爱华网清华大学创建国际化一流名校学习生活环境系统工程BOT项目实例设计 作/转载者：金然 发布时间：2003-4-1 浏览量：630 创建国际化一流名校学习生活环境系统工程——项目管理实例设计
1．项目的提出：
清华大学作为国内一流名校，正在为创建国际化世界一流名校而努力。除了学术水准、科研成果、论文发表、师资力量、获世界奖项等方面的差距外，清华与国际一流名校之间在学生学习生活环境方面，也有相当的差距。要改善学生的学习生活环境，向国际一流名校靠拢，不能再沿用政府拨款，学校垄断性建设，（学校）提供什么环境，学生只能被动接受的老路，必须以人为本，细分学生需求市场，从学生需求与学习生活环境的世界级标准要求出发，引入社会投资——建设——运营——移交的“BOT”方式，引入开放的、市场化的竞争机制，实行有偿服务和提供勤工俭学岗位，从而使学生的学习生活环境实现根本性改变。本文试图对这一项目进行需求分析，可行性分析和项目管理的其它设计。2．需求分析：2．1．学习生活环境概述：学生学习生活环境包括如下方面：总体景观子环境；学习试验子环境；居住煅炼子环境；饮食子环境；交通通讯子环境；社会服务子环境。2．1．1．总体景观子环境系统包括：
总体校园规划和布局合理；实现功能区域的作用；各功能区域的详细设计，周到细致；学校绿肺、森林、雕塑、道路建设，满足人文需要；有分布合理的校园绿肺；现主要问题是，总体规划与布局不够合理，区域功能作用不突出，学习、科研、生活、后勤保障区域混杂现象严重，绿肺森林面积过小，分布不合理，道路混乱；雕塑较少；人均面积（建筑、绿地、道路）严重不足。差距：国际一流名校人均绿肺、道路、广场X1M2，清华人均绿地Y1M2，X-Y=Z对于这一部分，我们有如下的考虑：作为一个一流大学，其校园的整体风格应该有其独特的地方，这当然有很多因素在里面，有些方面可能一时难以变动，诚然我们不能要求清华的建筑独一无二，就连一个小超市也要大有渊源，但是站在这篇论文的视角，也就是从学生的实际需求和生活环境来看，我们的总体景观的确有如前所述的一些问题。另一方面，国际化一流大学的标准中明确有关于人均绿肺和绿地的要求，所以如上的问题是亟待解决的。2．1．2．学习试验子环境系统包括：
有建全的图书馆系统（包括电子、多媒体档案系）；有建全的满足数量需求的宽带局域网系统和Internet II网，课程点播与答疑评判作业VOD系统；有大规模的中央语音教学室和中央电脑使用教室；有建全的满足数量需求的中央试验大楼和虚拟实验系统，有超大规模的集中自修教室；有中央空调的教室；有远程教育系统，有英语、法语、德语 、西班牙等多个语种的广播、点播服务。现在的主要问题是：学生数量较多而上述学习公共设施较少，形成人均面积、人均电脑、人均图书、人均带宽、人均试验条件甚至人均自修面积严重不足，消耗了过多的学生精力，整天为抢占上述资源而努力，而不是将主要精力放到学习、试验、作业、答题上；教室试验室均无中央空调，没有系统的远程教育系统。差距：国际一流名校人均图书 X2 清华大学人均 Y2人均电子多媒体档案 X3 清华大学人均 Y3人均教室面积和自修室面积 X4 清华大学人均 Y4人均电脑 X5 清华大学人均 Y5人均试验面积 X6 清华大学人均 Y6人均语音设备 X7 清华大学人均 Y7人均带宽 X8 清华大学人均 Y8这一点广大同学的体会一定很深，争论不休的占座问题就是很好的例子。以上两点可以是说是最主要的需求方面。2．1．3．居住煅炼子环境系统包括：
