爱华网2002年以来中国的房地产市场逐步升温，房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，中国的房地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣。早在2002年上半年，泡沫之说就已经出现，2003年6月中央银行出台了121号文件，此时对房地产泡沫的争论达到了高潮，高房价成为中国目前最热的话题。
一、中国的高房价现状
北京一个普通三口之家买一套70平方米的住房，按照最新的工资和房价数据，平均需要16.31年。不过，北京市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年才能买到一套这样的房子。在北京，一个普通的三口之家每年可支配收入为46914元，按照目前中国居民43%的消费率计算，平均每年可节余26741元。目前，北京城区平均商品房房价为6232元，一套70平方米的普通两居室房价平均为436240元。16.31年这个时间在全国37个大城市中排在第八位，这是《个人理财》杂志最新公布的数据。
中国一些主要城市的房价收入比在10以上，超过了国际公认的6倍警戒线。以上海为例，目前房价收入比达到了18：1，远远高于发达国家通常为3-6倍的水平；就是说，一套100平方米的房子的合理价格为18-36万元，而实际却需要70万元。根据2003年美国商务部发布的报告，2003年中期美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅是别墅，按照上海市的当前价格，类型相当的房子价格约为300～400万元，大约是美国平均水平的2倍。有人因此提出“我们也可以卖掉一个上海，而买回来大半个美国”，中国的房价之高由此可见一斑。
二、中国房价趋高的原因分析
1．投机者的炒作
一般情况下，15年的房租应该等于售房价。投资性购房的空置率越高，进入房市二级市场的数量就越多，房租就越便宜。现在江浙地区不少城市的房租和售房价出现不平衡，按这些城市的房屋出租价格看，租房总价低于售房总价。这从一个侧面说明，目前投机因素是推动房价上涨的巨大力量。摩根士丹利驻香港首席经济学家谢国忠在一份有关房地产投资的研究报告中称2005年将成为上海房地产发展的关键年，投机因素已经成为包括上海在内的诸多中国发达城市所面临的房价居高不下，房地产业发展速度过快等现实矛盾的主要原因之一。
英国《金融时报》援引亚洲人口统计的数字称，预计到2010年上海世博会期间，上海的城镇居民家庭数量将上升17%，达到625万户。那些希望从人民币升值中渔利的投机者纷纷看上了“泡沫多，升值也多”的上海高档房产市场，在这一市场，大约40%的买主是境外人士。此外，被低估的人民币汇率也提高了全球游资对于人民币的升值预期，估计有数百亿美元的流动资本进入中国，在股票市场不景气的情况下，这些热钱纷纷进入房地产市场。
炒作与投机是目前中国房地产价格疯涨的重要原因。房地产商不仅参与其中或做庄操纵，在房地产价格的垄断与操纵中合谋哄抬房价，掠夺敛聚社会财富。要抑制国内房地产价格疯涨，首先要打击国内房地产炒作与投机，对房地产投机不仅要通过课以重税来禁止，而且要对那些纵容这种炒作的地方官员追究责任。
要想达到抑制炒房的目的，除了上调房贷利率外，还应该完善贷款审批制度，出台相应的配套措施。首先应该将投机者与普通购房者划分开，针对投机者采取新举措，比如对于购买第二套住房者增加首付款、严格限定购买住房者的条件等。其次应该完善房贷审批制度，使各个银行之间信息互相沟通。只有通过上述两个举措，才能有效抑制房地产炒作与投机，保障普通购房者的利益。
2．土地供给政策的改变
2001年7月，国土资源部发出11号令，严格控制各地土地出让，要求所有经营性土地实行招标、挂牌、拍卖出让，与此现时，房价不断高涨。大宗供地，弊大于利，容易使土地集中在少数企业手中，造成土地垄断。针对各地大量存量土地没有投入开发，大企业和关系户在囤积土地的现象，国土资源部表示要加大清理各地存量土地的力度，将严格限制闲置期限，超过两年将由政府收回。
房价高的一个重要原因在于炒地皮，房价上涨较快的2004年，也正是土地供给最紧张的一年，房价飙升与地价上涨之间形成与为因果的循环。从2000年开始，中国各大城市土地交易价格明显上涨。从2000年底到2004年第二季度，全国平均住宅用地价格指数上涨了44.2%，部分城市地价上涨更为惊人，天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过50%，杭州上涨则超过了170%，目前中国正在制造一个与当年日本相同的“土地神话”。从2004年农村集体用地“三个暂停”开始，集体用地的供给龙头基本被关住，城市用地则开始施行招、拍、挂制度，令城市住宅的土地供给进入急剧紧缩阶段。
华远老总任志强指出，高地价不仅是房价增长的动力，而且是地方政府拼命增加投资甚至追求政绩工程的重要动力。他们不是依赖于当地经济发展形成的税收收入，而是依赖于土地的经营收入，当土地成为垄断性商品时，地方政府总希望土地招拍挂的价格越高越好。据国土资源部门统计，前几年，地方政府土地出让金收入每年平均450亿左右，仅2002年上半年，全国累计收取的土地出让金达6000亿元，一些县、区的土地出让收入已占财政收入的40%-60%，甚至有些城市2010年的建设用地指标在2001年已经用完。在土地价格本已处于高位的情况下，这种以土地生财的做法违背了土地储备制度调控土地市场、平抑房价的初衷。对于刚刚脱离计划供给的住宅市场而言，目前还需要及时的土地给养，才能让众多动用大部分资源进入购房大军的消费者，得到一个公平合理的价格。政府应该出台相关配套政策，比如规范土地使用，严格批地，对城市规划进行立法，规范建房制度等。
3．政府政策的推波助澜
