国家队救市时间 “跌价补偿承诺”并非救市“伟哥”



  尽管以深圳为首的房企于楼价下行之时抛出“跌价补偿”之承诺,亦得到不少房企纷纷效仿,但其承诺并未如“伟哥”般让楼价坚挺,相反更增加了其“骨牌”效应令市场进一步变得扑朔迷离。

  “跌价补偿”始作俑者

  很多人以为,深圳的一家房企是“跌价补偿承诺”的始作俑者。其实不然,“跌价补偿”其实是上海一家房企于2005年的淡市中就见于报章。

  与现在的跌价补偿相比,这家房企更像是一场赌博,与买家对赌未来。

 国家队救市时间 “跌价补偿承诺”并非救市“伟哥”

  这家上海房企于2005年9月推出《购房价格全面保护计划》,计划中将有如下条款:“自这次开盘期至2006年6月30日止,如果行情走低,使得新江湾城板块的平均房价(设其为A)低于本楼盘销售时的平均价格(设其为B),则开发商以本楼盘高出区域的平均价格落差(B-A)补偿给客户。”

  现在看来,上海的那家“始作俑者”无疑是成功的,大家都知道的事实是,上海的楼市再2006年就开始了“牛市”。  

  “跌价补偿”真能救市?

  在“熊市”到来的时候,上海的那家房企的做法却得到了不同地区不同类型的房企模仿,出于“救市”心切,所有效仿的房企都打出了相差无几的条件,只是有的会在补偿的内容上稍有调整,有的补偿装修,有的补偿家电。

  但其实质都是想要在“熊市”中卖出自己的房子。

  结果真的就能如其所愿吗?

  首先,从房子的买家构成来看,主要有两类,一类是刚性需求,买家是用来自住,此类买家会是楼市的主力,无论市场升跌,因为其刚性需求决定了买入的决心,属于市场的骨干分子;二类是投资保值,在股市等投资渠道未能实现价值增长,以房子为首的不动产是其长线最好的途径,此类买家会选择伺机入市,在楼市升幅过快或跌幅过快的时候,这类买家都会提前离场,属于市场的游离分子。

  骨干分子会是不顾后果的买入,但因为他是刚性需求,即使买入之后也不可能在短期内转手,故价格与否并非其考虑买入的主要因素,刚性需求的买家所要考虑的因素最为复杂,总价、月供、地段、户型、朝向,甚至与家庭成员的距离也是其重点考虑的因素。

  而游离分子则会选择性的购买,但选择的条件并非“跌价会有补偿”,而是这里是否有升价后游离的可能性。所以游离分子是不大可能选择“跌价补偿”的房子。

  可见,“跌价补偿”并非“伟哥”,让楼市坚挺无忧。当然,也有人觉得有了“跌价补偿”就能安心购房,无惧房价下跌,但事实并不然。  

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  “跌价补偿”存漏洞

  这个《购房价格全面保护计划》里面的条款并不严谨。主要表现在很难界定“新江湾城板块的平均房价”,何谓区域平均房价?到底是新房的平均价还是二手楼的?算不算上区域限价房等等楼价较低的房屋呢?

  由于2006年之后上海楼价开始了其上行通道,故我们都看不到这个计划真正实施的时候。

  不过,如果真的跌倒保护价格外,发展商可能就会咬文嚼字,大做“平均房价”的文章。从所谓的保护计划来看,都有可能是一个“坑”,不少发展商在这个坑上越挖越深,当然人会跌进去这个“坑”。  

  “跌价补偿”的负能量

  尽管“跌价补偿”对于楼市的增量不大,但其对于市场所带来的负能量却是有目共睹的。首先,对于楼市本身而言就是一个明显的“看空”信号,对于提出“跌价补偿”的开发商而言,或会刺激其成交,但更多的开发商并未实施,则因其明显“看空”,导致不少买家进一步持币导致更大面积的成交不活跃,从而进一步让市场萎缩。

  其次,如果市场整体楼价进一步下行,那么可能会导致并未承诺“跌价补偿”的开发商在已经销售出去的物业中,会备受买家质疑。因为在其“模范效应”,可能会引起早期买家统一行动,对购买的物业补偿差价。楼市定价本身就是一个市场行为,会根据买家需求、市场变化买卖价格有所调整本属正常。有楼盘的推盘价因为其组团位置越来越差故价格也越来越低,但也引起了不少买家的抗议。这好比投资股票的人到证监会抗议股价为何越跌越多,其实房地产市场也与证券市场一样,投资有风险,入市需谨慎。

  此外,“跌价补偿”则是由于部分开发商基于资金、销售等压力作为一种营销策略而被效仿,若在价格谷底,则这种营销策略应为成功的策略,如首先提出的上海开发商就是这一策略的得益者。

  但市场目前正处于一个下行通道,且因前段时间的不理性而导致房产市场仍存在一定泡沫的时候,“跌价补偿”就变得有很大风险。与很多营销策略一样,“跌价补偿”仍有可能是“羊毛出在羊身上”。

  于笔者看来,与不少商品涨价后再打一个低折扣的促销手法类似的是,“跌价补偿”则很有可能是,买家先帮发展商垫上了巨额的贷款以其解燃眉之急,若价格进一步下行,发展商缓过来之后,再坐慢慢的赔付或者考虑相应对策;若价格重新走上行通道,那么这一次又是发展商赢了。

  莫迟,毕业于华南理工大学,有多年媒体经验,先后于《粤港信息日报》、《第一财经日报》等财经媒体任职,现任职于内地一香港上市房企,主要负责品牌管理工作,对房地产上下游有着深刻的理解。电子邮件: [email protected]

  

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