爱华网时间：2008年4月17日20：00--21：00
地点：北师大珠海分校励耘楼A111主题：冯仑新书发布暨专题讲座“中国民营企业的罪与罚” 主持人：首先感谢万通地产董事长冯仑先生能够接受我们北师大邀请，抽出他宝贵的时间到我们学校进行一个精彩的讲座。我们首先感谢珠海文华书店，感谢珠海南嘉开发有限公司，感谢来自信息技术软件工程学院的院长利于华（人名，音同）女士，感谢不动产学院院长金诒国（人名、音同）先生、感谢我们校办领导陈力（人名、音同）先生、我们还要特别感谢搜房网大力支持，而且要特别欢迎来到我们现场的“风马牛集中营”的朋友们。 我们两年前有幸与冯仑先生在搜房网有一次见面，当得到他要来这边的这个消息时我心情特别激动。我想冯仑先生是我们地产界的思想家。所以我想留更多的时间给冯仑先生。我们下面热烈欢迎冯仑先生给我们做精彩的讲座。冯仑：到这里我觉得完全不像夜晚。像大中午，大家比较兴奋，我也兴奋极了，我刚才在车上打了个盹，但是现在清醒起来了，跟你们一起分享我过去一段时间对民营企业的一些思考。谢谢大家。 我讲一个故事可以说明我在珠海的开始和所有民营企业的开始是相关的。我在珠海相当于被当作“人质”工作了一年，万通刚刚发展，我借了一笔钱，人家有一个附加条件是要我帮做一件事情，我以为很快，结果却在银都酒店1218号房间住了一年。他本人支持我，借给我们万通最高一笔钱，这笔钱让我们万通发展，所以我感谢由珠海开始，谢谢大家。 关于民营企业的故事实际上跟我刚刚讲的一样，它非常有意思，在过去将近30年里大概民营企业的历史有三段。 第一段是93年之前我，称之为“江湖时期”，因为93年之前没有《公司法》，我们大家赚钱采取组织形态，最重要的江湖形态，其次是家族形态，再其次是政府机关的形态。 在93年之后到2002年，我们有《公司法》。所有的民营企业依照《公司法》改变自己的组织并用公司形态。 2002年之后我们以上市为标志开始创富阶段，个人财富最大地增加。这三个历史过程我们面对的两个问题非常不同。
在第一个阶段我们面临最大的问题是我们在中国传统文化这个土地上经营活动，我们如何从江湖组织中找到安全，因为江湖上有一个最大的麻烦，那个时候组织很难可以叫是公司，股东概念不清楚，我在这边作“人质”的时候我的公司是联营公司，我们几个人借钱。我们每个人建了公司以后还剩下400块钱，我们在这个过程当中如何组织我们的企业？我们当时没有办法，当时甚至有一个想法是我们兄弟几个绝对不重蹈江湖故事。
我们应该一直在一起，如果我们不在一起我们不应该打打杀杀，我们在中国历史上找不到更好的办法，桃园三结义拜天地，最后我们想想好歹是读过书的，我们就说不采取这样的办法，我们研究别的办法。我们发现江湖组织当中有两个知名的问题让我们不能很好地发展生意。 第一个是有进入、无退出。我们喜欢看江湖里面的蛊惑仔的片子。你们看过《黑社会》没？你发现参加一个帮会跟着一个大哥比较容易，要退出就没有机制，所有的江湖土匪都不能退出，一退出就是背叛大哥，大哥会想办法灭掉你。所以只要有员工离开，我们就不愉快，而且他到别的公司别的大哥也会这样看。这不是现代企业的架构。另外一个没有办法解决领导人的政策登记。第二个问题，如果大哥做得不好，我们如何换大哥？在中国的江湖组织当中最难的是换大哥，所以历史上有两句非常重要的话，第一是要想当大哥杀了大哥就是大哥了，一般来说所有历史上江湖大哥平均活的时间不超过30年，而且95%以上大哥是被身边的人杀掉，另一方面从大哥角度看，他相信一个信条：世界上只有死人和自己可以是可以相信的。因为他知道所有大哥是被身边的人杀掉的，而且最可靠的是最危险的。江湖上所有的大哥不是被秘书杀掉就是被司机、女人杀掉的。所以早期的民营企业弥漫着江湖气息，一方面没有正常的退出机制，另一方面大哥犯错误没有一个惩罚规则，例如是《黑社会》的电影专门讲黑社会怎样换大哥。事实上中国江湖上换大哥有两个办法，第一个是大佬在后面喝茶操纵，兄弟在前面杀，谁杀出来谁就是大哥，还有一个是家族的印记，今天香港30万兄弟，新义安当了两代人、三代人继承下来的社会的帮会。
