年末结账注意事项 年末提前还房贷应算细账



下月起,央行今年3月17日出台的房贷新利率将全面执行。对于今年3月17日以前办理住房贷款的用户而言,从2006年1月1日起还款时就要执行新的房贷利率了,还款额度将会有所增加。大多数房贷者的贷款利率从5.31%调至5.51%,这无疑会增加月供支出。最近一些即将拿到年终奖金的市民打起算盘——该不该提前还房贷?理财专家提醒市民,今后个人信用情况将影响房贷利息水平,贷款人应主动与银行取得联系并确认增加的还款额度,以免承担逾期还款带来的损失。提前还贷则应根据个人情况,选择合适的还款方式。

  个人信用好可省房贷利息

  “根据目前银行房贷客户情况,从明年1月1日起,对于信用好的老客户执行优惠利率。”记者采访得知,目前我省大多数银行都已明确表态,会对还款记录良好的老客户执行九折优惠利率。

  建行湖南省分行相关负责人告诉记者,目前老客户5年期房贷的利率为5.31%,而从1月1日起,将按照5.51%的优惠利率执行。一般来说,对于还款信用良好的老客户,该行都会给予优惠房贷利率。而省中行相关人士也表示,该行会给客户什么样的房贷利率跟其自身信用紧密相关,如果曾经拖欠过但是由于出差或者遗忘等,事后能及时补上的,银行也会给其优惠利率,但若是恶意拖欠,银行不但会执行基准利率甚至还可能上浮。省农行个金部有关人士则称,对于逾期违约三期或三期以上的贷款人,将不执行优惠利率。

  据招行长沙分行人士称,该行“个人循环授信”业务特别附加了一项“利率计划”服务,借款人可以在申请贷款时,与银行协商确定一个贷款未来利率浮动的比例。也就是说,银行可以为贷款客户在不同阶段设定不同的贷款价格。

  房贷利息和罚息都有调整

 年末结账注意事项 年末提前还房贷应算细账

  目前不少银行已在网点张贴公告,提醒今年3月17日之前办理贷款的客户注意利率的变化。因贷款执行利率的不同,还款利息也大不相同。理财专家测算,一笔贷款金额30万元、贷款期限20年的住房按揭贷款,若采用等额本息法,按原利率5.31%计,每月需偿还2031.6元;若按新的基准利率下浮10%即5.51%优惠利率计,每月需还2065元,仅比原来多出33.4元;若按基准利率6.12%计,每月需还2170.11元,则比原来多出138.51元。“老按揭户”明年将增加利息支出,以贷款余额为10万元、剩余贷款期限为10年计,每月利息将增加10元左右。

  贷款利率调整的同时,贷款罚息利率也相应调整。根据调整后的贷款利率,将罚息利率由每日0.21‰调整为贷款执行利率水平上加收30%。

  如果按照银行对大多数客户执行的5年期以上商业房贷利率5.508%来计算,银行新执行的年罚息利率为5.508%×(1+30%)=7.1604%,日罚息率则为0.1989‰,比原来的0.21‰下降了0.0111个千分点;如果银行执行的是五年期以上6.12%的基准房贷利率,那日罚息率为0.221‰,比原来提高了0.011个千分点。

  提前还贷应选合适方式

  对采用基准下浮利率执行的借款人,明年还款金额的小幅增加,不会对生活产生较大影响,大可不必急着到银行去提前还款,但对执行基准利率或基准以上利率的借款人,由于利息支出增幅较大,借款人可考虑提前还款,以减轻还款压力。省建行理财师何璐璐称,如果市民觉得手中有闲钱,而所投资项目的回报率无法超过贷款年利率,应考虑提前还款。

  提前还贷可分为全部提前还款、部分提前还款两种,每人每年只允许办理一次,且一般不能变更还款方式。理财专家表示,提前还贷也要讲究技巧。目前绝大部分按揭户选择的是等额本息还款法,其贷款利息分摊到全程每月,开始还的大多是利息,后面还的本金占大多数,若提前还款必须补上利息差。比如1998年底前办理房贷,且以等额本息法还贷的市民,提前还贷10万元补差可达1万元左右,如果还款期到了后期,提前还贷已无意义。

  选择适合自己的还款方式也可能有助于减少利息支出。有的银行在传统的还款方式之外,推出了等额递增、等额递减、按期付息还本、到期还本等方式,不同方式利息支出也各不相同。以30万元15年贷款,今年提前还贷5万元为例,如果选择“缩短还款期限,月供基本不变”,那么提前还贷5万元,可以缩短3年零2个月还款时间,节省利息37202元左右;如果选择“减少月供,还款期不变”,那么每月还款额将减少480元,节省利息17797元。两种还款方式不同,所节省的利息也相差19405元。专家建议,提前还贷的市民,如果房贷月供压力不大,可选择“缩短还款期限,月供基本不变”,这样可以节省一大笔利息。

  

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