爱华网赵把那座即将开工的楼盘定名为"卧龙山庄"。他相信,尽管来自各方的质疑和围剿仍在,但他们的梦想已经开始照进现实。
温州、上海报道本报记者李伊琳、特约记者胡轶笛
万丈高楼平地起。
11月15日下午三点,赵智强从温州市国土资源局拿到了一张纸——国有土地使用权出让成交确认书,成为全国首例正式取得土地的个人集资建房者。
之前,他和其他259个志同道合者把一个亿的真金白银存进银行——这笔土地出让金"专款专用,只有在集资建房代表、银行、开发商、地块所在的村委会4方到齐才能对这笔资金进行支配。"
"土地是个人集资建房的瓶颈,这个突破了,等于完成了70%以上,以后的建房就不是大问题了!"北京的个人集资建房发起人孟宪生不无欣羡。
赵把那座即将开工的楼盘定名为"卧龙山庄"。他相信,尽管来自各方的质疑和围剿仍在,但他们的梦想已经开始照进现实。
梦开始的地方
赵并不是第一个造梦者。
2003年,北京的于凌罡首先提出个人集资建房的设想。随之,深圳、武汉等城市应者云集。
赵是温州市区人,曾转战深圳等地的房地产行业。2003年回乡后,他组建了温州市营销协会。
"我们企业有名干了7年的管理人员回家了,因为买不起房。"一次,一个会员企业负责人和赵聊起人才难留。
的确,温州当时的房价正日新月异,均价达到了七八千。"卧龙山庄"的模型第一次在赵智强的脑海里浮现。
"志同道合者集资,以非盈利方式合作建房,比市场价格便宜30%左右。"2005年4月14日下午,他以营销协会名义举行了首场筹备会。
由于建房子的目的是留住人才,所以对参与的购房者设立了一定的门槛。
根据他当时提交的一份报告显示,参与的个人必须是"大专以上学历,在温州工作2年以上,拥有部门经理以上职务的营销、管理人才或具有相当职称的技术人才"。
消息一公布,当时就有120余人响应。
会员企业中国人民电器集团的老总就冲过来,要为本企业人才建30套,好说歹说,最后谈成10套才算了事。
"看中的就是这30%的优惠",参与者的想法相当一致。赵智强的30%优惠由此而来:个人集资建房至少可以节约资金利息、开发商利润等多项费用,估计比同地段商品房的市场价便宜30%左右。
然而,理想与现实总存在着距离。
温州市建设局房开处处长李祥川指出,个人集资建房必须解决三方面问题:一要与正规房产公司竞争拿地块;二是除自筹资金外还需一笔可观的银行贷款;三要具有保证项目正常运作的能力。
由于房产开发需要三级以上的资质,组织者还得有操作房开公司的经验积累。
就在温州第一次筹备会的时候,成都一个"大同家园"的个人集资建房项目触礁,操作上的难点让这个有600多人报名参加的行动成了真正的"乌托邦"。
低调的支点
"幸亏我们保持了低调,才能够顺利地拿到土地。避免了很多地块价格上的争夺。"赵总结突破的奥妙所在。
第一次筹备会两个月后,赵等人又牵头召开了温州个人集资建房联盟大会,正式加盟的有352人。首批存入银行的资金为每人8万-15万元,大约共有3000多万元。这笔资金,就作为购买土地的保证金。
赵智强表示,对这个项目而言,土地资金已不再是问题,接着,要为开发资金做好准备。
同年6月,赵与温州市商业银行签订了合作意向书。根据协议,集资建房所有成员的建房资金都将存入该行的金鹰支行,当此项目账户投入资金达到总建房资金的50%,并办妥"四证"(土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证)后,银行将在总建房资金50%的范围内,给予建设项目信贷支持。
但赵智强他们没有四证。
再加上拿地的难题,成立房开公司迫在眉睫。本来,他们打算利用投资资金,参股合作成立一家能够接管项目的"置业公司"。而温州市招投标办公室一名人士透露,所谓"卧龙山庄"个人集资建房的地块所得者是一家房地产公司。
这个消息无疑跟赵的初衷有所偏离。而据赵智强说,那是一场因降低开发成本而被迫的偏离。
"那是我们外聘的一个房开公司,接下来,房子开发建设管理由该公司操作。"赵坦承。
经过测算,赵智强他们发现,自己成立房开公司不仅要有足够的经验积累,还要有足够的时间和精力投入;而且,这样的项目操作上都没成功的先例可以借鉴。因此,他们才改变主意,支出项目资金2%外聘管理者。
"赵这次的突破和他的坚持有关,他的成功给我们有借鉴作用。"深圳个人集资建房的发起人林立人说。
确实如此,赵智强在一年半的时间里,虽然隐忍,却非常坚持。
"或许温州人抱团的习性是我们成功走到现在的基础。"赵智强说,自从报名开始,参与者未见退,只有增。这对于他们来说,是一种力量。
有了后备资金,拿地成了重中之重。一番番的沟通,定了下三种拿地方案:购买开发商手中的土地;参与土地拍卖;购买温州一些村里的拆迁返还用地。
"由于目前温州开发商手中的闲置土地非常少,而购买村里的拆迁返还用地需要较长的谈判时间,所以在没有资金之忧的情况下,参与土地拍卖成为最佳选择。"赵智强表示。
参加了几次拍卖会,他们都是悻悻而归。教训使他们慢慢发现,和开发商进行抢夺地块,简直是鸡蛋撞石头。
机遇,恰恰在此时出现了。
因受国家调控影响,今年上半年,温州的房地产市场经历了一个冰河时期,土地拍卖甚至出现了流拍现象。
今年8月,赵得到了一个消息:在市区蒲州街道江前村有一三产安置地块,面积30来亩,政府以挂牌形式出让。区位低调、地块面积适中,正符合了他们所需地块的标准。
也就在这次竞拍中,他们成功了。
成本与风险
这显然更加激发了赵智强的个人集资建房的热情。
赵智强乐观的预计,"卧龙山庄"的个人集资建房项目将在明年上半年动工,一年半时间建造完毕,"到时,我将启动第二期个人集资建房项目。"而按照他目前测算,房价低于市场价30%的承诺不会偏离。
当地国土资源局出示的确认书显示,该地块用地面积为15650平方米,允许建设的地上建筑面积约为25500平方米,其中商业面积约2800平方米,住宅面积约22700平方米,容积率1.5。
据此,赵智强测算,楼面地价约为4100元/平方米。加上土建、税费等各种成本,预计每平方米成本6300—6500元/平方米。再减去一二层商铺、车库出售收益,预计建成后房屋成本价为5300元/平方米左右。
这比目前周边楼盘的市场价要低5000元/平方米以上。
至此,个人集资建房的乌托邦梦想似乎找到了一个完美的支点,但是否能够真正实现梦想,各界对此依然有各种质疑。
当地一名开发商也认为,房子不能一味地看在价格上,要注重性价比,不然到时很有可能制造出一批"烂尾楼"。
温州市房管局市场处的王庆基说,集资建房的成本不仅体现在住房的工程建设成本,在项目的整个运营过程中,还有其他隐性成本,包括建筑设计的精确性和工程质量的可靠性等引发的风险成本。因此,整个项目必须要有专业的开发技术和管理能力,还需要具有更强的抗风险能力。
"我们也是摸着石头过河,这方面的因素一定会有堵截措施。"赵智强说。
