爱华网自1948年12月20日中共中央颁发《关于城市中公共房产问题的决定》之后，中国就进入了住房公有化福利分配的阶段。但直至1978年改革开放之前，这种试图依靠国家与单位的公有制经济的力量解决全部城市居民住房的梦想不但没有实现，反而让城市居民的住房人均面积比1949年建国时还贫困。看来依赖于分配住房的制度是彻底失败了。
小平先生在充分的认识到这一制度的失败之后，于改革的初期就提出了利用政府与市场两条腿走路的房改设想，商品房第一次出现在中央的相关文件之中，拉开了改革的大幕，开始了一系列的房改政策探索。
改革的前十年房改重点在于存量房的租金调整，改革后的第二个十年开放了供给的市场化和土地的有偿出让。同时探索了存量房的出售制度试点，直到1998年才彻底的中止了住房的福利分配制度，并实现了市场化的分配。
至今又经历了十年的时间，这十年的建设速度远远超过了解放以来的五十年的建设速度，城市规模迅速扩大。在人口快速大量向城市集中的情况下，仍然让城市人均拥有的住房面积翻了几番，充分显示了市场化的巨大力量。人们可以对中国房地产的市场化提出无数的批评和埋怨，但全国的城市居民包括全世界的国家都不得不承认，是中国房地产的市场化彻底改变了中国的城市面貌和城镇居民的住房条件。
住房的局部私有化，不但激发了购买与拥有物产的欲望，也让安居乐业成为了现实。当然市场的竞争中必然会出现被激烈的竞争所分化或淘汰的人群、社群，这种分化是经济发展阶段的必然，否则小平先生也不会在看到不可能让所有人都同步发展的情况下大胆的提出“让一部分人先富起来，最终走向共同富裕”的分阶段发展模式。
那么这就给政府提出了新的问题，即在以市场化为主的经济制度改革中，如何提供社会保障。这种社会保障不仅在于医疗、退养等方面，还应包括住房市场化之后的低收入群体的居有其所的人权保障上，然而“23号文件”出台十年之后才有了“24号文件”关于专门提供和建立低收入群体的住房保障文件。
换句话说，三十年的改革中并没有一个明确的方向和一套完整的制度，至今仍在黑暗之中摸索，仍然是“摸着石头过河”，每次都是在出现重大问题时，在有无数的社会评论和抗议后，才会修改政策，以适应发展的需求。为什么不能借鉴市场化国家已走过的历史，并从众多不同的政策之中寻找出一条符合中国特色的市场经济之路呢？为什么不能用学习的办法减少在黑暗中的摸索，少摔一些跟头，并站在巨人的肩膀上加快制度的建立呢？
也许是政治与主义的原因让我们把更多的眼光指向了世界上最典型的两个城市型国家和地区，更多的关注着新加坡和香港，而不敢将视野扩大到那些头顶着资本主义制度的发达国家。岂不知最不符合中国国情的恰恰是这两个典型的岛国和地区。
中国与世界各国的最大差异化国情大约就是：第一人口众多；第二城市化水平过低。而这两点又恰恰是与新加坡及香港正好相反的两个特点。拿一个城市化高速发展的阶段与一个城市化已经成熟度极高的状况相对比，本就是两类矛盾。拿一个有边境与护照严格保护的地区或国家与一个城市无边境的状况相比也是一种谬误。而我们的政策恰恰在向着这两个毫无可比价值的发展模式学习和靠近，岂不是会再一次将未来引入歧途。
政府是要建立住房保障体系以解决低收入家庭的基本生存问题，但这种保障并非是一种财产分配，也不是一种普遍全民分享的共同利益，只是维护社会正常发展的安全网，是一个逐步提高与发展的过程。试图将社会保障扩大到更宽泛的普民共享的范围，必将退回到计划经济福利分配的老路上去，并让这个社会发展的车轮再一次变成短板。
政策的倾向性引导着资源分配的合理性。当更多的社会资源变成福利和共享分配时，就必然会丧失资源的有效性。如果一个市场化的经济制度下，超过50%的产品是非市场化供给的，那么至少有50%的资源是非市场化分配的。如果这个比例大于了50%，那么就根本谈不上是市场化的经济制度了，只能说局部的市场化在为非市场化的制度打补丁。|!---page split---|
指定市场必须生产超过70%的定型产品，指定市场必须配置70%以上的特定产品的资源，本身就已经让市场化名存实亡了，再将保障性政策进一步扩大到中产阶层，那么这个市场化还能剩下多少呢？
除了建立对最低收入群体的保障性政策体系之外，还必须关注夹心层的需求，但他们与完全无购房能力的低收入人群不同，他们拥有部分的购房能力与多种的生活方式选择权，对他们应实行的是帮助而非转移分配。这也许是一项基本的原则，否则岂不是对低收入家庭更加不公平了吗？
有租有售是一种制度性的分阶段消费过程，从无到租、从租到拥有、从旧到新、从小到大是一个合理的消费与提高的现实，那么就必须提供这种市场化的选择条件。如果仅仅靠缩小户型面积、仅仅靠压低房屋总价，但一定要求他们购买一次性到位的直接拥有，则是无论如何也无法靠市场解决问题的。
租赁性住房的提供不能依赖于政府，也不能依赖于富有者投资形成的少量租屋。当租赁性住房不能成批量提供时，就必然会出现奇货可居的短租行为和不断的涨价行为。即使有租金的补贴也无法保证相对的稳定，让租户不停的奔波于不断的改变生活位置的搬家之中。
建立相对稳定的租赁性住房就必须由国家提供租赁性的土地，以降低首次建设与投入的资本。中国自1991年开始试行55号令以来，有偿出让在招拍挂的政策约束下已使土地的成本不断急速上涨，甚至到了面粉高于面包价格的地步。如果没有租赁性的土地，那么就很难提供夹心层的租赁选择。
建立相对稳定的租赁性住房就必须由国家指令建立长期信贷的金融体系支持，不可能依赖于短贷长投。这种金融体系可以是银行的长期、低息贷款，也可以是债券或基金，以降低成本和延长投资回收期。
摸索中每次都提出了很好的政策目标，但每次都没有科学的提出用什么样的方式（各种市场化的配套措施）去达到这个目标。我们都知道要过河、要实现共同富裕的目标，但如何实现这一目标却有人说架桥、有人说乘船、有人说用吊索、有人说用木排、也有人说下水游泳或干脆摸着石头过河。
改革的初期没有路可行，也没有造船与架桥的能力，于是就只能是摸着石头过河的一种方式。但三十年改革之后，仍用这种方式去撞墙则就有些不够科学了！
建立住宅法，用法律来保证预期是一种远远比每次都用部委联席会或政府机构随机调整和出台相关政策更好的办法。用法律来解决土地供给的问题、土地的性质问题（租用与出让），用法律来稳定住宅的金融政策，这种专门用于解决保障性住房或补贴性住房的金融应不受宏观经济周期性的影响，是一种长期的战略，分层次的解决保障性、补贴性及市场化的攻击方式、供给对象、产权结构等等。
目前的房地产已不再是一个可以用临时性政策措施来调来调去的单一市场，而是溶入于整体经济发展中的一部分。尤其是要分层次解决不同收入群体的市场化及非市场化的保障性责任，就必须用法律来加以界定与约束，用法律来解释市场中存在的疑惑，用法律来维护市场的权力和民众生存的权利。
住房政策到了必须尽快变成法律来给予保护的时刻了！
