爱华网一个声音，在飞涨的房价面前，让此前所有的“热与否”的争议都偃旗息鼓。 2005年3月5日上午，国务院总理温家宝在政府工作报告中指出———2005年，将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。
统计局统计表明，2004年全国9大城市房屋销售价格涨幅超过10％，高企的房价成为普通购房者无法承受之重。在业界看来，政府工作报告，既是对2004年房产市场的一种评判，也是对2005年房产市场整顿前夕的信号，而业界人士预计，今年的房产市场很可能面对一系列中央和地方政策调控的“组合拳”。
3月7日，国务院副总理曾培炎在参加十届全国人大三次会议海南团讨论会时指出，目前不少地方房地产价格上涨过快，一定要注意到投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫。
风暴眼中的上海打响了抑制房产投机，打击炒家哄抬房价的第一枪。
几乎是在两会召开的同时，3月5日，星期六，上海市政府紧急出台了《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，分别从信贷、税收、信息建设、市场监管等四方面采取措施，对投机性购房行为进行限制。 一系列措施背后，政策已悄然转型。 三大原则 上海此番转型，早有信号在前。基调，在2005年的元月已有定论。 在1月18日召开的市十二届人大三次会议上，上海市市长韩正在《政府工作报告》中指出，“局部地区房价上涨仍然过快”，并明确提出了房地产市场发展的“三项原则”，即：在适应经济发展和对内对外开放需要的同时，必须坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”。伊时起，上海市政府希望“满足消费、规范投资、抑制投机”的倾向性已经跃然纸上。韩正表示，新的一年里，上海将继续加强房地产市场调控，保持其平稳健康发展。
这一次，政府的高效快速超出了市场的预期，而此次抛出的“四大措施”正是上述“三项原则”的细化和延伸。
“抑制投机行为”，成为本次房地产新政针对的靶心。
从银行信贷方面，《意见》中规定，本市各商业银行要规范个人住房贷款业务，严格防范房地产信贷风险，在继续为群众购买自住普通商品住房提供信贷支持的同时，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行必要的限制，以抑制投机性购房的贷款需求。商业银行的人士透露，虽然目前还只是由银行间同业公会提出的一个原则性纲领，但细则从年初开始已在制定过程中，大的调整方向已经敲定。
在上海房产新政出台后的第二天，沪上银行业又一次举行了通气会，会议重点讨论出台一份业界将普遍遵照执行的“协议”或“指引”。据上海市银行同业公会秘书长朱德林透露，政策基调是“适当紧缩性”的。
3月7日，政府再次紧锣密鼓地抛出了《市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》。规定：个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5％的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。
该政策当天出台、当天执行，政府的雷厉风行可见一斑。一石激起千层浪，上海二手房交易市场在当天有了最敏感的反应。
信义房地产经济公司的周小姐告诉记者，一位业主本来已经挂牌出售一套房产，但是由于税收有了调整，当天撤销了那套准备签约的房子，并说“过一段时间看看再说”。
但政府的整治决心显然不仅于此。从这两天内频繁出台的措施亦进一步表明，3月5号的《意见》更像是一份“见面礼”，而后续的动作让市场着实感觉到了隐隐的压力。
政府压力 据一位参与政策调整的人士介绍，政府当机立断的措施出台，一方面来自于上海的“高房价”风险，一方面来自市场非理性的投机压力。 这在近期的某些言论中已经有所暗示。2004年11月6日，上海市委书记陈良宇会见香港访问团时表示，对于近期境内出现的房地产泡沫的言论，政府方面如履薄冰。该人士透露，至少在半个月前，上海市就开始酝酿相关遏制投机炒房的措施，并希望赶在“全国两会”前出台，但是烦琐的细节的落实依然错过了最初设定的颁布时间。
而在此前，人行上海分行“不要将房地产风险演化成金融风险”的忠告，以及银监会就房贷问题的专程造访，再次让市场充满了揣测和“风云变幻”。