适度的人均居住面积，一般为一居2人或一居2室4人，房屋的陈新度和维修程度良好；有热水，直接饮用水供应，有分布式与中央式自助洗衣房；居住室实现酒店式服务；房间有快餐加热系统；有分布式洗浴室及卫生间；有中央健身房和齐备的满足数量要求的体育用品、场地；具有中央空调的居住间。现在的主要问题是：人均居住面积过小，房屋陈旧，维修不足；热水，直接饮用水不能到居住楼层，没有中央或分布式洗衣店；居住环境并非酒店式服务；没有快餐加热系统，淋浴房卫生间不是分布式的；没有中央健身房，体育用品严重不足，没有体育教炼中心，差距：国际一流名校为人均居住面积X9，清华为人均Y9国际一流名校为人均居住辅助设置投资X10，清华为人均Y102．1．4．饮食系统子环境系统：
包括正常餐系统、功能餐系统、夜餐系统等。正常餐系统可按地方风味分成川、粤、沪杭准、美式快餐，京鲁、西餐（国际化学生需求）等；功能餐包括高热能餐、低脂餐、病号餐、民族餐、定制特别加工加热等餐种；在每个食堂内采取快餐、自助式的快餐就餐结构，有良好的就餐环境和适度的人均就餐面积，24H交叉滚动服务等等。现在的主要问题是：学生就餐时间过长，找不到坐位，显示供应能力和人均面积不足；饮食味道干窗一面，没有特色，学生自习完成后没有地方就餐，学生想偶尔一次性改善伙食或加工加热，订功能餐等均无法满足；2．1．5．交通通讯子系统：
有齐备便利的校内公共交通系统；统一标准的自行车系统；每个房间有人均1个电话，人均1个上网接口，有中央邮政与可视电话系统，有群呼系统，全校无线局域网与光纤网（入室），布点合理的公共电话系统。现主要的问题是：校内公共交通供应不足；自行车系统是个人买的，维修、管理丢失的问题严重，电话、上网接口不足等，公用电话严重不足。2．1．6．社会服务子系统包括：校内勤工俭学岗位安排与提供；文艺文化服务；就业与留学咨询；社会实践的定点服务；创业投资服务；新生服务；医疗、理发、订票、银行、购物等；校外车辆服务；保险服务；专利申请与情报检索服务；出版服务、托福、GMT、GRE、雅思考试服务；电脑制作系统（排版、打字、美术设计、复印、多媒体制作、光盘制作、印刷等）；摄录像服务，体育、音乐台、生活电台广播。
现主要的问题是：社会服务提供不充分，不到位，不规范等，有空白。2．1．7．小结：
与国际一流名校相比，清华尚有许多差距，由于这些差距，学生的需求未被充分满足，从而在一定程度上影响了学习和生活。而另一方面，清华有12625本科生，6212硕士生，2851博士生，5121进修人员（平均全年1500人），夜大脱产生1143人，2500来访者（家长、科研技术合作、客座老师）共约27477人。按每月消费能力，是一个相当大的市场。如果不把这个巨大的市场加以利用，就一定会是一个极大的损失。投资者们带来的不仅是双赢的结果，更重要的是使一种把学校推向市场，让学校的关于学习生活的服务系统走向市场的理念更大程度的深入人心。由于我们的目标是使我们的学校拥有一套达到世界一流大学水准的环境系统，所以我们的需求分析还是定位准确也很实际的。3．可行性分析：
3．1．经规划设计院设计与概算和投资商论证测算，按国际化一流名校的学习生活环境改造，需增加的投资是4亿元，（比原总投资19.7亿增加20%左右）其中：总体景观子系统 3140万学习试验子系统 17300万居住煅炼子系统 9980万饮食子系统 4350万交通通讯子系统 3100万社会服务子系统 2130万改造建设期为1年（个别工程1.5年）3．2．市场容量分析：
人数 低端消费/月 中端消费/月 高端消费/月 加权平均(元)（按20%） （按60%） （按20%）清华本科生 12625 400 600 1000 640硕士生 6212 500 800 1200 820博士生 2851 600 1000 1400 1000海外学生 646 1000 1400 1800 1400进修生 1500 800 1200 1600 1200其它人员 2500 800 1200 1600 1200夜大脱产生 1143 600 1000 1400 1000每月消费总量为2322万，年消费为27864万。※ 对低于低端消费的学生，提供勤工俭学业岗位的工作时间和劳务费，使之月消费能力达到这一数据；※ 考虑每年扩招并消费水平提高，年消费能力每年增加10%3．3．服务收费：
