爱华网影响家具市场的因素很多，房地产业是其中最重要的因素之一。如果家具是“毛”，房地产就是“皮”， 如果家具是“瓜”，房地产就是 “秧”。 “瓜儿离不开秧”，“皮之不存，毛将焉附”。房地产业与家具业相辅相成，构成了和谐的居住氛围，二者相得益彰，亲密无间。
人们习惯于从房地产的晴雨表上去窥测家具市场的趋势，然而，这些年，房地产市场和家具市场的发展却不是同步的。
07年，长沙房地产市场上房价的平均售价为3366元，而同期上海的房地产平均售价为8253元，北京为15000元，而深圳的城区房产平均售价超过了2万元。但考察这些城市的家具市场，我们发现，在10个实木家具品牌中，同一品牌在不同城市的专卖店的产品售价比却是长沙：上海：北京：深圳为1：1.02：1.08：0.9，也就是说在房价相差悬殊的几个城市中，同一专卖店的家具售价相差无几。
在房屋销售面积增长44.7%的2005年，家具内销市场增长21.38%，而在房屋销售面积增长15.1%的2004年，家具内销市场却增长了33.11%。这又如何理解呢？
看来，房地产市场对家具销售的影响，关系并不那么简单。
不是任何一个房地产销售行为都会对家具市场产生直接或即时影响。有些会对家具产生影响的，叫有效因素；有些不能马上或直接发生关系的，叫无效因素。在我国，房地产的预售有的长达一两年之久，有些房子尽管卖出去了，却只是进入了二手房渠道而已。
一、房地产销售数量对家具市场的影响
普遍的认识是，房地产业的销售量越大，家具的销售量就越大，于是有人简单地以房地产的市场变化来推导家具市场的变化。二者有一定的联系，但这种联系却很复杂。一般来说，一套价值100万元左右的房子，配套的家具在20万元aihuau.com左右比较适合，但是，要看这套房子是怎样买来的。如果资金非常充裕，当然在家具的选择上会根据需要来定，可中国的老百姓大都是节衣缩食买房，东拼西借买房，贷款买房，买了房就没钱买家具了，最多一两万元随便捡几件回家。从这个意义上讲，不光不是房子卖的越多，家具也卖的越多，而是买了房子就没钱买家具了。所以，不能从房地产的绝对值来简单衡量家具市场。
在中国，楼房的预售有的长达一两年之久，如果把装修时间也计算在内，从房地产销售之时到产生家具需求的时间，有的长达2年。这会造成家具实际需求的置后。
人们还会发现一个问题，高档的社区里，家具并不高档，为什么呢？很多都不是自住的，象广州的珠江新城，每平方米2万多元，一套100多平方米的房子，租金就达每月一万多元。那里的房子大多都是租赁的，自住的很少。业主们有的是香港的，有的是国外的，就算业主是当地人，许多都跑到花都、黄岐去住了。
既然是出租的房子就不会买很高档的家具，大部分只买些中低档家具，随房出租。
二、房地产的分布对家具市场的影响
随着城市中心用地的不断减少，房地产的分布也在发生变化。由中心向郊区发展，老城中弥足珍贵的高尚楼宙见缝插针；新城区气势庞大的住宅小区拨地而起。这种房地产分布的变化会对家具市场带来很大影响。
市中心的楼房大户型较少，而郊区楼房大户型较多；市中心的楼房出租较多，而郊区楼房自住较多；住市中心的人一般都是比较忙碌的，住在郊区的人相对清闲……
这种情况对家具的影响将是：市中心的居住者一般是有固定工作时间的人，家具以实用为主，不会过于强调奢华。郊区居住的人注重休闲、情调、享受生活，加上房子的空间大，会倾向于购买高档家具。在城市中心的居住者，对家具选择以现代风格为主，郊区的居住者对家具的选择更为多样。房地产在分布上的变化所导致的直接结果是：中高档家具的需求在家具市场上的比重加大，古典、新古典家具的需求量增大。|!---page split---|
三、房屋户型对家具市场的影响
谁都知道，大户型的房间才摆得下大型的家具，才能把家具系列摆全。大户型更多的需要整装家具，小户型需要拆装家具。许多小户型的楼盘一楼多户，电梯、过道和门都较小，就算业主对大型的欧美家具情有独钟，也不得不忍痛割爱。大户型所需要的家具具备主要和基本的功能就行了。比如床是用来睡觉的，在设计时不必考虑床下是否还要储物；衣柜是拉门还是趟门只要合适就可以，不必担心空间不够，门拉不开。而小户型则要求家具的综合利用功能强，要充分利用空间，对家具要求精致、秀美，不能因点缀而增大家具的体积。小户型一般最多三室二厅，多数二室二厅，卧室家具、客厅家具、餐厅家具、书房家具的比例一般为1：1：1：1，而大户型的房子，多到四房甚至七房，增大了卧室家具、客厅家具的需求比例。
2003年2月18日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，严格控制土地供应总量，停止别墅类用地供应。
2004年5月，建设部颁布《经济适用住房管理办法》，明确规定以中小套型为主，中套80平方米左右，小套60平方米左右。
2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，九部委调控十五条，“90/70”政策出台。
2006年5月25日，银监会召集主要商业银行负责人召开经济形势通报会议，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例。
2006年5月31日，国土资源部再次下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，立即一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理……
