爱华网
时间：4月20日周日 19:00——21:00
活动地点：蛇口沃尔玛花园城购物中心中庭
主持人：大家晚上好！欢迎大家利用周末的时候参加我们冯仑“民营企业的野蛮生长”——主题对话暨签名售书，这次活动由花园城中心、中信出版社、学而优书店、南方都市报、搜房网共同主办。今天晚上人很多，大家可能是翘首已盼一个人，在我们地产界，南有万科，北有万通。我们都知道，北京不但房子好，而且他们开发商都是非常有个性。比如敢讲真话的任志强，还有喜欢拍电影的玩家潘石屹，还有玩电影的张宝全，其实还有一个更重要的嘉宾，他就是被誉为地产艺术家的冯仑先生。下面我们有请冯仑先生上台。
大家可能手中都有书了，关于万通冯董事长的《野蛮生长》。这本书出的很是时候，可能我们去年来的时候，我们都会感受不到《野蛮生长》的意义。但是今天，无论是投资客，还是开发商，对于怎么在泡沫里面“野蛮生长”尤为重要。 今天我们的见面会可以分为两部分：第一，先跟冯仑先生座谈一下。第二，互动、签名售书。下面我们有请冯仑先生讲几句话。 冯仑：深圳的朋友，现在说晚上好有点早，说下午好有点晚，但总之大家好！非常高兴在这里做一个交流。这本书本身能讲的话很少，为什么呢？总是很有限。我想这里更多讲书以外大家更感兴趣的话题，我们跟沈总一起讨论一下大家时下关心的很多问题，或者是书以外的，我刚才跟沈总说任何问题就相当于你们看爱情呼叫转移或者看传统电视，你们可以按任何一个纽，提任何一个问题，大家共同探讨。 主持人（沈永淳）：刚才漏了介绍一点，冯仑先生还是我们国家为数不多的开发商博士，这方面的博士可能不够五个，冯先生是其中一个。万科、万通被誉为中国房地产的黄埔军校，包括阳光100易小迪、SOHO潘石屹，当年都是在冯先生领导下打拼天下。冯先生在我们海南开发、广西开发，两次泡沫他都逃出来了，我们结合当前的形势，可能大家更加关心深圳目前面临的困境，深圳现在是为数不多的出现一个降幅比较大的城市，大家都知道我们今年1月份一季度全国城市房价增长是10%，但是深圳一季度跌幅是20%。所以大家都很担心，到底我们深圳会不会上演美国的次贷，冯先生怎么看？ 冯仑：我觉得不会这么悲观，但是的确有一点，应该说所有的发展商应该特别警惕的一件事，我们91年、93年、94年在海南的时候，出现了一个特别的泡沫时期，那个时候日子好过到比去年、前年好不知道多少倍，叫天天过年。大家天天打招呼，都是说不留神又赚钱了，那个时候给小费，一次给20万。你想那个疯狂的时候远甚于去年，但是接下来所谓泡沫就灭了，当时海南省1.8万家房地产公司，海口当时本土人口不到30万，整个海南岛600万人，20%在城市里，剩下都是在乡下。就这么一个地方将近2万家房地产公司，你想这个泡沫破灭的时候，结果逃出来的人连1%都没有，2万家公司1%就应该是200家，现在就是连1%都不到。从海南出来还活着继续发展的公司，在这几家万通在这里面。 今天对我们的启示就是说，为什么一个公司能够活下来，而剩下多数公司活不下来？在目前这个状况，我回过头看看，大家看看我们99年后讲的一些话，我三天前跟易小迪在美国，明天我跟潘石屹去台湾，我们也经常在一起，我们离开了，不在一个公司，但是我们行为有很多相似的地方。第一，我们买地都不是特别疯狂。这个东西也不是我们商量的，但是我们有一个记忆，就是从海南活下来以后，我们知道一个公司的发展有三样东西绝对不能靠，第一，不能靠爹，全中国爹牛B的人，办不起好企业。第二，不能靠天。政策有的时候太变化了。第三，不能靠买地。因为地多了，老婆多了，都不幸福，地多了同样不幸福。所以我们这几个人买地都特别小心。这是一个。 第二，我们都不想别人那样着急。很多公司很有意思，现在你们看到的突飞猛进的公司，多数的都属于青春期的公司，比如顺驰，青春期最大的特点就是以大为目标，而不知人间的生活困难。就是北京的土话，背着手撒尿，不服。都是为了大而做大。包括前两天要上市的一家公司，没有成功。头一年卖了不到100亿，接着一下子超过万科，这个东西就是小孩看大人结婚，不知道那里面有多少故事，完全是自己想象。我们从整个来看，一定要有一个反周期的历史，所以万通从99年以来，大家都疯狂的时候，我们一直在讲反周期。为什么反周期呢？我们从海南出来后发现全世界公司有四种死法：第一，社会革命。政权改变，制度变革。比如1948年做了一个企业很好，49年就一定不好，因为49年共产党来了，56年改造，企业就没有了。你要是萨达姆时期最好的企业，美国人把他推翻了，你的企业也就死掉了。第二，自然灾害。911后，保险公司就会垮。海啸后，很多公司就会垮。第三，技术革命。当手机出现的时候，BP机就没有了。当汽车出现的时候，三轮车、马车公司没有了。当有了塑料后，搪瓷下来了。曾经50年前，搪瓷是军用物资，是重大企业。所以这些东西技术革命后，很多企业就死了。第四，商业周期，商业周期不断波动，就会让你死掉。大部分企业都在这四种情况下会死。所以93年后我们就在想我们怎么不死。社会革命，陈胜吴广来了后，你也没有办法，就跟着一起折腾。中国历来对付这件事有一个传统经验，小乱进城，大乱下乡，只有跑了。第二种办法，自然灾害怎么办呢？只有买保险了。