爱华网内容提要 本文对地产市场的利弊等问题进了具体、深入地阐述，指出开放地产市场是改革开放在土地管理体制上的重大突破，这方面的改革试验在理论和现实上都有着重要意义。地产市场是市场体系的重要组成部分。如何开放地产市场以及在地产市场中如何运用市场机制，也就成为当前经济体制改革的一项迫切而重要的课题。
什么是地产市场？海内外舆论认为，一般地产是指资产化了的土地，其产权进入流通，进行转让，便形成地产市场。地产一级市场是国家将土地使用权通过一定形式（竞投、指标、划拨）转给企业或个人；地产二级市场是从国家取得土地使用权的企业或个人在土地未开发或开发后连同地面建筑物转让给别人的企业或个人；地产三级市场是企业或个人通过转让方式把取得的土地使用权再转让出去。众所周知，土地是人类赖以存在和发展的基本要素。土地资源就其自然形态本身，并不具有价值。但在商品经济条件下，土地经过开发或改良（土壤），凝结了人类的活劳动和物化劳动，土地便具有价值，受商品价值规律支配。社会主义社会是有计戈＊的商品经济，并不排斥市场，而土地也是商品，同样受商品市场、价值规律支配。这个问题的提出，是对传统理论观念的重大突破，并已为越来越多的人所接受。为什么要开放地产市场？我认为，首先需要对新中国的土地关系具有的两个基本特征进行重新认识。1、土地的短缺性。土地是一种宝贵的短缺资源，又是不可再生产的（少量填海造地、围湖造田例外）。但是，奇怪的是，在我国却出现：一方面，承认土地资源的短缺性和珍贵性；另一方面，对土地资源的运用又十分不经济，甚至酿成巨大浪费。这是一种矛盾现象。比如，中国现有耕地仅约有16亿亩，每人平均耕地只1．5亩，全世界每人平均4．7亩，中国是世界按人口平均耕地最稀缺的国家之一。但是，中国每年基建盖房占用的耕地却达数百万亩，高峰年代达千万亩。开荒的耕地面积增长速度落后于城市和农村盖房占用的耕地面积的扩大速度。造成这种惊人浪费现象的根本原因，是管理体制上的行政划拨，“吃大锅饭”，无限期、无偿使用的弊端引起的，同时也有对土地资源的短缺性和浪费的严重性认识不足的问题。2、土地的公有性。《中华人民共和国宪法》第一条规定，我国”城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行使用。”而土地征用费是相当高的。比如，一般大城市付给集体农民的征地费，每亩达3－4万元人民币，广州建造天河体育场征地费每亩竞高达7－8万元人民币。这是由于工业基础薄弱，在工业化过程中所需的大量建设资金，来源于内部积累，有相当部分是来自国家以低价收购农民的农副产品，实际上是通过价格形式把农业地租转归国家所有，当国家征用集体农民土地时，返还给农民，集体农民为了多收回返还额，往往高估征地费，并且同国家或其它集体农民争夺土地所有权。目前，有一些土地权属不清，哪些土地属于国家所有，哪些土地属于集体所有，甚至在集体内部，哪些土地属于这个集体所有，哪些土地属于那个集体所有，也混淆不清，增加了问题的复杂性。尤其需要指出的是，在社会主义工业化发展过程中，城市也随之扩展和延伸；或者说由于新兴城市的建立和发展，征用农民集体所有制土地便频频发生，也就是工业化带来的农村转变为城市、农民转变为工人的过程，在我国也同时是土地由集体所有转化为国家所有的过程。在这个过程中，出现了一方面国家需要征用集体所有的土地，另一方面集体农民愿其土地被征用，或要求国家付出高昂的征用费，甚至因拆迁而延缓城市工业建设。究其根源，在于存在土地的两种不同所有制．即土地的国家所有制和土地的集体所有制，不少农民甚至把集体土地视为个人所有。因此，也就出现土地全部国有化之议。土地使用者无偿使用土地和无限期使用土地的土地管理体制，对土地资源的运用是不利的，对社会生产力的发展也是不利的？要解决这个问题，我认为：第一、土地使用要限期，有偿使用：第二、土地要允许流动，要开放地产市场。实行土地限期有偿使用。土地需要限期有偿使用，意味着社会主义经济中仍然存在着地租。但这便产生地租与土地公有制是否矛盾、地租归谁所有的问题。这不得不追溯它的理论根源和历史根源。