93年以前所有的民营企业面临这样的组织有很多的困惑不知道怎么办。所以多数采取中国江湖组织中变通的方法，就是《水浒》的模式，这个非常方法简单，就是“坐有序亦无别”。有一、二、三、四、五个大哥，但这个如何排呢？ 按照中国的传统三个标准。 第一个标准自然标准，喝酒的时候谁年龄大就上座。 第二个标准，是曾经在组织里面的身份不同。水浒108位，阮小二一直在下面，因为他的身份是农民，林冲、武松一进来就是排在前面的，因为他在体制内都是厅局级干部，能不能当大哥，在体制里面的身份到江湖上往往是他财富的依据。 第三个是君权神授。水浒大哥当时说了谁杀了石吴功（人名、音同）就可以当大哥，但宋江没有完成，庆功那天不高兴。第二天晚上继续这样庆祝的时候，大家看到一块石头写着108位兄弟的排序，大哥第一。这个是江湖上排序的方法。 民营企业早期很多的排序方法基本上这样的方式。 后来很多各种各样的原因也是可以理解的。所以你们也可以理解我在万通一直是董事长，第一是年龄大，后来是股东了。第二个水浒的办法要“利无别”，大块吃肉、大碗喝酒，所有人都一样。 我们公司五六个人我们的工资是一样的，全部是透明的，房子也是一样的。我给大家讲一个故事可以体现。我在大前年的时候在增城高尔夫球场谈事情，有一个海南的老总要跟我谈点事，之后吃饭，路上有五辆奥迪跟着我们，他们都说是公司，吃饭的时候边上又开了一桌五六个人，我说既然是公司的，我们合到一起，他们说不行我们比较土，我说吃饭有什么关系，有什么土的。他说，当年在海南我们拜在你的名下，我们有五六个人有兰州的、甘肃的、陕西的，到宁夏我们商量是继续干还是一人分两三万块钱，有几个人说我们还想干，那个当大哥的说我们不想干，没法干。第一，别说现在没有钱，就是有钱我现在看到你们都不买账，将来干起来以后不让我当这个大哥了，搞不好把我弄死。第二个我不比你们多挣钱。这帮人说大哥有什么条件？我们还是想跟大哥干。大哥说，第一你们必须我说什么就是什么，不管什么时候都是这样，你们说好不许乱来。第二，一旦挣钱了我保证不少你们的，但是没有挣钱你们，但是没有挣钱也不能埋怨我。 他们就说行，大哥我们也有一些想法，第一我们不跟大哥闹事，你让我们干我们就跟着干。第二我们希望大哥不给我们股份的时候大哥吃什么我们吃什么。所以我就答应他们，后来他们在县城做房地产每年挣五六百万。后来又发展起来，所以现在我们在一起让我这边吃饭，我点什么他们也吃什么，都一样。 这个是真实的故事，我想到民营企业早期大家都跟水浒一样。这样的情况下我们如何突破困局，如何解决这一矛盾？就是这样的一种江湖的组织不可能使企业经营变成江湖行为，在97年之前18000家公司中间有90%做房地产，现在剩下没有多少，在93年左右的时候整个的江湖散了，这些企业有很多读过很好的书的研究生在一起却采取江湖的方式，你追杀我我追杀你。这样的故事非常多。 93年是一个转折，93年之后到2000年有一个有趣的现象。93年有一个《公司法》，有了《公司法》之后对民营企业有一个选择，你的干部组织、家族组织能不能把它改造成公司组织，就是把兄弟关系变成股东关系，把大哥变成董事长，然后有一个退出机制，不相干的人可以不干。现在听起来是一个平常的事，但是那时候死了很多公司。我也面临一个选择，我们这些合伙人考虑应该怎样做。 这个过程当中有三件事情触发我们知道一些西方的规责可以解决我们解决不了的麻烦。 第一个是我们老总到美国做创业投资，在硅谷在那边开始接触到创业投资的游戏规责。在美国，合伙人的进来退出比较容易，不像中国的江湖、家族退出比较困难。 第二个因素是我94年到美国见到了（人名），谈了一个晚上，跟我讲：怎么样做生意是僵局的博弈。我们中国人经常做和局的游戏，中国人以和局开始，大家往好处想，在饭桌上把生人变成熟人，把熟人做成交易、把坏人说成好人，都是在饭桌上。西方人在律师楼里面是反过来把好人想象成坏人，提出很多的不可能的事让交易变成比较理性。 我知道以后，他跟我讲很多僵局的规矩，在一开始时候把可能掰的事全部说清楚，如何算帐、出牌、出价，你出多少钱，我出多少钱。 还有一个是潘石屹的太太张欣她认为我们能干就一起干，不能干就散伙。 我们在95年按照现代公司的方法，按照《公司法》在把江湖组织变成现在的公司，95年有分歧的时候我们找到了律师帮我们设计一个“离婚”的法律文件，这个律师是潘石屹的上市律师，还有一个是我的律师，这两个律师在美国留学，一个在哈佛、一个在普林斯顿，两个人还是同学。