在“唯GDP增长为是”的观念下，中国地方政府具有漠视房产过热的内在动因，目前房地产投资已经成为许多地方政府拉动当地GDP增长（这又间接地表现为当政者的政绩）的重要引擎。以上海、杭州为例，2003年房地产行业对两地GDP的贡献率分别达7.4%和11.6%。中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容博士告诉记者，作为高房价最坚定也是最有力的支撑者是各地方政府。它们通过手中所掌握的土地垄断、政策指引及舆论导向，支持了坚挺的房价，制造了房地产价格只涨不跌的价格预期，使得整个房地产市场的行为扭曲。实施分税制后各地区财政普遍趋紧，高房价不但拉动地方GDP高速增长，而且拉升土地转让价格，提高了地方政府的财政收入。复旦大学中国经济研究中心殷醒民教授提醒：“地方经济过分依赖房地产业，促使房地产过热，实质上也是当届政府在透支后世的利益，寅吃卯粮。这种发展很难持续，十分危险。当年香港、日本的楼灾之害殷殷可鉴。”
在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到６０％，建筑成本只占４０％。如果开征房地产税，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大下降。专家指出，开征房地产税一方面可以大幅度减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象，另一方面也可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源。更重要的是有助于遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。
金融手段、土地供应、税收举措都是政府采取的政策，是正常的经济调控手段。在特定的情况下，政府还可以采取特殊的监管政策。例如，推出经济适用房，限制人们的购房数量来限制炒房行为等。
4．信贷政策的支持
房地产行业与建筑业相结合，属于资本密集型行业。自1998年以来，中国房地产投资增长率一直居高不下，特别是2000年以来，房地产投资增长率达到了同年GDP增长率的2-3倍，远远高于其他一些国家和地区在近似发展阶段的历史数据。如果没有商业银行的信贷支撑，房地产价格似乎很难达到现在的高度。综合上海市统计局公布的数据，近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降，2001年为18.84％、2002年为17.53％、2003年为16.94％，但同期其自有资金的利润率却分别达到38.12％、86.36％和74.24％，是同期社会平均利润率的7到16倍。通过银行，购买者获得了“财务杠杆”：首付20～30%即可获得资产的全部收益；开发商也可凭借35%（原为20%）的自有资本即可完成整个项目。住房公积金制度、20-30年期房贷、7-8成按揭额度等金融政策催发了中国居民有效地释放自己的住房需求。2003年中国个人住房消费贷款比1998年增长28.6倍，截至2003年，金融机构的个人住房消费贷款接近1.2万亿元，占金融机构全部贷款的7.5%，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的4.2%。
全球知名的民意测验和商业调查及咨询公司盖洛普(Gallup)公司日前发布调研报告指出，14%的中国人已申请个人贷款，另有19%的人未来有申请贷款计划。中国城市贷款者中一半以上是用于购房，而中国十大城市中，有贷款意愿者中高达76%将申请住房贷款。中国商业银行在发放房地产贷款时具有“追涨杀跌”的特点，在房地产行业萧条时，银行惜贷；在房地产行业繁荣时，滥贷现象时有发生。在中国房地产行业快速膨胀的今天，银行信贷政策的支持为房地产价格的飚升提供了便利条件。
金融调控是规范房地产市场的有效工具，但房地产金融调控需要谨慎操作，稳步推进。上海16家中资银行2005年3月28日宣布，对同一借款人申请第三套及以上住房商业性贷款的将予以严格控制,不但首付款比例大幅提高，还将实行贷款利率上浮。上海各商业银行还承诺将个人住房贷款的相关信息及时、准确、完整地录入上海个人信用联合征信系统。
5．购买者的跟风
购买者可以分为三类人，一是以居住为目的的消费者，二是以收取租金、卖出获利为目的的投资者，三是看到房价上升而提前释放消费需求的跟风者。如果房地产市场价格没有巨幅的上升，那么每年的消费需求应该和人口增长率相关，保持一个相对稳定的增量；同时，只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好投资于地产的投资群体也应该保持相对稳定。对于这两类群体来说，消费者希望房价跌，投资者希望房价上涨，这两类购买者无法达成一致意见，无法形成与卖方讨价还价的能力。
在这两类购买者无法达成统一意见的情况下，跟风者的需求是一个很大的冲击，对于价格的走向有重要的影响。地方政府的政策坚定了投资者的信心，使投资需求越来越旺盛，跟风者逐渐倒向投资者一边，抓紧时间购房以避免价格进一步的上涨。投资者和跟风者的合力使得短期内需求旺盛，进而房价居高不下，消费者被迫高价购房以满足生活的需要。
三、小结
房价的上升速度要与一个国家、一个城市的经济与社会发展水平相协调，形成低收入者拥有廉租房，中等收入者享有一定的购房优惠，同时市场又存在充分竞争的良性格局，只有这样才能充分发挥房地产业对于国民经济的推动作用，维护安定和谐的社会发展格局。
房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，地方政府、购买者、开发商、商业银行、中央银行是市场中主要的博弈参与者。当前，我们迫切需要理顺扭曲的金融市场环境，建立规范的银行治理体系，提供多样化的房地产融资方式，为居民和开发商提供减少交易成本的金融工具，并采取有效手段减少房地产投机，改变我国房地产价格趋高的不正常现象，使中国房地产业走上健康运行的轨道。