911的老板，就是世贸中心这个老板，两个月前他买了一个恐怖主义保险，结果911炸了后，获得60亿赔付。而且他还说不够，说911炸了两次，南塔和北塔，要赔两次钱。起诉相关机构，要260亿。这次政府重建过程中，最近政府又给了他一笔很奇怪的钱，1200万美金，要找骨头。建的时候，有一个死难者家属说我相信我的亲人在里面，现在连骨头都找不到，不甘心，你们要是建起来，我连骨头都找不到了。于是又找了一遍，找的过程中一天损失20万，然后又给开发商一天赔20万。找了两个月，骨头没有找到，给了1200万。就是因为这个老爷爷买了保险公司的保险。对付自然灾害，买保险有可能避免死亡。但是商业周期没有办法，在商业周期避免死亡，只有靠智慧、经验。93年后，我们采取了反周期的安排，怎么样做到别人办丧失的时候你办喜事，别人办喜事的时候，你居安思危，做好离婚准备。通过这样，到现在为止，在135家A股上市房地产公司当中，我们的现金状况、负债率都非常低，每股净现金流是少数正数的几家，正是因为我们采取了反周期的措施。 另外一个，要采取叫做“商业模式的变革”，你不采取商业模式变革，这种周期性波动，就一定会让你死。不光是中国，在香港已经是死掉很多。大陆做房地产，主要是从香港学，而香港是70年代的时候霍英东开始炒楼花，然后卖期房、卖预售、屯地，基本上就是这么一个思维，而这个思维到深圳、到香港、到大陆，基本上所有地产商认为这是天经地义的方式。而我们一直反对把这个模式变成唯一正确的模式。我们研究A股上市公司年报过程中发现了一个特别的悖论，就是现在这种商业模式的增长是一种带有近乎自杀式爆炸的增长。如果你们有兴趣去研究，A股连续10年以上上市公司的报表就会发现一个规律，当繁荣的时候，他的增长模型就是销售增长、利润增长、投资增长、资产规模增长、市值增长，但是同时出现两个指标极其困难，一个是负债率增长，另外一个每股净现金流量减少甚至大量的负，保利都是负7元、招商地产负8元。只要市场稍微一掉头，你除了死也很难活。当然政府支持例外。所以我们前一阶段光看见别人办喜事，你忘了他是带病办喜事，他即使进了洞房，也不生儿子。这种增长模式的局限性你要了解。 于是我们就提出了美国模式。美国模式很简单，美国200年中，房地产演变了三种角色，第一，就像梁国强，叫地主加工头。有地，然后是施工单位、建设单位出身，转化为地产商。美国也是这样，泰坦尼克号有一个孕妇，这个孕妇带着他的先生是一个贵族，当时那个先生让孕妇上了小船，他没有上，然后他死了，这个人是纽约第一代地产商，这个人所拥有的地就在现在的第五大道边上，这个人家当时买的地多。他死了后，这个遗腹子后来就变成纽约地产商后代，然后他不做地产了，去做公益。这是第一代。第二代，资本家。像万科现在一方面是工厂化生产，一方面是资本市场不断融资。纽约地产商已经变成导演加制片，纽约的GDP是深圳的6倍，深圳1万，纽约6万。只要今天凡是纽约来的大地产公司，你们一定记住他是张艺谋，他不是我们，也不是潘石屹。为什么呢？张艺谋拍电影，版权是谁？咱们不知道。谁投的钱？都不知道。但是就知道这个电影是张艺谋的。那么他就是挣三笔钱，一个是我们叫做干股，第二，制片费。第三，票房分帐。纽约大地产商大部分就是这样挣钱的。但是他们的确很伟大，因为他和张艺谋一样，战胜了票房。今天全国有几百个导演，你敢把钱给他的人不超过2个半人。挣钱的导演张艺谋、冯小刚，另外一个半的人不知道是谁。你想给张艺谋钱要排到后年，给不进去。其他导演满街找钱，没有人投资。纽约大地产商都跟张艺谋一样，不缺钱，他只要站在那里，你给钱都来不及。今天来到中国的纽约大地产公司，包括洛克菲勒，都是这样的状况。美国纽约叫做收费开发商。地产商经过现在这三种模式变化，我们能活到今天的企业，除了研究香港模式，还要研究一下欧美模式。万科模式是香港模式，纽约、日本大水是另外一种模式。我们现在万通也是把美国几家公司作为目标企业，现在大家在网上可以看到一个托尔兄弟，美国做豪宅最大的一家公司，这是我们的标杆企业，另外还有几家公司，这是我们学习的榜样。我们的公司在商业模式上发生一些变化，同时又注意到周期，所以我们就能够躲过这个麻烦。 今天，实际上中国会不会有次按这个危险呢？我觉得是有可能的，但责任跟美国的方式不一样。美国主要是次按是由两个方面的一个客户和公司造成的。一方面是属于大概都是新移民和低收入家庭买房子，它的信用记录不好，但是开发商又极度推销这些房子，金融工具又支持，就卖给他了。平均单价20万美金一套。这是美国低收入者房子，这些房子一遇到失业、家庭不稳定，最后还不起贷款，这些贷款就变成坏帐，这些又被金融衍生工具不断重复卖，于是扩大今天的问题。中国目前有一种这样的可能性，就是政府保障用房之外的中间地带过份的迁就、照顾低收入人买房，而忽视了他们信用变化的可能性，比如廉租房、经济适用房，他们也有贷款，万一经济周期波动，就业出现问题、婚姻出现问题，都可能出现不付房贷，银行一样会出现贷款危机。信用是一个变化的情况，而不是一厢情愿说给他照顾。美国托尔兄弟这家公司没有卷入次按危机，他卖的房子是70万美金， Home Mortgage而是这次次按直接始作俑者之一，因为他一年卖5万套。