他们偶然成为了我们合伙人“离婚”的律师，这个律师楼也是现在是北京最大的律师。 我们95年作为民营企业我们认识到有分歧要用律师解决，这是我们从江湖组织进化到现代公司非常重要的一步。完成这一步还有重要问题，我们要解决资本的来源问题我们提到一个重要问题，公司资本社会化、经理职业化、发展本土化。 我们95年提出这样的方法结合《公司法》和组织变革提出一整套公司建设方法。资本社会化我们都知道搞战略投资是社会化，还有一个公司专业化，这个事情说起来比较有意思有很多做房地产，今天在中国的房地产行业里面公司的战略化里面如何精细化总是解决不好。中国有六万家房地产企业大部分的开发性企业，这六万家企业相当于业务爱好的在跑步，但是不是刘翔那样标准地跑。如果按照刘翔这样的标准在跑的，有250家公司。在综合性上市公司有主营业务房地产还有在海外上市在中国经营将近30多家房地产公司，像SOHO，最近还有上市的三、五十家。这250家是标准的公司。试图按照标准的规则跑步的公司，实际上目前来看能够说清楚战略的不到1/3，剩下的都是人云亦云地在做。公司的战略并不清楚。 房地产是什么生意呢？大家都做房地产的，刚才教授院长讲到了，中国目前做房地产的方法大都是从香港变过来的我们称之为“香港模式”：是过度夸大土地的储备作用，以销售楼花为主，以快速销售为主，第二从销售规划建设走向一体化这样的模式。模式由60年代末霍英东在香港兴起的，这样的模式从香港到深圳到海南、珠海、北海最后到全中国。我像说的是这样的生意是低级的一个阶段。 从全球的房地产历史来看，房地产商的角色有三个重大变化。 第一个阶段是地头。一方面自己垄断土地，另一方面施工单位也可以发展，最初的房地产深圳宝安、珠海都是这样一开始都是地头变成的房地产商务。大家看过泰坦尼克号，这个有一个绅士把自己的生存的希望留给了一位女士自己在船上死了，这是纽约的第一个地产商。他去做公益不再做房地产。 第二个阶段在上世纪70年代80年代以后地产商在西方演变成第二个角色是厂长加资本家。所谓厂长加资本家一方面大量的快速生产住宅，像今天的万科，工厂化生产，那个时候日本的大和、滴水，美国的XXXHOME（英文） 等等都是这样的方式。另一方面，它们都上市通过资本市场不断扩大规模。第二个角色是今天住宅公司必须要思考的模式，但是上个世纪90年代以后美国不动产经营发展经济成长GDP快速增长， 纽约今天人均GDP6万美金，北京是8000美金、珠海不知道有没有6000美金，深圳1万美金。纽约是导演加制片的角色，这个变成了一个大家可以想象到的一种，我说越来越像张艺谋。中国电影市场多大？赚钱的只有两个一个是张艺谋、另外一个是冯小刚，还有一些是香港拍《投名状》的陈可新等等，还有陈凯歌，但是这两个是主要的。但是仔细想想张艺谋整个电影的过程，第一他不投资，但是谁都离不开他，第二我们不知道版权是谁的，我们看《英雄》没有一个人知道版权是谁的。第三整个过程张艺谋赚钱多少？有三笔钱，第一个权益金，他的能力带来的权益。在纽约很多的地产商还会放一点点钱获得大权力。有一个老板，他放了5%的权益金分了40%，这是一笔钱。第二个是制片费。在纽约的地产商里面是收费开发商，一般是3—5%。第三笔钱是套房分帐，《英雄》超过一个亿的票房要分帐。纽约大地产商是这样运作，第一自己放一点点钱，这个物业是谁的他不关注，最后拿到管理费通过某一部分分帐，所以纽约你们会看到美国大的地产商包括《学徒》里面的这个制片人，最先通过寻求这个电视剧的制作人，最近要来中国，这些人是张艺谋自己不投什么钱的。 这个角色的演变是充分竞争结果，事实上有自己的规律，有250个公司里面公司的战略思考的并不是金钱，目前大概的战略分为三类。 第一个，就是单一产品、跨区域经营、全国化品牌、产业化经营，这个是万科。万科到去年已经是全球最大的住宅公司了。大家可能并不了解，全球最大的住宅公司在前年是多少呢？每年将近五万套新房、营业额五六十亿美金、利润10亿美金左右、市值100亿美金。万科去年500亿的营业额按照今天七七四十九总共70亿美金营业额，利润万科去年是50亿，市值今年是将近2000亿。