爱华网系列专题：《亚洲财富论坛》2008年6月刊
文／特约记者 一清
提起孟晓苏，人们会联想到中房集团前老总，知名学者、官员、地产巨子等众多身份，然而真正走近孟晓苏，您却发现的确难以用一种身份来形容他，从政府部门走出来，做过宏观部门的管理者，运作国有最大房地产公司中房集团等丰富的职业经历。尤其是最近，已经年届6旬的孟小苏依旧“不安分”，开始掌舵幸福人寿，一脚跨进了金融业。
反向抵押贷款是近两年来孟晓苏标志性的理论。孟晓苏告诉记者：“反向抵押贷款从欧洲和美国学的，美国在80年代出现一批住房富人，货币穷人，美国又有遗产税，如何解决房子资产变现的问题？从90年代中到现在发展的相当普遍，很多美国老人原来是用大房换小房，现在更多选择反向抵押贷款来养老。
对于一个好产品，迟迟不能推行，孟晓苏感受到了切肤之痛，他对记者表示：“我看最后这个产品不得不我来做了，保险公司这些顾虑，让他们怎么能创新。吴定富讲了一句话，不是老百姓没有需要，而是市场上缺乏老百姓需求的产品，这话非常到位，保险业为什么缺乏创新，一方面人才缺乏，另外一方面思路保守，另外创新缺乏保护。我们希望在产品研究出来后，有一个保护期，不要很轻易把我们的产品给否定了。反向抵押贷款的一再推迟，确实需要思考一些金融业的保守。保监会是想推进，但是保险公司自己不想推进，我想还是保险公司缺乏创新精神。还是不了解这个产业，缺乏专业人才。”
现在的孟晓苏对记者表示，没有心劲再去说服他们了，他要用幸福人寿来承载自己反向抵押贷款的梦想，幸福人寿是2007年11月份才拿下来批文。
谈到幸福保险，孟晓苏告诉记者当时是劳动保障部前部长郑斯林让他来做的，本身筹备起来时就肩着创新的任务。对于他脑子中不断迸发的新点子，孟晓苏告诉记者：“其实我的思想、我的创新并不是我的，都是经过发达国家实践、被验证为正确的经验。在经济发展方面，人家是成年人，我们还是小孩子，理当学习，少走弯路。两个人结合在一起，能创造一个新人。”孟总结到，别试图自己去发明，结合就是创新。
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，这也是孟晓苏正在做的事情。他告诉记者：“Reits本身可以稳定股市，也可以稳定楼市，特别是对廉租房发展有好处，廉租房靠社会持有的房产来租给贫困者，资金哪里来呢，现在只找到财政。2005我就提出搞Reits，去年我又提出通过Reits来持有廉租房。在国外和香港都是这么做，我这个建议提出了，也引起了业界明显的议论。”
谈起Reits基金推动廉租房建设，孟晓苏滔滔不绝。他认为，推动廉租房的Reits基金绝对是个好的金融创新产品。现在股票市场起伏这么大，牛市变慢牛了，下一步怎么办，国外在这个阶段出现了Reits，把不动产证券化上市。我们现在如果一锅端，把商业地产、写字楼证券化了，容易导致房地产热。但是如果拿它去收购廉租房，却是非常有意义的，因为现在各级政策都缺乏资金，都修公路、修办公楼了，没有钱如何建立廉租房，这个问题忽略了十年了。
孟晓苏听说，可能试点商业地产做Reits。这一点他不太苟同，他表示：“商业地产搞Reits，把商场Reits，这样只会推动商业地产继续涨价，这样国务院不会同意，所以做廉租房Reits比较切合实际。”
Reits是用来收购的，只要有人收购，当然前面银行就敢贷款了。美国有179只Reits，这其中有很多是廉租房，美国有一家州立监狱通过Reits向社会发行，政府就收回了建监狱的钱，监狱是不能再廉租的廉租房了，而且它的租金是由政府交的，政府前手把它卖了，后手再租回来。这个例子启发了一些金融界的人士，戴相龙就提出了，本来没有租金的东西，通过政府交租就可以形成收租物业，就可以向社会发行。他的思路非常清晰，由此孟晓苏就向戴相龙提出来，“把天津的基础设施卖给我，我发Reits给你买下来，你能保收益率就行。”他们非常感兴趣，正在研究怎么样把基础设施证券化，通过上市公司也行，Reits也行。
对于金融创新产品在中国迟迟落不了户，最初是缺乏知识，不了解，孟晓苏告诉记者，“现在不是不了解，但是由于部门分散，彼此之间沟通少，这就造成了金融机构整体缺乏创新，到底Reits归谁管，归央行管，还是银监会管？弄不清听谁的。”
孟晓苏对记者表示：“作为一个长期对中国经济希望能做点什么的人来说，我非常希望在中国能够推广Reits，但是可能需要一个过程。”
对话孟晓苏
记者：美国房地产市场上的次级按揭贷款的危机影响了全球，您对次贷对中国的影响是怎么看的？
孟晓苏：中国不会出现这种风险，第一，中国的抵押贷款证券化几乎没有做。第二，中国抵押贷款规定的首付款比较严，美国的抵押贷款最大的问题是零首付，所以房价下跌了1.3%,有些地方下跌的多点，不到百分之二十，老百姓就不还款了，并不是造成了直接损失，是造成了流动性差了。所以次级贷的问题在中国不会有太大的影响，中国的房贷有30%按揭在前面，经济适用房也要10%的首付，所以不会出现什么大的影响。