另外这家公司差不多20年来，去年第一次亏损，导致信用管理出问题。这个其实是需要注意的。 主持人（沈永淳）：刚才主办方告诉我，现场也来了很多冯仑的粉丝，“风马牛集中营”的人员，请大家站起来。刚才冯先生讲了很多美国次贷跟我们形势的问题。我们开发商都喜欢写书，包括王石也是不断写书，你写书是什么动机？你想让大家在你的书里读懂什么？ 冯仑：其实这件事也是很偶然。因为我是跟他们有点不一样，我以前做生意，觉得写书太容易了，反倒不是特别愿意，不过两年半以前就开始有朋友鼓励说我平时爱聊天，把聊天的这些东西记录下来，他们觉得挺有意思，就不断专门组织几个年轻人大家一起聊天，然后有人做记录。后来中信出版社知道了这件事，就鼓励我们出本书。王石他们都鼓励可以出本书，这样我就认真看怎么把它变成一个书。在这个过程，我觉得有两点希望大家看这个书看明白的。 第一点，序里面写的，清清白白的汤唯，干干净净的脱。我们自己大家是创业者，你曾经脱过，这不重要。你是脱成艺术还是脱成色情，这不一样。你是范冰冰、汤唯，这完全不一样。创业、做生意会遇到很多尴尬甚至冲动，你会暴露出很多真实而大家不愿意看到的。但是你千万不要忘了，你应该心里保持干净，内心追求清白。也就是你在欲望冲动的同时，不要忘记道德、法律、规范对于你还是一个重大的约束。也就是说，你在快乐的时候，不要忘记使命和任务。比如《色戒》电影里有一个小细节，当她当第一次跟易先生亲热的时候，她很冷静的说了一句话。她的意思就是，她知道她在那个时候有任务，她要杀掉易先生，一定是另外一个场合，让易先生脱离他的根据地，所以你就知道一个人在冲动的时候千万不要忘记使命，不要忘记任务，你即使做生意，在任何时候跟大家不管做多么复杂的生意，甚至有时候冒着风险，你追求的任务清白、干净。这点希望大家特别记住，不能光是冲动、光知道快乐，而忘了你的任务和使命。 第二，想跟大家分享，是大家人生经验当中一些特别的方面，然后讲到很多女人啊、死亡啊、历史啊，很多有趣的故事，大家都不太注意。我觉得跟大家分享很开心。比如讲历史的阴部，这个说得比较直接。就是历史的另一面，你们看到很多正面的历史，很多是教育，但是事实上很多是非常奇怪的一个角色。用今天的观点看，你可能解读起来就很尴尬。比如鲁迅，大家都说他很好。鲁迅按照我们今天来说就是婚外恋，包二奶，他的元配在北京白塔寺居住，他也不解除婚约，完了就跟另外一个人住在一起。有一个说法是说鲁迅骨头是最硬的，其实鲁迅骨头跟我们一样，他也骨质疏松，有一个材料说他在上海的时候，曾经国民党政府想抓他，请示蒋介石，说这个人要抓，但是这个人是我们的小同乡，看委员长怎么办，蒋就没有说话他就揣摩可以不抓，于是把他这个事告诉鲁迅，鲁迅知道大哥不抓他，于是在那里。鲁迅一直在骂，也没有人抓他，为什么？所以历史有很多细节，就是你会看到另外一面。所以我有一次去看，我跟他们经常说，你看到的伟大的人都是站在山上，阳光照射，充满了光明，但是你不要忘记他从阴坡爬上来的，就像我们今天讲的很多人白天很傻很天真，但是晚上很黄很暴力。我讲历史的阴部，实际上就是给大家揭示晚上很黄很暴力的一面。让大家知道人既有很傻很天真，也有很黄很暴力。所以在历史的阴部里面还有很多这样的东西可以讲。 这两个方面，希望大家做生意的时候既知道色、诱惑，也知道戒——法律和道德。做人的时候既知道阳光一面，但是也知道另阴暗的一面，知道老师没有讲的一面。这样活着也舒服，反正谁也骗不了我。于是你就没有了幻想、期待，也就没有了失望，你就变得很从容，走到哪里都很开心。 主持人（沈永淳）：刚才冯先生讲话的时候讲到色和戒，主办方让我主持对话的时候，我专门跑到书店买了一本冯仑的书。冯仑在序里讲的色和戒，戒即是我们国家的政策对我们行业的规章制度，怎么在色跟戒的矛盾中找到一个方向。其实我们在这段宏观调控之前，在全国尤其是深圳，我们房价攀升的是非常的厉害，全国有名啊。无论是我们的开发商，还是我们的投资者，还是我们住家，都充分享受色的诱惑，但是不幸的是两三个月前我们的调控，包括利率的政策、银行紧缩信贷的政策，包括我们转让费率的政策，可以说不仅在中国，在全世界我们本轮调控的政策是全世界前所未有的严厉。 我代大家请教冯仑一个问题，在现在这个情况下，我们在房地产投资、房地产开发中怎么去判断色跟戒对我们带来的机遇呢？ 冯仑：我觉得两个办法，一个是按照香港模式继续做，控制你的信贷、现金流。这就是一个戒。因为在中国特别有趣的是，大家对土地储备这么盲目的崇拜是为什么？我觉得有两个假定完全是不经过思考的。第一，土地是有限的。我这块就没有。我告诉大家土地是无限的。为什么呢？你仔细想，第一，房地产是做什么生意的？是做平面生意还是做空间生意？是做空间生意，容积率是无限的，地就是无限的。因为你可以往上盖，很多国家管制空间，不管制平面。这个房子25层楼，我上面容积率是可以交易的。日本是这样。所以你得记住空间。并不是平面铺满了就没有了。第二，既使是平面的，土地是作为一个经济资源，它的有限、无限是依赖于价格存在的。大家读经济学，有限、无限跟价格有关。当价格高的时候，也可能供给发生变化，价格低的时候也可能变化。比如今天假定这个商铺卖了3、5万一平米，过了5年，这个地方商铺可以卖到20万，你相信有人来拆吗？