去年年末万科的市值是美国前三大住宅公司市值总和的1.5倍。当然今天的股票价格在掉，美股也在掉，依然是它的1.5倍。这是一种战略。所以现在如果你是住宅公司，万科就是你应该好好学习的榜样，就是“厂长加资本家”。 第二个，就是多地区发展、多元化发展，富力、合生创展这样的企业，他们在珠三角、长三角产业比较多样化，比较像纽约的大公司，这样的战略以产品线的多少制约它的发展，不能无限多。从住宅一直到购物中心、酒店什么都有。 第三个是单一地区集约化投资，适度多元化产品。碧桂园现在也像万科发展，我们在一个地区集中投资，然后适度地多样化产品，为什么？这种投资在一个地区，中国非常大，一个地区就上亿人口，在一个地区可以集中投资。 这三种战略到目前为止从美国、日本都有成功的可能在市值上不相上下。也就是说在美国股票市场上万科的模式是大体100亿美金，纽约大公司的模式市值也有100亿左右，你的公司即使是房地产你的战略如果不清楚，你的专业化就不能实施，你的专业化不能实施你的经理职业化不能达到。经理职业化前提是公司专业化。你不能说一个江湖组织今天抢东边，明天抢西边，一会儿杀人，一会儿绑票不专业。所以你们看《疯狂的石头》里面说，大家要抢银行他说大哥我们不专业。你如果是一个江湖组织，它就不专业化了。 所以公司专业化以后才能提高你的职业化，所以第二个阶段在公司时代最重要的是资本社会化和公司专业化。所以这个阶段又有很多的企业垮掉，不能很好地生存。 到第三纪阶段，2000年雅兴突然上市我们这个时候发现创业可以变成“干干净净地脱”，可以挣钱。如果说民营企业在早期的时间里面，我们有很多的欲望，有很多致富的冲动和创业能力，我们在野蛮生长过程当中我们相当于汤唯的扮演的角色我们要“脱”、赤裸裸面对一切，但是我们如何能够使自己清清白白，取决于背后的干干净净。因为你不能在公司转化，不能到创富阶段不能变成干干净净你就不能说前面清清白白。所以清清白白是因为你后来可以被证明干干净净，而不在于你脱和不脱。比如你看到的汤唯有一种使命和任务她要去做，即使牺牲了她脱了，她是干干净净的。你可以看到艺术。 但是《苹果》这部电影，范冰冰脱是迷迷胡胡并脏兮兮地脱，同样的是脱，境界不同。
所以民营企业进入了一个创富的时代，2000年以后为什么到一个创富时代？在这个时候我们的资本来源有了风险投资，起初是外国和国内的接着有更多的政府各式各样的资本投资，资本社会化一开始就清白了。没有问题了。不用因为借钱在珠海做一年的人质了。 雅兴最初投资是两个人，一个人是刘耀伦（人名、音同）一个XXX老先生，他出一些办公场所，第二个是我们万通给了几十万美金。我们很早在美国投资，第一个是雅兴。我们所有的员工通过雅兴的成功意识到可以通过这样的方法获得干净的资本和符合规范的创富的方式，我们之后有更多的方式，从雅兴到马云。马云上市的时候公司300亿市值成为全世界最大的市场之一。我们看到资本市场快速地检阅兢兢业业做事的人使个人财富不断成长。为什么会有这样的过程？你想一下，跟我想的一样不？ 我们仔细观察人一生赚的钱有三个1/3，这三个三分之一是不同的阶段的。如何创造财富最重要的是第一个1/3。你应该花很长的时间五到十年做一项生意兢兢业业做好，而且不出事。第一阶段得到利润回报是有限的，你能够通过这样的买卖产品挣到现里是财富的1/3。但是基础好，时间比较长，就可以等到第二个1/3。 第二个三分之一是全国人民开始给你发奖金，这个如何发？是汇率、人民币升值，币值变化，财富增长，你开始获得第二个1/3，而且这个不需要付出边际劳动。人民币大幅度升值，港币贬值从港币对人民币1.4：1到1：1，这个时候李嘉诚的资产变成人民币就上涨一倍了，这个下来大概是他前面几十年创造财富的总和还要多，他并没有付出更多的劳动是边际成果。谁给他的？是他熬到人民币增值这一天，熬不到就死了。牟其中（音）到满洲里圈地，如果熬到今天土地就增值了，全国人民给他发奖金，但是没有熬到就死了，人民币也升值，原来是一千万美金现在可能三千万美金，你不要劳动，是你好人好事做到低，兢兢业业全心全意做一件事，然后全国人民给你发奖金。 