协会与德勤发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》估计，2015年，中国的购物中心将达到4000家。全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。 枯燥的数字反映出中国商业地产的疯狂。 世邦魏理仕发布全球购物中心报告称，中国在建的购物中心面积占全球总在建面积的一半。 天津的在建面积达245万平方米，而在欧洲各大城市中，购物中心存量面积超过245万平方米的，只有巴黎和莫斯科。 再以深圳为例，未来5年内，深圳市福田中心区一平方公里将至少供应90万平方米的购物中心。相当于在走路15到20分钟的距离内，就有四到五个万象城扎堆在一起。龙岗区在连接市中心的深惠路两侧，五年内就要建设12个综合体，平均每3公里就会有一个。 广州1万平方米以上的家居卖场超过了50家，其中2010年以来新增卖场面积约60万平方米，而在国外的一些大中城市，一般面积在1万平方米以上的大型家居卖场的数量不会超过3家。 许多城市大卖场的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求。 判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下。 目前，我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。仅312万常住人口的中山市人均商业面积将达到6平方米以上。 数据显示，二线城市平均空置率为10.5%，高于去年的10.2%，更远远高于一线城市的8.4%。商铺空置在三个城市比较突出：中国最大两个二线城市沈阳和成都，空置率分别17%和16.2%。 仅2012上半年，成都商铺新增供应量为73.98万平方米，较去年同期上涨173.1%。然而，市场消化量仅仅25.32万平方米，相当于供应量的1/3。位于成都的新南天地区域由于零售地产供应量过大，空置率已经超过了40%。在青岛，截至七月底，商铺供应量突破2万套，但前七个月全市商铺成交量仅为2500套。 成都、昆明、沈阳、重庆、长沙、西安、郑州等地，未来两到五年之内将有超过目前体量数倍的商业地产入市，使其人均商业面积迅速赶超香港、上海、北京等一线城市。 商业设施要生存发展，必须有庞大的消费力，二线城市，市场容量有限，其泡沫显而易见。 2011年我国人均社会消费品零售总额为1.34万元人民币，约合2130美元，而美国当年人均消费规模为1.56万美元。这仅是个均值，还未考虑到收入分配的结构。如果考虑到高达0.61的基尼系数，市场容量将比这个统计数据所显示出来的结果更为狭小。 总量过剩下的结构性短缺 除了总体数量上的泡沫外，商业地产面临的风险体现在，开发商专业度低、专业人才匮乏，导致同质化、规划不合理、不符合商业需求的商业地产项目大量供应，从而形成结构性泡沫。 一楼化妆品、珠宝；二楼鞋类；三楼女装；四楼男装；更高的楼层经营儿童用品或是设立打折专区……几乎所有的商场布局都一样，而且不同商场经营的品牌也大致相同。 千店一面，千城一面是目前商业地产发展的弊病。无论是较早发展的超市、百货、药店，还是近年崛起的品牌专卖、购物中心，同业态各企业间的经营模式、产品组合、服务消费群体等都存在同质化现象。 世联商业发布的《深圳购物中心品牌商家重叠度分析》显示，目前，深圳五大购物中心品牌重叠率18%—30%，以服装、餐饮和饰品/化妆品为主，男女时尚流行服饰重叠度高；金银饰品、手表、化妆品类商家的重叠度高。 同质化竞争背后就是商家的利润率越来越薄，只能依靠价格去进行肉搏战，而租金等成本却在一个劲上涨。 在社会资源大量涌入商业地产的同时，并没有带动商业品质的提升。开发商们感叹“招商难”，而品牌商家也在抱怨“选址难”。 很多由住宅转型商业的开发商们继续延续住宅项目“短、平、快”的开发政策，以快速回收资金为首要目的。 数据显示，排名前20名的开发商均已进入商业地产。不仅一些此前主要开发住宅的地产商已经开始涉足商业地产，就连苏宁电器、娃哈哈等知名企业也希望到这一领域分杯羹。 “一些很不专业的地产商进来之后，商业地产项目越来越不靠谱，想开店，但没有好铺子，咋开？”