爱华网尽管以深圳为首的房企于楼价下行之时抛出“跌价补偿”之承诺，亦得到不少房企纷纷效仿，但其承诺并未如“伟哥”般让楼价坚挺，相反更增加了其“骨牌”效应令市场进一步变得扑朔迷离。
“跌价补偿”始作俑者
很多人以为，深圳的一家房企是“跌价补偿承诺”的始作俑者。其实不然，“跌价补偿”其实是上海一家房企于2005年的淡市中就见于报章。
与现在的跌价补偿相比，这家房企更像是一场赌博，与买家对赌未来。
这家上海房企于2005年9月推出《购房价格全面保护计划》，计划中将有如下条款：“自这次开盘期至2006年6月30日止，如果行情走低，使得新江湾城板块的平均房价（设其为A）低于本楼盘销售时的平均价格（设其为B），则开发商以本楼盘高出区域的平均价格落差（B-A）补偿给客户。”
现在看来，上海的那家“始作俑者”无疑是成功的，大家都知道的事实是，上海的楼市再2006年就开始了“牛市”。
“跌价补偿”真能救市？
在“熊市”到来的时候，上海的那家房企的做法却得到了不同地区不同类型的房企模仿，出于“救市”心切，所有效仿的房企都打出了相差无几的条件，只是有的会在补偿的内容上稍有调整，有的补偿装修，有的补偿家电。
但其实质都是想要在“熊市”中卖出自己的房子。
结果真的就能如其所愿吗？
首先，从房子的买家构成来看，主要有两类，一类是刚性需求，买家是用来自住，此类买家会是楼市的主力，无论市场升跌，因为其刚性需求决定了买入的决心，属于市场的骨干分子；二类是投资保值，在股市等投资渠道未能实现价值增长，以房子为首的不动产是其长线最好的途径，此类买家会选择伺机入市，在楼市升幅过快或跌幅过快的时候，这类买家都会提前离场，属于市场的游离分子。
骨干分子会是不顾后果的买入，但因为他是刚性需求，即使买入之后也不可能在短期内转手，故价格与否并非其考虑买入的主要因素，刚性需求的买家所要考虑的因素最为复杂，总价、月供、地段、户型、朝向，甚至与家庭成员的距离也是其重点考虑的因素。
而游离分子则会选择性的购买，但选择的条件并非“跌价会有补偿”，而是这里是否有升价后游离的可能性。所以游离分子是不大可能选择“跌价补偿”的房子。
可见，“跌价补偿”并非“伟哥”，让楼市坚挺无忧。当然，也有人觉得有了“跌价补偿”就能安心购房，无惧房价下跌，但事实并不然。
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“跌价补偿”存漏洞
这个《购房价格全面保护计划》里面的条款并不严谨。主要表现在很难界定“新江湾城板块的平均房价”，何谓区域平均房价？到底是新房的平均价还是二手楼的？算不算上区域限价房等等楼价较低的房屋呢？
由于2006年之后上海楼价开始了其上行通道，故我们都看不到这个计划真正实施的时候。
不过，如果真的跌倒保护价格外，发展商可能就会咬文嚼字，大做“平均房价”的文章。从所谓的保护计划来看，都有可能是一个“坑”，不少发展商在这个坑上越挖越深，当然人会跌进去这个“坑”。
“跌价补偿”的负能量
尽管“跌价补偿”对于楼市的增量不大，但其对于市场所带来的负能量却是有目共睹的。首先，对于楼市本身而言就是一个明显的“看空”信号，对于提出“跌价补偿”的开发商而言，或会刺激其成交，但更多的开发商并未实施，则因其明显“看空”，导致不少买家进一步持币导致更大面积的成交不活跃，从而进一步让市场萎缩。
其次，如果市场整体楼价进一步下行，那么可能会导致并未承诺“跌价补偿”的开发商在已经销售出去的物业中，会备受买家质疑。因为在其“模范效应”，可能会引起早期买家统一行动，对购买的物业补偿差价。楼市定价本身就是一个市场行为，会根据买家需求、市场变化买卖价格有所调整本属正常。有楼盘的推盘价因为其组团位置越来越差故价格也越来越低，但也引起了不少买家的抗议。这好比投资股票的人到证监会抗议股价为何越跌越多，其实房地产市场也与证券市场一样，投资有风险，入市需谨慎。
此外，“跌价补偿”则是由于部分开发商基于资金、销售等压力作为一种营销策略而被效仿，若在价格谷底，则这种营销策略应为成功的策略，如首先提出的上海开发商就是这一策略的得益者。
但市场目前正处于一个下行通道，且因前段时间的不理性而导致房产市场仍存在一定泡沫的时候，“跌价补偿”就变得有很大风险。与很多营销策略一样，“跌价补偿”仍有可能是“羊毛出在羊身上”。
于笔者看来，与不少商品涨价后再打一个低折扣的促销手法类似的是，“跌价补偿”则很有可能是，买家先帮发展商垫上了巨额的贷款以其解燃眉之急，若价格进一步下行，发展商缓过来之后，再坐慢慢的赔付或者考虑相应对策；若价格重新走上行通道，那么这一次又是发展商赢了。
莫迟，毕业于华南理工大学，有多年媒体经验，先后于《粤港信息日报》、《第一财经日报》等财经媒体任职，现任职于内地一香港上市房企，主要负责品牌管理工作，对房地产上下游有着深刻的理解。电子邮件: [email protected]
