爱华网系列专题：中小企业如何过冬
【与老板对话】
冯仑：野蛮生长持“戒”过冬●主持人 谢红玲 被“拐点论”、“降价风”搞得扑朔迷离的中国楼市，前景越来越难判定。这种变化的波及面甚广，甚至连投资大师罗杰斯都表达了自己的观点：“预计中国房地产市场会出现调整。中国政府一直在尽力抑制房地产投机，他们对此非常认真。”旋涡中的房地产企业更是面临何去何从的抉择。困惑的时候，人们就会呼唤思想者。而冯仑，人称“地产思想家”。 房地产企业现在应持四“戒”主持人：经历了2007年的“疯狂”增长，房地产市场开始呈现盘整的势头，又面临着政策调控的敏感期，舆论异常混乱。王石在去年岁末很突兀地抛出的“拐点论”如激浪之石，更加剧了地产话语混乱的局面。你是个善于思辩的人，和王石的交流也比较多，怎么看这个现象？
冯仑：出现这种现象很正常。我赞同王石就拐点论做的解释：目前中国的房地产市场确实在经历一个转折期，即从过快的、非理性上涨向理性回归。这就如同运动场上的局势发生了变化，无论运动员、教练还是观众都要做调整，大家都要重新找到合适的位置，一时的混乱是在所难免的。我个人估计，这次调整的时间不会太短，大概要到2009年上半年市场才会恢复正常。当前政府把市场分成70%和30%两部分，政府和开发商各管一部分，这是一个很大的变化，大家需要时间来适应。 至于舆论上的混乱，主要是大家对这个市场关注度过高造成的。希望两三年之内中国迅速改变目前大家过分关注房地产这个状况，使住房这件事成为一个普通事，而不是一个特别的事情。很多事情本来是很普通的，但就像走路一样，由于姿势不对就走拧巴了。早几年政府做的不够，这个屎盆子就扣到了市场头上。现在大家都看明白了，政府也做到位了，两三年后就会出结果了——中低收入的家庭住房有了保障，那些中高收入的人群可以买到想买的房，富豪可以买到任何他们想要的房。 主持人：对市场这一轮新的调整你是否感到意外？是否需要重新调整企业的发展战略和经营策略？ 冯仑：对这轮调整，我开句玩笑，大人（大企业）都不会感到惊奇，小孩（小企业）才会惊奇。从2000年开始，房地产连续过了8年的好日子，已经够长了！而且万通经过15年的成长，如今走向成熟，可以从容面对各种变化了。 我们是个战略导向型的企业——永远站在未来安排今天，所以我们不需要临时调整战略。何况我们从1999年就提出了反周期观点，在别人猛踩油门的时候我们肯踩刹车，所以一直保持匀速发展的节奏，保持着良好的财务状况。近期我们仍然会保持适度扩张。 主持人：你大谈民营企业的“色”与“戒”，即追求金钱的欲望这个“色”和社会伦理及政策法规这个“戒”的冲突。房地产恰恰是一个高利润行业，是一个充满诱惑的行业。结合当前的政策形势、市场状况与舆论氛围，你认为经营房地产企业应该持哪些方面的“戒”呢？ 冯仑：一戒盲从。对公司战略要有自己的判断，不要跟风，不要听媒体的。二戒贪心。个别项目或者特殊阶段赚钱快、赚得多，要绷根弦，不要坐地起价，要涨价有道，产品一定要有相对优势。三戒无所顾忌。对道德、对公众舆论一定要有所顾忌，要懂得敬畏，不能沦为魔鬼。四戒大跃进。在发展速度上一定要尊重商业周期，顺应行业规律，否则早晚会为一时的冒进付出更大的代价。奥运后，房价不会有太大波动 主持人：2007年多个城市的房地产市场表现很夸张，地王不断涌现，动辄几十亿元，以北京为代表的城市房价也不断往上蹿。究竟是什么因素助长了这场涨势？ 冯仑：我觉得2007年房价涨的确实有点儿快，一方面跟大家对市场的预期有关，一方面和土地资源的获取越来越难有关系。 这段时间房价不断涨，买家也预期涨，所以越涨越买，这样一来市场比想象中的增加速度还快。另外，我们完全没有预期到的一部分需求也挤进了商品房市场。我老开玩笑说未婚女青年推动房价上涨，为什么呢？女孩子90%以上都说不买房子就不能结婚。这样一来买房年龄大大提前。 再有一个没有预计到的预期就是，中国人的文化带来的财务关系相对来说边界不清楚。比如孩子要买房子父母可以出钱，在美国不可能这样；或者你挣钱多了，家里兄弟姐妹买房你得给钱，所以中国有很多测不准的需求。