大半年以来，记者经常听到的一些连锁商家这样的的评论。仅山东家家悦一家公司，就因为受到物业难寻的限制至少放弃了近一半的开店规划。 乍听起来，这有点言过其实，因为，2012年商铺供应量至少增加了一倍，但这就是事实，总量过剩与适宜商铺的稀缺正让泡沫变得越来越易碎。 一些房地产开发商缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，未能真正把握现代商业整体布局的各种要素。结果，设计出来的商场往往好看不中用，造成整体布局失误。 目前国内约有70%的商业地产项目，就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。而由于整体布局的不合理，商业项目的空置率便一路攀升，很多商业项目处于停滞状态。 一些开发商收购或承包一些荒废许久的旧厂房、搁置多年的烂尾项目等进行概念式包装，并拆分成小商铺，然后再出售、招商，打着不同的主题吸引投资者。 “住宅地产很容易复制，在北京做的房子品质好，到地方上做的房子也意味着同样的品质。但商业并不仅仅是房子，商铺的价值往往是和那个城市的商业环境相关，你不可能将整个北京搬过去。”一位地产人士说。 “开发企业的非理性开发，没有理性的商业规划，给商铺投资者也带来伤害。”业界人士李先生称，商业地产有四到五个环节，从最开始的开发商到投资者，再到经营者，有可能还经过商户，才到终端顾客，这多出的链条无疑加大了商业地产运作的复杂性。现在的情形是，开发商和投资者比较热，经营者和消费者比较理性。但商业地产最终的买单者还是消费者，上游非理性的热与下游理性的恒温，肯定会导致隐性空置率攀升。 现在的商业地产开发短期利益、投机心态严重，在这样的形势下，没有特色卖点的商业地产，其后期运营和招商就像击鼓传花，最后落在谁手里谁就遭殃。 有开发商私下证实，目前在与经营商家的谈判中，不仅仅是奢侈品店铺要求提供高额店铺装修补贴，一些稍有名气的餐饮企业和快速消费品企业也提出了这样的要求。还有商家提出，不再支付固定租金，只与开发商谈销售抽成，将经营风险推向开发商一边。 尽铺无“商” 中国连锁零售业曾以每年翻番的门店扩张速度，走过高速增长的“黄金十年”。如今，随着中国经济下行，新一轮扩张店铺开始暴露风险。 2011年楼市限购、限贷政策出台以来，多年来不冷不淡的商铺被开发商和投资者炒得火热，2012年商业地产投资热度有增无减。 而当越来越多的钱从住宅市场与股市涌向商铺的时候，商铺泡沫骤起。 一方面商铺的含金量被井喷的新来者稀释，另一方面由于经济下行带来的消费大环境的不景气也导致商业市场出现饱和。 作为这几年商品房调控的一个后果，“炒铺”渐渐成了很多城市居民投资的出口，一些城市的商铺价格被快速推高。除了传统的临街底商，购物中心中的商铺，也成了热炒的对象。 “一铺养三代”、“若要富，买商铺”、“买楼不如买铺”，一段时间来被捧为投资王道。 近日，谢霆锋被曝由于其炒铺市值狂翻9倍，加上其早前购置的物业，媒体估算谢霆锋名下不动产已过5亿港币。 不过并不是每个炒铺人都如谢霆锋般幸运。商铺投资，不是上天堂就是下地狱。 表面上，商铺售价上涨、租金上涨，全国各地商业地产建设蓬勃发展，局外人看到的只是一片繁荣。 但，如人饮水，冷暖自知。内需不足，消费力不足，商铺的价值已被投资需求夸大。总量过剩的另一面是，多数经营户因为租金价高，难以找到确保盈利的商铺。 一般投资者对商铺的回报要求至少8%-10%，但目前的回报率一般在4%-5%，还不如5年定期存款利息。 业内人士称，广州商铺的售价五年来至少涨了70%~80%，最近两年至少涨了30%，有些以前的售价不过1万元/平方米的商铺，现在的售价已经到了5万元/平方米，在广州的北京路曾出现了一个8平方米的小铺，交易价1200万元。 同样为满足5%的回报率，租金自然要大涨，但租金整体收益与售价相比仍有相当大的差距。于是，市场出现了“经营者苦于租金昂贵；商铺业主却在埋怨投资回报率太低”的纠结状况。 除了空置外，商铺培育期也在延长。戴德梁行华中区商业部助理董事伍林表示，虽然，商业地产还有空间，但风险很大，特别是社区商铺，消费氛围的培育期正在延长，以前需要三年的，现在也许得5至10年。 