※ 所有服务采取较低水平有偿服务；※ 全部服务采用分层三级服务标准，涵差不同服务水平、水准、内容、收费标准也不一致。※ 假定全部社会化服务免税；※ 各类收费边际贡献为15%。3．4．净利润分析：(万元)
序 项目 第0年 建成后第1年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 投资 40000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 02 年收入 0 27864 30650 33715 37087 40795 44875 49362 54299 59729 65702 72272 794993 成本 0 23684 26052 28658 31524 34675 38144 41958 46154 50769 55847 61431 675744 利润 0 4180 4598 5057 5563 6120 6731 7404 8145 8960 9855 10841 119255 税(免除) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 06 年净利润 0 4180 4598 5057 5563 6120 6731 7404 8145 8960 9855 10841 11925r = 贴现率：10%，IRR=12.28%。NPV=5,087.69NPV净现值=Σ（项目现金流入量-流出量）=0 时 IRR=?
(1+IRR)3．5．“B-O-T”：按校方与投资商协商，投资商投资建成后，运营12年，取得投资回报后，以1元的价格将资产全部移交给校方。房屋寿命为20年 ~ 25年，其它设备寿命为15年，高新技术设备寿命5~12年左右。
3．6．小结：
经可行性分析：项目投资市场定位准确、需求分析准确、需求数量稳定、投资回报尚可，IRR为12.28%，学校建成世界一流名校的学习生活环境。整个项目可行。4．进度计划：
4．1．工作程序：① 项目初步论证与洽谈 → ② 项目规划初步设计、投资概算，规划设计专家论证 → ③ 政府、校方论证审批同意 → ④ 投资商、建造商、运营商、商务合同商谈签定 → ⑤ 投资到位 → ⑥ 建造 → ⑦ 验收 → ⑧ 投资回报 → ⑨ 移交校方 → ⑩ 下轮改造论证4．2．总项目进度为14年，其中运营年份为12年。
其中：（1）4个月（2）4个月（3）1个月
（4）1个月 24个月 （5）1个月（6）12个月（7）1个月（8）12×12个月（9）1个月
4．3．在建造建设环节，采用PERT、CPM技术进行进度网络管理，以缩短工期，重要活动为：
※ 详细设计与预算※ 各子工程设计施工图与费用、进度预算、质量验收标准 ※ 工程招标、投标、评标、发包、签定合同※ 施工准备※ 采购※ 施工※ 安装※ 调测试※ 试运行、反馈意见、修正※ 维护5．进度控制
5．1．几个步骤：（1）分析进度，找出那些地方需要采取纠正措施（2）确定应采取哪种具体的纠正措施（3）修改计划，将纠正措施列入计划（4）重新计算进度，估计计划采取的纠正措施的效果5．2．最可能出现进度变化的情况
（1）政府、校方审批同意的时间有可能与设想不符合，所以在项目的前期准备过程中应重要考虑这一点，以免影响整体进度。（2）投资可能不能按时到位，使项目的进行成为了无本之木、无源之水注：虽然别的方面也很有可能导致进度的变化，然而项目所需的资金和项目运行的许可永远是最重要的6．项目管理过程：