这一系列举措，都意味着在房地产市场上，小户型将逐渐居多，大户型逐渐减少，对家具的要求自然也就随之变化了。
四、房地产政策对家具的影响
房地产政策对房地产产业影响巨大，同时将对房地产业的影响转化对家具市场的影响。
2006年5月31日，国家税务总局出台《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，个人购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税，满5年的豪宅买卖差价征收营业税，税率5.5%。
2006年7月24日，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制等。限制外资炒房新政策带来的影响，首先出现在高端别墅市场。
这些政策的出台，限制了倒房也限制了以出租为目地的购房，使购房的人更多的成为房屋的使用者，使用者买家具考虑家具的长期使用、经久耐用、甚至升值潜力；租房者购买家具考虑短期的使用以至搬迁方便。这使得家具市场上的实木家具、整装家具需求量增加。
2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，购买经济适用住房者只拥有有限产权，国家机关一律不得集资建房，“十一五”末廉租房将覆盖低收入家庭；新建廉租房应小于50平方米，经济适用房应在60平方米左右。
这一政策的出台，使一大批中低收入的居民受益，对家具市场的影响将是：低档家具，比如低档实木家具、贴纸家具、板式家具、低档金属家具的需求会增加。|!---page split---|
五、房产开发商对家具的影响
房产开发商的背景、风格、喜好与思维模式的不同，会建造不同的房地产产品，不同的房地产产品自然就指向了不同的人群、不同的顾客，而顾客的不同对家具的选择也就不同。
这几年，北京的一些房地产商在玩小户型、SOHO、造城风暴、科技建筑，广州的“城中大盘”、“中心地段豪宅”，昆明的“云归派”、“后花园时代”等等，无不透出开发商的独特审美和个人气质。
许荣茂的豪宅教父，王健林的另类新军，潘石屹的建筑师走廊，李嘉诚的“CBD后花园”都是开发商的性格象征。
现代派的楼宅建筑，引来现代的业主，用起了现代家具；古典的洋房小楼，让归国学子们垂青，给欧美家具找到了娘家；而SOHO们则激活了家用办公家具的市场；“国际花园社区”又给多少个古典家具生产企业带来了机会……
六、房屋购买者对家具市场的影响
不同的房屋购买者，对家具的需求也不同。购房结婚的年轻夫妇更多会选择现代家具。有欧美经历的人会喜欢古典家具；上了些年纪(爱华网)的或是对中国文化了解深入的教授、文人会更多的喜欢中式、红木家具；歌星、艺人会爱上另类、新颖、造型独特的后现代家具……
购买普通住宅的市民，一般多在中高档卖场中选购家具，偏远的高档卖场会很少光顾，以租房为主的公司职员们，多购买贴纸家具。在市场调研中，达芬奇的营业员告诉我们，达芬奇的顾客多数是山西的煤矿老板。
七、房地产营销行为对家具市场的影响
房地产的营销行为决定了其顾客的选择，而不同类型的顾客对家具的选择也不同。
起名——许多开发商对项目的起名绞尽脑筋，甚至有人花200万征集案名。什么“亭”、“轩”、“坊”、“会所”，什么“家苑”、“华府”，什么“阳光100”、“香水之约”、“新奇市”等等，很清楚，买什么“轩”的人和买什么“矩阵”、“钛度”的人会存在多大的文化差异，这种差异必然反映到对家具的认识上。
造概念——造概念确实是一个有效的营销手段，比如“SOHO中国”，造就一种商住两用，在家办公的生活方式，它同时传达着自由、创意等信息。望京小户型“飘”，中关村写字楼项目“第三极”都是意在传递某种概念。
可以想像，用“运动就在家门口吸引来的业主与冲着给一个五星级的家而来的人，在家具的审美上会有怎样的不同。
玩艺术——几年前就有了所谓的“文化地产”、“观念地产”之说，玩艺术的好处就是提升楼盘的品位，增加附加值，从而获取更大利润。在玩艺术中“被玩”的人对于家具同样喜欢，他们喜欢差异化大的家具，喜欢有特殊功能的家具，喜欢不伦不类和标新立异。
洋设计——洋设计是一大卖点，不管是真洋还是假洋，不管洋的是否合适，一洋遮百丑，对房屋的“洋”趋之若鹜的人，绝不会对家具的“土”有兴趣。
八、房地产价格对家具价格的影响
房地产价格对家具的价格也有一定的影响，这主要体现在对家具产品的平均价格方面。不同城市的房屋均价相差很大，但反映在家具市场上，其影响程度大概只有1/3左右，但对一些著名的品牌家具，价格影响甚微，受影响最大的是(爱华网)当地生产的中低档家具。这主要是因为，品牌家具的价格不单单是成本的体现，而包话无形价值在内。而当地的家具，则由于消费水平、人工费用、制造费用、材料价格和房地产价格在共同的基点上，所以产品的售价会与房地产价格有正比关系。
在影响家具市场的众多因素中，房地产的影响最为明显、直接和深远。 我们要认真研究房地产市场对家具市场的产品构成、价格升降、风格走势、细分市场的影响。密切关注房地产市场的每一个细微的信号，进而调整我们的家具生产和市场战略目标，更好地掌握主动权，立于不败之地。
作者张屹：新视角企业管理研究中心理事长，管理学家，家具专家，培训师，二十多年家具生产管理、市场营销、战略规划经验，十大商务策划家之一。《实木家具》、《板式家具》等书40余部。电话：13802502617 网址：www.88xsj.com 邮箱：[email protected]