商铺往往是根据当地的经济发展情况和城市建设需要应运而生，并不存在刚性需求。虽然商铺还在炒，租金还在上涨，但已现疲态，但全民皆炒铺的红火岁月已成为过去，现在投资客也变得更加谨慎。 商铺市场呈现出“剃头挑子一头热”的窘境——一边是部分投资者急于转手，一边却是无人响应的静默。由于被提前透支价值、恶炒套现频繁以及开发商经营管理不善等原因，使不少商铺处于“难卖不好租”的境地。市场价格上涨势头出现扭转，武汉等一些城市的商铺价格甚至出现了大幅下滑。 商业生态难以支撑不断上升的租金与售价。 网购冲击 实体店成鸡肋 发生在零售终端的种种消费行为也已发生转变。“80、90后成为新生代消费主体，他们正在远离超市、百货店，更青睐有着价格便宜和更多样选择的网络购物。 在11月26日和29日，万达四天内连拿京城两块商住性用地，涉及的金额高达33.2亿元，而就在此时，淘宝和天猫的总交易额突破了一万亿大关。 这是一个标志性事件，标志着与网店相比，在顾客争夺战中，实体店越来越感到回天乏力。双十一让天猫等收货甚丰，但与此同时，实体店铺却是倍感冷清。 2012年12月12日晚间，CCTV中国年度经济人物颁奖礼上，大连万达集团股份有限公司董事长王健林约赌阿里巴巴马云，称“10年后如果电商在中国零售市场占50%，我给他一个亿，如果没到，他还我一个亿。” 这场约赌的意义也许就在于，传统商铺已经把网店作为最受重视的势均力敌的对手。 “淘宝营业额是一万亿元，这一万亿元的营业额如果开实体店，就需要两三千亿元的租金。如果拿租金来推算商业物业的价值，如果按20倍算的话，是4万亿元。按10倍算的话是两万亿到三万亿元。”业内人士分析说，仅仅淘宝一家的营业额，就意味着两万亿元到三万亿元的商铺市场需求“凭空消失”，这还未算上其他的B2C电商。 在沈阳五爱纺织服装城的二楼、经营服装批发生意的胡老板介绍说，5年前，网店进货量不到实体店的1/10，近两年来，网店的进货量迅猛增加，2011年网店与实体店的进货量，已接近5∶5。2012年从数量来看，网店的进货量已经超过了实体店。 网店的冲击正让实体店沦为试衣间，很多实体店都成了没有需求支撑的泡沫，一些实体店经营者正把店铺搬到网上。沈阳某地下商场里，一条街上总计有几百家服装店，门上贴着“转让”“出租”告示的就有三四十家，还有的店家留下了网址和联系方式，将店铺转移到了网上。 2012年上半年，商务部在《关于“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》中首次 “鼓励大型零售企业开办网上商城”。 随着政策指引，2012年包括春天百货、百盛、王府井百货都在电子商务方面砸下重金；苏宁、国美更为彻底地将电商化列入自己未来的发展战略；万达更是高调宣布进军电商；在沃尔玛放缓实体店铺的同时，却通过控股1号店、发力山姆会员店网络商城等的做法从另一方面加重对中国市场的投资。家乐福、乐购等也在暗地加码网络购物、移动互联网手机购物的布局…… 业内人士指出，尽管网络购物全面取代购物中心、连锁超市的情况不会出现，但网络购物作为新兴零售业态的地位已经确立，传统零售商仍将面临拓展融合电子商务的全渠道挑战。 与网购蓬勃兴起对应的将是实体商铺没落。 商业网点需科学规划 此轮商业地产“繁荣”与调控关系密切，众多开发商把商业地产当作避风港，地方政府也起了推波助澜的作用，越是超级大盘越受政府及开发商青睐。 过去两年住宅市场限购限贷，地方政府“土地财政”吃紧，在土地收入下降的情况下，地方政府把商业地产当作了救命稻草。开发商与地方政府可谓一拍即合。 但这样揠苗助长式的增长，与经济基本面和人们的购买力是背道而驰的。 中央政府强调把促进国内消费作为经济增长支柱，地方政府为了发展经济，自然热衷于发展商业地产。而城市综合体作为可以拉升城市形象，大量增加税收，解决就业岗位的一种高端物业形式最受追捧。大量的城市综合体项目在中国的各个城市如火如荼地建设。 城市副中心，这两年已经成为地方政府官员的口头禅。地方官员热衷于造城、打造城市第二中心等大概念，画的饼越大，就越积极，因为这些是政绩工程。至于是否能惠及民生，是否符合最佳资源配置，最终是否有经济效益，往往不是考量重点。 商业地产发展的主要支撑是城市化和城镇化的提高，以及城市人口的消费能力等因素。