多个监管部门在同一时间的共同关注，可能并不仅仅是一种巧合。
上述参与政策调整的人士透露，上周六，市政府、市房地局、市银行同业公会、市财政局、市工商局、市税务局、人行上海分行和银监局上海分局等相关部门，就房地产新政策再次召开会议，定夺后公布于众。从政策的密集和全方位出击看，政府对高房价的高度警惕可见一斑。
记忆中，上海房价的涨幅总是在美好的预期下，又一次次逃离了预期。但这些预测并没有在市场中站稳脚跟。
上海市统计局最新公布的数据显示，按可比口径计算，2004年上海市住宅商品房价格水平比上年上涨14.6％，每平方米销售平均价格已达6385元。局部地区的房价上涨更快，2004年上海市中心内环线以内房价涨幅达27.5％。而2004年底到2005年初出现的再一波上涨峰值，虽然现在还没有正式的统计出来，但透过部分楼盘的价格飙升，房价的涨幅已经再次突破了市场预期的底线。
上海市某国有银行零售银行部人士告诉记者：“估计仅春节前后半个月，黄浦等地方的一些楼盘就上涨了10％以上，这个增长速度可以说一天一个价。”
最近的例证是，3月2日，上海数百人排起长龙，抢购市中心一处热门楼盘，其价格是每平方米超过两万元。而据上海市统计局最新统计数据表明，上海城市居民家庭的人均可支配收入为16683元，房价与收入比达到12倍。按国际上的通行做法，当一个国家一套住房售价为居民家庭年收入的3至6倍时，这个房价才算合理。
投机风险 高房价的背后，投机正撩拨着上海的房价由理性走向疯狂。这其中，包括了投资客，也包括了开发商。2005年，上海市房地资源管理局的登记中留下了这样的信息：截至2005年3月3日中午，兴盛公寓房源总数为16套，累计撤销合同次数96套，撤销率为600％；颐峰苑，房源总数为63套，累计合同撤销率为320％；天赐公寓，总房源为114套，累计撤销合同304套，合同撤销率达到266％；好世凤凰城，房源数213套，合同撤销率166％；红商事大厦，总房源数111套，合同撤销率162％。
这些仅仅署名为“李某”、“凌某”、“关某”的购房人，反复签订多套房源，更有的房产商仅仅以“王”、“K”、“F”、“E”为登记对象，而兴盛公寓的整栋楼盘反复预定和登记的竟然仅仅是“汪某某”、“吴某某”和“全某”三人。
房地局的人士介绍，“反复的撤销合同，实际上是用虚假的价格来抬高房价。”
可资佐证的是，以“耀江花园”为例，虚假合同价格和实际成交的登记价格相差悬殊，累计合同撤销均价为16613元／平方米，而累计的登记均价仅为7304元／平方米。颐峰苑，累计撤销均价为17189元／平方米，而累计登记均价仅为12980元／平方米。
迄今，上海已经正式查封了天赐公寓、红商事大厦、耀江花园等6个楼盘。
社科院金融所房地产问题专家尹中立形容，一些开发商哄抬房价的手法类似于股票市场中庄家的“对倒”，即制造虚假交易、“自买自卖”，将价格抬高，从中赚取更多的利润。
业内人士介绍，上海去年和今年开盘的楼盘，其土地一般都是两三年前拿到手，然后进行分期开发的。也就是说，虽然房价翻了很多，但是除去建材等的涨价因素外，成本没有太多增长，但其利润同步翻涨。
以浦东位于芳甸路300号的中邦风雅颂为例。2003年4月的历史单价为6700元左右，2004年3月为8700元左右，而2005年2月刚开盘的第三期开盘均价已经飙升到14000元／平方米。
过于温和？ 十四年的时间，上海房地产增加值对全市GDP的贡献率已经由1990年的0.5％激增至2004年的8.4％。也许正是正视了“房地产业已成为本市国民经济的支柱产业”的现实，在业界看来，上海本次的房地产政策，虽然看上去“刀光剑影”，实际上却不乏温和。
“由于现在信贷政策还没有细则出来，所以政策对市场最大的影响就集中在税收方面。”上海社科院的一位专家分析，“但5％的税费、一年期的规定，都限制了政策实行的力度。”
更多的分析人士认为，一年的期限限制，只能限制部分恶意炒作者。并且由于黄浦区等部分区域的房价去年一年涨幅就超过50％，一套原价100万的房子，如果抛出，可以赚取差价50万元，扣除共5.55％的税费，至少可以赚47万元。所以力度有限。
部分人也提出了另一重担忧，杭州曾以重税20％打击炒作，但结果却适得其反，由于税费转移到下家，不仅没有遏制炒楼之风，反而推涨了楼价，只得流产而终。
政府此番“鸣枪示警”效果如何，估计要一段时间才能显现，并取决于未来多空双方博弈结果，上海目前均价过万的房价是末路狂奔？还是如传言所说内中环三线房价将在三万、二万、一万。
时间会告诉答案。 相关报道见34版： 税收调控：上海楼市“投石问路”