第三个，资本价值提高的时候你可能上市，之后你的投资人会根据你盈利能力的预期给你一个股票的定价，这个时候把未来的钱都提前给你兑换了，这是全世界人给你发奖金，这个奖金可以流动是现金状态。创富之后可以从资本市场兑换，套现几十亿。现在套现最多的是国美黄光裕套现80多亿人民币。这就是资本市场，国美多少年？20年左右。所以他的前一个1/3挣到是非常辛苦，如果第一个1/3挣不到就会死，如果你挣到了，没有熬到第二个1/3资产增值也会死，没有第二个1/3就没有第三个1/3。最重要的是第一个1/3必须要专业化、精耕细作。 所以这是进入到创富时代了，我们面临一个问题，不同于前两个阶段。这些问题大概可以分成这么几类，一类是创业者和公司的管理者之间你自己的角色如何变化？由一个直接经营者到创造项目、创造制度、创造价值文明、创造价值观然后创造一种新的人员体制，这个时候创业者面临一个问题是做毛泽东还是华盛顿。如果是做毛泽东可能你的组织和你的生命是息息相关的。如果是华盛顿可能会创造一个制度，订立一个游戏规责，你干满了到时候你就退休，让它的制度不断创造新的财富。 我们也观察了在全世界范围，在座里面可能有经济学家，我不知道能不能相信这一点，据我的观察，领袖不会创造财富。谁能创造财富？制度。领袖只有在创造好的制度，把自己放在制度当中这个时候制度创造财富，这个意义来说领袖有助于创造财富。 举个例子说，200年之前中国的GDP占到全世界的1/3多，200年我们试过四种社会制度，有无数的领袖，我们的GDP在全球绝对占不到1/3，美国在200年之前是一个贫困的地区，建立了一个制度、体系，然后经历将近50任总统他们是各式各样的人不是“水门”就是“拉链门”，他们今天仍然是占1/3的财富，显然不是靠领袖。这个时候我们创业者要做选择你把更多的精力是创造制度还是卖产品。大家看王石老是到外面爬山。他们现在有160个项目，感觉到管160个项目的老板时间比管两个项目的老板还要轻松，是他创造了万科的制度，这个制度选拔人去管理再创造财富。王石他知道公司未来的方向，这个阶段创造制度，董事长只剩下三件事第一看别人看不清地方，算别人算不清的的账务，第三，做别人做不到的事情。要求你像珍珠一样，上帝一样不惜一切。如何做到这一点？要学习，交流，和伟大的人交谈，到全世界行走观察到好的企业看把别人的历史当作你的经验。第三要用更优秀的人帮你出主意。 如何算算不清的帐？你们每天都算帐，你们读书完成可能要20万左右。如果你在这个学校被汽车撞了你觉得不合算。如果你在这边创业成功有一些好的机会，所有的人都说值了。还有人都说找一个好老公也觉得20万值了。 就像我们找一个什么合作伙伴，是外国人还是中国人，是土钱还是洋钱结果不同。好比一个女孩子嫁不同的人有不同的人生，这样的帐是算不清的。 第三个，做别人不做的事情。如果董事长做的事情跟设计师一样，你天天跟设计师一样设计门、窗，那你要设计师干什么，你要做设计师不做的事情，如何创造一个制度吸引全中国全世界的好的设计师到你这边来？ 第二个，现在提出个人财富与社会进步的关系。社会进步的时候创业者得到很多的回报，你如何把个人财富与社会进步之间的关系摆正？也就是说我们创造财富和分享财富同和谐社会等这些大的话题你如何选择，你的社会责任如何担当这是一个重要问题。所谓和谐社会三句话一个是有话好好说，一定要沟通；第二有事慢慢做，进入一个法制的社会做事是慢不是快，只有皇帝是快的说杀人就马上杀，在民主你杀人是慢从判到死刑还要一年的时间；第三有钱大家花，就是要使创造财富的人能够在一个很好的社会体系当中建立一个财富再分配机制，使财富的创造和创富的分享、社会进步形成一种互动关系我们作为一个创业企业家，如果能坚持15、20年之后面临第二个问题怎样做到有话好好说、有事慢慢干。还有在自己事业当中如何扮演自己的角色。你可能比不上柳传志、牛根生，他们第一是董事长，第二是行业的领袖，第三是媒体当中的意见领袖。意见领袖、公司领袖、股东三个角色有时会发生冲突，这个时候他们是成功的企业家应该要面对的问题。还有其他的问题要好好处理。 总之进入创富时代你有新的课题，如果说我们脱离了干涸野蛮生长时期我们进入到一个创富的智慧时期、法制时期我们的企业开始有希望了，我们的民族、国家进一个工商社会，我们工商社会进入新的体制，这是这一次政府报告的新的话题。