爱华网“现在一线地产商们在一起的话题有两个，一是战略导向，二是私募融资。”万通集团董事长冯仑如此形容当下地产商的思维方向。
所有的事都赶在11月。万科高层变动，顺驰大规模人事调整，瑞安、合生先后发行逾3亿美元的债券，每一件都足以调动业界神经兴奋。
大裁员或者高层变动都会让人联想到企业战略的改变。年关将近，顺驰为期一年的战略调整也进入尾声。幅度达20%的裁员尽管让此次调整显得有些痛苦，但却是不得不为之，“调整目的是实现从规模向利润的战略转型。” 顺驰中国控股有限公司董事长汪浩说。而不久前，万科京沪刚刚完成高层换防，据说目的之一是要推进上海的住宅产业化战略。
而更让不少开发商艳羡的是瑞安与合生刚到手的上亿美元。月初中国瑞安房地产发展有限公司在香港发行了年息8.5%的3年期可转换债券，筹得3.75亿美元资金。而此前刚从淡马锡和老虎基金手中融资约10亿元的合生创展，亦发行了3亿美元的7年期全球债券。
其实，不管这些地产巨头所谓的专业化也好、国际化也好，他们要解决的无非还是资金与土地的问题。从这个角度看，所有开发商的战略都一样：全国性拿地，国际化融资。只不过，八仙过海，就看谁的招数更快、更高明而已。
战略
顺驰的拿地策略显然比别人走得更快更猛。前两年通过疯狂拿地，顺驰储备了900万平方米土地，“我们跟国家宏观调控的时机几乎是一致的”，汪浩说，尽管顺驰的行为当时看起来非常疯狂，但“目前这些土地已经增值30%”。
急速扩张带来的自然是资金面上的消化不良。主要以销售回款来带动项目开发的模式，使顺驰不得不加快项目周期，“这使得我们的净利润率要略低于12%的行业平均水平。”汪浩说。相当紧张的资金链与低利润率，使经历高速扩张的顺驰在今年进行了称为是“规模到利润，放权到收权”的战略转型。落实到土地层面，即新城市的土地拓展将收归总部，并且拿地的节奏将放慢，“我们每年只进入1-2个城市。”汪浩称。
大部分晚走一步的开发商们，更多是利用宏观调控对存量土地的两年生死限展开了一系列收购。比较典型的是一度苦于在北京无地的万科，在并购朝开方面据说进展顺利。而此前，万科亦通过收购浙江南都股份打入江浙市场。但在不少机构人士看来，“这是一次失败的收购，”某券商说，“由于时机不成熟而导致价格过高。”
走得更晚、更被动的是沪系开发商。由于上海区域前两年涨速的诱惑，沪系开发商的全国化战略都走得很迟。“今年他们很少能在上海拿地，几十亿的土地价格使上海成为海外开发商的领地。”金丰易居上房销售副总裁丁祖昱说。复地总裁范伟此前也曾表示，从2004年到2005年一季度，在上海很难找到合适的地，大部分土地价格远远超出复地的承受能力。
再加上宏观调控的压力，迫使上海开发商不得不加快拓展外地市场。今年上半年，复地土地储备增加了128.3万平方米，其中上海以外的新增土地储备高达95.12%.
从目前拿地格局来看，以万科、金地、招商、富力为首的粤系地产巨头全国落子最全，长三角、珠三角、环渤海等三大主要区域均有不同程度涉足。而顺驰等北派开发商，在南部拓展上却无进展。顺驰现在版图分为华北、华东、中南几大区域，华南是空白，汪浩的解释是“华南市场比较饱和，增长性不如其他地区。”而复地、绿地等沪系开发商，主要向“上海周边城市及重庆、武汉等区域中心城市拓展”，丁祖昱说。
走得快与准实则反映企业的眼光。当时不少嘲笑顺驰的企业，未来不得不接受更高的成本。但接下来企业运作模式的“竞技”亦相当关键，走得晚的戴尔并不妨碍以定制的直销模式后来居上。大而全的公司走向正在遭受前所未有的困境，选择一个明确的方向，是目前地产商正在思考的问题。比如万科，以住宅建造为主，那么他们确定的是产业化扩张路线；复地、万通等更为西化的公司，选择了美国模式；而传统的国企可能更多是综合开发的线路。总之，必须是一个细分选择的结果。“冯仑说。
所谓美国模式，就是这个机构并非以拿地、建房、卖房的滚动开发为主导，而是将开发与融资分开，事实上是以理财为核心，管理保险、养老或其他投资方的投入。
正是以这样的思路，万通选择了与天津泰达的合作，泰达有地有钱，而万通有人有术。但现实的情形总是与理想相去甚远，无论冯仑是多么景仰美国模式，他眼下所管理的资本，鲜有养老、保险以及REITS等直接融资资本，事实上，银行的间接融资仍然是当下的主角。