由于中国的买房年龄提前，这种特殊性加上财务关系边界不清楚，亲戚朋友互相凑钱，这样实际上比想象的市场需求要大，房价就给带动起来了。 另外一方面，开发商本身获得土地资源也确实越来越难，所以他就想在这一个项目上多卖点儿，多赚点儿。这本身从商业角度看不能说是错的，也是“商之常情”。 主持人：你为2007年房价的上涨找到这么多理由，但你也并不赞同房价过速上涨，那么在你看来怎么才能控制住房价的涨速呢？ 冯仑：我觉得现在要把房价控制好，实际上要注意中国现在的特殊文化和家庭结构以及因为婚姻而带来的买房压力。这些都是中国的特殊性，是统计数字后边看不到的东西。 主持人：2008年奥运会离我们越来越近了。很多人担心奥运会会成为北京楼市兴衰的分水岭，有人预测房价在奥运会后会下跌，你怎么看？ 冯仑：我个人认为奥运会前后的市场不会有太大变化。以前举办过奥运会的许多国家，已经处于经济高峰点，相当于他已经吃饱了又让他吃一碗，所以他就吐出来浪费了。现在中国经济正处于高速上升期，本身还处于饥饿状态，从建设角度来说市场需求非常大，这个时候奥运来了，只是推饭的那个车跑得快一点儿，多给你一盒饭的问题，奥运之后经济仍然会增长。所以我认为房价不会发生太大波动，不会暴涨也不会暴跌，会有一个稳定的趋势，每年涨5%到10%。企业公民建设是我近期的重中之重 主持人：很多人听说过你的经商哲学：学先进、傍大款、走正道。但就前几年的发展来看，你的那套哲学好像没派上用场，许多房子卖得越差最后赚的钱越多，因为房价越卖越高，很多房子售价超过预先定价的50%以上。 冯仑：光景好的时候好像是没用处，但是好日子不会一直有。尤其是民营企业，一定要未雨绸缪提前布局。民营企业最大的问题就是组织架构，要在不同的阶段用不同的组织形式，让组织提前发展，甚至要超越业务发展。万通引入泰达这个国企大股东，体制和资源都做了调整，保持了组织的活力也增加了约束力，切实提高了企业的综合竞争能力。 主持人：房地产商一直得不到社会的尊重，背负着“为富不仁”、纳税“侏儒”等骂名。你对此有什么感受？是否会有所作为？ 冯仑：有人说企业只要盈利、纳税就算履行了企业公民责任，这是比较窄的理解，我赞同西方比较通用的企业公民概念：即企业要承担确定范围的社会义务、公民责任，这个确定范围指的就是直接的利益相关者，包括客户、员工、合作伙伴、所在社区、周围环境等等。 企业公民建设已经被列为我们近期工作的重中之重。去年下半年，万通也开始筹备一只私募公益基金，预计今年3月可以正式成立，资助方向初步确定为：公共区域的节能照明。 此外，我们还在管理流程中引入国外“绿色公司”的做法改造企业，从管理规范的大型跨国公司挖来人力资源总监按照企业公民的要求训练员工。可以说，我们的企业公民建设是系统化的，从制度安排到人员培训到资金募集与捐助等等，全方位去考虑。
主持人：房地产企业惯于“作秀”，这些举措会不会流于形式？ 冯仑：我敢肯定地说，在企业公民建设方面，我们房地产企业在国内所有企业中会做得最好。为什么？因为我们最用心。 透露一个小秘密，今年6月份，我和王石等一批企业负责人将会出国访问那些公益行为做得最好的国际企业，还会专门到哈佛学习专业课程，我们会很用心、很努力地做这件事。行业内现在就做两件事：集中和转型 主持人：2007年的楼市如日中天，甚至到了癫狂的状态。作为既得利益者，开发商们应该很兴奋吧？你们在这一年里除了数钱都做了什么事？
冯仑：我们企业这一年做的事不多，政府做的事相比更多些。
2007年除了少数上市公司和规模比较大的企业有点儿新闻，剩下的企业有什么动静？大家也不是在闷头发大财，主要在干“和面”的活儿。重组就是“和面”，上市的上市，转型的转型，更多的是项目在转卖。归结起来我们干的事其实就两件：集中和转型，所谓集中就是上规模的企业在市场上的资源不断互相集中，比如并购、上市，越集中市值越来越大。第二个是转型，小公司要么不做了退出市场，要么就把公司卖了，要么就做缝隙市场，比如说专做未婚女性愿意买的那种产品或专做老年公寓等。 主持人：你认为政府这一年做了很多事，你怎么看政府在管理房地产市场上的这些作为？这些作为的实际效果又如何呢？ 冯仑：我觉得2007年政府做的事确实比市场做的还多。