所以我很乐意跟大家讨论从过去看到现在、未来，使大家在创业当中找到方向。我昨天从美国飞回来，前天跟耶鲁大学的学生交流过。我觉得世界发生大变化，我也是希望我们对企业能够跟大家有更多的交流，你们是我们企业未来最重要的支持者，我们希望我们的创业过程能够得到各式各样的人了解支持，所以今天晚上感谢主办单位给我机会跟大家交流，我先讲到这里。谢谢大家！ 主持人：讲座进入下办场，我们有20分钟提问时间，在座的可以踊跃提出问题。在你们提问之前，我们先把两个机会留给“风马牛集中营”的朋友们。 听众提问：我今天听完香港郎咸平教授的一个讲座，他强烈批评海尔是一个诈骗的巨头，他强烈批评海尔竞争房地产。海尔房地产的负责人说，我们进入房地产绝对是正确的，以雄厚的资金、强大的国民企业的形象进入房地产是一个很好的时机。现在中国泡沫经济非常严重，面对这个对海尔的强烈批评你有什么看法？ 冯仑：我知道海尔从去年决定进入房地产，而且从上海实业挖了一个我的好朋友做老总，应该说他的决定根据是依靠品牌多元化发展，这样说来“洁尔阴”也可以。你的品牌一定是有边界的，资金再多，海尔在家电行业资金距离全球最好的企业还要更好的资金，你不是全球第一，没有300年经验，所以他的根据不成立，但是决定是必然的。因为在青岛海信做得比较好，他们看到海信很多的地产变成了非主业的一大块收益，所以海尔认为自己什么也不差，就作了这样的决定。在中国现在的特殊阶段，很难说他不能赚到钱，他能不能赚到钱呢？很难说，但能否帮助他的主业发展，我还说不清，究竟你进入房地产的资金放到主业里面能够增加多少竞争力你没法算。所以董事长就是要算别人算不清的账，但是你专注是否可以成为世界第一，所以完全需要他张瑞敏自己来算，而不是我们替他算，他的根据不太全面，但是他的决定好象是必然的。 提问：我想问万通在发展中犯的最大的错误是什么？你如何面对这样的错误？你对万通未来发展战略你用什么方法制定的？你如何看待你的未来？ 冯仑：万通犯最大错误是93年到95年制定多元化的扩张，以至于在去年、前年的时候德隆虽然跨了还没有坐牢，当时说为什么我们学你们我们跨了你们没有跨。我们当时多元化其中一个是金融，我们93年95年民营企业投资金融做多，一家保险公司、还有民生银行、兴业银行、还有财务公司、租赁公司，我们有这么多金融机构我们用太多的钱四处扩张，最后失败这是最大的一个失误。我们从98、99年以后跟万科交流就更多专注于房地产走了一个弯路又回来了。我们今天来看，从万通来看在135家A股房地产公司中，到去年年末我们总市值第十六位、现金第五位，环渤海地区我们第一位。什么意思？我们的战略比较简单，重点集中投资适度多样化。我们两个产品一个高端住宅，我们像美国的“普尔”兄弟一样。第二个是适度多元化，我们在这样的情况下不同于万科也不同于富力，我们第一区域集中，第二产品标准化，第三是高端。我们这样的发展预期目标，我们是国家二队，打得好到第一位，打不好是会出局。跟250家到一起是30位左右，我们希望未来可以达到国家一队，从市值、规模、现金整个影响力到前十位，这是我对未来的期许。谢谢！ 提问：我的问题是前一段时间美国爆发了次贷危机，次贷危机来自创新型房地产投资的形式，第一轮冲击波是房地产市场，第二个金融市场，第三轮是基金。我的问题是，美国次贷危机产生的根源是什么，它对中国房地产企业有什么借鉴意义，同时随着中美贸易逆差的加大中美经济整体发展趋势是怎样？还有一个我们在学习美国的先进经验时候如何做到将美国的先进经验与中国的本土实际相结合。 冯仑：你前半段回答了自己的问题，我跟“普尔达”（公司名、音同）的老板吃饭他刚好去华盛顿见众议院院长去游说他们，我们最后讨论来讨论去结论比较接近，首先是房地产公司大量推销自己的房屋给低信用、不信用的客户，他鼓励贷款。其次金融机构生产平板的东西不断地卖，最后越来越大，金融创新、不动产企业过度销售带来的问题。我们的启发就是知道了政府的重要性。大家看在美国真正做高端产品的公司没有被“次贷”打击更重要的他们跟“次贷”没有任何责任。问题最大的两家公司一个是“普尔”兄弟，另外一个一个是万科以前的标杆“帕尔迪”，他们去年出现亏损。