爱华网房产营销在市场环境的急剧变化下，逐渐出现了新的营销形态，不仅出现了“超女”模式的海选型营销，还创新了房产的连锁经营、俱乐部营销以及尾房超市等等，总体的趋势是在把很多行业惯用的营销手法“平移”到房产开发上来。
传统的房地产营销总有一些突破不了的局限，而当人们放眼其他行业时，却往往发现各种花样翻新的营销手法，仅在渠道上其他行业常见的形式就有专卖店、商场专柜、上门推销等等，房地产营销呢？就仅仅一个最基本的售楼中心。
北京著名的开发商组织——华本地产俱乐部总经理旷建庄对《成功营销》记者讲，传统的房地产营销和民用产品营销不一样，无论从4P还是4C的营销理论来说，渠道的便利是最基本的要素之一，而渠道是房地产营销最薄弱的一环；在产品的营销属性上，房产产品的生命周期也比较短，一个项目一两年就可以卖完，民用产品则可以连续不断地推出更新产品、替代产品做大市场；价格上，房地产因为兼具商品和投资品双重属性，开发商在价格上的弹性不大，只能不断通过价格的上扬，刺激购房者“跟涨”，价格战轻易打不得。
但是从目前市场上出现的营销现象来看，房产营销在市场环境的急剧变化下，逐渐出现了新的营销形态，不仅出现了超女模式的海选型营销，还创新了房产的连锁经营、俱乐部营销以及尾房超市等等，总体的趋势是在把很多行业惯用的营销手法“平移”到房产开发上来。
超女元素注入房产营销
最早把家电行业的竞争手法带到房产圈来的是黄光裕，入行伊始黄就说过“要用卖家电的方式卖房子”，如果说在家电圈黄光裕成功的最突出特点是挥舞价格大刀的话，黄一进入房地产行业最先拿起的也是一把价格大刀，在价格上做文章是国美第一城的突出特点，也因而获得了2005年度北京地区的销售冠军。
其他行业的营销创新对地产界震动最大的是“超女”，万科老总王石不久前说：“如果忽视超女的粉丝群，你的房子就将被PK掉。”黄光裕旗下的另一个楼盘“明天第一城”的运营总监陈云峰则打出了“房价百姓说了算”的大旗，在敏感的房产价格领域中“开了一刀”，这令一向忌讳“价格竞争”的房地产业界吃惊不小。不过，据记者了解，国美模仿“超女”的这场“价格海选”中，“定价权易手”并没有100%实现，因为参与“自主定价”活动的消费者要按照国美方面划定的价格区间提出自己的报价，最终会根据报价人数的多少决定房产的平均价格。
金典集团张宝全在北京朝阳北路的新盘，也仿效超女开始“短信征名”活动，与前几年张宝全组织的征名活动不同，这次征名活动的最终决定权由短信投票形式决定，征名活动将持续3个月，而且分为“海选”、PK等多个环节，这与火爆一时的“超女”异曲同工，其核心目的，就是要增强与购房者的互动性，同时增强项目前期的知名度，这样无疑将对后期的楼盘销售起到利好作用。
万年花城副总经理黄玺庆对《成功营销》记者表示，超女现象对做地产营销的启示是，不管多好的房子，如果没有好的推广手段，以及好的销售渠道，一样是卖不出去的，娱乐是当前消费时代客户的共性需求，房地产营销理应抓住这一需求特征，策划一些娱乐性强、参与面广的大众娱乐活动，精确瞄准消费者的需求要害，这样营销策划活动方能取得成功，引起关注。
连锁经营提速企业扩张
房产的连锁经营基本上是从阳光100开始的，很多人都奇怪，为什么非常低调的阳光100品牌，在两三年的时间里就在全国12个城市里出现了17个项目，其实阳光100采用的就是典型的品牌连锁方式，通过出具品牌和部分资金、人力和技术，与各城市的开发商合作开发项目，所以短短的时间内就完成了扩张。
据记者了解，北京、上海、广州等一线房产城市的开发压力让很多企业难以承受，但是到二三线城市投资的渠道也逐渐被政府限制，很多开发商在谋求用连锁经营的方式扩展生存空间。甚至有开发商开始去进修连锁经营课程，希望把自己的房产模式像连锁企业一样复制，以与二线城市和三线城市的房地产开发商建立合作关系，进行连锁加盟经营，让小城市的开发商能够用发达城市楼盘的品牌和经营模式。