但由于对住宅的限制政策，在政府供地时，往往会被要求30%的住宅，70%的商业。 住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。这种缺乏足够的人流和消费来支撑的商业设施，怎么可能不形成高空置率？ 当前，政府急需合理控制商业地产发展节奏，将商业网点规划纳入城市总体规划和土地利用总体规划。 2012年，国务院印发了《关于深化流通体制改革 加快流通产业发展的意见》（国发[2012]39号），国务院办公厅印发了《国内贸易发展“十二五”规划》（国办发[2012]47号），开始科学规划区域商业的协调发展，提出，要制定全国流通节点城市布局规划，构建全国骨干流通网络，这是从更高层面、更大区域来考虑商业网点规划布局。 内贸“十二五”规划提出，要推动形成区域特色鲜明的发展格局，加快形成11个主要商业功能区。加强不同层级、不同区域之间商业网点规划的衔接，有利于形成统一开放、竞争有序、安全高效、利产惠民的现代市场体系，营造公平的市场竞争环境，为商品和要素的自由流动和充分竞争创造条件，更好地发挥市场配置资源的基础性作用。 商务部已单独或会同有关部门先后下发了8个涉及商业网点规划工作的政策文件。 事实上，截至2012年9月底，全国289个地级以上城市全部完成商业网点规划编制工作，只有辽宁营口、江西吉安、山东临沂3个城市的商业网点规划正在等待市政府批准。有四分之一的地级以上城市启动新一轮规划修编和续编工作。全国367个县级市中有228个完成商业网点规划的编制工作，完成率达到62%。有129个正在编制，只有10个县级市尚未启动。 规划虽然有了，但一是编制水平不高，二是缺乏有力的执行。无论从城市的功能和服务，还是从质和内容的变化上，城镇化进程都面临着很大的改进的余地。 从跑马圈地到精耕细作 经常出国的人会发现，近年来，国外的一些商品，甚至一些中国制造的商品，都要比国内便宜。中国可支配收入远低于发达国家，在经济下行的情况下，老百姓更是收紧了腰包。
专家认为，症结在于连锁零售商过长且效率低下的供应链体系导致价格过高。 在一个行业发展的初级阶段，“跑马圈地”无疑是最有效的发展战略。在这种粗放的发展过程中，网点成为连锁零售业惟一重要的竞争要素。 但现在，新的消费业态的兴起开始打破传统店铺物理网络的布局，位置不再是惟一的先机要素，反而是单店效益和利润贡献。 随着终端网点的饱和，市场细分逐渐形成，连锁零售业的扩张成本已经不堪重负。租金成本翻番、人力成本飙升、能源要素成本不断高企。“跑马圈地”为重心的发展战略必须转向“精耕细作”。未来行业胜出者取决于企业能否在供应链上取得竞争优势，在跑马圈地中能持续提升单店产出。连锁零售业已经到了需要拼内功、拼单店的时候。而与外资相比，我们还有着相当大的差距。 “是占领地盘还是争夺消费者，新环境下零售业开始面临决策的转变。”首都经贸大学教授陈立平说，过去几年，无论是外资企业还是本土零售商，在中国的发展无不是过于注重开店数量，而忽视了门店质量。现在随着各家企业的网点规模都达到数百家的密集程度，下一步的发展重点必然是提高门店质量而非数量。 此前，按一些业内人士的估计，中国超市大卖场的饱和会出现在2015年，届时将出现超过5600家超市大卖场。但在宏观经济放缓以及电子商务的冲击下，超市大卖场的整合时代似乎已提前到来。 在连锁行业中，除了家电连锁的集中度较高外，其它产业基本还都处于分割并行的竞争加剧阶段。连锁零售企业多为区域性企业，全国性的网点不多，难以形成规模化效应，降低采购成本。但这不意味着店铺总量不足，而是将从跑马圈地进入一个并购整合的新的发展阶段。 人们往往单单从数量去观察中国商业网点，认为数量偏多。实际上，目前结构方面存在的问题更大，需要仔仔细细去研究。 商务部部长助理房爱卿表示，努力降低流通成本以应对成本上涨的压力不仅是企业自身发展的需要，也是国家宏观调控稳定价格的需要。 在外部市场环境已发生变化的现实下，零售业必须开始经营战略、商品品类和运营管理的调整，思考如何整合店铺，采取差异化的经营，如何改进日益恶化的零供矛盾，如何从食利的二房东变成能提供更多附加价值的商品和服务的价值型零售企业。 这些都是连锁零售业在跑马圈地后需要思考的问题。