因为它做大量中低挡产品，他的房子20、30万一套。如果我们政府不注意，过分迁就低收入群体，将来经济一波动这些人失业就会形成中国次贷危机，实际上我们“保障”和“市场”要严格分开，中国市场政策是把保障的范围无限扩大，北京任何人拿身份证可以买“双限房”，其实这个既不是保障房也不是商品房。所以在美国目前的次贷大部分的中低档最先出问题，所以给我们的一个启示是政府做政策的时候千万不要相信你用“双限房”卖给低收入人群就一定会还款，他们还款能力不会特别强。这是一个非常大的问题。在美国所有去年房地产垮掉的公司都是卖低价廉租房或者说低价商品房的住宅公司，而高尔夫豪宅公司毫发无损。 中国未来的经济，我们在美国也不断探讨。现在我们进入一个特别尴尬的时期，这个时期相当于青春期的孩子，中国市场经济正在青春期。青春期一方面你想长大。第二个是对未来充满了憧憬又迷惑，第三又向往又害怕。我们超过日本成为第二。30年经济稳定发展，30年我们成为巨大的开放的经济体，所以这一阶段因为“藏独”的事情引发了我们所有人的爱国的热情，这是我们对中国该改革开放的肯定，但是将来如何面对中国政治、经济问题我们还要考虑。有句话“一个人不站起来自己不舒服，站起来别人不舒服。现在中国人刚刚伸腰已经有很多人不舒服了。我本人有信心，但是很多经济学家比较担忧，我比较感谢他们。没有他们的担忧我们找不到方向，我相信有这么多经济学家，我们的政府比较知识化、专业化而且应该能够把我们的经济推到一个世界经济竞争的环境当中。 提问：欢迎来到北师大，我想提两个问题，第一您说中国的市场越来越成熟，游戏规责建立以后进入门槛越来越高，也没有当年十万大军下海南圈钱的机会，你认为年轻人创业最重要的是什么，还有一个对年轻人创业有什么建议。第二个，前两天银行准备金率到16%，房地产的资金链有严峻考验，房地产观望比较浓，潘石屹和王石说可能会有剧变，你有什么看法，万通如何应对国家的宏观调控和房地产市场？ 冯仑：第一个问题，我觉得目前的创业机会比过去任何时候都好，当时十万大军下海南，成功率太低太低了。几万分之一的成功率，死太多了。现在创业板、主板、A股、B股、海外创业的条件都比较好，我觉得今天这样的情况下，最主要的创业方式有两条，第一个钱以内第二个钱以外。钱以内MBA导师会说。钱以外是你的愿景、你的毅力加上你执着地对你创业成功的迷信，你把自己的理想当成自己的宗教，你可以跪倒在你的理想面前，这个理想是黑暗隧道尽头的的一束光芒使你可以走下去，一旦没有了（光芒）你会恐惧而死亡。每个人心中的光芒不一样，女孩子的光芒是爱情，有的人是升官，总之你要有一个理想。第二个我说过李嘉诚的故事，要谦恭、谦卑谦和。你要上善若水。你水低但可以积小流成大海，所有成功的人是用这样的方式沟通争取支持，这是一个美德。 至于房地产今后发展，潘总和王总说的我并不赞同。我认为房地产的变化跟消费者企业不一样，它大概会死但不会“猝”，而是慢性病，先半身不遂然后“安乐死”是这样的死法。按照中国经济的规模和GDP水平参考香港、台湾经验我认为百日发生剧变不太可能，而是在三到五年房地产企业由现在的六万家缩小到5%，也就是3000家，因为台湾曾经发生这样的事情，GDP增长到一万美金的时候，由八千家公司减少不到一百家，所以我认为这样的话是三千多家，分布在30各城市和省会，每个省大概还有几百家。这个过程不是那么快，是一个缓慢发生的，所以我认为变化是必然的，但不会危言耸听，不会这么快。谢谢。 女同学提问：我是房产之窗，去年您说未婚女青年推高了房价，那么您认为未婚女青年对中国民营企业有什么推动作用，谢谢； 冯仑：这是一个很好的问题。她推动的最直接表现在公司上班，为公司创造效益。同时推动公司男员工有干劲。谢谢。 提问：我是搜访网代表，现在网上很多网友提问，我整合有几条，第一个是在万通企业责任方面，您领导万通地产有什么作为？第二个是万通作为全国最优秀的房地产企业之一，您认为一个企业可以“活着“并比人家好的原因是什么？第三个是您的杂志和书籍有什么不一样，“风马牛”和《野蛮生长》一个是电子杂志，一个是纸质书籍，“风马牛”会是“《野蛮生长》的续集吗？ 