社会主义革命消灭了土地的封建私有制，把土地改为社会主义公有制。我国宪法第一条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其它形式非法转让土地。”这就是说，土地社会主义公有制，排除了国家以外土地在私有性质之间作为商品进行买卖、转让和出租，这是人类历史上社会进步的一大胜利，保证了土地公有制性质。正如列宁在谈及土地纲领时所说，“严禁土地所有者（国家）和承租者（农户）之间有任何中介行为（严禁土地转租）”①，苏联十月革命后实行列宁的土地纲领，全部土地国有化；中国解放后则没有实行土地完全国有化，只是实行土地部分国有化。列宁排除国家与承租者之间的中介人（正确理解应为私有性质的组织和个人）有任何转让行为，但并不爿下除作为国家所有制代表的政府机构可以委托进行转让。列宁在原来苏联的新经济政策中，也曾主张实行租让制，因为实践证明，社会主义仍然存在商品经济，仍然要采取商品经济政策，而不是取消货币商品经济政策，所以作为商品经济形式的土地租让，包括收取地租，也不能取消。后来，列宁还指出：“所谓国家所有，就是说国家政权机关有获得地租的权利，并且由国家规定全国共同的土地占有和土地使用的规戈人”②思格斯则更早在他的名著《论住宅问题》中明确：“消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租一虽然是用改变过的形式一转交给社会，所以，由劳动人民实际占有一切劳动工具，无论如何都不排除承租和出租的保存。”“把地租转交给国家，就等于消灭个人士地所有权”③。上述经典论述说明，早就从理论上解决了社会主义社会仍然存在地租，使用土地要缴纳地租，地租归国家所有的问题在社会主义的中国，1980年兴办的经济特区，规定土地使用者（包括外资和内资企业）必须向国家缴纳土地使用费。而土地使用费在性质上是地租，是土地国家所有权“借以实现的经济形式”④。深圳经济特区，从兴办到1986年底，国家征收的土地使用费3848万元。这象征土地为国家所有，使用土地必须有偿，这是社会主义国家在土地管理体制上的第一个重大突破，也意味着土地使用带有商品性。允许土地流动。如果社会主义存在着地租，也就意味着允许土地转让和出租，即土地可以流动。所谓流动，就是允许形成地产市场。目前国内一方面不允许土地流动，另一方面实际上存在着非法的土地转让、租赁以及变相买卖的现象。这种矛盾现象，原因在于仍然存在商品经济的社会主义初级阶段，土地的流动性没有找到正当出路。因此，取缔土地非法的流动（转让、出租、买卖等），就应当为土地的正常流动寻找一条出路。这就要求按照客观经济规律办事，建立合法的、公开的地产市场，取代非法的地下地产市场，即主要采取经济手段和立法手段，而辅以行政手段，去逐步建立正常的地产市场。这是社会主义在土地管理体制上的第二个重大突破，是马克思主义理论同中国建设具体实践相结合的新发展。在我国不管土地是国家所有还是集体所有，土地的转让，只是使用权的转让，而不是所有权的转变。它体现土地是一种特殊商品。《深圳经济特区土地管理暂行规定》第四条规定：“任何单位和个人需要使用土地，应向深圳市人民政府申请，经批准并完备应办手续后方得使用。”第五条规定：“经批准使用土地的单位和个人，对其所使用的土地只有使用权，没有所有权。”即使在资本主义制度下的香港，拍卖土地，卖的也是土地的使用权，土地的用途和土地的使用年限，比如三十年、五十年内由买主使用、经营。一块土地，一座房屋，如果不能转让，其价值实际等于零，政府也得不到收入，无异浪费资源。一旦一块土地可以转让，政府从中可得到利益。如香港政府从卖地取得的收入占财政收入的比重较大，1977至1979年，卖地的实际收入占财政收入的16－17．9畅，而1980至1981年占35．6%，达107．7亿港元，这是十分可观的一笔财政收入。地产商可以向银行借款来经营土地，也可以在地面有了建筑物时转让其土地，或作抵押。香港有些做法，值得借鉴。如何开放地产市场？特区政府开放地产市场，在法律许可范围内，将允许土地使用者（包括外商）买卖、转让、出租、赠与、抵押等，即允许土地流动。