爱华网随着我国已经进入WTO成员圈，各行各业势必都要受到不同程度的影响。房地产行业也不例外，在房地产营销中提出和尝试新的项目推广方式与策略是大势所趋，也是在激烈的市场竞争中赢得市场份额的必经之路。加强 “前营销”意识确是目前房地产营销的前沿阵地。
营销一般有四大阶段：酝酿期、热销期、平稳期和总结期。酝酿期是指产品销售前的市场定位、形象包装、理念推广时期，也是为产品今后营销打基础的一个重要时期。
前营销可以说是一个营销行为概念，它是产品市场调查、产品定位、设计制作及改进、理念确定及推广、形象包装、产品信息向公众传播、获得反馈信息改进产品自身和营销措施等的一系列行为活动的总和。是营销活动的重要时期及有机组成部分。
营销的根本目标不外呼：缩短营销周期；利润最大化。房地产营销是一项系统工程，其前营销工作的好与坏直接关系到营销周期的时间长短及预期利益（经济、社会效益、无形资产的积累）是否能够现实地转化为既得利益。
基于前营销的重要作用，可以得出前营销阶段的主要工作任务：第一，准确的市场调查，对产品现有市场做一个全面详实的了解；第二，产品的市场定位；根据市场调查的结果及企业的自身状况确定产品的目标市场，也就是确定我的产品市场是该类产品市场细分当中的哪一部分；第三，根据自身对产品的认识及市场信息的变化完成产品的设计制作及改进；第四，产品的形象设计，导入CIS系统对产品的VI、MI、BI进行设计；第五，利用宣传道具、整合各种媒体、媒介资源对产品理念、信息进行宣传推广，搞好公共关系；第六，留住潜在客户并对潜在客户提供完善的前期服务（产品介绍、购买建议等），即“不签合同也为您提供服务”，保持好同潜在客户的沟通，了解客户对产品的需求，对客户群进行分析；第七，根据第六项任务得到的反馈信息进一步改进前面任务的相关内容，这是一项需要持续反复做的重要工作。
做好前营销工作还需要注意以下几个问题：第一，前营销过程中总要给消费者许多“第一印象”，不同的第一印象会使人对事物产生不同甚至截然相反的认识，故此必须要留一个好的第一印象；第二，在此期间要根据市场信息搞好理念与形象的矫正、创新与发展，同时也应注意到形象风格的统一，也就是“稳中求变”；第三，注意到政府政策、法规对前营销行为的影响，如政府的行政许可行为的条件是否满足、是否会对消费者造成宣传误导等；第四，要考虑一些不可预见因素（含不可抗力）对营销行为的影响。
作者简介：
许广崇，署号许高崇，1965年3月19日来到人间，广西天等人，书法家，设计师，咨询顾问，文案怪才。文章散见《粤港信息日报》《市场周刊》等。《广告？品牌？》（编著中）。多家报刊特约撰稿人。
上海盟友商务咨询有限公司CEO
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