比如明确了哪部分市场归政府管，最近又出台了经济适用房和廉租房的政策，明确了财政怎么分钱，怎么解决低收入家庭住房的资金来源等等。 今年政策都到位了，效果大概两到三年后就会显现出来。政府做的多，也希望能做的对，这对市场未来的发展是一个必要条件。比如说政府解决了低收入家庭的住房问题，对商品房价格的抱怨慢慢就会少了，对房价高低的敏感性就不那么大了，大家都有空间发展了，房地产市场的竞争就更加有序了。 主持人：房地产市场的无序是怎么造成的？ 冯仑：因为以前政府和市场裹在一起，所以市长、司长、建设部长、房地产开发商、媒体全搅合在一起折腾。市场有序了，70%的范畴属于政府玩的，剩下的30%归开发商玩。我希望这个市场逐步变成一种运动场上的竞争，而不是类似农村场院里的无序竞争。 冯仑简历： 万通地产董事长。 1984年至1991年曾在中央党校、中宣部、国家体改委、海南省改革发展研究所任职。 1991年创建万通集团，1993年在北京组建万通地产。 曾参与创建中国民生银行并出任该行的创业董事，在业内首倡从“香港模式”变为“美国模式”，是中国首家房地产策略联盟机构——“中城联盟”的发起人和“新住宅运动”的倡导者之一，曾经担任“中城联盟”轮值主席。
冯仑语录
民营企业的“色”与“戒”民营企业在创业和发展中遇到的问题，包括原罪问题、政企关系，也包括企业公民责任，以及组织内部一系列的管理等等，简单说来实际上也是一个“色”和“戒”的问题，即追求金钱的欲望这个“色”和社会伦理及政策法规这个“戒”的冲突。在民营企业这二十多年的发展过程中，如果没有欲望，而仅仅有伦理道德和规范，我们的经济就不可能有活力；反之，如果只有追逐财富和金钱的欲望，没有“戒”，没有社会道德、责任和法律规范来加以约束，金钱的欲望也会成为社会的一大灾难。
庙与和尚——关于企业管理
一个好的企业就是一座好的庙，一个好的企业家就是一个好的大和尚，一个好的职业经理人就是一个好的小和尚。我们给客户的永远是1%的使用价值和99%的希望。管理的最高境界就在于不仅能把明确的规则搞清楚，而且也能把潜规则搞清楚，最后办好自己的庙，成为一个伟大的大和尚。伟大的人管理自己
一个管理者容易犯错误的地方在于，弄不清楚管理自己还是管理别人。公司领导者管理自己永远比管理别人重要，行为管理、行为矫正的关键是校正自己的行为。伟大的人管理自己而不是领导别人。公司的四种死法
第一种，社会革命、制度变迁造成大量的企业的性质发生变化和死亡。第二种，技术革命使一些靠旧技术支持的企业不复存在。第三种，不可抗力和不期而至的灾难使很多企业破产，资不抵债。第四种，商业竞争导致的死亡，每轮商业周期循环都将会有一半以上的企业不复存在。应对商业竞争，唯一的办法就是降低负债，扩大现金流量的弹性，保持公司竞争性和财务稳健。钱心跟着人心走
钱是有腿、有性格的，也是有气味的。全球的钱80%是在美国和欧洲之间跑，20%往新兴市场跑，这20%里的50%在中国。想要运作资金，想要懂得如何让别人支持你，让钱到你的公司创造效益，就得懂人心。钱心跟着人心走。全世界最聪明的人最终都是先研究人心和制度，反过来才能驾驭金钱。 八卦老板 谁对你影响最大？ 干爹马鸿谟。 哪本书对你影响最大？ 《道德经》。 最近在看什么书？ 《基地组织的秘密》。 对员工说得最多的一句话是什么？ 要学习、要学好。 今年最高兴的一件事？ 还活着。 目前思考最多的问题？ 企业的社会责任。真心欢呼企业公民时代！ 你觉得自己最大的优点是什么？ 睡着了的时候还想说话。 你觉得自己最大的缺点是什么？ 倾听的时候只用一只耳朵。 你最想拥有的一项技能是什么？ 开飞机。 你个人的精力如何分配？ 1/3处理公司事务，1/3用于行业活动，1/3做自己和社会的事情。 在你的职业生涯中，谁对你的帮助最大？ 王石（万科集团董事长）。 你做出的最艰难的决策是什么？ 见钱眼不开。 描述一下自己的性格？ 个性好强，过于自信（中学老师的评价）。 你的座右铭是什么？ 伟大是熬出来的。 假如现在有足够的时间，你最想做什么？ 随意在一个地方呆下来胡思乱想。 如何面对压力？ 没心没肺。