冯仑：我们做一个重要工作是万通公益基金会，是公司上市部分的5%，非上市部分的1%加上高总、王总捐赠形成它的资金来源，他的主要工作是去帮助公共空间的结合照明来解决节能问题。第二个是我们在公司按照绿色公司的标准制定公司的绿色战略，把这个战略和公司的经营战略和承担社会责任战略结合在一起构成这个绿色公司的战略，绿色战略已经变成公司产品标准和员工守则会长期推动公司不断努力。 第二个，房地产企业要想发展、存在并变得更好，我们自己回头也有检讨，我们认为有两句话，第一是学好，什么是学好？是做一个事情从好人心态做，按照普通好人方式做我们说学先进、傍大款、走正道。学做企业好人是一个成本高的事情，不是说我靠这个吃饭。我不是教授，不讲生理学，我告诉你们如果要做生意你们要做好人才能活下去，因为你在生意场上只有买得足够多甚至不该买的也买你才能有很好的生存环境。一个人老占别人的便宜，不该碰的乱碰，就会总有人找着你。如果你吃亏，别人踩你一脚没有人道歉你不吱声，也没有人跟着你道歉。你要集中精力做事，没必要做的事情可以给别人可以作，大道理给自己，小道理给别人，你要分钱的时候有没有遗忘掉谁，挣钱的时候你有没有使最大的劲，我刚才说的你如何应对周期波动，商业模式，如何创新你的公司，如何用全球眼光、中国心对付这样的事情。 《风马牛》跟这本书不一样，《风马牛》是电子杂志，我们有一些同事在做，本书跟《风马牛》没有上下级关系，这个杂志也不是《野蛮生长》的续集，这个杂志是沟通80后年轻人的管道，我们有很多的群体跟老同志沟通，《风马牛》跟网络上互动公司品牌的延伸关系这个不一样。 提问：大家举了很多关于你的工作上的事情，我自己是女生，想提一个不同的问题，我们知道你是有名的款爷，目前学生傍大款等现象层出不穷，但是我觉得“老婆”多了也不是好事，“老婆”里面有很多是在校学生。我看了你的《死亡XXXX》，如果明天会死你会做什么？希望给我们快要毕业的同学特别是女同学一些祝福的话，谢谢。 冯仑：非常感谢你的信任，的确我们家里也有一个女生，我给她讲过的一段话你们自己思考。在她13岁生日她跟我要礼物，我说明天一早上给你。早上我说，我跟你谈15分钟话这是我给你的礼物你一生都可能有用。什么意思？ 一个女生、男生都好，你要知道人生有两种。一种是过日子、讨生活，努力工作，按照多数人的价值观一辈一辈延续社会秩序完成种族繁衍。这个不是说不好，但是如何做人、做事，从父母到老师、邻居、同学都在教你。如果按照这样标准，你毕业以后嫁人、过日子，生孩子，过生活，就可以了。 还有一种人生，创造未来，这样的人生像刘晓庆、章子怡，最近章子怡在好莱坞结婚了。但是这样生活比较困难，这样一来你首先要脱离95%人，你相当于脱离了地球引力，会得到很多人打击，你不能按照通常人的价值观生活，5%里面的人是非观是另外的观念。如张艺谋下班不回家没有问题，普通人下班不回家就是问题。我们的生活，你仔细选择过怎样的生活？ 如果是5%的生活你可能颠沛流离、含辛茹苦最后得到掌声，也可能没有掌声而死无葬身之地就像萨达姆同志。第二种人生没有人可以教你，你必须自己相信自己心中的理想并为自己的理想坚持奋斗。我跟我的孩子说你要想好，如果是第一种人生，我们马上可以不用讨论了，你问你的爷爷奶奶；第二种可能要探讨一下。你可能被人议论，直到你脱离地球到卫星轨道成为张艺谋也没有人议论了。如果是第一种人生我们只能是议论别人，靠八卦完成我们的心理安慰。你毕业以后要选择过第一种还是第二种人生，千万不要摇晃，否则一摇晃变成青熟女{就是30—40岁}，最后再成为“剩女”。 主持人：冯仑先生昨天还在美国洛杉矶回来，还在倒时差，所以今天是比较累了，给我们做一个演讲我们非常感谢。在他的书里面其实还有很多的故事，我一个月前在珠海书店买了这一本书，最近我在房地产开发方面有很多同业知道在这个课上我说过，如果《野蛮生长》早一点出版我会把这本书作为我们的教材而不是《房地产经济开发管理》，我推荐了几本书，王石《道路与梦想》潘石屹的《永远不做大多数》，还有香港的《中海地产》，以及这本《野蛮生长》。有很多的故事有涉及到万科、涉及到冯仑董事长跟王石等人的恩恩怨怨，我们有一个节目是《艺术人生》，所以我也想用艺术人生这样的话总结：地产人生————凝聚人生精华！ 本次现场直播活动圆满结束！