我每次到纽约，他们都带我看地，我说这不对啊，纽约都200年城市了，按照中国人讲，土地过两天就没有了。我今天在纽约就应该看不到地了，大概50年前就应该结束所有人看地的历史，可是今天你去纽约，老让你看地，而且房地产市场还在增长。更重要的是纽约房子盖在哪？这就是说土地是有限的这个假定，包括分析师、地产商，这不是戒，非要把它当做一个戒。 另外在中国土地是国有的，你想在这上面赚很多钱，不可能。台湾、纽约管一块地50、70年，第三代才开发。香港土地是私有的，不开发，政府是不管的。我们不开发，政府要管。你买那么多干什么？要么你不去买的话，买了之后你就准备跟党做斗争。所以我说房地产市场当中，色和戒，你一定要把真正的戒搞清楚。土地供应我认为是无限的，所以他不是一个戒。如果你能处理好土地这个关系，实际上这个公司会走得很从容。目前来说，应该说多数企业控制在2、3年内经营规模所需要就足够了。 第二，在房地产企业目前来说，经营跟竞争，环境是很复杂的。所以要更加注意自己的专业性，为什么呢？房地产这个东西，我们今天国内大部分都是开发，大部分差不多都是项目公司、大部分都是香港模式。所以你做一点点改变，比如你精细化，你不简单的跟大家一样，你去研究房地产商业模式，至少可以有几十种。你比如我知道有一个创业公司研究一个模式，当然未必现在有人可以做出来。大家知不知道租金回报是哪一类业态？不是这种。是八宝山告别厅。就是说他是30平米，45分钟哭一场，收1800人民币。政府告别厅又做得很破，冬天的时候，站在外面排队特别冷，进去不是哭出来的眼泪，是冻出来的眼泪，家属也不开心。所以有人建议全国国有火化场旁边做一个比较有人性的告别厅。八宝山告别厅一年租金回报可以到700万，你想才30平米，成本多少，一张铁窗、一个花圈、两个挽联都是临时拉的，加上一个传送带，把尸体传进去就完了，连杯水都没有。所以如果中国能做到每一个城市都和八宝山合起来做。他只是允许你告别完了的尸体也传到他的火化炉里，你想你的回报非常高。这也是一种商业模式。有一个创业投资他们看一个项目来找我，跟我聊天，这种项目他们认为在全国回报非常高。所以这是一种。 还比如，你做同性恋公寓，一个城市，可能北京有50套、上海有50套、深圳有100套。量不大，但是你完全可以生存的很好，因为除了你，没有人做。在台湾，我跟王石发现他们的细分市场做得非常细，包括同性恋以外的单身女性公寓。现在剩女非常多，你专门为这样一些客户做成女性公寓，不多，一个城市有个100套足够，但是做得非常温馨、窝心。媒体就像教导我们的爱情一样，他是不负责任的，他告诉我们这样，但是我们失败了，找不到这个东西。所以我觉得在房地产商业模式当中，做进一步细分，去研究，实际上也是一种戒，而不是跟大家去学习这种简单的做法，这样你的生意会非常好，而且非常稳定，不会有竞争。 主持人（沈永淳）：刚才侧重讲了开发商的投资。其实我更想代表我们深圳的一些市民，请教一个非常迫切的问题，大家知道我们现在信息太混乱，我们也无法判断到底怎么走，美国次按来了，全世界都说房市不行了，一边是人民币对美元不断升值，但是对欧元不断贬值。一方面说深圳利好，深港开发密切了，我们房价向香港靠拢了。但是另一方面，深圳房价不断下降，不断变相降价，包括很多打电话过来报社咨询的读者问，我们现在该买房吗？我们现在怎么看待形势？我现在想请冯先生代我回答这个问题。 冯仑：的确是现在预期非常混乱。你们乱，我们也乱，头发也乱了。曾经有一个电影说：头发乱了，大家都乱了。预期混乱的原因我觉得主要是因为去年下半年以来政府出台了最重要的政策，两年以前政府所有政策导向是希望地产商解决所有人居住问题，所以整个社会、媒体都在批评地产商，认为暴利。后来发现并不是地产商可以解决所有问题，因为房地产包括商品房当中真正属于开发商能提供的，还有很多集资房、内部各种各样的，所以政府才发现保障和市场供应这两件事不能靠一个人来办，于是政府自己到前面来，24号文件提出来30%由开发商来管，70%由政府来管或者政府主导，这就是从廉租房到经济适用房、限价房，这个地带由完全非市场的保障到有限的市场，这都是政府来管。这样一来，预期就乱了，为什么乱了呢？出现了一个很兴趣的现象，相当一个球场，原来我们在球场上都希望看打篮球或者看足球，政府希望所有人鼓掌都满意。后来发现因为有些人想看篮球，政府说70%人踢足球、30%人打篮球这就会出现中场休息期间，运动员要自己找角色是踢足球还是打篮球，观众也要看我是坐这边还是坐那边，教练也要选择、裁判也要选择。这个期间大概15分钟到30分钟，前15分钟是必要的，后15分钟是重新改换游戏规则。这个时期就必须等坐下来所有看足球的人、看篮球的人分别为他们的运动员再鼓掌。中国今天的房地产市场大概要到明年上半年才能完成这30分钟的游戏重新把它做下来。在这中间都属于无人喝采时期，别说消费者自己没有办法给自己喝采，开发商也面临一个不知道做什么。假定现在你盖住宅，第一，只做高档房。出问题了，政府供地是按照70%是低档房。你难得碰到一块，他给你一个高档房的地，但是他给了你拍卖拿的高价的地，但是他不让做大户型。这样做高档房的人只好等一等。