房产营销专家马健对《成功营销》记者表示，现在开发商中普遍酝酿的连锁经营模式有多种，如果开发商的资金量充足，就直接找地方政府寻求投资方面的合作机会，如果资金量不足，同时也想谋求快速扩张，就找当地的企业进行合作，设定一个初始投资额，与当地的投资商对接运作项目，品牌输出方进行品牌管理，地方企业贡献后续的经营业务，这样的品牌连锁形式需要的资金量不一定很大，而且大城市的开发商到二、三线市场做连锁，一般会受到很高规格的待遇，到三线城市甚至当地的领导都会亲自接见。
其实顺驰也大刀阔斧地进行过向二三线城市进军的活动，但是与连锁经营不同的是，顺驰基本上都是通过土地招拍挂制度在其他城市直接买地，这一点与连锁经营以及与地方企业和政府合作开发是非常不同的，关键的一点是，对开发商资金链占有的程度不同，而顺驰在几年的扩张后，不得不靠出让多半股票缓解资金矛盾，也充分说明了顺驰模式成功的难度之大。
大开发商时代的俱乐部营销
在各个行业里，俱乐部营销做得最好的算是汽车领域了，一到节假日，浩浩荡荡的汽车俱乐部车队开出城市的场面，其中蕴含的巨大商机不知让多少企业眼红。俱乐部营销方式的实质其实是关系营销，好比一场对客户的跑马圈地、占“地”为王的运动，以前的开发商在关系营销上其实是有绝活的，比如通过开盘前的提前认购，以定金的形式把客户“订”下来。而今年风头直指开发商的调控中，禁止提前认购型的跑马圈地是一个重要的举措，而且开发商也出现了两极分化，随着大开发商时代的到来，功利意识更弱，在组织活动上更从容的客户主导型俱乐部被开发商重视起来。
有人会说，房产俱乐部其实早就在房产商的营销活动里出现了，但是以前的房产俱乐部并不具备独立运作的权力，比如有的开发商组织旅游性质的俱乐部，是由开发商带队出去，一方面是在活动中增进和准业主的关系，另一方面活动过程也是一个谈判买房的过程，这样的俱乐部本身并不具备独立的活动能力。以前最著名的开发商俱乐部组织是万科集团的“万客会”，但是万客会在今年发生了显著变化，万科宣称万客会今年开始要将权力逐步下放给各个俱乐部，由其单独不定期地开展各种活动，而万科只起到提供支持和协助的作用，由此万客会组织进入了客户主导的服务阶段。
而与其他的开发商相比，客户主导的俱乐部形式，部分规避了将客户服务沦为营销推广工具的命运，从组织形式上来看，客户主导的俱乐部形式是在事先约定的大框架之下，形成各种组织完善的客户俱乐部，如足球俱乐部、篮球俱乐部、登山俱乐部、旅游俱乐部、歌舞俱乐部等等，各种俱乐部成员均由客户自己组织和任命，开发商组织的客户会基本不参与其管理和经营，更多地提供支持协助工作。开发商下属的客户会工作重点转移到协调各个俱乐部之间的关系，提供各种建议。甚至客户会自身也由客户参与，只保留少数工作人员。作为客户会高级发展形态，将是客户服务会努力的方向。
房产营销创新的“平移”机制
除了本文所谈的超女营销、连锁经营、俱乐部营销之外，房产市场从去年开始还推出了尾房超市的新形态，但是由于尾房价格与人们的期望价格高出太多，尾房超市的业绩还有待考验。
但是，在一系列房产营销模式的创新中，人们会有一种似曾相识的感觉：基本上都是在“平移”其他行业成功的营销手法，或者说很像是受其他行业营销模式“启发”而来的。
营销创新的本质之一就是，对各种影响营销的元素重新进行排列组合。对房产市场来说，很多企业的营销创新集中在如市场细分、选择目标市场、市场定位等方面，但是这些营销创新日渐暴露出不足之处，比如企业可以继续细分市场，但最终结果是市场小得无利可图。当今的房地产企业必须另辟蹊径来创造新的营销手法，通过对其他行业营销模式的“平移”，把各种营销因素重新进行排列组合，将是开发商大淘汰时代的发展趋势。
