爱华网一. 背景&任务南靖地处闽南金三角，面积1962平方公里，人口34万人。区位优势良好：距漳州38公里，距厦门100公里，此外319国道穿境而过，漳龙高速公路南靖段正在修建。南靖物产丰富，人杰地灵，荣获有中国农学会授予的芦柑之乡、麻竹之乡、兰花之乡等殊荣。近年来南靖经济取得迅猛发展，中国电子百强企业——万利达电子有限公司即在这里崛起。然而，南靖的旅游业却相对落后，没有依托特有的旅游资源，发挥出对经济增长应有的贡献。为使南靖经济持续、快速、健康发展，旅游业的发展迫在眉睫，发掘、整合南靖的旅游资源，旅游经济与产业经济齐头并进成为现阶段的主要任务。本规划将围绕南靖最为著名的风景区树海瀑布5公里范围区展开。
二. 项目目标
实现政府、企业、社区居民三赢重庆城市规划设计研究院（厦门分院）所做工作主要包括以下方面对于政府
分析旅游业发展现状，理清南靖旅游资源特点，解析旅游市场趋势，据此对南靖旅游资源进行整合，通过政府扶持和规范管理，使旅游业成为南靖经济发展新的增长点，同时监督企业做好旅游开发中的资源保护工作，促进旅游业的永序发展。
对于企业
从多种角度出发寻找优势旅游资源，从旅游的角度实现资源的重新整合，并从旅游目的地的形象设计、阶段性项目策划、投资融资手段、旅游线路的策划及营销措施、旅游支撑体系分析等方面进行系统的分析与策划，为企业投资旅游产业提供发展的蓝图。对于社区居民
旅游业带给社区居民最直接的利益就是收入的提高。旅游业的开展会产生大量的就业机会，同时也会带动旅游副产业的发展，从而提高当地居民的生活水平；旅游目的地还可以通过活动的策划、通过居民的参与管理，提高当地居民的文化素质。三. 项目运作方案
■ 总体运作方案充分运用四重杠杆，用小资金运作大资产大项目，实现高倍回报――规划杠杆、政府杠杆、营销杠杆、融资杠杆。1) 规划杠杆通过编制南靖树海瀑布旅游区旅游发展概念性规划、景点的控制性详规，提高南靖在国内乃至国际社会的旅游定位，结合南靖县的绿色GDP 政绩观，在福建乃至全国专业媒体进行大规模的炒作，产生出巨大的影响，为项目运作、融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持。2) 政府杠杆为当地政府描绘政绩愿景，为南靖乃至漳州的主要官员，提供一个极好的政治操作平台——以绿色GDP 政绩观为指导；借助行政力量，行政性宣传，全力加速推动南靖旅游开发；通过在漳州或南靖召开主题论坛，把当地政府、旅游开发公司都推到前台，把南靖品牌概念推向全国；通过政绩策划，形成漳州以南靖旅游开发为依托进行政绩打造的具体方案，形成当地政府全力支持旅游开发公司进行南靖旅游整体开发的决定。3) 营销杠杆以南靖最具特色的林海瀑布等先导，联合附近的土楼进行宣传，全面进行景区管理的提升和科学的营销，改善经营业绩，形成现金收入的高速增长；同时，通过银行融资，提升土地价值，吸引更多的投资商。重庆城规院厦门分院认为，以南靖目前的条件，只要调整好经营管理队伍，培训好旅游服务队伍，引进现代景区管理和营销手段，完全可以快速提升游客量；以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象。4) 融资杠杆企业除了依靠自身的资金实力外，融资和招商引资，亦是运作本项目的重要杠杆；该杠杆关键是依托政府优惠、低价获取大量资产，以前述三重杠杆为手段，产生资产大幅升值的市场评价，以现金流量增长的事实，支持对融资及招商引资项目未来收益的美丽包装，从而实现大规模融资，自主良性经营或高价出让资产的目的。四. 项目运作流程