深圳特区已在今年下半年起开始公开拍卖土地。筹备的海南省从一开始将允许外商承包一片片土地进行开发和经营，也可以转让。但必须由政府领导和组织，委托专门机构垄断经营，而决不允许由私有性质的单位或个人介人，防止土地被其操纵、集中、垄断。这是社会主义社会地产市场的特点，也是优点。我国建立地产市场的步骤和途径，首先可在经济特区试点，有计划、有次序地从城市到农村开放城市地产市场。其主要做法可为：第一、调查情况，测量土地，童集有关地块的座落、面积、范围、用途、权属、使用者、使用年限等基础资料。第二、根据特区建设的发展和需要，逐步分期分批合理有偿地征用农民集体所有制土地，转化为国有。第三、特区政府的有关部门研究和制定土地规划，委托某一机构从事土地管理和经营，采取以竞投招标方式为主和运用市场机制进行管理经营，也可交由土地使用者进行开发；但还需辅之以行政划拨方式，女口对市政、公用、文化、卫生、教育和科技工业园区的用地，则仍以划拨方式提供，以保证这类非盈利性或盈利甚微的事业的发展。第四、制定相应有关土地管理法规及其细则，保证土地的社会主义公有性和使用者的合法利益，外商在允许范围内可依法参加特区土地的竞投和招标，投得者按规定使用年限、用途进行开发和有效使用，并照章缴纳税费。第五、设立统一管理机构，如政府设立国土管理局，作为职能部门，负责执行、咨询有关土地管理事宜。开放城市地产市场的好处主要有：1、可以调节土地需求，节约用地，提高其使用效率。由政府有关部门，根据土地资源状况和土地需求的发展进行统一规划、配置、确定用途，是可以提高土地使用的经济效益、社会效益和环境效益的。这是一个方面，而在政府监督指导下，开放地产市场，运用公开竞投招标等市场机制，按照市场需求有计划地供应土地资源。由于渗人竞争机制，实行真正有价使用，将会促使使用者节约而有效使用，避免无限期多占土地，占用好地空置不用等浪费土地资源现象的产生。土地定期按价使用，付价高的土地，不会用于生产和工作效率低、经济效益低的产业，如占地多效率不高的那种劳动密集项目，将不会设在闹市区，使产业结构的空间布局趋于合理。此夕卜，由于地价高，房租相应高，这对农村居民向城市盲目迁移也会起到一定制作用。2、可增加政府财政收入，扩充建设基金。特区初创阶段，对土地实行“规划一片、开发一片、收益一片”的方针，由一些国营集团公司开发－采取滚雪球的办法积累资金，对特区的开发建设产生过重大的积极作用。但是，这种委托儿个集团公司开发土地，仅仅对土地使用者收取土地使用费（初期阶段还由于减兔政策、土地近乎无偿使用，土地廉价供应是最受外商欢迎的良好投资环境要素之一）的土地管理体制，已不适应特区发展新阶段的现实需要。这是因为在社会主义条件下，仍然存在着绝对地租，绝对地租是使用者不管租用是好地还是劣地都必须向土地所有者缴纳地租，国家是土地所有者，作为所有权的实现，自然不应放弃这部份地租收益。所以由国家而不由目前的一些国营集团公司收取土地使用者缴纳的体现这部份地租的土地使用费，是合理合法的。而级差地租I，是由土地的地理位置和肥沃程度差异而带来的级差收益，如繁荣商业区的土地，地租高于城郊区，这种级差收益主要应归土地所有者国家所有。至于级差地租II，由于追加投资，改造土地或提高地力，从而形成不同的生产率所带来的级差收益，部份恐怕应归土地的投资者，以资鼓励，部分则应归土地所有者的国家所有，总之，地租应大部份归土地所有者的国家所有。也就是说，开放地产市场，除了继续征收土地使用费（或者土地使用）以外，特区政府可以取得：第一、地产市场上土地竞投或招标的地价收入，包括土地开发的投资补偿（如果是由政府开发）和投资利息；第二、转让、抵押的税收入等；第三、土地开发和改造带来的超额利润，这些收入，无疑将会大大增加特区政府的财政收入，这便可作为土地开发基金，为特区建设广开财源。开放城市地产市场，可能引起地价上升和非法倒卖。前者，如果地价是随着特区经济社会的繁荣程度而上升，是正常的、合理的；后者，如果发生应予以取缔和制裁，事前则应立法防范。
