爱华网房地产使用资金量大，而且在房地产活动的全过程都要使用大量资金。在金融业的业务活动特别是贷款活动中，房地产占有很大比重。据世界许多国家的情况人析，房地产贷款占金融贷款总额比重小的也在20%左右，比重大的则超过40%。因此，房地产在金融业的运作中，包括扩展业务和带来利润，都占有重要的地位。
一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示，近一年来仅在北京就有近20个房地产项目引入了外资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。
通过分析和研究目的，房地产企业的各种融资创新和模式，中国房地产行业正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向金融运作转变。这场革命最终将可能产生两个结果：一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式，向美国等发达国家的房地产模式靠近。而且在这一过程中，房地产企业的走向必然分化出不同的路径，像万科、金地、招商地产这样的一些正在探索多种融资渠道的公司可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。二是随着这种变化趋势的出现，现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化，最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。
从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期；与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金获利。在这种情况之下，开发商必须具备强大的会融运作能力或雄厚的资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。否则，失去土地和资金两方面的寻租能力，开发商就只能凭借在房屋建造的组织方面的专业能力赚取与其付出相适应的合理利润。近期万通宣称参与集资建房并担任承建商的角色，其期望的利润率据称为“8％-15％”。
随着房地产行业的进一步发展，行业内的专业分工将越来越细。结果是政府赚土地的钱，投资商(也可以包括个人集资)赚取资金的回报，建造商赚耿产品创造的价值。
在一系列政策的影响下，房地产行业的游戏规则正在发生变化，其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移，而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式，正越来越清晰地展示了这种转变的路径。
土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，冲击并改变着固有的房地产开发模式。20年来中国房地产模式的核心是房地产商统揽土地——融资——规划——施工——销售——物业管理的全部环节。在这一产业价值链中，土地是房地产商能够进行开发的原始支点，融资只不过是整个运作的一个环节而己。
然而在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商越来越重视融资环节，将这一坏节提升到了从所未有的高度，而且其金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，刚由开发商向投资商、运营管理商转变。
房地产基金和投资商将成为未来的两种主流业态。按照目前房地产市场存量及未来的发展潜力，只要政策许可，未来中刚房地产基金从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。而随着房地产业食物链的变异，那些具有丰富的开发、运营管理经验的专业房地产投资商也将成为左右市场的重要力量
众所周知，目前房地产业的资金来源中，银行贷款和其它资金(包括定金及预收款等)规模过大。2003年，房地产开发投资资金来源中的国内贷款迅速扩张，规模达3138.3亿元，分别相当于从1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。2004年宏观调控后，房地产开发投资的贷款增幅放慢，但1-10月仍然增长5.9％。
目前房地产开发投资资金的主要来源仍是国内贷款，其它融资渠道甚少且极不稳定，这给银行系统带来很大的不确定因素。而且房地产开发企业把定会及预收款作为投资资金的重要来源。2004年1-10月，国内贷款、定金及预收款合计在房地产开发投资中的比重超过六成，达61.3％，比宏观调控自订的2004年12月份非但没有下降，反而提高2.7个百分点。在房地产开发投资因国内贷款下降而减轻对银行资金依赖的同时，由于个人住房贷款迅速增长，又间接深化了对银行资金的占用。也加重了房地产开发投资对银行资金的依赖。
陈国庆教授系中国策划研究院执行院长，中国策划研究院房地产策划专家委员会主任，校园星网CEO，上海地标房地产咨询有限公司董事长首届中国十大策划风云人物。主编的《营销策划学》《房地产营销策划》《房地产定位策略》《策划基础学》《案例精选》《策划案例汇编》专著被指定为中国注册策划师资格认证的统一教材。主持策划的首届中国国际高新技术交易会开幕式等案例曾受到党和国家领导人的高度赞扬。
联系电话:13602595507、13510985255 0755-83437148陈国庆博客：http://blog.sina.com.cn/chenguoqingcehua中国策划研究院网址：www.dacehua.cn