只是现在金融业还缺乏房地产金融产品，银行资金还贷不出去，银行行长去找房地产企业就求它一件事，把抵押贷款给我。所以根本不可能把抵押贷款转出去，抵押贷款证券化在中国实施的可能性不大。没有证券化，所以也就不存在巨大的风险。
建设银行试点做了抵押贷款证券化，不是因为抵押贷款太多了而转出去，而是为了资本金充足率的问题。国外的通行做法，用次级贷直接融资，就可以把债务变成资本金，这一点可以使得银行在资本金缺乏的时候，考虑使用这一做法，因为抵押贷款是一个长期滚动的收益，永远还不完，因此，也形成了银行一个资产，当它证券化就变成资本金。主要看资本金充足率的问题，但是美国次级贷的问题会使中国相关部门犹豫重重。
记者：近段时间以来，房地产市场是否出现“拐点”的争论甚嚣尘上。对于王石的“拐点论”，期待房价持续向下并坚决持币观望，还是无拐点，您能否预测一下未来的房地产走势？
孟晓苏：我认为是长期增值，现在还有人说房价会跌，还有人信吗，王石自己在说，我觉得现在没有一个党政干部愿意附和他的。我们光看香港，现在香港的房子，普通的一套房子也要四五百万一套，60年前，香港一套房子只有4万-5万一套，增值了一百倍了。这刚几年的时间，中国房价也在增长，但从长远来看，还会长期增长。我们看看英国三百年的房地产，到现在还在增长，原来有百万英镑的人是大富翁，现在百万英镑就是一套房子。
为什么会出现房地产持续增长的趋势呢，我研究发现房价上涨同时，一个趋势同时在发生作用，那就是货币在缩水，存款20年，20年后连本带息的购买力，相当于20年前的21%，缩水将尽80%，猪肉在原来是5毛一斤，现在15块，涨了30倍，为什么这么大的通货膨胀，老百姓没感觉呢，因为收入水平提高了。过去我挣四十块，现在挣几千、几万，但是物价在涨，我在国务院工作的时候，当时全国最高工资，是深圳市委书记600，全国第一，比邓小平的还要高。现在600只是混个温饱，这说明了什么？货币贬值很厉害，从根本上说是通货膨胀。
但是你把二十年的通货膨胀累积，你算不出这么大的数，可见通货膨胀率计算有疏漏，中国的通货膨胀率在算的时候，不计算房价，近几年城市房价上涨很快，在统计上，房价不计入消费需求，而是计入固定资产投资需求，居民租房的支出才计入消费支出。但对于居民来说，更高的房价无疑会进一步刺激他们对未来通货膨胀的担心，但CPI未必可以全面反映出来。 今年我国通货膨胀是肯定的，通货膨胀的情况下，房价能缩水吗？房价肯定涨，今年年初，水泥、钢材、铜材都涨，大概涨了百分之二十，现在很多钢材企业都在囤积，准备在上涨中大捞一把，这些因素综合在房价中，怎么能不造成房价的新一轮上涨呢？
记者：随着美联储为应对次贷危机而不断减息，人民币升值的压力有所减缓，今年春节期间国内众多地区遭受突如其来的雪灾，这些因素综合起来，使得政府不可能在原有的严厉的调控政策基础上对房地产继续出“狠”招。 您对双紧的宏观调控是怎么看的？是否可能出现微调？
孟晓苏：双紧政策是正确的，特别是高污染、高能耗，重复建设的行业，容易造成产能过剩，但是在对的大方向下，也有不对的地方。不应该把双紧政策用在房地产业上，用在为老百姓所需要的住宅上的房地产行业，现在明显内需成主流，而房地产本身又是国民经济的组装产业，它把那些过量生产的钢材水泥，给组装成房子卖给百姓，如果没有房地产的组装，老百姓不可能自己把原材料组装起来。必须变成房子，老百姓才能购买。只有老百姓最终消费，这个产品从原材料转化成消费品才能转化。在这个过程中，我们有些部门不适当地把双紧政策用在房地产行业，这导致这几年房屋产出减少、房价节节攀升。供不应求造成了房价的上涨。
另外一个原因是忽略了经济适用房和廉租房的建设，造成的结构性上涨。即使是解决了结构性上涨问题，商品房的价格上涨仍然解决不了。只能是从数字上冲淡，今年国家统计局很明智，在推进经济适用房和廉租房的建设同时，他们提出了两个统计口径，把经济适用房和廉租房、与商品房作为两个口径统计，不要让经济适用房的房价冲淡了商品房的价格。这种情况下，结构性问题，也不能缓解供求关系。
真正缓解问题在于加大供应量，而紧缩银根，紧缩地根，恰恰是在供应量上限制了供应量的产出，去年下半年，房屋产出和销售的比例是否1：2的关系。已经实现的销售是产出的两倍，这说明，老百姓不少买的是期房，从前年的数据看，70%是期房，双紧的政策从根本上是个正确的政策，但是正确的政策也有被用滥的地方，总理在新加坡讲的近几年房价上涨过快，人民有很大的意见，我看这就是对前些年对房地产宏观调控出现问题的一个总结。
