杭州奥体地王 杭州地王逆势提价



 

杭州地王逆势提价

     

文/康敬锋   来自《V-MARKETING成功营销》

 

2007年底的几个月,广东省的广州、深圳等地楼市由热转冷,交易萎缩,价格下跌。然而,就在房地产市场已开始争论拐点是否出现的时候,浙江杭州却传出消息,西湖8号公馆一套200多平方米的公寓,却卖到了2700万元,约合每平方米12.2万元,单价超过了上海著名的天价豪宅“汤臣一品”,杭州这套天价房,凭什么逆市而上卖这么贵?

比“汤臣”还老大

该公馆的售楼人员介绍,一套138平方米的三室两厅两卫的房子,总价是1300万元~1400万元左右,折合到建筑面积上,大约均价是每平方米10万元左右,然而这还不是西湖8号公馆最贵的房子,在杭州市的商品房交易详情上,赫然写到:11月10日,西湖8号公馆成交的一套房子,均价是每平方米12.2万元。为了展示西湖8号公馆房子的户型结构,售楼人员拿出了这套楼王的户型图,尽管售楼人员描绘了西湖8号公馆的房子模样,但记者的脑海里却无法想象这里到底是什么样的豪宅,因为这里既没有样板间,也没有房间的效果图,销售人员说,他们的房子室内都是毛坯房。一套售价2700万元的房子,竟然还只是毛坯房,恐怕也只有杭州西湖边,开发商才敢叫出这样的天价。在西湖8号公馆的楼书上,可以看到这样一段煽情的文字:距离西湖约200米,多少达官贵人都无法拥有的梦想,帝王将相之行宫,而今被你轻易收入囊中。无价的西湖,无价的享受,无价的生活,生活在生活之上。

开发商把西湖这块金字招牌,敲得当当响,这个楼盘实际景观是不是就像楼书里说的那样,是个无价之宝呢?但仅从西湖8号公馆的房顶上却怎么也看不到美丽的西湖。在西湖8号公馆的规划图上,可以看到整个楼盘只有两栋低层板楼,而且在两栋楼房之间,还隔着一些老旧的楼房,和周围的楼盘相比,西湖8号公馆并不显得突出,而且与旁边环境较好的小区相比,这里并没有什么优势可言。那么,这里的房价为什么会成了杭州市的天价房?

 

地王乃是害群之马当年的顺驰以天价地夺得地王之时,王石就怒斥顺驰乃房地产界的害群之马,如此高昂的竞地价格明显破坏了房地产市场合理运作的轨道。如今顺驰早已风光不再,但是高价竞标地王的模式却成为了行业内的普遍做法。

2007年7月,宁波雅戈尔置业有限公司经过90轮的书面竞价,最终以14.76亿元拿下了面积约54.2亩的土地,这个价格创造了杭州市2007年土地拍卖的新纪录。

 杭州奥体地王 杭州地王逆势提价

2007年7月,位于三墩镇的两块土地进行拍卖,其中一块土地拍出了7750元的楼面价,这个价格超过了当时这个区域里在售楼盘的房价,也创造了三墩镇新的楼面价记录,成了当地的“地王”。

西湖8号公馆号称自己是杭州西湖边的绝版房,按说,守着这么好的地段,应该是皇帝的女儿不愁嫁,可是据了解,从2007年9月份开盘至今,西湖8号公馆里面只有价格低一点的1号楼基本售完,2号楼售价在1000万元以上的户型,销售并不理想。其实,开发商心里也清楚,高处不胜寒,叫价太高,应者寥寥,那为什么还硬着头皮喊天价?作为研究房地产的专家,虞晓芬个人认为,杭州的土地市场出现了一些非理性的现象。一般情况下,高的地价会推动高的房价,而高的房价又会影响到地价,推动地价上涨。虞晓芬称,开发商高价买走土地后,一种是选择囤积土地,以时间的流逝来换取土地升值,实现利润最大化的目标;另一种,就是开发高档的楼盘,拉升房价,从而赚取更高的利润。

她担心,按照2007年杭州市土地拍卖的土地价格,明年将会有很多开发商走高端路线,最终的结果将是高价房的比例越来越高,从而导致越来越多的人买不起房。一旦房地产市场出现积压滞销,大量的资金将被套牢在土地上,甚至有可能出现大量的闲置土地和烂尾楼。土地价格在市场拍卖中被无限放大,这本身就是在制造地价泡沫,楼面地价高出同区域房价不仅不正常,而且可能会给整个房地产业带来风险。

在杭州,地价上涨与房价上涨形成了一种恶性循环,地王和天价房相生相伴,互相推动。杭州一位购房者告诉《成功营销》记者:“三四年前,市中心的房价7000多元/平方米,大家都还嫌太贵,现在如果每平方米卖一万多元,大家会说怎么这么便宜。”现在杭州主城区的商品房售价均价都在1.5万元左右,仍然维持在高位,但从2007年11月份开始,商品房和二手房的交易量已明显下降,市场信心正面临一场考验。

 

让房价“慢慢长”在华邦地产湖墅门店,记者了解到,在2007年7月到10月之间,房东临时加价的现象特别多,小房子涨个三五万元是很正常的事情,一些房主在签约之前,往往要几次加价,但最近却很少出现临时加价的现象。记者走访了杭州市的十多个房产中介公司,发现这些门店的客户非常少,大部分门店只有工作人员在无所事事地聊天,根据杭州透明售房网统计的数字,2007年12月1日~8日,二手商品房成交292套,比上周下降37.87%,交易量猛跌,新建商品房成交量也出现下跌,跌幅为13.69%。虞晓芬称,最近央行出台了一系列的紧缩政策,房地产跟信贷政策有密切的关系,我个人判断,2008年杭州的房地产市场成交量可能有一个萎缩,在这样的情况下,房价会处于一种平稳的状态,包括地价甚至可能会有所回落。

 

地王和楼王都该少一些天价的地王,天价的楼王。金钱堆垒起来的楼市,构成了今天的天堂杭州。可是这个天堂不属于普通百姓,而属于房地产开发商和炒房客。对于急需住房的群众来说,杭州不是天堂,倒更像是伤心地。

不久前,深圳万科集团董事长王石在一次私人聚会上说:历史表明,每次泡沫到来的时候,倒下的不是地王就是楼王。在地王造就楼王,楼王推动地王的恶性循环中,所有试图违背市场规律的人都会受到市场的惩罚。令人心痛的是,无论对老百姓、房地产开发商,或者对于地方政府来说,这种惩罚来得都太残酷。要想避免惩罚的到来,就得遵守价值规律。对于地方政府来说,保持房价的稳定不仅仅是它们的责任,更是一种全新政绩观的检验。房价的暴涨不代表政绩,只有稳定的房价、和谐的房地产市场,才能代表地方政府官员服务于民的意识。

 

 

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