万通的与众不同之处在于，他们尽早地选择了将自己推销出去，让别人去拿地，让自己来管理。就像押宝一样，冯仑此番的最大收益在于天津泰达开发区的政策收益，由泰达主掌的天津滨海新区被纳入第十一个五年规划，作为国家新的经济增长主体之一，由于这里大举投入的基础设施，资金、产业将迅速向滨海新区聚集，近期这里的商品房居然到了需要排队等号的地步，均价突破6000元每平米，而这里与天津市区的距离有50公里，人们似乎闻到了滨海的“浦东气息”。
继滨海新区写入十一五规划之后，银行投资闻风而至，11月20日，中国农业银行向泰达及万通地产提供60亿元项目贷款及120亿个人按揭贷款。
融资
但并非所有公司都能搭上政策的顺风车，而迅速私募，成为当下多数地产商的首要任务，当然，这也是顺应金融逼仄现状所致。11月7日，央行副行长吴晓灵在“2005年中国地产金融年会”公开表示，在当前房地产开发公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式是值得探索的道路。而一份来自盛阳地产基金的《2005中国外资地产基金研究报告》预计，外资地产基金今年投资将达28亿美元，入华外资地产基金机构数量已超过100家。
活跃的海外基金成为资金饥渴的开发商的最大诱惑，对拥有大量土地储备的合生和顺驰类尤其如此。虽然手中握有大量土地储备，合生和顺驰的地价支付压力相应也非常大。据摩根大通报告，尽管合生土地储备1290万平方米，但40%开发项目还未取得土地使用权，因此未来几年尚需要支付24亿土地额外和补偿费用。此前，为缓解公司的资金压力，合生天津公司已出售了好几幅土地。而顺驰此次大规模裁人，当然也有削减成本的考虑。
高土地储备相伴而来的是高负债运营模式。6月底合生的银行负债对资本比率达85%，这也迫使7年来未曾通过股本融资的合生向海外基金配股。而顺驰没有合生幸运，暂无上市融资渠道，海外基金也处于进行状态。此前，顺驰一度传出与摩根斯坦利房地产基金的合作传言，“但由于大摩10月末的一份对中国经济的分析报告，合作被推迟。”汪浩还表示，顺驰与很多基金都有接触，对方提出的要求只是“不要太快”。
对于万科、金地这样稳健的上市公司，资金面虽不至于紧张如斯，“但银行的授信额度和资本市场的融资，相对他们的全国战场来说只是杯水车薪”，北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅说。由于地产公司在股票市场的缓慢蠕动，他们也不得不凭借独立的项目寻求私募融资。今年初，万科曾就成都“万科新城”项目与新加坡RZP进行了股权合作。但此次合作其实是双方长期合作的先期磨合测试，半年后，双方即共同投资1亿美元设立一家中外合资投资性公司。
海外基金是非常挑剔的。知己知彼的中国兵法使开发商现阶段能做的是尽早与海外基金接触，了解对方的需求并加以主动调整。
当然，这种接触式的合作难免磕磕碰碰。据业内人透露，“金地与摩根合作的资产包赚钱的不多”，但这并不能阻挡金地今年配合全国扩张战略，更密集地与海外资金接触的步子。10月份，金地集团董事长凌克带队赴美考察，与当地房地产投资商、土地投资商、房地产基金等机构进行非常频繁的接触。半年前，金地董秘郭国强还带队参加了新加坡“2005全球房地产论坛”，并作为新兴市场国家中国的企业代表做了有关房地产基金的演讲。金地总裁张华纲10月初也公开表示，金地未来国际化将放在一个非常重要的地位，包括金地的股权投资、项目投资、一些债券性的融资，张还透露，“金地国际化在短时间内应该会有成果性的突破。”
由于海外基金短期内取之不易，国内拥有雄厚资金的外行也成为开发商的“财神”。由于行业专业化提高和竞争加强，这些资本由以前自己开发转向寻求与开发商的合作，例如万科月初牵手有钱有地的中粮集团，顺驰与首钢集团此前合作拍地均是典型范本。“这些资本多来自电力、钢铁、煤炭等行业。”据汪浩透露，顺驰还将与重庆某电力公司在渝合作拿地。“高科技行业、金融机构亦涉足不少，他们多偏重股权合作，也包括固定回报等多种方式。”深圳德思勤顾问公司投资总监胡宁正在操作某金融机构与开发商的合作案。“这些企业的资金很充足，有的企业向员工发放远高于银行利息的融资份额筹资，往往很快就一抢而空。”据某业内人士透露。
由于熟识，双方的合作比海外基金严格的审查要轻松很多，“主要看对合作方的感觉。”汪浩说，“一般来说，这类资金要求20%-30%的回报。”
