爱华网长期以来，越秀地产股份有限公司（000123.HK，下称“越秀地产”）偏安广州，固步自封，且以住宅为主。目前，越秀地产的总土地储备约1340万平方米，却有约48%位于广州。而其目前异地在售项目均为住宅，销售也不尽如人意。过分依赖广州区域及住宅市场的风险不言而喻。 不过，从越秀地产今年的战略来看，其正力图摆脱这种“依赖症”。一边推动商业项目面市，一边已经在武汉、杭州、沈阳、海口等地斥资约百亿元拿地，且外拓都是商业项目或商住两用项目。 “今年在产品线方面加大了商业地产的比重。目前，越秀集团已经把‘地产开发、商业运营及资本运营’的商业模式作为一项独特的核心能力，把商业、住宅‘双轮驱动’、打造商业地产作为未来战略思考的重要部分。”越秀地产在给时代周报记者的书面回复中称。 有分析认为，越秀地产的大规模向外扩张也将会使其负债比率大幅反弹。 异地销售贡献仅一成 作为广州本土最老牌的房地产企业，越秀地产跨区域扩张的步子却迟缓于近半数百强房地产企业。截至2008年末，越秀地产的土地储备为354万平方米，除了一幅香港地块，其余的都在广州。 到了2010年，越秀地产的布局城市增加到9个。不过，异地的销售收入贡献却为零，原因是“还没有进入销售期”。 为了扩大广州以外市场的销售份额，2011年越秀地产快速向外地扩张：先后竞得沈阳南塔街地块、中山东升镇地块、杭州临安地块等，包括广州科学城地块在内新增土地储备160万平方米，全年斥资67.76亿元，远高于50亿元的预算。 2011年，越秀地产相关人士曾表示，其2011年年度业绩目标是不低于90亿元，计划其中15%的销售额来自烟台、沈阳。然而结果却是：江门星汇名庭、沈阳越秀岄湖郡、 烟台星汇凤凰等3个项目的总收益也仅4.2亿元，占总销售额91.8亿元的4.6%，可谓是惨淡。 今年上半年，随着中山星汇云锦项目加入销售阵营，越秀地产在异地实现销售的项目增至4个。越秀地产在广州以外的销售收入有了改观，达到了12.67亿，总占比升至12.4%。 下半年70亿拿地 今年上半年，越秀地产仅1月份在土地市场上亮相。 今年1月初，越秀地产斥资人民币28.2亿元购入位于湖北省武汉市硚口区硚口路的一幅商业金融地块，计划建设300米汉江沿线第一高楼。同月，越秀地产再次出手，与广东省茂名市政府签署战略合作框架协议，拟在茂名打造总占地面积超过5000亩的大型综合体项目。之后，便匿迹土地市场。 而下半年开始，越秀地产却加快了扩张步伐。时代周报记者统计发现，下半年越秀地产共9次出手拿地，耗资约70亿元，时间集中在9、10、11月。在今年所拿的所有地块中，萝岗、从化占三块，将发展为住宅，其余地块都位于广州以外的区域，发展方向为城市综合体、商住两用地块和旅游地产地块。 拿地变化明显与其资金变化有关。金利丰证券的研究报告显示，越秀地产去年净资本负债率达75.5%，总银行借贷同比增加23.2%至217.8亿元，今年有106亿元贷款到期。期末集团手持现金61.3亿元，未动用的银行授信额度28亿元。而越秀地产今年8月中旬接受时代周报记者采访时表示，“公司将广州国际金融中心注入到越秀房托的交易亦得到了通过，这一交易将使公司获益良好，包括：录得人民币5亿-7亿元的收益；减少约人民币45.00亿元的银行负债；增加现金约人民币40亿元；广州国际金融中心在2011年录得较高的评估升值，公司通过此交易亦使升值实现现金化。” 这次交易让越秀地产的负债率降至35%。但是，更重要的是，这次资金回笼，让其能在大举跑马圈地时“不差钱”。为了进一步增强资金实力，越秀地产11月9日又发布公告称：公司与一间银行订立一份融资协议，该银行将向越秀地产提供高达3亿港元的无抵押18个月贷款融资。 对于越秀地产在土地市场的表现，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对时代周报记者如此表示：“应该说这是越秀地产转型的表现。拿地的趋势集中在二、三线城市，一方面是这些城市的土地价格便宜，开发风险小，利润高。另外一方面是二、三线城市的购买力逐渐旺盛，况且商业地产发展空间大。” 过度扩展商业地产 今年4月26日，越秀地产成立商业地产事业部，正式宣告商业地产运营平台成立，其大力拓展商业地产项目的野心凸显。 越秀地产今年新推出广州财富公馆，商业项目还包括广州财富世纪广场，这两个项目为其立下了汗马功劳，上半年吸金34.07亿元，占比33.4%。 实际上，从去年下半年开始，越秀地产的商业项目贡献就凸显。有分析称，越秀地产去年在最后3个月能够完成销售任务，主要得益于商业物业销售的大幅增长。其中位于珠江新城的财富世纪广场，自2011年9月开盘至12月，总共销售了12亿元。而江南新苑裙楼商铺、火车东站的东方宝泰广场的销售业绩也不错，贡献了超10亿元的销售业绩。 然而，事实上，越秀地产却用出售这些商业项目的方式回笼资金。数据显示，10月份，越秀地产出售了珠江新城非限购商业项目财富世纪广场和位于海珠区的江南新苑裙楼商铺，回笼资金近9.96亿元。时过一月，越秀地产再次将其旗下开业已7年的东方宝泰购物广场出售给该商场的经营管理方香港汇港发展集团，此交易完成后，越秀地产回笼现金9.84亿元。单是这两次物业的出售，就回笼资金近19.8亿元。业内有分析认为，越秀地产将商业项目像住宅一样卖掉，虽能带来短期利益回报，但却影响长期盈利。不过越秀地产否认抛售，称这是在“清理非核心资产”。 “越秀地产所出售的商业物业属于传统的商业项目，可能他们觉得没有长期持有价值。将这些旧的物业套现，用来买新的地做新的商业地产模式，比如说城市综合体。”广州市社会科学院研究员彭澎对时代周报记者说。 越秀地产外拓均以商业地产为重头戏，资金投入可想而知，且回收期漫长，但其却认为自己有着一道杀手锏：“只要公司实现‘越秀地产和越秀房托’之间的一个常态化互动，越秀地产负责商业地产的开发和培育，再把商业物业注入到越秀房托，由越秀房托进行管理，相信这样的一个互动模式能盘活投入到商业地产开发的资金。对于公司来说，既可以减轻负担回笼资金，又可以继续享受因这个物业而产生稳定收入和评估升值带来的收益。”越秀地产对时代周报记者如是表示。
然而，风险却与机遇并存。“越秀地产此种做法的利就是后市利润高，弊端却是资金回收周期长，如果过度扩展商业地产项目，会有引发负债率反弹的可能性。”谢逸枫对时代周报记者表示。