你说做中档的，你做商品房中档还是双限房还是廉租房。于是有点乱了。你说做廉租房，廉租房政府都给本地国企来做了，还要寻租，你也做不动。开发商也不知道这三个里面到底重点做哪一个，于是前进不得、后退不得，怎么办？稍息。消费者现在也乱了？为什么乱了？现在买房人群是哪些人群，是中国最活跃、最具成长的一批人。25-30岁的人是买房的主力，这部分人有两个特点：第一，为结婚而买房。西安最近做了一个调查，61%女性说没有房子，不嫁。我原来只是逻辑上讲，这有很多数据。造成买房大量提前，上海甚至在约会中都分了三六九等，一等人有房有车无房贷，小姑娘马上去见。二等人是有房有车有房贷，三等人是无车无房无房贷，但是有能力。最往下是约会都约不到的。正是因为这样，我经常开玩笑说未婚女性推动房价上涨，未婚女性决定了男青年买不买。这部分人是买房最活跃的人，所以这部分人现在是一部分。第二，我们中国的财务管理不像美国那样，父母都给孩子钱。我们可以提前买房。第三，我们整个这部分人，正处于受教育非常好的时候，而且这些人有网络的霸权。现在网络霸权都在这个年龄段的年轻人，他们在网上可以人肉搜索，可以随便折腾，然后不断的折腾，所以他们经常会爆发出一些特别的声音，比如说说房价涨，买不起。真正买不起房的人，拆迁户。第一，拆迁都解决了，旧城改造都解决了。第二，他们不上网。其实主要是这部分人嚷嚷着。但是他们带动多少人呢？可能他在深圳买不起房，可能跟甘肃的老家要钱，甘肃父母说了我一辈子积蓄不够买一个厕所，于是这个帖子到网上了。这部分特殊人群是中国最大的活跃人群。这部分人为什么又糊涂了呢？25-35岁实际上是一个人生选择，人生选择你也面临着选择，你是买双限房、买廉租房、买经济适用房，现在就得决定。你决定买经济适用房，你说我一辈子只有这个能力，你看着办，咱就住经济适用房，你说女孩子能不跑吗？所以他不能这样。你说买双限房，要摇号，排队时间很长。只能买商品房，现在又不够。所以没有一个男人说我一辈子只能买经济适用房。所以在人生关口，他有可能成为经济适用房客户，但是他也不愿意去。所以到现在经济适用房都变成一些年纪偏大的人申请，年轻人都往商品房挤。因为今天的确没有办法自己把自己定位成永远住廉租房、经济适用房，如果你在这里等，就像香港一样可能要等20年。你不能说我去选经济适用房成为人生住房目标，没有一个年轻人甘愿这样。这样就造成了一个困惑。政府也困惑，70%资源来自税收、财政、各种办法的转移支付。那么这部分资金的安排，财政部出了一些政策，大概5种资金渠道解决。另外双限房怎么固定、怎么摇号这也是刚刚开始。30%到底怎么放开？能不能做别墅，他又不敢房。这边也不放。所以政府作为教练、裁判也是困惑着。于是这个时期，预期是一个比较混乱的时候。在这个混乱的时候，买不买房就变成另外一个问题。就是兵荒马乱的时候该不该生孩子。但是肯定有人生孩子，也肯定有人结婚。就像伊拉克打仗的时候，我们也看到有人后面拿着枪，前面戴着婚纱，但是数量会减少。这就是现在市场气氛比较低迷、预期比较混乱、交易量很少，这个少就少到了兵荒马乱他还要结婚的样子，可能奉子结婚，不结婚不行了。但是只要不是这些特殊原因，都在观望。我认为这个观望期大概会到明年上半年。我认为这个时候，运动员、裁判员、观众都需要自己调整，这段稍微困难一点，难受一点，但是并不表明大家不想结婚、不想买房，就像兵荒马乱结婚人少了，但是并不代表大家不做爱、不生孩子。但是大家不在正常的房子做爱、生孩子，可能在逃荒路上。所以这个市场需要有那么一段时间来使新的游戏规则建立起来，使这个预期敏感起来。这跟股市一样，一方面，印花水这么高，政府在市场收这么多钱。一方面现在市场这样一个情况，也是无人喝采。所幸比较好的一个事情是我们都在波动中成长，在困难中理解市场经济，在投资损失中知道投资的风险，大家都是这样，我们现在是女青年在房价波动中知道嫁人不是嫁房价，是嫁老公。是先选老公，后选房子，不是先选房子，后选老公，谢谢！ 主持人（沈永淳）：刚才冯仑讲了很多，我现在想到一个现实的问题。这段时间以来，这一两个月由于深圳房价降的很厉害，很多楼盘出现了大幅降价、变相降价，对前期业主补贴的行为，还由于有些企业处理的不好，甚至上演了去市政府游行，要求开发商补贴下跌的房价。当年万通从泡沫当中生存下来的企业，当年你们有没有遇到这种情况？要是你现在来处理这个事情，你会给前期业主补贴因为房价下跌的补偿吗？ 冯仑：中国市场经济处于青春期，所以很多问题都是青春期脸上长疙瘩的问题。北京也有这个现象，去年买房的业主到现场不许开发商降价。但是开发商没有办法，还是要降。最近以至于在1月份，南京有一个投江。前面故事就不说了，总之他和老婆犹豫了很给，房价一路上涨，原来计划买120平米，后来犹豫了一下只能买80、90平米，又犹豫了一下只能买70平米，老婆就指责，说你这个笨蛋，当时不早买。买了后，房价就开始下降，开始送装修，老婆又说了，你怎么这么笨呢，你晚两个月不好吗？说你跟开发商谈，他就去找开发商谈，开发商说合同上没有这一条，你当时签合同就是当时，不能说你娶媳妇后发现她有病，就非退回给丈母娘，你就得认。就这样谈了三四次，谈不下来。