6．1．项目关联方：教育部、清华大学、大学规划设计院、投资商、学生会、北京市政府（规划、土地、税务）、建造商、运营管理商、律师事务所、审计会计事务所6．2．项目组织：
※ 组成“清华大学学习生活环境达到国际一流名校标准项目系统工程”领导小组，由项目各关联方组成，下设各专业委员会。※ 成立项目管理办公室，任命项目总经理及部门经理下设项目部门有： 战略与计划管理部：负责战略管理、需求分析、可行性分析、变更管理、范围、总体时间进度管理、质量管理成本资源部：负责成本管理，资源管理等；组织沟通部： 负责项目组织，项目人员分配，沟通管理，风险管理；工程建设部： 负责建设项目的招标、投标、发包、监理工作，具体项目的质量、成本、进度工作管理建设商，负责采购管理；监督测评部：负责对项目各项工作的监督与测评，直接对项目管理办公室负责。※ 项目管理人员80人※ 几点说明：1）项目总负责人应该让真正负责整个项目流程和进度的人来担任，校方和其他方应起到良好的监督和协作的作用。 2）监督测评部起到非常重要的作用，所以人员有各方协商决定，定期更换。6．3．项目组织管理与费用预算
费用成本480万元，按部门、项目、时间进行分配。6．4．具体项目管理过程的主要内容（见下表）：
过 程 说 明战略过程战略过程 设置项目方向及管理项目其他过程的实现依赖性管理过程项目提出和项目计划制定 评价顾客及其利益相关者的要求，准备项目计划，提出其他过程交互管理 在项目进展中管理相一线影响的工作变更管理 整个项目的进程中预测变更并管理变更关闭 结束过程并获得反馈与范围有关的过程概念开发 概述项目产品的用途范围开发和控控制 将项目产品的可测量特性用文件描述并对其进行控制活动定义 确定为达到项目目标所需的活动及步骤，并形成文件活动控制 控制项目中所执行的实际工作与成本有关的过程成本估计 编制项目成本估计值预算 利用成本估计的结果提出项目预算成本控制 控制各项费用及控制项目预算偏差与时间相关的过程编制活动相互关系计划 确定项目各项活动时间的内部关系、逻辑交互关系及依赖性持续时间估计 依据具体条件及资源要求估计各项活动的持续时间进度计划编制 按总的和详细的进度计划框架，将项目的时间目标、活动的相互关系和持续时间联系起来进度计划控制 落实提出的进度计划，或采取适当的措施挽回施延时间，控制项目活动的实施与资源有关的过程资源策划 识别、估计、计划和分配所有相关资源资源控制 对照资源计划比较实际实用情况，必要时采取措施与人员有关的过程组织结构界定 确定适合项目需要的组织结构，包括明确项目的有关人员及界定职责和权限人员分配 选配具有相应能力的人员以适应项目的需要团队开发 开发个人及项目组的技能及其他能力、促进项目的运作与沟通有关的过程沟通规划 规划项目的利息和沟通系统信息管理 将必需信息提供给项目组织的成员及其他有关利益相关者使用沟通控制 按计划的沟通系统控制沟通活动与风险有关的过程风险识别 识别项目的风险风险评定 评估风险发生的概率及风险事件对项目的影响风险应对开发 制定风险应对计划风险控制 实施及更新风险计划与采购有关的过程采购规划和控制 确定和控制要采购的产品及采购的时间采购文件的要求 汇编商业条件和技术要求承包商评价 评价并确定邀请哪些承包商投标签订承包合同 招标、投标评价、谈判、编写并签订分承包合同合同控制 确定承包商的工作满足合同要求7．项目结束与项目移交：
在全部工程完成以后，进行项目总结，并将移交给学校，供学生使用，投资商委托物业公司负责经营运营。总体管理工作由校方负责，而经营运营全权有物业管理和负责。项目完成12年后，工程全部移交给校方。至此，清华大学的世界一流大学的环境系统建造完毕。