1) 开展市场调研对漳州周边的旅游市场、休闲市场、度假市场、房地产市场、自驾车市场及台湾、东南亚为主的海外市场进行调研，对当地交通可进入性改善后的竞争局面变化等进行系统调查，包括抽样调查、资料调研、访谈调查、专家调查，完成一份基础性的、针对性很强的调查报告（亦可选择主要旅游客源地进行样本调研）。2) 完成规划纲要及部分项目策划初稿快速形成思路，重庆城规院厦门分院本次旨在完成南靖树海瀑布旅游区概念性规划、旅游景点控制性详规、旅游景点设计等3项报告。3) 进行融资试探以南靖树海瀑布旅游区新的定位为依托，用策划出的最具可行性的部分项目同银行进行融资沟通，了解银行对南靖旅游的真实看法，及对项目贷款的具体要求。4) 推出政府政绩策划，最大限度的争取行政资源通过政绩策划，形成漳州以南靖旅游开发为依托进行政绩打造的总态势，最大程度地影响南靖及漳州政府，形成当地政府全力支持旅游开发的决定。政绩模式：绿色ＧDP指导下城市经营与产业结构调整的创新思路、三农问题解决新途径、漳州经济发展新的增长点。5) 全面启动融资引资运作以政府支持项目的银行融资为第一步，项目招商引资为第二步，战略合作伙伴引进为第三步，开展融资运作。五. 规划成果
目标1 结合政府主导的南靖旅游发展规划，制定《南靖树海瀑布旅游区概念性规划》。任务（1）确定南靖树海瀑布旅游区项目及其范围，在地区旅游规划中确定关于该旅游区的类型和规模的建议，让各级政府充分理解南靖旅游产业腾飞的可能性与迫切性，并加以重视和支持，使政府、社区居民与企业形成发展南靖旅游的合力。（2）景区及周边地区环境分析，包括自然特征和现有土地使用情况，居民分布和现有社会文化模式，确定景区的承载力；（3）制定开发标准，包括旅游设施建筑和绿化设计概念和原则，以及项目的工程设计标准；（4）预测游客人数，确定游客设施的类型和规模以及应采取的保护措施，要考虑到其它同类景区的经验以及环境分析结果；（5）制定一份总体环境影响评估，包括自然、社会文化和经济方面的考虑因素；（6）准备一份项目前期可行性分析，包括预计的成本和收入（赢利点），以及回报率和市场情况；（7）准备一份项目的开发计划，包括具体的规划、设计和工程设计，对最适宜的组织结构以及项目确定、实施和经营的财政来源提出建议。目标2 《旅游景点控制性详规》
任务（1）对树海瀑布旅游区的自然、社会环境进行分析，包括现有土地使用情况、居民分布和社会文化模式、旅游发展情况，确定树海瀑布旅游区的游客承载力及游客旅游偏好；（2）制定树海瀑布旅游区旅游项目策划方案，主要内容包括旅游项目策划、旅游形象系统和传播系统设计、近期开发项目规划设计、中远期项目策划，基础设施建设规划、公园绿地规划等；（3）制定树海瀑布旅游区旅游经营规划，分析树海瀑布旅游区的目标市场，针对不同市场提出不同的市场营销方法，并对树海瀑布旅游区旅游市场的拓展提出建议和针对性措施；（4）针对旅游管理、服务专业人才缺乏的现状，提出景区人力资源培养和景区管理建议；（5）制定一份具体旅游促销计划，其中包括费用预算，以后三到五年内每年的促销方法及相关费用，包括制定促销宣传材料和音像制品、广告以及参加旅游展会、组织海外旅行社、旅游记者和摄影师考察团，同时考虑在其它国家设立促销办事机构。（6）对近期树海瀑布旅游区重点旅游投资进行投资估算，对树海瀑布旅游区总体投资进行预测。（7）制定一个五年期的旅游业综合行动计划（其中包括每年应进行的项目和其它行动），与漳州旅游发展总体规划和计划衔接。目标3 《旅游景点设计》
对以树海瀑布为代表的旅游景点进行详细的设计任务（1）对旅游景点的资源进行细致的分析、总结，寻找景点规划的亮点；（2）了解并评价当前存在的设施和服务是否能达到预期旅游市场目标的要求，提出对现有设施和相关基础设施的改造建议，使之能更适应当前旅游市场要求；（3）制定规划，标出景区的可进入性及其与整个地区的关系，各类土地使用区，景区内部交通系统，建筑和其它设施如旅游房产、公园、娱乐区、开放空间和绿化区的具体布局（场地平面图及项目意向图），标出其他基础设施的来源和一些特殊考虑因素；（4）确定开发标准、建筑和绿化设施概念和原则，以及游客设施的工程设计标准。