有一次跟开发商谈完后，两个人又吵，走到长江大桥上，这个男的说我自己不管了，你自己弄吧，自己跳下去了。于是这个女的就疯了，也要跳，后来给拦住了。这个事情反映了市场波动的情况。另外也反映了消费者当时第一波买股票的，当时股票一跳也有闹事的，但是今天没有这样的情况了。但是这个情况今天在房地产市场上爆发出来了。所以应该这么说，买房是一个法律合同，你只能以合同为准，你要是去胁迫开发商，你是违法行为。至于大家善意的跟开发商沟通能不能补偿，这就看开发商意愿，他补给你是他的善意，他不补给你是他的责任，他也不违反。所以在这种情况下，游行。就像股票没有钱了，砸营业厅。这属于消费者自身意识还不够成熟。这一轮当中，通过房市，不仅教育未婚女青年，也教育已婚男青年，你不能说你买贵了，他就今天不能降价。这种情况，深圳有游行，可能在全国是走得比较往前。内地基本上是给开发商施加压力，打电话、发帖子、派人到售楼处劝阻，但是政府也不管，开发商也不管，你即使跳了长江，那个开发商仍然是没有改变，给你们家再补点。所以我认为这个过程是一个痛苦的适应市场的过程，也是告诉大家买房有风险，入市须谨慎。 主持人（沈永淳）：下面这个问题有点尖锐，大家都知道万科跟万通一南一北两个黄埔军校都是培养人才的地方，出了不少大腕。而且冯先生跟王石也是好朋友，但是最近好像王石先生不是太好过。他今年抛出一个“拐点论”，然后号召大家3、4年不买房，据说现在政府层面不满意、开发商不满意、业主也不满意，所以也比较郁闷、比较低调。所以我想请问冯先生，你怎么看待王石这几个观点？你觉得有泡沫吗？ 冯仑：我觉得观点是正确的，被媒体变成了泡沫。因为现在就像一些很有趣的现象，万科现在是全国最大的住宅公司，当然他就是全球住宅企业，也是一个明星，企业领导。但是事实上，中国在明星身上总有一些怪问题，我那天讲了一个笑话，叫做章子怡走光，全国人民过年。这叫小问题，大话题，很小的一个事变成一个大话题，似乎天塌下，大家才快乐。另外一个老太太饿死，大问题，小话题。有人饿死，这是一个大问题，但是小话题。 所以王总讲这个话，第一他不是抛出来，他是渗透出来。小问题，变成了一个大话题。因为鸡叫了，天就亮了。但是天亮了，不是鸡叫出来的。这两件事是一个巧合，但不是万科王石叫出来的。万科讲到这一点只是说把这件事正好在天快亮的时候叫了一声，大家接着看到天亮了，以为是鸡叫了。大家应该感谢鸡，提醒你出来看了一下天亮，如果鸡没有叫，你可能睡过头。 另外，从万科本身来说也面临一些新挑战。我跟王总也有交流。在今天情况下，万科领导扮演三种角色，不像我是一种角色，我是公司董事长，代表公司。在社会上我是三个被代表，第一，我是生产力。所以有人代表先进生产力，我就被代表。第二，我是人民，有人代表我的根本利益。第三，我读点书，有点文化，但是方向在哪，不知道，有人代表先进文化。所以在社会上我是三个被代表，在公司我是代表股东利益。但是万科是三个代表，万科领导人第一必须代表股东。第二，他是行业第一，他应该代表行业。第三，影响力超出了行业，是公众的意见领袖，应该代表多数公众的利益。所以这三种角色在一个特殊时期怎么来摆，的确很困难。一个人同时代表三样东西很辛苦，就相当于你在家里既代表男人，又代表女人，你只能代表一个。所以一个人代表的角色一多，有时候大家公众的期待和他的角色表现就会出现一些错位，于是就会有误解。然后整个媒体再加以放大，使这种误解变成了一种公众的一种情绪，这样会对企业、对社会造成一些不好。所以我觉得这件事情对大家来说，从中间琢磨出一些道理来，可能会有一些思考的乐趣，但现实我们还得面对每天的日子，好好把日子过好。 主持人：相信王石要是能听到冯仑的讲话，估计能睡好觉了。今天我们来了很多冯先生的粉丝，还有业界的朋友、南都的读者、搜房网的网友，现在我把时间交给大家，让我们搜房网友先提问题。 搜房网（王方）：冯总，你好！我代表搜房网友提出三个问题：第一，有人认为你这本书是一部个人的心灵史，另外有人认为是一部民营企业的成长史。今年刚好也是改革开放30周年，不知道你对深圳的开发商、包括深圳的企业家，有什么最想分享的东西？ 第二，能不能跟大家介绍一下“风马牛集中营”？不知道以后会不会出版？ 第三，听说你要去台湾考察，跟大家分享一下你看到了什么？ 冯仑：第一个问题就轮不到我来讲，因为深圳的地产商都做得比我好，包括万科、招商。我不能教他们做什么，我只能在书里讲一些民营企业过去的一些我的故事。讲民营企业有三种讲法，第一，看邻居家生孩子，倒过来干干净净，偶尔发现屁股上有一个胎记，提醒一下。第二，妇产科生孩子，讲的都是科学。但是他们也不怎么出来讲。我是子宫里看生孩子。看得很近，但是也很远，只是说知道大家怎么孕育、生长、冲出黑暗、走向光明、快速奔跑，我讲得比较特别，所以大家看这本书会感觉跟指出胎记不同，从子宫里看一些大家平时看不到的东西，跟大家分享一下。至于大家怎么样做好，我讲了改革开放30年对民营企业的观察。 “风马牛”是一个电子杂志，是我个人提供全部内容，由公司同事和外部的技术支持把它变成一本杂志。它和现有杂志最大的不同有两点：第一，我个人提供所有内容。不像现在很多电子杂志是主编忽悠了很多人来写。第二，这个杂志不以盈利为目的。是我们公司品牌、规划和延伸的一个部分，所以是主要用于跟80后网络人群沟通的一种方式，相当于用这种电子杂志跟大家沟通，所以也不会把它变成一本书，但是我们希望有更多人来参与，通过网络，通过了解我来了解万通。因为这本杂志很多内容有个人的内容，但是也有很多像一些明星一些的内容，因为大家看博客，我不知道你们去国外看过投币电影没有，很多人看博客就是看投币电影，投一块钱穿一件衣服，但是投最后一块钱，又穿上去了。我们做杂志，就是告诉大家投币看脱衣服就是这么一回事。不像有一些在私人博客里似乎让大家看到他脱，但是又穿上来了，挑逗大家。在澡堂子里可以看到的东西在这里是看不见的。这样保持杂志阅读上的审美上和杂志美编上的一个乐趣，同时也有文章加工，并不是把我的流水帐放上去。所以这个内容相对来说还是有点意思的内容。另外他不以盈利为目的，他不会忽悠大家。已经一年多了，还是希望长期办下去。这会成为国内比较独特的一个电子杂志，从今年实际上他每一期阅读的人，据几个网站告诉我，都达到了80-100万/期，它的发行效果大大高于普通媒体。 至于台湾这个问题，台湾的地产应该说它的住宅市场非常狭小，因为台湾已经人均GDP1.6万美金，住房问题大部分都解决了。对于大陆只有一个市场，观光。大陆人不断去观光，他的观光设施现在比较落后，如果大陆企业有人愿意做这个，接着大陆每年有很多人观光度假，像这种观光性的物业、度假房子会有一定的市场。现在两岸政策还没有完全开，我们只是去考察，并没有决定马上做。台湾的存在对大陆的市场是一个很好的补充，另外台湾的房地产市场30年的经验教训对我们也是一个提醒，台湾也有过最多是8000家房地产公司，现在运作的不到100家，从GDP4000、5000美金到1.2万美金，死掉了90%的公司，这些教训我们也要考察，来了解我们怎么样做。谢谢！ 主持人：由于时间有限，我们冯仑先生待会儿签名售书。我们还有三个提问名额。 提问：冯先生，你好！有这样一个事实，昨天下午著名经济学家郎咸平应招商地产邀请到了兰溪谷，我在会后问了他一个问题，我说如果有一个合适的机构请到冯仑先生、请到张维迎先生来深圳，郎教授是否愿意和两位经济学家、两位地产思想家进行一场关于民营企业生长的对话，他爽快的答应了。我想请问一下，如果郎先生来，冯先生是否愿意来深圳？一个合适的机构请你们俩个对话。 冯仑：我可以非常明确告诉你，我不愿意。我跟郎先生也很熟，我愿意私下跟他聊天。这个已经不是问题了，这不是当下的问题了，所以你现在再要讨论，这不是眼前的问题。谁今天出了问题，按照现在法律去管。所以现在一讨论，又变成当下的话题，时代对民营企业发展有百害而无一利，但是作为学术讨论，私下里两三个人聊聊天没有问题。谢谢！ 主持人（沈永淳）：下面有请我们深圳的业内专家，“深圳四杰”，著名策划人戴欣明先生对话冯仑董事长，有请。戴欣明：我叫戴欣明，是戴欣明策划机构的首席顾问，最近我也在写一本书，首先感谢你，我在书上引用了你不少言论。
冯仑：也谢谢你。
戴欣明：去年深圳经过一个飞速发展过程，房地产界有一个论调，基本上房地产是不用营销的，更不用讲思想。冯仑先生作为房地产界最大的思想家，你认为我们房地产是否还需要思想？另外，我们需要什么样的思想，这种思想的走向是应该什么样子的？谢谢！
冯仑：我觉得房地产跟任何一个行业，需要思考。思考的结果有可能叫思想，思想有可能是正的，也有可能是负的，思考错了，你就走上邪路。思想对了，你就走上正确路。现在最多的思考就是行业研究超出中国现代头脑发热的问题，做冷静的行业研究，做国内国际对比研究，然后做商业模式研究，不断挖掘出新的商业模式。这样你的企业的规划才能做准确。所以非常肯定一点，就是一定要研究。我们现在中城联盟每年通过任总组织的研究，我们每年花几百万正式做研究，出一个报告。所以任先生讲话每次很有底气，是因为我们每年花很多钱，任先生在组织这件事情，而他每个季度都专门在北京组织研究人员，来听取大家的意见。而且这个报告交给政府，政府很多部门都看，但遗憾的是吃到肚子里，吐出的骨头还是没有变化，在我们目前来看，全中国媒体上四种声音，一种是政府的声音，就是公平、保障，这永远都是对的。第二种声音，消费者声音。永远都是抱怨、质次、价高，希望物美价廉。第三，经济学家声音，永远都说问题、灾难。没有讲问题，经济学家就会失业。第四，商人。永远在看机会。人家死人，他卖棺材。回过头来看，大家做一下统计谁讲的最对。我只能说政府讲的最对，消费者是对的，排在第三位是商人，讲得最不对的是经济学家。大家看看五年前经济学家讲的他那个时候讲经济泡沫会破灭，其实没有破灭。一个泡沫，全民、政府天天拿棒子打，还不破灭，他不叫泡沫，叫皮球、石头。我们通过研究发现要少看经济学家讲，多听政府声音、消费者声音、商人声音，这很重要。经济学家永远都有理，他讲很多正确的废话。 第一，他没有时间假定。就像算命一样。如果一说时间，马上露馅，说你3年后升官。 第二，跟经济学家讨论，我有这样一个逻辑前提，这个假定，他也许按照西方经济学来讲，本身理论体系是一个封闭的，他抓住一点来分析眼前中国的问题。所以他讲的问题不解决你的问题。在这四种声音里商人为什么有时候讲的是对的，商人为了自己利益，他要花钱组织人研究，我们希望战略上能够判断正确。比如说我们关于博士，我们花很多钱，差不多全世界大地产公司，特别是美国的，我全跟美国他们的老板研究，把他们年报拿出来分析，所以有可能讲对。而且我这样讲不是为了混职称、也不是为了博得掌声，我只是觉得这个有利于挣钱、有利于公司发展。相当于我们九十年代讲反周期，当时大家都头脑发热，不注意这种声音，经过这一轮，大家注意一下，以后成熟了，所以一定要研究，一个行业的成长进步离不开一组冷静的思索和对整个全行业规律的研究，这样才能发展。你是策划机构，我觉得需要跟开发商一起研究。比如中城联盟这种研究，他是超出了企业利益，我们课题的选择不是我们定的，研究人员也不是我找的，最后结论也不是我预测的，我们完全让它独立研究。而且不管什么结论，我们都给钱。谢谢！ 问：冯老师你好，“风马牛”第一期杂志里有一篇文章，里面用了《士兵突击》的许三多照片，你喜欢《士兵突击》的许三多还是成才，喜欢他们身上哪些品质，为什么？ 冯仑：在这位小兄弟还没有火的时候，我在三年前写过一篇文章，那个时候刚放《天下无贼》，我说傻根这个名字很好，光傻没有根，北京话叫傻B，这个根就是理想、信念、价值观。有了根后，做出很多事情别人认为是傻，比如王石讲不行贿，别人认为傻，但是今天看这是智慧。万科成为最大的住宅公司。所以我希望有根的傻，而不是绝对的傻。有根的傻就是人有理性，执着，不怕别人说。长期执着。至于《士兵突击》我偶尔看了两眼，我不能很好的讲出他们的故事，谢谢！ 问：《野蛮生长》里你说人修三种境界，这三种境界您做到了吗？书里谈到商场是是非地、是非人玩着是非物，你评判是非的标准什么？ 冯仑：这三大境界我认为我现在在第二境界，努力争取第三境界。也就是说，我叫正经正常。正经正常的人该正经正经，但是也挺正常。接下来我会做正常人的事，而不会像某些领导回到私人生活，仍跟主席台一样。也不像街上老老爷，到主席台了跟跟街上一样。至于第一境界，吃饭睡觉，这是人心很宽，不会被一点点是非纠缠住。至于最高境界，我认为这还需要努力。因为我今天还不能完全强大的以个人的是非来强迫我自己做什么，还要迁就很多其他人的是非。比如最极端的宗教，真主他们是修到镇静的。拉登完全以自己是非标准对抗全世界标准，这一点我想是做不到。我认为的是非一半是自己的，一半是别人的。一半是别人的就是大家都以为是是非，我也以为是非，大家各一半。有一半是我自己认为是是非，比如刚才讲话，我里面有很多自己的是非判断，这些就是我自己慢慢琢磨。今后我希望我们所有人都会变成这样，既有大家的是非，又有个人的是非。 问：冯先生，你好！我想讲一个感谢，一个祝福，还有一个问题。首先感谢，深圳是一个文化并不丰富的城市，您的到来讲了精辟的思想，给我们年轻人很多思考，特别感谢你。我们夫妇俩准备了一个小卡片，送给你。上面有我们的联系方式，有时间来深圳，我们可以地主之宜。一个祝福，我觉得可以分两段。近期祝福，从媒体上、刚才从你谈话中知道你要去台湾，最近台湾政策发生变化后，应该是一片阳光，祝福你顺利。长期的祝福，是祝福万通地产万事通达。我有一个问题问一下你，近期我们宏观调控政策出来后大家有很多议论，也有这么一种观点，他说现在的宏观政策是不是跟我们股市调整一样，印花税上调后，仅仅印花税收了2000亿税金，这是与民争利。宏观调控后，更多国有资产进入了地产行业，是不是新的一轮利益再分配，您对此怎么评判？ 冯仑：我觉得您最后一个观察是非常尖锐的观察，这个我们在一年多前就注意到这个现象。确实现在在一些行业当中，国有经济比例不断提高，差不多每年提高9%。房地产行业从前年开始政府大兴国企，确定18家国企主营房地产，进入房地产的国有资本越来越多。四年前A股市场前十位70%是民营，到了去年90%是国营主导。 这个结果会是什么样？这个还是在过程中。如果这一轮政策过去后，我相信3、5年后很多民营地产公司会转型、消失。剩下是什么样的公司？大概两类公司目前看的比较清楚：第一，上市的国有公司。一类是海外上市的民营公司。包括潘总的。国内A股市场上未来比较大的都是国有主导的上市公司。当然现在，万科大股东是华润，是混合经济。我们也是混合经济。未来的格局现在看得清楚是这样。而大部分中小地产公司我都建议在细分市场上去做一些专业化的竞争，尽快的用查伪的方法。比如造飞机，现在国营公司不做了。这种非常专的，你可以在全国细分市场战胜大的国企，最后非常成功。大家不要把房地产简单理解为圈地、卖房、炒楼花，更不要理解为只要有地就行了，你会发现地产的知识非常多，我是很有兴趣。待会儿我给你一个电话，我很愿意跟你讨论这些细分市场应该怎么做。谢谢！ 主持人（沈永淳）：时光匆匆，今天大家的对话都集中在地产，其实我更喜欢跟冯先生探讨一下人生、探讨一下老庄哲学，我知道冯先生是学哲学，对老庄有很多研究，包括它的战略、舍就是得、让就是利、不争就是争这样的很多企业精神。冯先生有一段话我印象非常深刻，他说我们要做一个百年企业，不是技术问题，而是我们核心竞争力、核心价值观的问题，所以希望我们有更多的机会能够听冯先生演讲，看冯先生的书，还有上“风马牛集中营”。 今天的对话会到此结束，下面是签名售书环节，请大家排队。
